대전지방법원 2020.4.1.선고 2018가합108722 판결

가. 원고는 2016. 4. 30. 피고에게 대전 유성구 C에 소재한 지상 5층 D 빌딩의 1층 62.81㎡, 4층 390.25㎡, 5층 314.215m(이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 임대차보증금 100,000,000원, 월 차임 11,547,360원[(부가가치세 포함), 2018. 5. 1.부터 월 차임 8% 증액], 임대차기간 2016. 4. 30.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임대하였고(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다), 위 계약 내용 중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.

제23조(임대인의 계약해지권)

④ 임차인의 귀책사유로 인하여 임대차계약이 해지되는 경우(중도해지 포함)에는 계약 해지

위약금으로 10개월 치의 임대료에 해당하는 금액을 임차인이 임대인에게 지불하여야 하

며, 계약 해지 위약금은 임대차보증금에서 정산한다.

제25조(명도와 원상복구)

① 이 계약이 종료할 때에는 임차인은 종료일 이전에 임차인의 모든 소유물과 재산을 반출

하여야 하며 임대인에게 열쇠, 기타 임대인 소유의 재산과 위탁물을 반환하고 임대차 물

건 전부를 명도 하여야 한다.

② 임차인은 계약 종료일까지 임차인 및 전 임차인이 부설한 설비, 칸막이, 간판 기타 구조

상의 변조시설을 임차인의 비용으로 철거하며 준공 당시의 원상으로 복구하여야 한다.

다만 임대인은 임차인의 요청에 따라 임차인의 비용부담으로 그 작업을 대행할 수 있다.

③ 계약 종료일까지 임차인의 사정으로 임차인의 소유물과 재산을 반출하지 못하거나 또는

임대차 물건을 원상으로 복구하여 명도하지 못할 경우에는 이 계약이 종료된 날로부터

실제로 명도 또는 원상 복구된 날까지 통상임대료와 관리유지비의 2배에 해당하는 금액

을 손해배상금으로 임대인에게 납부하여야 한다.

나. 피고는 그 무렵 원고에게 임대차보증금을 지급한 후 이 사건 건물을 인도받아 'E 피부과'라는 상호로 병원을 운영하여 왔다.다. 원고는 소방용역업체인 F이 이 사건 건물의 소방시설을 점검한 결과 건물 5층의 실내조경 부분이 무단증축되어 병원용도로 사용되고 있는 등 위법사항이 확인되자 2018. 2. 6. 피고에게 원상복구 등을 요구하는 내용증명을 보냈고, 피고는 2018. 5. 30. 원고에게 원고의 남편인 망 G이 최초 임대를 할 때부터 이미 무단증축이 된 상태였으므로 피고에게 원상복구 책임이 없다는 등의 내용증명을 보냈으며, 이에 원고는 2018. 6. 14. 피고에게 망 G이 관할관청의 허가 없이 무단증축을 한 적이 없다는 취지의 내용증명을 보내는 등 원고와 피고 사이에 무단증축된 부분의 원상복구 문제로 인해 다툼이 있어 왔다.

라. 피고는 2018. 9.경부터 원고에게 차임을 지급하지 않았다.

마. 유성소방서는 2019. 2. 20. 이 사건 건물에 대한 소방점검을 하여 위 건물 5층의 약 85m가 무단증축된 점 등을 확인한 후 2019. 2. 25. 관할관청인 유성구청에 통보하였으며, 유성구청은 2019. 4. 10. 원고에게 자진 정비를 하도록 요구하면서 이에 응하지 않을 경우 관련 법령에 의거하여 시정명령 등 행정조치를 하겠다고 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 4, 9호증(가지번호 있는 것은 이를 포함, 이하 같다), 을 제2, 4, 8호증의 각 기재 내지 영상, 이 법원의 대전광역시 유성구청장 및 대전유성소방서장에 대한 각 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장 요지

1) 원고는 피고의 3기 이상 월 차임 미지급을 이유로 이 사건 소송 부본 송달로써 이 사건 임대차계약을 해지한다.

2) 피고는 원고에게 2018. 9.경부터 2019. 5.경까지 미지급한 차임 또는 차임 상당의 부당이득금 합계 112,236,300원(=12,470,700원×9개월)을 지급할 의무가 있다.

3) 피고의 귀책사유로 인해 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 제23조 제4항에 따라 위약벌 또는 손해배상의 예정액으로 10개월 월 차임 합계액인 124,707,000원(-12,470,700원× 10개월)을 지급할 의무가 있다.

4) 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 제25조 제3항에 따라 계약 종료일부터 원상복구 완료일까지 월 차임과 관리유지비 2배의 합계액을 손해배상금으로 지급할 의무가 있는데, 이 사건 임대차계약 종료 다음날인 2018. 12. 20.부터 2019. 5. 20.까지만 청구하므로 그 합계액인 164,590,000원[=(월 차임 12,470,700원 + 관리유지비 3,988,300원)×2 배×5개월]을 지급할 의무가 있다.

5) 위 각 금원 합계액 401,533,300원에서 임대차보증금 100,000,000원을 공제하더라도 피고는 원고에게 301,533,300원을 지급할 의무가 있는데 일부 청구로서 그 중 80,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.

나. 피고의 주장 요지

1) 피고는 원고가 이 사건 건물 5층의 실내조경 부분이 무단증축 되었음에도 이를 숨기고, 피고에게 병원용도로 임대하여 피고를 기망하였으므로, 이 사건 임대차계약을 취소한다.

2) 설령 기망이 인정되지 않더라도 임대인은 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하는데(민법 제623조) 무단증축으로 인해 원상복구 등이 문제되어 이 사건 건물을 당초 임대 목적대로 사용하기 어려웠으므로 원고에게 수선의무 불이행 책임이 있고, 피고가 이를 이유로 2018. 8. 23.자 내용증명을 통해 이 사건 임대차계약을 해지하였고, 그렇지 않더라도 피고의 2019. 2. 19.자 준비서면을 통해 이 사건 임대차계약을 해지하였다.

3) 피고는 그 이전 원고의 남편인 망 G과의 임대차계약까지 포함하여 10년 가까이 이 사건 건물을 임차하여 왔는데 이 사건 임대차계약 기간이 4개월도 남지 않은 상황에서 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하는 것은 권리남용에 해당한다.

4) 원고의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 해지되었고 원상회복에 관하여 피고에게 책임이 있다고 볼 수 없으므로, 이로 인한 위약벌 또는 손해배상의 예정액을 청구할 수 없고, 설령 달리 보아 피고에게 귀책사유가 있다고 보더라도 위약벌로 볼 경우 공서양속에 반하여 무효이고 손해배상의 예정액으로 볼 경우에는 그 예정액이 부당하게 과다하여 감액되어야 한다.

3. 판단

가. 이 사건 임대차계약의 종료 및 그에 대한 귀책사유

1) 3기 이상 월차임 미지급에 따른 이 사건 임대차계약의 해지

위 인정사실에 의하면, 피고가 2018. 9.경부터 원고에게 차임을 지급하지 않아 3기 이상의 월 차임을 연체하였음이 인정되고, 이를 이유로 한 원고의 해지 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2018. 12. 19. 피고에게 도달한 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 임대차계약은 이로 인해 종료되었다.

2) 피고의 주장에 관한 판단

가) 원고의 기망으로 인한 이 사건 임대차계약 취소 주장에 대해 원고가 위와 같은 무단증축을 알면서 피고에게 임대를 해주었다고 볼만한 직접적인 증거는 찾기 어렵고, 오히려 위 인정사실과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고가 무단증축된점을 알면서 임대하였다고 보기 어려우므로, 이를 전제로 한 피고의 위 주장은 이유 없다.

(1) 원고는 2018. 2.경 소방점검을 통해 무단증축이 확인되자 그때서야 피고에게 원상복구를 요구하였으므로 그 전에는 이에 대해 알지 못했던 것으로 보인다.

(2) 원고가 무단증축된 부분이 있음을 알면서 임대목적물에 포함시켜 임대를한 것이라면 이는 임대인인 원고가 책임질 문제이므로 굳이 피고에게 원상복구를 요구할 이유가 없었다고 보인다.

(3) 피고는 원고의 남편인 망 G이 무단증축을 하였다고 하면서 원고도 이를 알고 있었다는 취지로 주장하나, 피고의 주장에 따르더라도 그러한 사정만으로는 당연히 원고도 이에 대해 알고 있었다고 단정할 수 없다.

나) 원고의 수선의무 불이행으로 인한 이 사건 임대차계약 해지 주장에 대해

(1) 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 '임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다. (민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).

(2) 이 법리에 비추어 보건대, 위 인정사실과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 무단증축 부분이 계약 존속 중에 수선의무의 대상이 될 정도의 사용, 수익의 방해에 해당하였다고 인정하기 어려우므로 원고가 수선의무를 위반하였다고 보기 어렵다. 따라서 이를 전제로 한 피고의 위 주장은 이유 없다[나아가 피고가 2018. 8. 23. 원고에게 보낸 내용증명은 계약기간이 만료되면 임대차계약을 종료하겠다는 내용에 불과하므로(을 제5호증 참조), 이를 수선의무 불이행에 따른 계약 해지의 의사표시로 볼 수 없고, 또한 피고가 2019. 2. 19.자 준비서면을 통해 이 사건 임대차계약을 해지한다고 주장하기 전에 이미 이 사건 임대차계약은 원고의 해지로 인해 종료되었다.

① 이 사건 임대차계약서에는 이 사건 건물 5층의 임대목적물 면적이 건축물대장1)과 등기부등본의 건물 내역과 같이 314.215m로 되어 있었을 뿐 무단증축된 약 85㎡는 별도로 기재되어 있지 않았으므로, 이 부분이 임대목적물에 포함되어 있었다고 단정하기 어렵다.

② 설령 무단증축된 부분이 임대목적물에 포함되어 있었다고 보더라도 원고가 2018. 2.경 소방시설 점검을 통해 무단증축을 확인할 때까지 원고와 피고 사이에는 이에 대해 아무런 다툼이 없었고 피고가 수선을 요구한 바도 없었다. 그 이후 이 사건 임대차계약이 종료되기 전까지 원고와 피고 사이에 무단증축 문제로 다툼이 있기는 하였으나 그 무렵 관할관청에 의해 실제 적발된 바는 없었으므로 곧바로 시정명령(철거 등)이 내려져 실제 사용, 수익에 방해를 받을 만한 상황은 아니었다.

③ 유성소방서는 2019. 2. 20. 이 사건 건물에 대해 소방점검을 하여 무단증축 등을 확인한 후 2019. 2. 25. 유성구청에 통보하였고 유성구청은 2019. 4. 10.에서야 원고에게 자진 정비를 요구하였는데 이때는 이미 이 사건 임대차계약이 종료된 이후였으므로, 피고로서는 이 사건 임대차계약을 체결한 2016. 4. 30.부터 이 사건 임대차계약이 종료된 2018. 12. 19.까지 별다른 방해 없이 무단증축 부분을 포함한 이 사건 건물 전부를 병원용도로 계속 사용, 수익 하였다고 볼 수 있다.

다) 권리남용 주장에 대해

(1) 권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리 행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록

그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다고 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2009다44 판결 등 참조).

(2) 살피건대, 피고가 주장하는 위와 같은 사정만으로 차임 연체를 이유로 한 원고의 계약 해지가 오직 피고에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 경우에 해당한다거나 그 권리 행사가 사회질서에 위반된다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

나. 차임 및 차임 상당의 부당이득금 반환 청구에 관한 판단

1) 피고가 2018. 9.경부터 원고에게 월 차임 12,470,700원)을 지급하지 않았음은 앞서 본 바와 같고, 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 피고가 2019. 1. 21.경 이사를 갈 때까지 이 사건 건물에서 병원을 운영하면서 사용, 수익 하였음이 인정되므로, 피고는 원고에게 위 기간 동안의 차임 및 차임 상당의 부당이득금으로 합계 58,330,693원[=49,882,800원(12,470,700 원 X 4개월)+8,447.893원(12,470,700 원 21/31)]을 지급할 의무가 있다.

2) 원고는 2019. 5.경까지 차임 상당의 부당이득금 반환을 구하고 있으나, 임차인이 임대차 종료 후 임대차 건물을 점유하였으나 임대차계약 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 등 참조). 그런데 앞서 본 바와 같이 피고는 2019. 1. 21.경 이사를 간 후부터는 이 사건 건물을 임대차계약 목적에 따라 사용, 수익 하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 차임 상당 부당이득금 지급 청구는 이유 없다.다. 손해배상 예정액 청구에 관한 판단

1) 손해배상의 예정액 발생

가) 이 사건 임대차계약에서 피고의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우 계약해지 위약금으로 10개월 치의 월 차임에 해당하는 금액을 원고에게 지급하고(임대차계,약서 제23조 제4항), 계약 종료시 피고는 자신의 비용으로 임대목적물을 원상회복하여 원고에게 반환하여야 하며 피고의 사정으로 원상복구하여 반환하지 못할 경우 계약이 종료된 날로부터 실제로 원상복구가 된 날까지 통상임대료와 관리유지비의 2배에 해당하는 금액을 손해배상금으로 원고에게 지급하기로 약정(임대차계약서 제25조 제2항, 제3항)한 사실은 앞서 본 바와 같다.

나) 한편 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장·입증되어야 하는데(대 법원 2009. 7. 9. 선고 2009다9034 판결 등 참조), 문언상으로 보나 위약벌로 볼 수 있는 특별한 사정이 있음이 주장·입증되었다고 볼 수 없는 점에 비추어, 위와 같은 임대차계약 해지에 따른 위약금 약정과 원상복구의무 지체에 따른 손해배상금 약정은 모두 손해배상액의 예정에 해당한다고 봄이 타당하다.

다) 피고의 차임 미지급에 따른 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 해지되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 임대차계약 해지에 따른 손해배상의 예정액으로 10개월 치의 월 차임에 해당하는 금액인 124,707,000 원(=월차임 12,470,700원 × 10개월) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

라) 을 제7, 10, 11호증의 각 기재, 증인 H의 증언에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 임대차계약이 2018. 12. 19. 종료되었음에도 2019. 4. 20.경부터 내부 시설 철거 등의 공사가 시작되어 2019. 5. 말경 종료된 사실을 인정할 수 있고, 위와 같이 공사가 늦게 종료된 것은 피고의 사정으로 인한 것으로 보이며 이에 대해 달리 피고에게, 정당한 이유가 있다고 보기는 어렵다(원고는 천장, 바닥, 벽면이 손상된 상태로남아 있어 원상복구가 완료된 것이 아니라는 취지의 주장을 하고 있으나, 아래와 같이 2019. 5. 20.까지를 기준으로 이 부분 손해배상의 예정액을 구하고 있으므로 이에 대해서는 따로 판단하지 않는다). 한편 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 건물에 대한 관리유지비는 1,683,661원임이 인정된다(원고는 관리유지비를 3,988,300원으로 산정하고 있으나 위 금원에는 관리유지비로 보기 어려운 전기료, 수도료, 교통유발부담금이 포함되어 있으므로, 이를 제외한 1,683,661원만 관리유지비로 인정한다). 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원상복구의무 지체에 따른 손해배상의 예정액으로 원고가 구하는 기간인 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날인 2018. 12. 20.부터 2019. 5. 20.까지의 월 차임과 관리유지비 2배에 해당하는 금액인 141,543,610원[=(월 차임 12,470,700 원 + 관리유지비 1,683,661원)×2 배 5개월] 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 손해배상의 예정액 감액

가) 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다. 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지의 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다5121 판결 등 참조).

나) 위 인정사실과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 위 각 손해배상의 예정액은 부당하게 과다하다고 인정되므로, 임대차 계약 해지에 따른 손해배상의 예정액은 3개월 치의 월 차임 금액인 37,412,100원(=월차임 12,470,700 원 × 3개월), 원상복구의무 지체에 따른 손해배상의 예정액은 2018. 12. 20.부터 2019. 5. 20.까지의 월 차임과 관리유지비 합계액인 70,771,805원[=(월 차임 12,470,700 원 + 관리유지비 1,683,661원)×5개월]으로 각 감액함이 상당하다.

① 임대차 계약 해지에 따른 손해배상의 예정액은 월 차임의 10배인데 신규임 차인을 유치하기 위한 중개수수료, 신규임차인을 유치하기까지 소요되는 월 차임 상당의 일실수입 등을 고려하더라도 그 예정액의 비율이 매우 높다. 또한 원상복구의무 지체에 따른 손해배상의 예정액은 원상복구 완료일까지 월 차임과 관리유지비 합계액의 2배인데, 통상 원상복구가 지체되어 임대인이 입게 되는 손해는 그 기간 동안 월 차임 상당액임에 비추어 이 역시 예정액의 비율이 높다.

② 원고와 피고 사이의 다툼과 그 과정에서 피고가 차임을 연체하게 된 것에는 이 사건 건물의 무단증축 문제가 일부 영향을 미쳤다고 보인다.

③ 이 사건 임대차계약이 종료될 시점에 계약기간은 4개월 정도밖에 남지 않았고, 당시 임대차보증금 100,000,000원에서 피고의 연체 차임과 원상회복의무 지체로 인해 원고가 입게 되는 손해를 공제함으로써 대부분의 손해를 전보받을 수 있었다고 보여 이 사건 임대차계약 종료 과정에서 실제 원고가 입게 되는 손해가 그리 크지 않은 것으로 보인다.

④임차인인 피고의 의무불이행에 대해서만 손해배상의 예정에 대해 규정하고 있을 뿐 임대인인 원고의 의무불이행에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다.

⑤ 원고와 피고의 각 지위, 이 사건 임대차계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 보면, 위 각 손해배상의 예정액 지급이 피고에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 볼 수 있다.

라. 소결론

따라서 피고는 원고에게 166,514,598원(=차임 및 차임 상당의 부당이득금 합계 58,330,693원 + 임대차 계약 해지에 따른 손해배상의 예정액 37,412,100원+원상복구의 무지체에 따른 손해배상의 예정액 70,771,805원)에서 임대차보증금 100,000,000원을 공제한 나머지 66,514,598원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 송달 다음날인 2019. 9. 17.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2020. 4. 1.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.