[사건번호]조심2014부2399 (2014.07.16)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 쟁점부동산 양도가액이 ㅇㅇㅇ원으로 기재된 매매계약서가 실제계약서라고 주장하나, 청구인이 양수인에게 작성하여준 각서의 내용 등에 비추어 허위계약서로 보이는 반면, 양수인이 제출한 매매대금 수수 증빙 등에 의하여 처분청이 확인한 청구인의 양도가액이 실지거래가액으로 보이므로, 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

[관련법령] 국세기본법 제14조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 소재 임야 5,289㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에 취득하여OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 OOO 2005년 귀속 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO으로 하여 신고하였다.

나. 처분청은 OOO 쟁점부동산 양도와 관련한 현장확인을 실시하여, 쟁점부동산의 실제 양도가액이 OOO인 것으로 보아 청구인에게 OOO 2005년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 양수인과 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 쌍방 합의하여 자필로 부동산매매계약서를 작성한 뒤 상호 서명하였고, 계약금도 부동산매매계약서에 명시된 대로 지급하였으며, 쟁점부동산의 양도가액이 OOO이라는 사실은 거래사실확인서 및 중개인 OOO의 확인서를 통하여 확인된다.

처분청은 양도가액을 입증할 수 있는 증빙도 없이 양수인의 일방적인 진술 및 양수인이 자신 명의 통장에서 인출한 자금내역만을 근거로쟁점부동산의 양도가액이 OOO이라고 보았는바, 양수인 명의 통장에서 출금한 금액이 실제로 매도인인 청구인에게 흘러갔는지 등을 확인하지도 아니한 채 양수인 일방의 진술만으로 과세한 처분은 근거과세의 원칙에 어긋나므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

양수인은 쟁점부동산의 실제 양수가액이 OOO이나,OOO으로 다운계약서를 작성하였다고 주장하면서 위 OOO에 대한 지급증빙으로 OOO 계약금 OOO, OOO 및 OOO, OOO을 각 출금한 금융거래내역 및 수표 사본을 제출하였고,

부동산중개인 OOO가 양수인에게 OOO 보낸 답변서에 의하면 쟁점부동산의 보유기간이 1년 미만으로 양도소득세 중과대상에 해당하여 청구인이 양도가액을 줄여서 계약서를 쓸 것을 사정하였으며 양수인이 이를 받아들여 OOO으로 감액하여 다운계약서를 작성하였음을 인정하고 있고, 청구인도 다운계약서를 작성한 사실 자체는 인정하고 있으며, 청구인이 OOO 양수인에게 작성해 준 서약서에 의하면, 다운계약서 작성에 따른 국세부과제척일인 OOO 이전 매도시에는 양도가액의 OOO에 대한 양도소득세를 청구인이 부담하고, OOO 이후 매도시에는 양수인이 요구하는 매매증서를 작성해 주겠다고 서약한 점으로 볼 때 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지 양도가액

나. 관련 법률

(1) 소득세법제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005년 귀속 양도소득세 신고시 쟁점부동산을 OOO에양도한 것으로 하여 실거래가 신고하였고, 청구인이 제시한 부동산매매계약서의 내용을 살펴보면, 매매대금은 OOO, 계약금은 OOO(계약시 지불, “영수함”이라고 기재되어 있다), 잔금은 OOO(OOO.에 지불한다), 계약연월일은 OOO, 매도인은 청구인, 매수인은 OOO, 중개인은 OOO라고 되어 있으며,청구인과 양수인이 작성한 거래사실확인서OOO를 살펴보면, 쟁점부동산에 대하여 매매총액 OOO, 계약일자 OOO, 잔금지급일자 OOO로 되어 있다.

(2) 처분청의 양도소득세 현장확인 종결 보고서(2013년 11월)에 나타난 내용은 다음과 같다.

쟁점부동산에 대한 양도가액을 OOO 공인중개사 OOO에게 확인한바, 실제 매매대금은 기억나지 않지만 양도인(청구인)과 양수인이 합의하에 매매계약을 정한 후 실제 매매가액보다 낮은 OOO을 매매가액으로 하여 계약서를 작성한 사실을 확인하였고,

양수인은 실제 매매가액이 OOO이라 주장하면서 계약금 OOO은 계약서상 영수인에 의해 확인되는 바와 같이 현금 지급하였으며, 잔금 중 OOO은 수표 및 현금으로 지급하고, 나머지 OOO은 현금보관증 형식으로 현금 지급하였다고 주장하면서 은행출금 거래내역 및 수표사본을 제출하였다.

청구인은 실제 양도가액보다 낮은 가액으로 부동산매매계약서를 작성한 사실 자체는 인정하나, 양도가액에 대해서는 금액이나 명확한 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 양수인과 공인중개사 OOO 사이에 주고받은 OOO 내용증명에서도 다운계약서 작성 사실에 대해서는 쌍방이 인정하고 있다.

청구인이 작성하여 양수인에게 교부한 서약서(인감증명서 첨부)에 의하면 ‘OOO를 소유한 양수인이 OOO 이전에 매도시 양도금액의 OOO에 대한 양도세금은 본인이 부담하며, OOO 이후 매도시는 요구하는 매매증서를 작성해 줄 것을 서약한다’고 한 내용이 확인되고,

위 청구인의 서약서에 의하면 당사자 사이에 부과제척기간으로 판단한 OOO 이후 매도할 때는 양수인이 요구하는 매매증서를 작성해 주겠다는 내용으로 볼 때, 양수인이 주장하는 양도가액 OOO을 쌍방 간에 실거래가액으로 인정하고 확인한 것으로 판단된다.

(3) 청구인의 확인서OOO에 의하면, 2005년 8월경 쟁점부동산을 매도함에 있어 총 매도금액은 OOO으로 기억되고 신고금액은 매도인·매수인 쌍방 합의하에 OOO으로 신고하였으며,매매계약서는 실제계약서와 신고계약서를 별도로 작성하여 잘 기억이나지 않고, 매매대금은 수표와 현금으로 받았기 때문에 정확한 기억이없다고 되어 있다.

한편, 양수인이 청구인에게 보낸 통고서OOO를 살펴보면, OOO에서 쟁점부동산을 매매대금 OOO으로 한 부동산매매계약을 체결하는 과정에서 귀하의 필요에 의한 요구로 계약서상에는 위 매매대금 중 OOO만 표시하고 나머지 금액 OOO은 현금보관증형식으로 체결하였고, OOO에서 중개사와 법무사 입회 하에 매매대금 잔액을 청구인에게 지불하였으며, 뒤늦게 위 방법이 위법임과 또한 본인에게 막대한 손실이 발생한다는 것을 알아, 원칙을 기준으로 사실대로 매매대금을 표시하여 적법한 매매계약서를 재작성하여 근속히 교부하여 주시기를 바란다고 되어 있고,

이후 청구인이 양수인에게 작성하여 준 서약서OOO에 의하면, 청구인은 양수인이 쟁점부동산을OOO 이전 매도시는 양도금액의 OOO에 대한 양도 세금을 본인이 부담하고, OOO 이후 매도시는 요구하는 매매증서를 작성해 줄 것을 서약한다고 되어 있다(인감증명서 첨부).

(4) 쟁점부동산의 중개인이었던 OOO가 양수인에게 보낸 답변서OOO에 의하면, 쟁점부동산 계약시 청구인이 해당 부동산을 취득한지 1년 미만이라 양도소득세 중과 대상이어서 먼저 귀하(양수인)에게 양도가액을 줄여 계약서를 쓰자고 사정하였고, 귀하는 청구인의 사정을 들어주어 매도가액을 감액하여 기재해 달라고 하여 청구은 귀하의 요구대로 계약서를 작성해 준 것은 사실이나 기한이 많이 지나 그 당시 실거래가액은 기억나지 않는다고 되어 있고,

OOO가 작성한 OOO자 확인서를 살펴보면, OOO 운영 당시인 OOO 쟁점부동산을 양수인에게 OOO에 양도하는 부동산 매매계약을 중개하고 계약서를 작성한 사실이 있으며, 당시 매매가액은 양도인(청구인)과 양수인이 합의하에 정한 것으로 기억되며 실제 매매가액보다 낮은 가액으로 계약서를 작성하였고, 정확한 매매가액은 오래전이라 기억나지 않는다고 되어 있다.

(5) 양수인 명의의 OOO 계좌 거래내역 조회 및 수표사본 내역을살펴보면,OOO, OOO, OOO을 각 현금으로 출금하였고, OOO을 수표로 출금한 것으로 나타난다.

(6) 위와 같은 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,청구인과 중개인 OOO 모두 다운계약서를 작성하였던 사실을 인정하고 있어 OOO은 실제 거래가액이 아닌 것으로 보이는 점,양수인은 양도대금 OOO을 청구인에게 지급하였다고 하면서 2005.9.13.～2005.9.15. 기간 동안 OOO을 출금한 양수인 명의 계좌의 거래내역 및 수표사본을 제시하고 있는 점,

양수인이 청구인에게 보낸 통고서OOO 이후 청구인이 양수인에게 작성하여 준 서약서OOO에 의하면,양수인이 쟁점부동산을 OOO 이전에 매도할 때는 양도금액의 OOO에 대한 양도소득세를 청구인이 부담하고, OOO 이후 매도할 때는 양수인이 요구하는 매매증서를 작성해 주겠다고 되어 있는점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이