[청구번호]조심 2017서3096 (2017. 9. 8.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 기준시가로 계상된 장부가액을 실지거래가액이라고 하여 양도소득세를 신고한 점, 쟁점토지의 취득가액과 관련한 매매계약서를 제시하지 못하는 점, 청구인의 양도가액이 기준시가 대비 적정한 것으로 보이는 반면, 취득가액은 기준시가 대비 OO배로 현격한 차이가 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1979.10.31., 1987.12.31. 및 1994.9.2. 세 차례에 걸쳐 부산광역시 OOO 잡종지 8,635㎡ 중 3/4 지분, 같은 동 OOO 잡종지 1,661㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 2007.3.12. OOO을 취득하였다가, 2016.1.21. 쟁점토지 및 건물을 양도한 후, 2016.3.31. 양도가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원을 신고·납부하였다.

나.OOO장(이하 “감사청”이라 한다)은 2016.9.26.～2016.10.14.기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 청구인의 양도소득세 신고시 취득가액에 대한 증빙이 제출되지 아니한 것을 확인하고, 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 재산정하도록 감사지적을 하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점토지 및 건물의 취득가액을 OOO원으로 하여 2017.3.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 취득경위 및 취득가액 신고내역

(가) 청구인은 1970년대 OOO를 운영하면서 OOO 주식회사로부터 사료를 납품받아 OOO 등 전국에 있는 사료공장에 납품하였고, 사료대금은 통상적으로 2～3개월 분을 선납하고 있었으나, 1979년 OOO의 사업이 어려워져 청구인이 선 지급한 OOO원에 대해 사료를 납품받을 수 없게 되자, 부득이하게 OOO이 보유하고 있던 쟁점토지 1/2지분으로 대물변제받게 되었다. 당시 쟁점토지의 나머지 1/2지분은 OOO과 사업관계가 있었던 OOO에게 이전되어 청구인과 OOO이 쟁점토지를 공동소유하게 되었다.

이후 청구인은 쟁점토지를 주차장으로 개발하기 위하여 <표1>과 같이 OOO으로부터 1987.12.31. OOO 각 1/2지분을 OOO에 취득하였고, 1994.9.2. OOO에 취득하였다.

청구인이 1987년 쟁점토지를 취득할 당시 부산광역시OOO은 신도시 건설계획 발표 등으로 한참 부동산의 호가가 급등할 시기였고, 쟁점토지는 규모나 시설이 좋았던 양어장으로 사용하던 부지로, 넓은 부지를 공사하여 조성할 경우 많은 수익이 발생할 것으로 예상하여 평당 OOO원에 취득하였다.

또한, 1994년 9월 취득할 당시에는 OOO에 신도시 계획은 물론 OOO가 생긴다는 입소문이 오르내리며 부동산 가격이 급등하는 시기였으므로 평당 OOO원에 취득하였다.

(나) 청구인은 OOO으로 사용하던 쟁점토지를 매립하여 1995년부터 주차장업을 영위하던 중, 2007년부터 복식부기에 의한 외부기장 대상으로 전환되면서 쟁점토지의 취득가액을 장부에 계상해야 했고, 이에 매매계약서 및 대금지급영수증을 담당 세무사에게 제출하였으나, 세무사가 주차장의 수입금액이 토지가액의 3% 이상이 되어야 쟁점토지를 사업용토지로 인정받을 수 있다고 하여 실지거래가액(OOO원)이 아닌 2007년 당시 쟁점토지의 기준시가인 OOO원으로 임의계상하였다.

이후 담당 세무사가 사망하여 당시 제출한 매매계약서, 대금지급영수증 등 관련 자료를 모두 분실하였고, 2016년 3월 양도소득세 신고시 자료가 충분히 남아있지 않은 상황에서 실지거래가액보다 낮은 장부가액으로 신고하는 것이 더 신뢰성이 있어 보인다고 판단했기 때문에 손해를 감수하면서 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액보다 OOO원 가량 적은 장부가액으로 신고하였다.

(2) 실제 취득가액을 재조사하여 합리적인 방법으로 취득가액을 결정하여야 한다(주위적 청구).

쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO원이나, 오랜 세월과 입증자료의 확보가 어려워 부득이하게 장부상 계상된 금액을 취득가액을 하여 신고납부하였던 것이므로, 아래 <표2>와 같이 확인서와 금융거래를 통해 일부 확인되는 취득금액을 근거로 처분청이 청구인 및 매도자들의 금융거래내역 등을 직접 조사한 후, 취득 이후 물가상승률, 주변시세 등을 고려하여 취득가액을 합리적으로 결정하여야 한다.

처분청과 같이 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비를 환산취득가액과 필요경비 개산공제액을 적용하여 계산할 경우 그 합산액이 OOO원에 불과하고, 토지의 실제 자본적 지출액(주차장공사비 등)인 OOO원을 제외하는 경우 실질적으로 쟁점토지의 취득가액은 OOO원만 인정받는 결과가 되므로 그 동안의 물가상승률, 주변토지의 시세 등을 고려하면 납세자에게 가혹하게 세부담을 지우는 것이다.

(3) 쟁점토지에 대한 실제 취득가액을 재조사를 통해 확인할 수 없다면, 실지거래가액이 확인되는 1994년 취득분 OOO이라도 환산가액이 아닌 실지거래가액을 반영하여 양도소득세를 경정해야 한다(예비적 청구).

쟁점토지 중 1994.9.2. OOO으로부터 취득한 OOO 1/4지분은 OOO이 작성한 ‘부동산거래 사실확인서’를 통해 OOO에 취득하였다는 사실이 확인되고, 청구인이 1993.11.2. OOO원을 송금한 사실이 금융증빙으로 확인되므로 1994년 취득한 OOO 토지 1/4지분의 취득가액은 실지거래가액인 OOO원으로 경정하여야 한다.

또한, 위 토지의 필요경비는 개산공제가 아닌 주차장업을 영위하기 위해 실제 지출한 필요경비(공사비와 개발부담금 등)를 면적기준 등 합리적인 방법으로 안분하여 경정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 쟁점토지를 양도하고 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 신고한 취득가액은 쟁점토지에서 운영한 사업상 장부에 기재된 2007.12.31. 기준시가인 것이 확인되었고, 청구인이 제출한 취득가액에 대한 자료는 신뢰할 수 있는 객관적인 자료가 아니므로 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 양도소득세 신고 당시 취득가액에 대한 매매계약서 및 대금지급 증빙 등을 첨부하지 아니한 채, 필요경비 OOO원에 대한 증빙서류만 제출하였고, 양도소득세 신고서에 기재한 취득가액은 실제 취득가액이 아닌 쟁점토지에서 영위한 사업OOO상 장부에 기장한 2007.12.31. 기준시가(2007.12.31. 현재)임을 인정하고 있다.

(나) OOO이 서명날인한 ‘부동산 거래사실확인서’에 의하면, OOO은 쟁점토지를 평당 OOO원에 거래하였다고 기재되어 있는데, 확인서에 기재되어 있는 쟁점토지의 거래시기별 평당 거래금액OOO가 큰 차이가 있을 뿐만 아니라, 사인간에 임의로 작성된 문서는 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙으로 볼 수 없다.

또한, 청구인은 장기간 사업을 경영한 사업자로 각종 증빙(필요경비 지출분이 포함된 통장사본, 주차장 공사 관련 계약서 등)을 제출한 점에 비추어, 가장 중요한 쟁점토지의 취득관련 매매계약서를 세무대리인에게 제출하였으나 분실하였다는 주장 또한 신뢰하기 어렵다.

(다) 청구인은 1993.11.2. OOO 예금계좌에 입금된 OOO원의 입금내역과 1993.11.3. OOO원의 계좌입금내역을 제출하면서 1994년 OOO원이 동 금융자료에 의해 확인된다고 주장하나, OOO의 계좌에 입금된 금액은 거래상대방이 기재되어 있지 않고, 청구인이 제출한 본인 계좌의 거래내역에도 OOO의 입금내역과 일치하는 인출내역은 확인되지 않으며, OOO 토지 1/4지분의 소유권이전등기일은 1994.9.2.로 청구인이 제출한 1993년 11월 거래내역과는 상당한 시간적 차이가 있어 그 연관성을 찾기가 어렵다.

또한, 위 금액 외에도 청구인은 1994.3.30.～1994.11.4. 기간 동안 결재된 어음 및 수표 7매 OOO원에 대한 금융증빙을 제출하였으나, 청구인이 주장하는 1994년 취득가액OOO보다 훨씬 많은 금액(합계 OOO)을 지급하였다고 주장하는 것은 신뢰할 수 없는 주장이다.

(2) 쟁점토지의 취득가액에 대한 입증책임은 청구인에게 있으므로 재조사를 통해 취득가액을 결정하여야 한다는 주장은 타당하지 않다.

취득가액 등 필요경비는 수입으로부터 공제하는 것으로 청구인에게 유리한 것이고, 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 청구인이 지배하는 영역 안에 있는 것이므로,청구인이 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해 처분청이 재조사를 통해 입증하는 것은 불합리하며, 청구인으로 하여금 필요경비를 입증하도록 하는 것이 공평의 관념에도 부합한다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않고, 매매사례가액이나 감정가액에 관한 자료가 없어 쟁점토지의 취득가액을 환산가액을 적용하여 산정한 처분은 정당하다.

또한, 청구인이 쟁점토지를 취득한 연도가 1979년, 1987년 및 1994년으로 취득금액에 대한 금융추적조사 실시가 불가능하고, 거래상대방으로서 사실확인서를 작성해준 OOO은 수개월 전부터 뇌경색으로 인한 인지능력이 전혀 없는 상태이므로 재조사를 통한 실익도 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

②제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서,같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가.제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 「소득세법 개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다)전에 취득한 자산에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 양도소득 과세표준 신고서 및 청구인이 운영하는 OOO의 재무제표에 의하면, 청구인은 쟁점토지 및 건물을 양도하고 취득가액 및 필요경비를 실지거래가액으로 구분하여 신고하였고, 청구인이 신고한 취득가액은 2007년 기준시가로 계상된 장부가액으로 되어 있다.

(나) 감사청은 2016.9.6.～2016.10.14. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 재산정하도록 감사지적을 하였고,

이에 따라 처분청은 건물의 신고내역에 대해서는 달리 경정한 바 없이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하고, 필요경비를 개산공제하여 <표3>과 같이 양도소득세를 경정하였다.

(다) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO의 양도소득세 신고내역은 확인되지 아니하고,

OOO가 2016.1.21. 부산광역시 OOO을 주식회사 OOO에 양도한 후, 양도가액을OOO으로 신고한 것으로 나타난다.

(라)쟁점토지의 개별공시지가 변동은 다음과 같다.

(마) 처분청은 청구인이 주장하는 취득연도별 평당 실지거래가액은 공시지가와 비교하여 매우 높은 금액이라 신뢰할 수 없다며 <표5>를 제시하였다.

(바) 과세전적부심사 사전열람자료에 의하면 다음과 같이 관련인의 진술이 기재되어 있다.

(2) 그 밖에 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

(가)쟁점토지의 공동소유자였던 OOO의 부동산 거래사실확인서의 주요 내용은 다음과 같다.

(나) 청구인은 <표6>과 같이 OOO 어음보관통장사본(1993.11.3.～1994.5.2.), 청구인의 OOO 거래내역(1993.11.1.～1993.11.15.)을 제출하였고, 청구인은 입출금 시기 및 금액의 차이, 소유권이전일과의 차이 등에 관해 재조사를 요청하며 별도의 소명자료를 제출하지 아니하였다.

또한, OOO의 시정사항’ 및 청구인의 항변서에 의하면, 감사청의 감사당시 청구인은 위 금융거래와는 별개로 1994년 <표7>과 같이 OOO원 상당의 어음 등을 결제하여 OOO에게 지급하였으므로 조사를 통해 1987년 취득분과의 연관성이 있는지 확인해 달라는 청구주장이 기재되어 있으나, 이에 대한 증빙은 제출하지 아니하였다.

(다) 청구인은 공사비 등 자본적 지출액과 중개수수료에 대한 증빙서류를 <표8>과 같이 제출하였고, 청구인은 양도소득세 신고 당시 주차장 공사비 중 OOO원을 필요경비로 신고하였다.

(라)청구인은 쟁점토지가 OOO로부터 10km내외로 OOO 바로 옆에 위치하고 있고, 명지동은 1980년대 후반부터 많은 개발호재가 있었다고 주장하며, 쟁점토지 지도 및 다음과 같은 신문기사를 제출하였다.

(3) 처분청은 2017.8.29. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 청구인이 쟁점토지를 구입할 당시 쟁점토지는 개발제한구역으로 지정되어 있었다며, 개발제한구역 해제일자 조회요청에 대한 부산광역시 OOO의 회신문을 제출하였고, 회신문에는 쟁점토지 중 부산광역시 OOO는 2002.1.4. 및 2007.1.24. 개발제한구역에서 해제된 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 실지거래가액을 재조사하여 합리적인 방법으로 취득가액을 경정하여야 하고, 재조사가 불가능하다면 금융거래로 확인되는 1994년 취득한 부산광역시 OOO이라도 실지거래가액으로 반영하는 것이 타당하다고 주장하나,

과세처분취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 양도가액에서 필요경비를 공제한 것이므로 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증곤란이나 당사자사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합한다 할 것인바(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등, 같은 뜻임),

청구인은 실지거래가액이 OOO원 상당이라고 주장하면서도 2007년 기준시가로 계상된 장부가액을 실지거래가액이라고 하여 양도소득세를 신고하였고, 쟁점토지의 취득가액과 관련한 매매계약서를 제시하지 못하는 점, 청구인은 1994년 결제된 OOO원 상당의 어음 등 발행내역이 있으니 1987년 취득분과의 연관성을 확인해달라고 주장만 하였을 뿐, 1979년 및 1987년 취득분에 대한 관련 증빙을 제출하지 못한 점, 청구인이 제출한 1994년 취득분에 대한 금융거래내역은 청구인이 출금한 시기와 양도자인 OOO에게 입금된 시기, 출금액과 입금액이 일치하지 아니하고, 소유권이전일과도 상당한 기간 차이가 있는 등 청구인이 OOO에게 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였는지 여부를 확인하기 어려운 점, 쟁점토지는 청구인이 취득할 당시 개발제한구역으로 지정되어 있었고, 평당 OOO원에 입찰되었다는 OOO는 인근에 위치한 토지로 보기도 어려우며, 청구인의 2016.1.21. 양도가액이 기준시가 대비 2.8배인데 반해, 청구인이 주장하는 취득가액은 기준시가 대비 9배～87배로 현격한 차이가 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.