[청구번호]조심 2015서2739 (2015. 9. 3.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 쟁점부동산과 교환거래하였다고 주장하는 ○○○의 쟁점염전은 청구인이 아닌 청구인의 딸이 소유권을 취득한 것으로 공부상 확인되고, 청구인이 교환거래에 대한 증빙으로 제시한 확인서는 사후 임의작성이 가능한 것이어서 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점, ○○○○년 기준시가에 의한 쟁점부동산의 시가는 쟁점염전에 비해 과도하게 높아 고액의 쟁점부동산을 쟁점염전과 단순교환하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제114조 / 소득세법 시행령제162조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.3.12. 강OOO 외 1인으로부터 취득한OOO에 2004.11.10. 근린생활시설 및 주택 377.43㎡(지상 4층, 이하 “쟁점건물”이라하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축·보유하다가2007.7.27. 강OOO에게 매매를 원인으로 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 OOO, 양도가액을등기부기재가액인 OOO, 양도차익은 OOO으로 하여 2015.5.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.5.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2002.3.12. 강OOO 외 1인으로부터 쟁점토지를 취득하여 보유하다가 2003.6.28. 강OOO가 쟁점토지에 쟁점건물을 신축하고 그 판매수익을 청구인과 강OOO가 각 50%씩 보유하기로 딸인 김OOO이 청구인을 대리하여 강OOO와 약정하였고, 강OOO는 2004.3.27. 쟁점건물판매액에 대한 지분을 청구인에게 유리하게 조정하는 내용의 확인서를작성하여 주는 대신 쟁점토지를 담보로 금융기관에서 대출받은 OOO과 쟁점건물에 대한 임대차보증금 등을 공사비로 사용하였으며, 2004.11.10. 쟁점건물을 신축하여 청구인 명의로 소유권보존등기를 경료한 후 청구인은 2005.3.14. 강OOO와 쟁점부동산을 강OOO 소유의OOO와 교환하기로 합의하고, 이에 따라 강OOO는 2005.3.29. OOO을 청구인의 딸인 김OOO에게 소유권이전등기하고, 같은 날 쟁점부동산에 대하여 강OOO 명의로 소유권이전등기가등기를 설정하였다.

청구인은 강OOO가 쟁점건물을 신축하여 주겠다고 하여 쟁점토지를 강OOO로부터 매입하였으나, 강OOO가 쟁점건물의 임대차보증금 등을 임의로 사용하고 공사비를 공개하지 아니함에 따라 동업관계를 유지하기 어려워졌고, 이에 2005.3.14. 청구인의 쟁점부동산과 강OOO의OOO을교환하게 되었는바, 청구인은 강OOO가 쟁점부동산의 명의이전을지체한 이유는 알지 못하나, OOO에 관광도시 OOO 등이 있어 쟁점부동산을 OOO과 교환할 가치가 있다고 믿고 교환에 응하였으며, 정당한 교환계약에 따라 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도시기는 교환성립일인2005.3.14.로 봄이 타당하다 할 것이다.

설령, 쟁점부동산의 양도시기를 처분청의 주장대로 등기접수일인 2007.7.27.로 본다 하더라도 등기부기재가액인 OOO은 강OOO가임의로 신고한 것이고, 쟁점부동산은 교환가액의 정산 없이 OOO과교환되었으므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO의 기준시가를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산과 OOO을 교환거래하였다는 증빙으로 제시한 2003.6.28.자 약정서 등은 사인 간에 임의작성한 서류로서청구주장에대한 증빙으로 채택하기 어렵고, 쟁점부동산을 담보로제공하고금융기관에서 대여한 OOO의 채무자가 청구인인것으로공부상 등재되어 있고, 쟁점건물의 공사와 관련된 서류나임대차관련서류등을 제시하지 아니하였으므로 쟁점건물을 담보로제공하고 대출받은 금원 등을 강OOO가 공사비로 사용하였다는청구주장을 신뢰하기 어려우며, 기준시가에 의한 쟁점부동산의 가액은 OOO으로서, OOO보다 상당히 고액임에도 교환가액에 대한 정산 없이 양 부동산을 교환거래하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도시기는 등기접수일인 2007.7.27.로 봄이 타당하고, 청구인이 제시한 서류만으로는 쟁점부동산의실지거래가액이 확인되지 아니하므로 등기부기재가액인OOO을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 OOO과 교환거래에 의하여 양도하였으므로교환성립일인2005.3.14.을 양도시기로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2007.7.23. 법률 제8541호로 개정된 것)

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.(각 호 생략)

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다.다만,납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것)

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1)처분청의 과세자료 등에 의하면, 청구인은 2002.3.12. 강OOO 외 1인으로부터 취득한 쟁점토지에 2004.11.10. 쟁점건물을 신축한 후 2007.7.27. 쟁점부동산을 강OOO에게 양도하고 양도소득세를 신고하지아니하였고, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 OOO, 양도가액을 등기부기재가액인 OOO으로 하여 이 건 처분을 하였다.

(2)쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면,청구인이 2002.3.12. 강OOO 외 1인으로부터 취득한 쟁점토지와 2004.11.10. 신축한 쟁점건물에 대하여 강OOO는매매예약(2005.3.28.)을 원인으로 2005.3.29. 소유권이전청구권가등기를설정하였고, 청구인은 2007.7.27. 강OOO에게쟁점부동산을 소유권이전등기하였으며, 청구인은 2003.9.15. 본인명의로쟁점토지를 담보로 금융기관에서 대출OOO을 받았고,2007.9.10. 강OOO가 위 채무를 인수한 것으로 나타난다.

(3) OOO의 등기사항전부증명서에 의하면, 강OOO는 2005.3.29.매매를 원인으로 청구인의딸인김OOO에게OOO의소유권을 이전하고, 김OOO은 2012.7.27. OOO을 OOO에 양도한 것으로 나타난다.

(4) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인이 쟁점부동산과 OOO을 교환하였다는 2005년 기준시가를 적용하여 계산한 쟁점부동산(주택분, 상가분 등)의 가액은 OOO이고, OOO의 가액은OOO인 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점부동산과 OOO을 교환하였다고 주장하며 다음과같은 자료를 제시하였다.

(가) 쟁점토지 취득 관련 매매계약서에 의하면, 김OOO외 1인은 2002.1.24. 쟁점토지를 강OOO 외 1인으로부터 OOO에취득하는 내용의 매매계약서를 작성하였고, 특약사항에는 매수인이 건축시는 매도인OOO에게 평당 OOO에 공사도급을 주되, 3개월 이후는 도급금액을 재조정한다고 나타난다.

(나) 청구인의 딸 김OOO이 청구인을 대리하여 2003.6.28. 강OOO와체결한 약정서에 의하면,쟁점토지는 청구인이 출자하고, 강OOO는공사비일체를 투명·성실하게 처리하며,청구인과강OOO는 쟁점건물을시공하여 이익금을 각 50%씩배분한다고 기재되어있다.

(다) 강OOO가 작성한 각서(2003.8.26.)에 의하면, 쟁점토지를 담보로OOO을 대출함에 있어 설정비, 이자를 강OOO가 책임지며 대출로 인하여 부동산 소유주에게 불이익이 발생하면 강OOO가 변상한다고 기재되어 있다.

(라) 쟁점건물의 주택 매매 및 임대차계약서(2부)에 의하면, 강OOO는 청구인을 대리하여 2004.2.21. 쟁점건물의 4층 주택을 이OOO에게OOO에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하고, 쟁점건물 3층 주택을 이OOO에게 2004.3.25.부터 2006.3.24.까지 보증금 OOO에 임대하는 내용의 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다.

(마) 강OOO의 확인서(2004.3.27.)에 의하면, 쟁점건물의 시공자OOO는 청구인과 투자·매매하여 발생하는 이익을 50:50으로 하였으나,전세금을 우선 사용하였으므로 강OOO 지분을 40으로 한다고 기재되어 있다.

(바) 청구인이 제시한 교환거래 관련 증빙자료에 의하면, 청구인의딸 김OOO은 청구인을 대리하여 2005.3.14. 강OOO와 쟁점토지를OOO과현 상태에서교환한다는 내용의 확인서를 작성한 것으로나타난다.

(사) 강OOO가 작성한 확인서 등에 의하면, 강OOO는 청구인에게 쟁점건물 신축공사를 해주고 공사대금을 지급받을 수 없게 되자 쟁점부동산과OOO을 2005.3.14. 교환하였고, 교환시점에 쟁점부동산의 소유권을 이전받았어야 하나, 본인사정으로 소유권이전청구권가등기만한 상태로 등기이전을 하지 않고 있다가 2007.7.27. 소유권이전등기를하였는바, 강OOO의 개인사정으로 소유권이전이 지연됨에따라발생한 2005.3.14.이후 공시지가 상승분에 대한 양도소득세 등을강OOO가 책임진다고 기재되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2005.3.14. 쟁점부동산을 교환거래에 의해 양도하였다고 주장하나,청구인이 쟁점부동산과 교환거래하였다고 주장하는 이OOO의 OOO은 청구인이 아닌 청구인의 딸이 소유권을 취득한 것으로공부상확인되고, 청구인이 교환거래에 대한 증빙으로 제시한 확인서는 사후 임의작성이 가능한 것이어서 객관적인 증빙으로 보기 어려우며, 2005년 기준시가에 의한 쟁점부동산의 시가OOO는OOO에 비해 과도하게 높아 고액의 쟁점부동산을 OOO과 단순교환하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산을 OOO과 교환거래하였으므로 쟁점부동산의양도시기를 2005.3.14.로 보거나 OOO의 기준시가에 의한가액을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일(2007.7.27.)로보고 등기부기재가액을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 양도소득세를과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.