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국민주택 규모를 초과하는 아파트를 일반인에게 분양하는 경우 과세 여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 부가46015-1749 | 부가 | 2000-07-22
문서번호

부가46015-1749 (2000.07.22)

세목

부가

요 지

주택재개발조합이 주택재개발사업시행 인가를 받아 당해 사업을 시행하면서 국민주택 규모를 초과하는 아파트를 조합원 이외의 자인 일반에게 분양하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임

회 신

도시재개발법의 규정에 의하여 설립된 주택재개발조합이 주택재개발사업시행 인가를 받아 당해 사업을 시행하면서 동법 제34조 제9항의 규정에 의하여 지정한 보류지(귀 질의의 경우 국민주택 규모를 초과하는 아파트)를 조합원 이외의 자인 일반에게 분양하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.

관련법령

도시재개발법 제34조 【관리처분계획의 인가】

본문

1. 질의내용 요약

(사실관계)

- (불량)주택 재개발조합이 주택재개발사업을 시행하면서 도시재개발법 제34조 제9항동법 제39조 제2항의 규정에 의거하여 조합원 및 일반 분양외 재개 발사업 운영자금으로 사용하고자 일부 아파트를 보류지(보류시설)로 보유하고 있다가 분양처분 고지 완료후 이를 처분하여 조합운영비등으로 사용함.

(질의사항)

- 위 경우 보류지(보류시설)처분이 부가가치세 과세대상인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

부가가치세법제6조【재화의 공급】

도시재개발법 제34조 (관리처분계획의 인가)

⑨시행자는 제33조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축시설을 포함한다)로 정하거나 일반에게 분양할 수 있다.

나. 유사사례

○ 심사부가98-431, 1998.10.09

【제목】

재개발조합이 조합원에게 분양한 국민주택초과분 및 일반 분양상가건물중 ‘파출소’용은 면세분으로서, 보류지분중 국민주택초과분은 과세분으로서 매입세액 안분계산함

【주문】

○○세무서장이 1998. 7. 8 청구인에게 경정(환급)결정한 1996년 1기 부가가치세 환급분 105,670원, 1996년 2기 부가가치세 환급분 181,150원, 1997년 1기 부가가치세 환급분 1,110원 및 같은 날 결정 고지한 1997년 2기 부가가치세 410,448,280원, 1998년 1기 부가가치세 6,252,990원의 부과처분은,

1. 청구인이 교부받은 세금계산서의 매입세액중 면세관련매입세액으로서 공제받지 못할 세액을 935,572,890원으로 하여 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

【이유】

1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하는 주택재개발사업 시행자로서 1997년 10월 ○○구청장으로부터 아래 표와 같은 내용으로 주택재개발사업 관리처분계획을 인가받은 후 청구외 ○○건설(주)(이하 “○○건설(주)”라 한다)로부터 건설용역을 제공받고, 1997년 2기~1998년 1기 과세기간동안 조합원 및 일반분양 아파트의 과ㆍ면세 비율에 따라 세금계산서 12,693,078,232원과 계산서 25,282,909,735원을 교부받은 후, 위 세금계산서는 실지귀속이 분명한 것으로 보아 세금계산서 관련 면세비율에 의하여 안분계산하고, 기타업체로부터 1996년 1기~1998년 1기 과세기간동안 교부받은 세금계산서 3,993.456,437원은 실지귀속이 불분명한 것으로 보아 전체면적의 면세비율에 의하여 안분계산하여, 각 과세기간의 면세관련매입세액을 불공제하고 부가가치세 134,143,851원을 환급받았다.

o 주택재개발사업 관리처분계획인가서(○○구청장)상 건축면적 (단위:㎡)

구 분

아파트

상가

국민주택이하

국민주택초과

조 합 원

보류지분

일반분양

임대주택

121,922.917

412,216

58,637.198

33,773.900

③46,742.265

⑤2,749.545

44,351.819

7,357.95

②214,746.231

93,843.629

7,357.95

비 고

면세 용역

부가가치세가 과세되는 건설용역

구 분

유치원

파출소

조 합 원

보류지분

임반분양

임대주택

874.81

④287.2 4

168,665.182

3,161.761

111,509.017

33,773.900

874.81

287.2 4

①317,109.860

비 고

부가가치세가 과세되는 건설용역

처분청은 ○○건설(주) 및 기타업체로부터 교부받은 세금계산서의 매입세액 전체가 실지귀속이 불분명한 것으로 보아 전체 면적의 면세비율에 의하여 안분계산하여 면세관련매입세액을 불공제하고 1998. 7. 8 청구인에게 1996년 1기 부가가치세 105,670원, 1996년 2기 부가가치세 181,150원, 1997년 1기 부가가치세 1,110원을 환급결정하고, 같은 날 1997년 2기 부가가치세 410,448,280원 및 1998년 1기 부가가치세 6,252,990원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.23이건 심사청구를 제기 하였다.

2. 청구주장

청구인이 ○○건설(주)로부터 교부받은 세금계산서는 주택재개발사업 관리처분계획인가서상 과ㆍ면세 비율에 의하여 구분된 것이므로, 그 실지귀속에 따라 세금계산서에 관련된 면적에 대하여만 안분계산 하여야 하고,

보류지분중 국민주택규모 초과 아파트는 분양되는 것으로서, 최종분양시 부가가치세가 과세되는 것이므로 당해 매입세액을 면세관련매입세액으로 보아 안분계산한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

청구인이 ○○건설(주)로부터 교부받은 세금계산서 및 계산서상의 공급가액 구분이 관할구청장이 인가한 주택재개발사업 관리처분계획인가서상 과ㆍ면세 예정사용 면적비율과 일치하지 않으므로, 이 경우 과ㆍ면세의 실지귀속이 불분명한 경우로서 세금계산서상 공급가액이 국민주택규모이하 아파트 건설용역에 제공되었는지 국민주택규모 초과아파트ㆍ상가 등의 건설용역에 제공되었는지 여부가 불분명하므로 총예정건축면적의 면세율에 의하여 안분계산하여야 하고,

보류지분은 최종적으로 조합원에게 분양되는 것이 포함되어 있으므로 국민주택규모를 초과하는 아파트도 면세분으로 보아 안분계산하여 이 건 부가가치세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

부가가치세가 과세되는 건설용역과 부가가치세가 면제되는 건설용역을 제공받으 면서 각각 세금계산서와 계산서로 구분하여 교부받는 경우 공통매입세액 안분계산방법을 가리는데 있다.

나. 관계법령

부가가치세 제17조 제2항 제4호에는 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)은 매출세액에서 공제하지 아니하도록 규정하고 있고,

같은법시행령 제61조【매입세액의 안분계산】제1항에는 「사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산을 실지 귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고 확정신고를 하는 때에 정산한다.

면세사업에 관련된 매입세액 = 공통매입세액×면세공급가액/총공급가액」 으로 규정하고 있으며, 같은조 제4항에는 「제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 과세기간 중 과세사업과 면세사업의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 당해 과세기간에 있어서는 안분계산은 다음 각호의 순서에 의한다. 다만, 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선 적용한다.

1. 총매입가액에 대한 면세사업에 관련된 매입가액의 비율

2. 총예정공급가액에 대한 면세사업에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 시공회사인 ○○건설(주)와 “주택개량재개발 참여계약서”를 작성함에 있어, 평당 공사 단가는 2,190,000원으로 하되, 국민주택규모초과 아파트ㆍ상가 및 부대시설에 대한 부가가치세는 별도로 하기로 약정하였으며, 청구인은 1997년 10월 ○○구청장으로부터 앞에서 본 표와 같은 내용으로 주택재개발사업 관리처분계획을 인가받은 사실이 제시된 심리자료에 의하여 확인되고 있으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다.

(2) 한편, ○○건설(주)는 1997. 12. 15 및 1997. 12. 24 앞에서 본 관리처분계획인가서상의 조합원 및 일반분양분 아파트에 대한 과ㆍ면세 예정사용면적에 따라 세금계산서와 계산서로 구분 발행하였고, 이를 교부받은 청구인은 세금계산서의 매입세액이 모두 부가가치세가 과세되는 건설용역에 제공된 것으로 실지귀속이 분명한 것으로 보아 세금계산서 관련 과ㆍ면세율[(③+④)/(①-②)]에 의하여 공통매입세액을 안분계산한 반면에, 처분청은 세금계산서와 계산서의 구분 기준이 관할구청장의 인가를 받은 관리처분계획인가서상, 과ㆍ면세 비율과 일치하지 않으므로 실지귀속이 불분명한 것으로 보아 전체 면적의 과ㆍ면세 비율 [(②+③+④+⑤)/①] 에 의하여 안분계산하여 이 건 부가가치세를 부과하였는 바, 공통매입세액 안분계산방법의 적정여부를 살펴 보면,

국세청 예규(부가46015-2854, 1997. 12. 20)에서는 “도시재개발법에 의한 재개발사업시행자가 주택과 상가를 신축하여 조합원 및 일반인에게 분양함에 있어 건설업법에 의한 건설업 면허가 있는 사업자로부터 건설용역을 공급받고 과세되는 건설용역 및 면세되는 건설용역에 대하여 각각 세금계산서와 계산서로 구분하여 교부받은 경우에 공제되지 아니하는 매입세액의 계산은 당해 건설업자로부터 교부받은 세금계산서의 매입세액중 당해 세금계산서에 관련된 총예정건축면적에 대하여 관리처분 계획에 의하여 조합원에게 분양하는 예정건축면적의 비율에 의하여 계산하는 것” 이라고 해석하고 있고, 청구인이 세금계산서와 계산서로 구분하여 교부받았으므로 세금계산서 관련과 면세 비율에 의하여 공동매입세액을 안분계산함이 타당하다 할 것이다.

다만, 시공회사인 ○○건설(주)가 조합원 및 일반분양분 아파트의 과ㆍ면세 예정사용면적비율(면세비율 66.4%)에 의하여 세금계산서와 계산서로 구분 발행하였으나, 이 기간의 건설제공용역이 조합원 및 일반분양분 아파트에만 제공되었다고 볼만한 입증서류가 없는 이 건의 경우 관할구청장(○○구청장)이 인가한 주택재개발사업 관리처분계획인가서상의 과ㆍ면세 예정사용면적비율(면세비율 67.7%)에 의하여 세금계산서와 계산서로 구분하여 발행함이 타당할 것(같은 뜻, 조법 1256-1561, 1981. 12. 31)이고, 이에 따라 세금계산서 발행대상금액을 계산하면 : 총금액×과세예정면적/(면세예정면적+과세예정면적×110%)=39,245,295,790×102,363.629/327,346.223=12,272,299,52원임을 알 수 있다.

따라서 청구인이 ○○건설(주)로부터 교부받은 세금계산서 12,693,078,232원중 위 금액을 초과한 420,778,704원은 세금계산서 교부대상이 아니므로 당해 매입세액 42,077,870원은 공제 대상에서 제외하여야 할 것이다.

(3)다음으로 위 정당한 세금계산서로 인정되는 매입세액 중에는 재화의 공급에 해당하지 않는 조합원분양분(③)과 면세대상인 파출소지분(④)이 포함되어 있으므로 공통매입세액 안분계산하여야 하며, 이 경우 공제되지 아니하는 매입세액의 계산은, 위의 정당한 세금계산서로 인정되는 매입세액에 관련된 총예정건축면적에 대한 국민주택규모초과 조합원 분양분과 파출소지분 예정건축면적 비율을 곱하여 계산하되(같은뜻, 부가 46015-2854, 1997. 12. 20),

보류지분 중 국민주택규모를 초과하는 아파트(⑤)는 주택개량 재개발 참여계약서 제28조 및 관리처분 계획인가서상 처분방법이 조합의 결의에 다라 분양하도록 규정하고 있으므로 최종 분양시 부가가치세 과세대상으로 보아야 할 것이고, 이에 따라 면세관련 매입세액을 안분계산하면, ○○건설(주)로부터 교부받은 세금계산서중 정당한 매입세액×세금계산서 관련 면세비율[(국민주택초과 조합원분+파출소지분)/(총예정면적-국민주택규모 이하 아파트 면적)]=1,227,229,952×(③+④)/(①-②)=563,833,245원으로서 이를 불공제하여야 할 것이다.

(4)기타업체로부터 교부받은 세금계산서는 철거비용 등으로서 과ㆍ면세 실지귀속이 불분명한 것이므로 총예정사용면적에 대하여 면세관련 매입세액을 안분계산하면,

기타업체로부터 교부받은 세금계산서의 매입세액×전체 면세비율[(국민주택규모 이하 아파트+국민주택규모 초과 조합원분+파출소지분)/총예정면적)=399,345,645×(②+③+④)/①=329,661,775원으로서 이를 불공제하여야 할 것이다.

위와 같이 심리한 바, 청구인이 부가가치세 면제대상이되는 국민주택규모 이하 의 아파트 건설용역을 제공받은 부분에 대하여는 ○○건설(주)로부터 계산서를 교부받았음에도, 이와는 아무런 관련이 없는 세금계산서상의 매입세액을 전체 면적에 관련된 공통매입세액으로 보아 국민주택규모 이하의 아파트 면적까지 공통매입세액 안분계산한 처분청의 처분은 잘못이 있다 할 것이므로, 이를 바로 잡아 ○○건설(주)로부터 교부받은 세금계산서의 매입세액은 국민주택규모 이하 아파트를 제외한 부분의 면적에 대하여 과ㆍ면세 비율을 적용하여 안분계산하고, 보류지분은 과세대상으로 보아 각 과세기간의 면세관련매입세액을 안분계산함이 타당하다고 판단된다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○ 부가 1265.2-2033, 1982.7.30

도시재개발법의 규정에 따라 설립된 도시재개발조합이 보류지 등을 처분하고 동 보류지 등을 처분받은 자가 분양함에 있어 도시재개발법 제41조제47조제62조의 규정에 의하여 관리처분계획이 인가된 날 효력이 발생한 것으로 분양계약된 경우 재화의 공급시기는 관리처분계획 인가 후 계약조건에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때임.

○ 부가22601-1530, 1987.7.21

【요약】

재개발사업으로 준공한 건물 등의보류지를 토지 등의 소유자에게 현물환원배분하는 경우에는 재화의 공급에 해당되지 아니하는 것임.

【회신】

도시재개발사업시행자가 건물준공후 토지소유자에게 지분율에 의하여 분양한 후 잔여 보류지를 관리처분계획인가서에 따라 토지소유자의 지분율대로 현물환원배분하는 경우 동 현물배분은 부가가치세법 제6조에 규정하는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것임.

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