쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액으로 하되 쟁점토지는 1,800백만원으로, 쟁점주택과 쟁점건물은 200백만원으로 안분하여야 한다는 주장의 당부(경정)

OO세무서장이 2010.9.8. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 211,303,610원의 부과처분은 서울특별시 OOO OOO OOOOOO 소재 부동산의 양도가액을 토지 1,800,000,000원, 그 지상건물(주택 및 증축건물) 200,000,000원으로 하고, 취득가액은 토지는 실지거래가액, 그 지상건물은 기준시가 비율로 환산한 가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.6.18. 서울특별시 OOO OOO OOOOOO 대지277.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 주택 274.84㎡(이하 “쟁점주택”이라한다)를 OOO으로부터 520,800,000원에 취득하고, 2004.9.21. 쟁점토지 위에 건물 77.7㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지 및쟁점주택과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 증축 및 용도변경[제2종 근린생활시설, 사무소, 지하1층 지상3층(우성빌딩)]하여 보유하다가 2008.9.29. 쟁점부동산을 김국에게 2,000,000,000원에 양도한후, 쟁점부동산의 양도가액은 양도당시 실지거래가액인2,000,000,000원으로, 취득가액은 양도당시실지거래가액인 2,000,000,000원을 기준 시가비율로 환산한1,126,563,510원으로 하여 2009.5.29. 양도소득세 확정신고를 하고, 양도소득세 258,548,100원을 납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 양도당시 실지거래가액인2,000,000,000원(기준시가 비율로 안분한 쟁점토지가액은 1,922,352,670원,쟁점주택가액은 33,733,230원, 쟁점건물가액은 43,914,080원)으로,쟁점토지와 쟁점주택의 취득가액은 전소유자인 OOO으로부터 취득한 실지거래가액 520,800,000원으로, 쟁점건물의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다 하여 양도당시 실지거래가액을 기준시가비율로환산한 46,014,320원으로 하여 2010.9.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 211,303,610원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2010.10.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액으로 하되, 다음과 같이 안분하여야 한다.

(OO O O)

(가) 쟁점부동산의 양도가액을 위와 같이 실지거래가액으로 위와 같이 안분한 근거는 다음과 같다.

1) 쟁점부동산에 대한 금융기관(OOOO OOOO, OOOO OO OOOO)의 담보대출(근저당권 530,000,000원)을 목적으로 한 감정평가서(한국감정원 중부지점)에는 다음과 같은 내용들이 나타난다.

O) OOOO O OOOOOOOOOO(OOOO O OOOOOOOOOO)

O) OOOO O OOOOOO OOO OOO OOOO OOOOO OO OOOOO OOOOO

O) OOOO O OOO O,OOO,OOO,OOOO(OOOOO)

OO(OOOOO)OOOO,OOO,OOOO(OOOOO)

OOO O,OOO,OOO,OOOO(OOOO)

라) 건물구조 : 연와조 경량철골조 평스라브지붕 3층 건물로,1967년 12월 신축한 이후 2004년 9월 증축시 대폭적인 수리로 현상은 양호한 편임

O) OOOO O OOOOO(OOOOO)

OOOOO(OOOO OOOO)

OOOOOO

바) 특기사항 : 2004년 9월 증축시 대폭적인 수리(약 4억원 소요)

2) 위와 같이 금융기관의 담보대출을 목적으로 한 감정평가서의감정가액을 기준으로 볼 때, 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액인 2,000,000,000원을 토지와 건물의 감정평가액 비율로 안분하면 토지가액은1,672,000,000원(83.6%),건물(쟁점주택+쟁점건물)가액은328,000,000원(16.4%)이 된다.

3) 이를 근거로 토지가액은 1,8000,000,000원(90%), 건물(쟁점주택+쟁점건물)가액은 200,000,000원(10%)으로 구분하여 매매거래 당사자간 합의에 의하여 매매계약서를 작성하고 특약사항에도 이를 명시하였으며, 건물 양도분에 대하여는 부가가치세까지 납부하였다.

(나) 따라서, 금융기관의 담보대출을 목적으로 한 감정평가서의 감정평가액을 감안하여 당사자간 자유로운 의사에 의하여 토지와건물가액을 합리적으로 안분하였고 이를 근거로 건물 양도분에 대한 부가가치세까지 납부하였으므로 위 (1)과 같이 양도당시 실지거래가액을 인정하여야 한다.

(2) 취득가액에 대하여 보면, 쟁점부동산 중 쟁점주택은 1967년12월에 지어진 것이고, 쟁점건물은 2004년 9월 증축 및 대수선(리모델링)을 한 것으로 사실상 신축한 것과 다름없는 바,

쟁점주택은 쟁점건물에 흡수되어 상업용건물(사무실)로 용도변경되었으므로 주택과 건물을 별도로 분리하여 취득가액을 산정하는 것은 실질과세 측면에서 문제가 있고, 사회통념상으로도 타당하지 아니하다.

따라서, 이 건의 경우 쟁점건물의 증축은사실상의 신축으로서 그취득가액이 불분명한 경우에 해당되므로 「소득세법」 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 의한 방법으로 취득가액을 환산하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 양도가액에 대하여 보면, 「소득세법」 제100조 제2항은 토지와 건물을 함께 취득·양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있는 바,

쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재된 건물가액은 그 산출근거를 알 수 없어 합리적인 건물의 양도가액으로 보기 어려우므로기준시가비율로 안분한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다.

(2) 쟁점토지와 쟁점주택은 520,800,000원에 취득한 사실이 확인되므로 확인된 실지거래가액을 취득가액으로 하고, 쟁점건물은 증축되어 그 취득가액이 불분명한 경우에 해당되므로 쟁점건물에 대하여만 환산취득가액을 적용함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액으로 하되 쟁점토지는 1,800,000,000원으로, 쟁점주택과 쟁점건물은 200,000,000원으로 안분 하여야 한다는 주장의 당부

(2) 쟁점부동산중 건물부분의 취득가액은 쟁점건물이 증축되어 소요된 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액 200,000,000원을 기준시가비율로 환산한 가액으로 하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례 가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득 가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2.법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.6.18.쟁점토지 및 쟁점주택을OOO으로부터520,800,000원에 취득하고, 2004.9.21. 쟁점토지 위에 쟁점건물을 증축 하고 용도변경하여 보유하다가 2008.9.29. 쟁점부동산을 김국에게2,000,000,000원에 양도한후, 쟁점부동산의 양도가액은 양도당시 실지거래가액인2,000,000,000원으로, 취득가액은 양도당시실지거래가액인2,000,000,000원을 기준시가비율로 환산한1,126,563,510원으로 하여 양도차익을 산정한 후 2009.5.29. 양도소득세 확정신고를 하고 양도소득세 258,548,100원을 납부한 사실이 양도소득세 확정신고서 등에 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 양도당시 실지거래가액인2,000,000,000원으로,쟁점토지와 쟁점주택의 취득가액은 전소유자인OOO으로부터 취득한 실지거래가액 520,800,000원으로, 쟁점건물의 취득가액은 증축으로 인하여 실지거래가액이 불분명하다 하여 양도당시 실지거래가액을 기준시가비율로 환산한 46,014,320원으로 하여양도차익을 산정한 후 2010.9.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 211,303,610원을 경정·고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액인 2,000,000,000원으로 하되,쟁점토지의 양도가액은 1,800,000,000원, 쟁점주택 및 쟁점건물의 양도가액은 200,000,000원으로 하고, 쟁점건물은 대규모 수선 성격의증축을 하였으나 실지로 소요된 건축비용 등이 확인 되지 아니하므로 양도당시의 실지거래가액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(4) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 본다.

(가) 부동산매매계약서(2008.8.15.)에는 다음과 같은 내용들이 나타난다.

O) OOOOOO OO

O) OOO O OOOOO OOO OOO OOOOOO

O) OO O OO OOOOOO

O) OO O OOOOOOOO, OOOO OOOOOOO

O) OOOO O O,OOO,OOO,OOOO

O) OOO O OOO,OOO,OOOO(OOOOOOOOOO OO)

O) OOO O O,OOO,OOO,OOOO(OOOOOOOOOO OO)

O) O O O O,OOO,OOO,OOOO(OOOOOOOOOO OO)

O) OOOO

O) OOOOO O,OOO,OOO,OOOOO OOOO OOOO OOO OOO

O) OOOO OOOOO OOOOO O

O) OOOOO OOO,OOO,OOOOOO O(OOOOOO OOOO OO)

O) OOOOO O OOO

O) OOO O OOO(OOOOOOOOOOOOOO)

O) OOO O O O(OOOOOOOOOOOOOO)

O) OOO O OOOOOOOO OOO(OOOOOOOO)

(나) 청구인은 쟁점건물의 양도가액을 200,000,000원으로 하여 부가 가치세 신고를 한 사실이 2008년 제2기 부가가치세 신고서에 나타난다.

(다) 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정평가서에는 다음과 같은 감정평가내용이 나타난다.

O) OOOOO O OO O OOOOO OOO OOO OOOOOO, OOO OOO

O) OOOO O O,OOO,OOO,OOOO

O) OOOO O OO,OOO,OOOO(OOOO OOOO), OOO,OOO,OOOO(OO OO OOOOOO)

O) OOOOO O OOOO OOOOOOO

O) OOOO O OO

O) OOO O OOOO(O)

O) OOO O OOOO OOOOOO

O) OOOO O OOOOOOOOOO

O) OOOO O OO O,OOO,OOO,OOOO, OO OOO,OOO,OOOO

OO) OOOOOOOOOO(OOOO) O OOOOO OO OOO O OOO

OO) OOOO(OOOOO) O OOOOO

(라) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액은2,000,000,000원이고, 이 중 건물의 가액은 200,000,000원으로 보아야 한다는 주장인 바, 위에 나타나는 금융기관 담보대출 목적의 감정평가서에 의하면쟁점건물의 가액은 237,014,820원으로 평가된 점, 부동산매매계약서의 특약사항에 건물의 가액을 200,000,000원(부가가치세 별도)으로 약정한 사실이나타나는 점, 청구인이 쟁점건물(쟁점주택 포함)의 양도가액을 200,000,000원으로 하여 부가가치세 신고를 이행한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점주택을 포함한 쟁점건물의 양도가액을 200,000,000원으로 인정 하는 것이 타당하다 하겠다.

(5) 다음으로, 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴본다.

(O) OOOOO OOOOOOOOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OOO OOOOOOOO OOOOO

(O) OOOOO OOOOOOOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OOO OOOOOO OOOOO

(다) 위의 공부에 의하면, 쟁점주택은 쟁점건물의 증축일로부터 약 36년 9개월이 지난 노후된 주택으로 나타난다.

(라) 청구인은 쟁점주택이 너무 낡고 오래되어 쟁점건물을 증축하여 사무실로 용도변경하였는 바, 공사관련 증빙을 보관하고 있지 아니하여 증축공사에 소요된 실제 공사비를 알 수 없으므로 쟁점부동산 중 쟁점토지를 제외한 건물 부분(쟁점주택 포함)의 취득가액은 건물의 양도당시 실지거래가액(200,000,000원)을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 양도 차익을 산정하여야 한다는 주장이다.

1) 청구인이 제출한 감정평가서에는 쟁점건물의 공사비용이 약 400,000,000원 소요된 것이라는 평가의견이 기재되어 있다.

2) 쟁점부동산은 다음과 같이 증축 및 용도변경된 사실이 “건축·대수선·용도변경 신고필증”, “건축신고서” 등에 나타난다.

O) OOOO O OO O OOOO

O) OOOO O OOOOOOOOO

O) OOOO O OOOO

O) O O O O OOOOOOOOO(OOO)

O) OOOO O OOOOOOO

O) O O O O OOOOOOO(OOOO OOOOOOO)

O) OOOO O (OO O OOOOOO, OOOO O OOOOOOO)

O) OO O OOOO OO OO

OO O O O OOOO OOOOOOOO

OOOOO O OOOO OOOO OOOOOO OOOO OOO(OOOOOO)O OO O OOOO

마) 살피건대, 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점토지와 쟁점주택의 취득가액은 취득당시 실지거래가액으로, 쟁점건물은 취득당시 실지 거래가액이 불분명하다 하여 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하였으나,

쟁점부동산 중 쟁점주택은 쟁점건물의 증축일로부터 약 36년 9개월이 지나 노후되어 사실상 재산가치가 거의 없고 쟁점건물의 증축 으로 인하여 사실상 쟁점건물에 흡수된 것으로 보여지고, 그러할 경우, 쟁점부동산 중 쟁점토지를 제외한 나머지 부분(쟁점주택과 쟁점건물)은 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보여지므로, 양도당시 쟁점건물(쟁점주택 포함)의 실지거래가액을 200,000,000원으로 하고,동 금액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-국세기본법 제65조 제1항 제2호

-국세기본법 제81조

-부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

유사 판례