조심2009전1590 (2009.06.10)

양도

기각

부동산교환계약서에 따라 교환금액을 양자가 조정 합의한 후 조정차액을 청구한 사실을 입증하여야 함에도 이에 대한 증빙을 추가로 제출하지 아니한 경우 교환취득가액 인정할 수 없음

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

청구인은 채무자 김OO가 대물변제받기로 한 OOO OOO OOO OOOOOOO외 32필지(이하 “OOOOO”라 한다)에 신축될 55평형 아파트 1채(이하 “OOO아파트”라 한다)를 4억 3,900만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 평가하여 박OO 소유의 OOOO OOO OOO OOOOOO 대지 480.2㎡, 모텔건물 1,377.87㎡(이하 “쟁점모텔”이라 한다)와 교환하면서 박OO의 OO은행 OO지점의 채무 9억 8,500만원을 승계하는 조건으로 쟁점모텔의 교환취득가액을 14억 4,400만원(계약금 2,000만원, 채무승계액 9억 8,500만원 및 아파트 평가액 4억 3,900만원)으로 산정하고 2006.9.12. 교환·취득하여 2008.2.26. 13억 9,500만원에 양도한 후 2008.4.30. 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 OOO아파트가 신축되지 아니하여 당해 부동산교환계약이 이행되지 아니하자, 2007.9.11. 박OO이 부동산교환계약에 의한 교환대금 잔금인 쟁점금액의 청구채권 집행을 보전하기 위하여 청구인 소유의 쟁점모텔을 가압류하였는 바, 청구인이 동 가압류 해제를 조건으로 쟁점금액을 1억 4,000만원으로 하향·조정하여 동 금액을 2008.1.8. 및 2008.2.5. 2차례에 걸쳐 지급한 사실을 확인하고, 처분청은 쟁점모텔의 취득가액을 11억 2,500만원(1억 4,000만원과 9억 8,500만원의 합계액)으로 감액하여 2008.12.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 67,787,990원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2009.1.5. 이의신청을 거쳐 2009.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

교환불능계약이란 각 교환대상자산이 모두 상대방에게 소유권을 이전할 수 없는 상태의 계약을 말하나, 이 건의 경우 박OO은 쟁점모텔을 14억 4,400만원으로 평가하여 그 소유권을 2006.9.12. 청구인에게 이전하였고 청구인과 김OO가 박OO에게 소유권을 이전하기로 한 OOO아파트는 실물이 존재한 것이 아니고 동 아파트를 대물변제받을 권리를 4억 5,900만원으로 평가하여 박OO에게 이전하기로 한 것이며,청구인과 김OO가 OOO아파트로 교환변제가 불가능할 경우 부동산교환계약 특약사항 제3호의 규정에 따라 OOO아파트의 평가액을 현금으로 지급하기로 약정하였으며, 또한, 박OO은 청구인으로부터 미회수한 쟁점금액의 채권확보를 위한 조치로서 2007.9.11. 청구인 소유의 쟁점모텔을 가압류하여 1억 4,000만원을 회수하였을 뿐만 아니라 나머지는 김OO에게 청구한다는 합의서까지 작성하였으므로 당초 부동산교환계약은 정상적인 계약이다.

박OO은 이면계약서를 작성하여 쟁점모텔의 양도가액을 10억 2,000만원으로 신고하였고 당초 부동산교환계약이 사기에 의하여 이루어졌다면 청구인과 김OO에 대하여 법적 조치를 취할 수 있었음에도 아무런 조치를 취하지 아니하였고, 다만 채권회수를 위한 법적 조치만을 취한 것으로 보면 당초 부동산교환계약은 정상적인 계약이라고 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 OOO아파트는 분양받은 아파트가 아니고 대물변제받을 예정인 권리를 이전한다는 불분명한 거래행태이고 아파트로 변제할 수 없을 경우 현금으로 채무를 이행하기로 되어 있다는 것은 부동산교환계약이 아니며 현금의 지급 등 실지거래(수혜여부) 여부로 거래내용을 판단해야 하는 상황이 발생되었다고 보아야 한다. 박OO이 2007.9.11. 청구인의 쟁점모텔에 대하여 가압류조치를 취한 것은 쟁점금액을 지급받기 전인 2006.9.12. 동 모텔의 소유권을 이전하여 쟁점금액을 지급받기 위한 부득이한 조치로 판단되며, 박OO이 청구인으로부터 지급받은 1억 4,000만원과 쟁점금액과의 차액 즉 2억 9,900만원을 김OO가 지급하겠다는 내용의 2008.1.8.자 합의서를 작성할 당시 김OO가 참여하지 아니한 것으로 보아 청구인과 김OO 사이의 채권채무문제를 박OO에게 전가한 것으로 보인다.

박OO이 쟁점모텔을 양도하고 양도소득세 신고를 위하여 제출한 계약서는 당초 계약서상의 거래내용이 불분명하여 청구인이 서명날인한 검인용계약서로 신고한 것으로 판단되는 바, 쟁점모텔의 양도가액은 청구인이 박OO으로부터 승계한 은행채무액 9억 8,500만원과 2008.1.8. 및 2008.2.5. 지급한 현금 1억 4,000만원의 합계 11억 2,500만원으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산교환계약에 있어서 청구인이 쟁점모텔을 취득하고 교환해 주기로 한 아파트가 신축되지 아니하여 동 아파트의 평가액 보다 하향 조정된 현금으로 지급한 경우 동 아파트의 평가액을 교환취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

(3)소득세법시행령제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

(4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

다.사실관계 및 판단

(1) 쟁점모텔의 양도인인 청구인은 2006.9.12. OOOOO를 교환양도하고 쟁점모텔을 교환취득한 것으로 신고하였으나 당해 부동산교환계약서상 교환대상물건인 OOOOO를 소유한 적이 없을 뿐만 아니라 당해 계약서의 내용대로 이행되지 아니하였고, 쟁점모텔의 전소유자인 박OO은 청구인과 부동산교환계약서를 작성하였으나 당해 계약이 이행되지 아니하여 사실상 당해 교환계약을 파기하고 청구인에게 쟁점모텔을 10억 2,000만원에 양도하였다는 내용의 매매계약서를 청구인과 작성하여 양도소득세를 신고하였다. 또한, 당초 부동산교환계약서상에는 교환인이 청구인과 김OO로 기재되어 있었으나 김OO는 쟁점모텔과는 별개의 채권채무관계에 있는 자이다.

처분청은 청구인이 김OO와 공동으로 박OO과 부동산교환계약을 체결하였다고 주장하고 있으나 당해 교환이 이루어지지 아니하여 김OO는 교환계약과 관련한 모든 내용에 관여하지 아니하고 청구인 단독으로 전소유자 박OO과 쟁점모텔의 매매계약을 체결하여 청구인에게 그 소유권을 이전하고 쟁점모텔과 관련한 등기이전, 동 모텔의 운영 등을 청구인 단독으로 처리한 것으로 판단하고, 청구인이 박OO에게 지급한 금액은 쟁점모텔과 관련된 박OO의 OO은행OO지점의 채무액(임대보증금 2,000만원 포함) 9억 8,500만원 및 2007.9.14. 가압류 관련 2008.1.8. 및 2008.2.5. 지급받은 1억 4,000만원의 합계 11억 2,500만원이므로 동 가액을 청구인의 쟁점모텔 취득가액으로 판단하였음이 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서(2008년 9월)에 나타난다.

(2) 2006.8.28.자 부동산교환계약서에 의하면, 박OO은 2006.8.28. 쟁점모텔을 14억 4,400만원으로 산정하고 청구인과 김OO가 본인들의 소유가 아닌 OOO OOO OOO OOOOOOO외 32필지를 4억 5,900만원으로 평가하여 계약당일 계약금 2,000만원을 지급받고 교환하기로 하는 부동산교환계약을 체결하면서 제1조에서 OOOOO의 소유자는 박OO에게 OOOOO의 순가액의 차액 4억 5,900만원을 계약 당일 2,000만원을 지급하고 2006.9.30. 4억 3,900만원을 지급하기로 약정하였다.

특약사항으로 청구인과 김OO는 OOOOO의 순가액의 차액 4억 5,900만원 중 4억 3,900만원을 OOOOO에 신축될 OOO아파트의 소유권으로 이전하기로 하고, 이를 이행하지 못할 경우 OOOOO OOO OOO OO OOOOOOO 아파트 2채의 소유권으로 이전하기로 하며, 이를 이행하지 못할 경우 동 가액을 현금으로 지급하기로 약정하였다.

(3)OO지방법원 제8민사부 부동산가압류 결정(OOOOOOOOOO, 2007.9.11)에 의하면,박OO이 청구인에 대하여 가지는 2006.8.28. 부동산교환계약에 의한 교환대금 잔금인 쟁점금액(4억 3,900만원)의 청구채권 집행을 보전하기 위하여 청구인 소유의 쟁점모텔을 가압류한 사실이 확인된다.

(4) 청구인과 박OO의 2008.1.8.자 합의각서에 의하면, 박OO이 쟁점금액의 채권을 보전하기 위하여 청구인 소유의 쟁점모텔에 대하여 가압류한 사건에 대하여 채권금액을 1억 4,000만원으로 하향조정하여 지급하기로 합의하고 동 합의금 1억 4,000만원을 지급한 후에는 청구인에 대한 채권은 존재하지 아니한다고 합의하면서, 쟁점금액과 청구인이 지급하는 1억 4,000만원과의 차액을 김OO에게 청구하는 것을 청구인이 동의하였다.

(5) 위 사실관계를 살펴보면, 청구인은 당해 부동산교환계약서는 정당한 계약서이고 박OO이 쟁점금액에 대한 채권을 보전하기 위하여 청구인 소유의 쟁점모텔을 가압류하여 1억 4,000만원을 회수하였으므로 쟁점모텔의 취득가액을 14억 4,400만원으로 인정하여야 한다는 주장이나, 청구인과 박OO이 2008.1.8. 작성한 합의서에 의하면 청구인과 박OO은 OOO아파트의 평가액 4억 5,900만원에서 계약금 2,000만원을 차감한 잔액인 쟁점금액에 대한 채권액을 1억 4,000만원으로 하향·조정하여 합의한 사실이 명백하다.

따라서, 청구인은 박OO이 쟁점금액과 합의조정한 금액과의 차액 2억 9,900만원에 대한 채권을 김OO한테 청구한 사실을 입증하여야 함에도 이를 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 아니하였을 뿐만 아니라 설사 이러한 사실이 입증되더라도 동 차액 2억 9,900만원에 대한 실질적인 채권자인 청구인이 김OO로부터 2억 9,900만원을 회수하지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 대체증빙을 제출하지 아니하였으므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2009. 6. 10.

주심조세심판관 이 영 우

배석조세심판관 이 광 호

이 전 오

박 요 찬