국심1993서2653 (1994.01.04)

부가

경정

쟁점주택의 공급시기에서 약 2년이 경과된 후에 작성된 감정평가서임을 알 수 있어 공급시기로부터 2년 가까이 지난 시점에서 감정한 가격을 수용할 수 없음.

부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

관악세무서장이 93.5.16 청구인에게 결정고지한 92년도 제2기분 부가가치세 33,408,740원은 서울특별시 관악구 OO동OOOOOOOOO 건물중 3층 주택의 공급가액을 200,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOOOO 대지 307㎡ 지상에 지하1층, 지상4층 OOOO빌라(연건평 797.17㎡)를 91.8.19 신축하여 1층 주택과 4층주택은 93.2.11과 92.12.23에 각각 분양하고 건물분 부가가치세를 신고·납부하였으나, 3층주택(토지 80.18㎡, 건물 150.11㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)은 91.8.23 청구외 OOO에게 400,000,000원에 매매(분양)하고 건물분 부가가치세를 신고·납부하지 아니하였다.

처분청은 쟁점주택의 검인계약서상에 토지와 건물가액의 구분없이 총매매가액이 400,000,000원임을 이유로 위 총매매가액을 부가가치세법 제13조 및 동법시행령 제48조의2 제3항 단서규정에 의하여 지방세법상의 과세시가표준액으로 토지 및 건물가액을 안분하여 건물가액(256,990,398원)을 산출하고, 이를 건물의 공급가액으로 보아 93.5.16 청구인에게 92년도 제2기분 부가가치세 33,408,740원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복, 93.6.28 심사청구를 거쳐 93.10.18 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당사자간에 당초 작성된 매매계약서는 토지와 건물가액이 구분되어 있었음에도 불구하고 처분청이 이를 요구함도 없이 법무사가 등기를 하기 위하여 총매매가액만이 기재된 검인계약서를 채택하여 토지·건물가액이 구분되어 있지 아니하다는 이유로 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항에 의하여 지방세법상 과세시가표준액으로 토지·건물을 안분하여 이 건 과세하였으나, 당초 매매계약서상에는 건물가액 200백만원, 토지가액 180백만원으로 구분기재되어 있었고, 또 전시 안분계산근거법령은 위헌의 소지가 있으므로 한국감정원이 93.5.24자로 91.8.30 당시의 가액으로 소급평가한 바 있는 쟁점주택의 건물감정가액(220백만원)을 그 공급가액으로 하여야 하며, 특히 쟁점주택과 동일지상에 층만 상이한 1층주택은 건물점유비를 45.45%로, 4층주택은 43.43%로 하여 과세한 반면, 쟁점주택의 경우 그 점유비가 64.24%(400,000,000원중 256,990,398원)로 타층주택의 건물점유비보다 현저히 높게 과세되었는 바, 따라서 실매매계약서상의 건물의 점유비인 50%의 가액으로 하여 부가가치세 과세표준과 그 세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 전시한 91.8.19 OOOO빌라를 준공하고 그 중 쟁점주택을 91.8.23 청구외 OOO에게 400,000,000원에 매도하였으나 이 건 처분시까지 부가가치세를 신고·납부하지 아니하고 청구인이 제시한 매매계약서에도 토지 및 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 건물의 가액을 안분계산하고 그 가액을 과세표준으로 하여 이 건 결정고지하였음이 처분청과 청구인이 제시한 서류에 의하여 확인되고 있으나, 청구인은 감정가액이 있으므로 이에 따라야 한다는 주장이어서 청구인이 제시한 감정평가서를 보면 한국감정원 남부지원에서 “남부-OOOOOO”호로 감정한 평가서인데 가격시점을 91.8.30로 하고 조사일자는 93.5.24, 작성일자는 93.5.26이어서 이 건 쟁점주택의 공급시기에서 약 2년이 경과된 후에 작성된 감정평가서임을 알 수 있어 공급시기로부터 2년 가까이 지난 시점에서 감정한 가격을 수용할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 다툼은 쟁점주택에 대한 한국감정원이 소급평가한 감정가액에 의하여 토지 및 건물가액을 구분할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령을 본다.

부가가치세법시행령 제48조의2 제3항은 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다”라고 규정하고, 동조 제4항은 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다”라고 규정하고, 동항 제3호는 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있다.

다. 이 건의 경우를 본다.

먼저 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 매매하고도 부가가치세를 신고납부한 사실이 없고, 매매(분양)계약서상 토지 및 건물가액이 구분되어 있지 아니하고 총매매대금 400,000,000원으로 기재되어 있어 처분청이 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다는 이유로 이를 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하여 토지(117,310,563원) 및 건물가액(256,990,398원)을 산출하여 이 건 과세한 사실을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 당초의 실제매매계약서는 토지(180,000,000원) 및 건물(200,000,000원)가액이 각각 구분되어 있었고(건물분 부가가치세 20,000,000원 별도), 또 한국감정원의 감정에 의하여도 쟁점주택의 총평가액이 400,000,000원으로 그 중 토지는 180,000,000원, 건물은 220,000,000원으로 배분하고 있고, 이미 부가가치세를 신고·납부한 바 있는 쟁점주택과 같은 건물내의 다른주택의 총매매가액중 건물가액의 점유비와 비교하더라도 쟁점주택의 건물가액은 200,000,000원으로 하여 이 건 부가가치세의 과세표준으로 하여야 한다는 주장인 바, 이를 살펴보면,

(1) 청구인이 제시한 쟁점주택의 당초 매매계약서는 소개인의 기명날인도 없을 뿐만 아니라, 처분청의 이 건 과세처분시까지도 위의 토지·건물이 구분된 매매계약서를 제시한 바 없는 점으로 보아 당초부터 토지·건물을 구분하여 매매계약을 체결하였는지의 여부는 불확실하다고 볼 수도 있겠으나, 그 총매매가액이 400,000,000원 임에는 처분청과 다툼이 없다.

(2) 그러나 쟁점주택과 같은 건물내에 있는 쟁점주택과 같은면적의 1층주택의 경우는 93.2.11 총매매가액 250,000,000원에 토지 125,000,000원, 건물 113,636,364원, 부가가치세 11,363,636원으로 하여 매매하고 이를 처분청에 신고·납부한 바 있고, 또 같은건물 4층주택의 경우는 그 면적이 토지 66.46㎡, 건물 126.84㎡로 92.11.10 총매매가액 270,000,000원에 토지 141,000,000원, 건물 117,272,727원, 부가가치세 11,727,273원으로 구분하여 매매하고 이를 처분청에 신고·납부한 바 있어 위 1층주택과 4층주택은 총매매가액중 건물가액의 비율이 각각 45.45%, 43.43%인 점을 볼 때, 쟁점주택의 총매매가액 400,000,000원중 건물가액을 200,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하였다는 주장은 이를 인정하여도 무리가 없다고 보여지며,

(3) 특히, 청구인이 93.5.21 한국감정원에 쟁점주택에 대한 감정을 의뢰한 바에 따라 한국감정원 남부지점장은 93.5.24 쟁점주택을 91.8.30 현재 가격시점으로 평가(한국감정원 남부-OOOOOO)하였는 바, 그 평가액은 총 400,000,000원으로 되어 있고, 토지 및 건물평가액이 각각 180,000,000원과 220,000,000원인 사실을 감정평가서에 의하여 알 수 있다.

위 사실을 모두어 볼 때, 쟁점주택의 매매가액중 건물의 공급가액을 200,000,000원으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.