[청구번호]조심 2017중3531 (2018. 1. 18.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 제출한 매매계약서 및 영수증, 거래사실확인서만으로는 청구인이 주장하는 실지취득가액이 객관적으로 입증된다고 보기 어렵고, 청구인이 제출한 출금내역의 경우 거래내역서상 출금일자와 출금액이 계약금이나 중도금 지급일로 주장하는 날짜 및 금액과 일치하는 것이 없고, 출금내역의 일부는 청구인 본인 계좌에서 인출되어 대체된 것이고 나머지도 사용처가 명확하지 않아 매매대금이 양도인에게 지급되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1996.5.20. OOO로부터 OOO(대지 58㎡, 건물 75.9㎡, 이하 “쟁점부동산①-1”이라 한다), 같은 곳 제2층 제7호(대지 58㎡, 건물 56.1㎡, 이하 “쟁점부동산①-2”라 하고, 쟁점부동산①-1과 합하여 이하 “쟁점부동산①”이라 한다)를, 2000.7.20. OOO으로부터 OOO(대지 58㎡, 건물 75.9㎡, 이하 “쟁점부동산②-1”이라 하고, 쟁점부동산①과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 매매로 취득하였고, 2011.9.29. OOO, OOO에게 쟁점부동산을 양도한 다음 2011.11.30. OOO원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하고 필요경비 개산공제액을 OOO원으로 산정하여 2017.5.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산①의 취득가액은 OOO원, 쟁점부동산②-1의 취득가액은 OOO원으로 각각 그 실지취득가액이 확인됨에도 처분청이 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 잘못된 처분이다.

(가) 쟁점부동산①의 경우 청구인과 OOO는 1996.3.27. 일반 용지에 작성한 것이기는 하나 거래대상 물건명, 거래금액, 계약금, 중도금, 잔금, 지급일자 및 위약시의 조건 등을 명시하고 매도인과 매수인란에 도장을 날인하여 매매계약서를 작성하였고, 동 계약서는 간인 날인까지 되어 있어 매매계약서로서의 기본적인 요소를 갖추고 있다.

그리고, 매매계약서와 동일한 용지에 같은 일자로 작성된 양도인 OOO 명의의 계약금 영수증 및 1996.4.17.자로 작성된 양도인 OOO 명의의 중도금 영수증에 의하면 매매계약서 기재 내용에 따라 계약금, 중도금을 영수하고 중도금 금액 및 잔금 금액을 정한 사실을 확인되며, 양도인 OOO가 작성한 거래사실확인서(2017년 5월)도 쟁점부동산①의 매매에 대하여 그 거래내용을 상세히 기재하고 있다.

또한, 청구인의 OOO지점 거래내역서상 출금 내역을 보면 청구인은 1996.3.8.부터 1996.5.10.까지 8차례에 걸쳐 총 OOO원을 출금한 것으로 나타나는바, 1996년도에 쟁점부동산① 외에 청구인이 다른 부동산을 취득하거나 고액의 현금을 지출할 다른 거래를 한 사실이 없으므로 해당 출금액은 쟁점부동산①의 구입대금으로 사용된 것으로 보아야 한다.

이와 같이 쟁점부동산①에 대한 매매계약서, 양도인 OOO 명의의 각 영수증 및 거래사실확인서, 청구인의 OOO지점 거래내역서상 출금 내역 등에 비추어 쟁점부동산①의 실지취득가액이 OOO원인 것으로 확인되므로 이를 쟁점부동산①의 취득가액으로 보아야 한다.

(나) 쟁점부동산②-1의 경우 청구인은 2000.7.20. OOO으로부터 쟁점부동산②-1과 OOO(대지 58㎡, 건물 56.1㎡, 이하 “쟁점부동산②-2”라 하고, 쟁점부동산②-1과 합하여 이하 “쟁점부동산②”라 한다)를 청구인의 아들인 OOO과 함께 취득하였고, 쟁점부동산②-1은 청구인 명의로, 쟁점부동산②-2는 OOO 명의로 등기하였다.

그런데, 쟁점부동산②의 취득 사실을 증명할 수 있는 매매계약서 및 관련 증빙들이 태풍으로 인한 주택의 소실과 운영하던 점포의 화재로 분실되었으며, 이는 OOO이 발급한 풍수해등으로 인한 피해사실 확인원, OOO이 발급한 화재증명원 등에 의해 확인된다.

그러나, 쟁점부동산②의 실지취득가액이 OOO인 사실은 쟁점부동산②의 양도인 OOO의 부동산거래사실확인서(2011.11.)에 의해 확인되고, 청구인의 OOO지점 거래내역서상 출금 내역을 보면 청구인은 2000.7.8.부터 2000.7.19.까지 4차례에 걸쳐 총 OOO원을 출금한 것으로 나타나는바, 2000년도에 쟁점부동산② 외에 청구인이 다른 부동산을 취득하거나 고액의 현금을 지출할 다른 거래를 한 사실이 없으므로 해당 출금액은 쟁점부동산②의 구입대금으로 사용된 것으로 보아야 한다.

또한, 양도인 OOO은 쟁점부동산②의 거래자금을 모친인 OOO가 관리한 것으로 확인하였는바, OOO 명의 계좌거래내역을 보면 2007.7.18. OOO원이 입금된 사실이 나타난다.

따라서, 쟁점부동산②의 실지취득가액 OOO원을 쟁점부동산②-1과 쟁점부동산②-2의 기준시가로 각각 안분계산하면 쟁점부동산②-1의 취득가액은 OOO원으로 산정된다.

(2) 청구인이 쟁점부동산에 대한 공사를 하면서 지출한 OOO원은 자본적지출액으로서 양도소득세 필요경비로 인정되어야 한다.

청구인은 쟁점부동산①과 쟁점부동산②를 새롭게 개축하여 청구인이 직접 카페로 운영하고자 인테리어 업자인 OOO과 공사도급계약을 체결하고 공사금액을 OOO원으로 하여 공사를 하였는바, 동 공사는 1층의 쟁점부동산①-1과 쟁점부동산②-1의 경계벽을 터서 공간을 넓히고, 2층 역시 쟁점부동산①-2와 쟁점부동산②-2의 경계벽을 터서 한 개의 공간으로 만드는 공사로서 신축공사에 버금가는 개축보수공사에 해당한다.

따라서 해당 공사금액은 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 필요경비에 산입되어야 하는바, 공사금액 중 자본적지출액에 해당하는 금액은 일반관리비 등 수익적지출로 판단되는 OOO원을 제외한 OOO원이고 이 중 청구인의 지분에 해당하는 금액은 OOO원이다.

당시 쟁점부동산①, ②의 개축공사와 함께 청구인의 아들 OOO이 OOO을 개업하기 위한 인테리어 공사도 병행하기로 하여 OOO 역시 공사금액을 OOO원으로 하여 OOO과 별도의 공사계약을 체결하였으며, 이에 따라 OOO의 통장거래내역을 보면 OOO이 2002.11.11.부터 2004.3.8.까지 OOO에게 총 OOO원을 입금한 사실을 알 수 있다.

그리고, 청구인은 공사금액을 청구인의 아들 OOO을 통하여 OOO에게 송금하였는바, 청구인이 공사대금 지급을 위하여 OOO 명의의 통장계좌에 2003.1.30.부터 2003.7.11.까지 7회에 걸쳐 총 OOO원을 입금한 사실이 확인된다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점부동산①의 취득가액이 OOO원, 쟁점부동산②-1의 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 그 증빙으로 쟁점부동산①의 경우 일반 용지에 작성한 매매계약서 및 영수증, 양도인의 거래사실확인서, 쟁점부동산②-1의 경우 양도인의 거래사실확인서를 제출하였으나, 해당 자료만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액이 입증된다고 보기 어렵다.

(나) 또한 청구인은 쟁점부동산의 구입대금을 출금한 내역이라고 주장하면서 청구인의 OOO지점 거래내역서를 추가로 제출하였으나, 동 거래내역서상 출금일자를 보면 쟁점부동산①의 계약금이나 중도금 지급일로 주장하는 날짜와 일치하는 것이 없고, 출금액 역시 쟁점부동산①의 계약금중도금으로 지급하였다고 주장하는 금액과 일치하는 금액이 없으며, OOO원 역시 마찬가지이다.

그리고, 쟁점부동산②의 대금으로 주장하는 출금내역 중 2000.7.19. 출금한 OOO원은 청구인의 OOO 계좌에서 인출되어 청구인의 OOO으로 대체된 것으로, 본인 계좌로 대체된 것을 부동산대금 지급내역으로 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 아니하는 주장이다.

청구인은 1996년 및 2000년에 쟁점부동산 외에 다른 부동산을 취득하거나 고액의 현금을 지출할 다른 거래가 없었다고 주장하나, 청구인은 1987.2.26.부터 2003.2.20.까지, 그리고 2006.7.1.부터 2011.10.4.까지 OOO이라는 음식점을 운영하면서 현금매출이 OOO원 정도 있었으므로 해당 출금액이 쟁점부동산의 매매대금인지 음식점 운영을 위한 거래처 지급자금의 인출인지 알 수 없고, 따라서 청구인이 추가로 제출한 금융자료에 의하더라도 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없다.

(2) 청구인은 공사대금이 자본적지출액으로서 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 취득가액을 환산가액으로 결정하는 경우 “환산취득가액 + 개산공제액”과 “자본적지출액 등 + 양도비 등” 중 큰 금액을 필요경비로 하는 것이므로 “환산취득가액 + 개산공제액”이 더 큰 이 건의 경우 자본적지출액 등은 필요경비로 인정될 수 없을 뿐만 아니라, 청구인이 자본적지출액으로 주장하는 공사대금은 청구인이 지출한 비용이 아니라 OOO이 OOO이라는 상호로 음식점을 경영하면서 지출한 비용이라는 점에 비추어 보더라도 필요경비로 인정할 수 없다.

청구인은 1996.5.20. 쟁점부동산①을 취득하여 “OOO”라는 상호로 음식점을 운영하다가 2000.12.31. 폐업하였고, 청구인과 OOO이 2000.7.20. 쟁점부동산②를 취득한 후 2001.1.1.부터 OOO이 쟁점부동산①, ②에서 “OOO”(이후 “OOO”으로 상호 변경)라는 상호로 음식점업을 개업하였다.

그리고, OOO은 2003년 상반기에 쟁점부동산①, ②의 인테리어공사를 하고 음식점을 운영하다가 2006.6.29. 폐업하였으며, 이후 청구인이 2006.7.1.부터 2011.10.4.까지 쟁점부동산①, ②에서 “OOO”이라는 상호로 음식점을 운영하였다.

따라서, 2003년 쟁점부동산①, ②에 대하여 이루어진 공사는 OOO이 개별적, 독립적인 경제주체로서 쟁점부동산①, ②를 개선하여 사업을 영위한 것이지 청구인과는 관련이 없는 공사이며, OOO은 청구인과 모자관계라는 특수관계를 이용하여 보증금, 월세 없이 쟁점부동산①, ②를 사용한 것인바 일반적인 거래라고 할 경우 임차인에 해당하는 OOO의 인테리어 비용을 임대인인 청구인의 양도소득세 필요경비에 산입할 수는 없다.

또한, OOO에게 공사대금을 실제 지급한 자는 청구인이 아닌 OOO으로 나타나는바, 만일 청구인의 인테리어 공사라면 OOO원이 넘는 공사비용을 굳이 OOO의 통장계좌에 입금하고 다시 OOO에게 지급하는 형식을 갖출 이유가 없고, 따라서 청구인이 자본적지출액으로 주장하는 금액은 OOO이 자신의 사업에 필요한 인테리어공사를 한 것일 뿐 청구인의 자본적지출액으로 볼 수는 없으며, OOO이 인테리어공사를 하면서 부족한 자금을 모친인 청구인으로부터 증여받은 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 공사금액이 자본적지출액으로서 필요경비에 포함되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점부동산①과 관련하여 청구인은 쟁점부동산①의 실지취득가액이 OOO원임이 확인된다고 주장하면서 매매계약서 등 관련 증빙들을 제출하였는바 그 구체적인 내용은 각각 다음과 같다.

1) 청구인은 1996년 쟁점부동산① 매매 당시 작성한 매매계약서라고 하면서 청구인과 OOO 명의의 매매계약서를 제출하였는바 동 매매계약서에는 OOO가 청구인에게 쟁점부동산①을 OOO원에 매도하기로 하면서 계약금은 OOO원으로 하고, 중도금은 1996.4.17., 잔금은 중도금 지급일에 각각 정하기로 하며, 정식 계약은 잔금일에 합의하에 정하기로 하는 계약내용이 기재되어 있고, 그 작성일은 1996.3.27.로 되어 있다.

2) 청구인은 1996년 쟁점부동산① 매매 당시 OOO와 OOO의 배우자 OOO이 작성한 계약서 영수증이라고 하면서 영수증을 제출하였는바, OOO 명의의 영수증에는 OOO가 OOO원을 카페 바닷가 매매 계약금으로 정히 영수한다는 내용이 기재되어 있고, 그 작성일은 1996.3.27.로 되어 있으며, OOO와 OOO 명의의 영수증에는 OOO원을 받았다는 내용이 기재되어 있고 작성일은 기재되어 있지 아니하다.

3) 청구인은 1996년 쟁점부동산① 매매 당시 OOO가 작성한 중도금 영수증이라고 하면서 OOO 명의의 영수증을 제출하였는바, 동 영수증에는 OOO가 OOO원을 카페 바닷가 매매 중도금으로 정히 영수하고, 잔금은 1996.4.30. 정리하며 쟁점부동산①을 잔금지급일에 인도한다는 내용이 기재되어 있고, 동 영수증 작성일은 1996.4.17.로 되어 있다.

4) 청구인은 쟁점부동산① 매매와 관련하여 청구인과 OOO 명의의 거래사실확인서(2017년 5월)를 제출하였는바, 동 확인서는 청구인과 OOO가 1996.3.27. 쟁점부동산①에 대하여 매매대금 OOO원의 매매계약서를 작성하였고, 1996.3.27. 청구인이 OOO 및 OOO에게 계약금 OOO원을, 1996.4.17. OOO에게 중도금 OOO원, 1996.4.30. 잔금을 각각 지급하고 실지거래하였음을 확인한다는 내용이 나타나고, 그 작성일은 2017년 5월로 되어 있다.

5) 청구인은 쟁점부동산① 매매대금 지급과 관련하여 1996.3.8.부터 1996.5.10.까지 8차례에 걸쳐 총 OOO원을 출금하였다고 하면서 청구인의 OOO지점 거래내역서를 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 거래내역서상 출금일자와 출금액이 계약금이나 중도금 지급일로 주장하는 날짜 및 금액과 일치하는 것이 없고 출금액의 50% 이상이 동일 금액을 입금하였다가 바로 출금한 것이므로, 해당 출금액이 쟁점부동산의 매매대금인지 음식점 운영을 위한 거래처 지급자금의 인출인지 알 수 없다는 의견이다.

(나) 쟁점부동산②-1과 관련하여 청구인은 쟁점부동산②의 실지취득가액이 OOO원임이 확인되고 이를 쟁점부동산②-1과 쟁점부동산②-2의 기준시가로 각각 안분계산하면 쟁점부동산②-1의 취득가액은 OOO원으로 산정된다고 주장하면서 부동산 거래사실확인서 등 관련 증빙들을 제출하였는바 그 구체적인 내용은 각각 다음과 같다.

1) 청구인은 쟁점부동산②의 취득 사실을 증명할 수 있는 매매계약서 및 관련 증빙들이 태풍으로 인한 주택의 소실과 운영하던 점포의 화재로 분실되었다고 하면서 “풍수해등으로 인한 피해사실 확인원”, “화재증명원”, 현장사진 등을 제출하였다.

2) 청구인이 쟁점부동산② 매매와 관련하여 청구인, OOO과 OOO 명의의 거래사실확인서(2011년 11월)를 제출하였는바, 동 확인서는 청구인, OOO과 OOO이 쟁점부동산②에 대하여 매매대금 OOO원의 매매계약을 체결하고 거래한 사실을 확인한다는 내용이 나타나고, 그 작성일은 2011년 11월로 되어 있다.

3) 청구인은 쟁점부동산② 매매대금 지급과 관련하여 2000.7.8.부터 2000.7.19.까지 4차례에 걸쳐 총 OOO원을 출금하였다고 하면서 청구인의 OOO지점 거래내역서를 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산②의 대금으로 주장하는 출금내역 중 일부는 청구인 본인 계좌에서 인출되어 대체된 것이고, 나머지도 그 사용처가 명확하지 아니하여 쟁점부동산의 매매대금인지 음식점 운영을 위한 거래처 지급자금의 인출인지 알 수 없다는 의견이다.

4) 청구인은 양도인 OOO이 쟁점부동산②의 거래자금을 모친인 OOO가 관리한 것으로 확인하였고, OOO 명의 계좌에 2007.7.18. OOO원이 입금된 사실이 나타난다고 하면서 예금거래내역서를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산①의 취득가액은 OOO원, 쟁점부동산②-1의 취득가액은 OOO원으로 각각 그 실지취득가액이 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 매매계약서 및 영수증, 거래사실확인서만으로는 청구인이 주장하는 실지취득가액이 객관적으로 입증된다고 보기 어렵고, 청구인은 이 건 심판청구 이후 추가적으로 쟁점부동산① 매매대금 지급의 금융증빙으로 청구인이 1996.3.8.부터 1996.5.10.까지 8차례에 걸쳐 총 OOO원을 출금한 내역 및 쟁점부동산② 매매대금 지급의 금융증빙으로 2000.7.8.부터 2000.7.19.까지 4차례에 걸쳐 총 OOO원을 출금한 내역을 제출하였으나, OOO원 출금 내역의 경우 거래내역서상 출금일자와 출금액이 계약금이나 중도금 지급일로 주장하는 날짜 및 금액과 일치하는 것이 없고 출금액의 50% 이상이 동일 금액을 입금하였다가 바로 출금한 것으로 나타나며, OOO원의 출금내역 역시 그 중 일부는 청구인 본인 계좌에서 인출되어 대체된 것이고 나머지도 그 사용처가 명확하지 아니하여 위 출금내역들이 쟁점부동산의 매매대금으로서 양도인들에게 지급되었다고 보기 어려운바, 처분청이 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 취득가액으로 하여 2011년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 환산가액 및 개산공제액을 합한 금액과 자본적지출액 및 양도비를 합한 금액 중 큰 금액을 필요경비로 하므로 환산가액 및 개산공제액을 합한 금액이 자본적지출액 및 양도비를 합한 금액보다 더 큰 이 건의 경우 자본적지출액 등은 필요경비로 인정될 수 없다고 할 것인바, 쟁점부동산에 대한 공사대금이 자본적 지출액으로서 양도소득세 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.