조심2008중3069 (2008.10.20)

양도

기각

청구인은 주택건설사업자가 아닌 청구외 법인으로부터 주택을 취득하였으므로 조세특례제한법의 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 요건을 충족하지 못하여, 이를 배제한 처분청의 처분은 정당함

조세특례제한법 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 / 조세특례제한법시행령 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

2007중0465 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 (주)OO종합개발이 2000.1.27. OOOOOOOO연립재건축주택조합(이하 “재건축조합”이라 한다)으로부터 입주권상태로 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOO OOO호(이하 “쟁점주택1”이라 한다) 및 OOOOO OOOO OOOO호(이하 “쟁점주택2”이고, 쟁점주택1을 포함하여 “쟁점주택”이라 한다)를 2001.3.10. 취득한 후 2001.11.17. 사용승인을 받아 타인에게 임대하다가 2007.11.23. 쟁점주택1을, 2007.8.27. 쟁점주택2를 양도하고 조세특례제한법 제97조의 2의 ‘신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례’ 규정을 적용하여 양도소득세의 감면신청을 하였다.

처분청은 쟁점주택의 최초계약자가 청구인이 아닌 청구인이 대표이사로 있는 (주)OO종합개발이라고 하여 양도소득세 감면신청을 배제한 후 2008.6.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 45,357,030원, 2007년 귀속 양도소득세 29,709,270원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.9.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 재건축조합·시행사인 OO건설(주)·(주)OO종합개발과의 약정에 의하여 쟁점주택을 시행사로부터 직접 대물변제 받았으나 시행사의 부도 및 법정관리절차 때문에 형식상 청구인이 대표이사로 있는 (주)OO종합개발을 경유하여 쟁점주택을 취득한 것이고, 동 주택을 5년 이상 임대하다가 양도하였으므로 조세특례제한법 제97조의 2의 규정을 적용하여 이 건 양도소득세를 감면하여야 한다.

나. 처분청 의견

조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례대상이 되는 주택에는임대주택법에 의한 매입임대주택 중1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한하여 적용되는 것이고,청구인은쟁점주택의 최초 계약자가 아닌 분양권을 구입하여 승계받은사실이 분양계약서에 의하여 확인되므로 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면을 배제하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택을 주택건설업자가 아닌 제3자로부터 취득하여 5년 이상 임대하다가 양도한 경우, 조세특례제한법 제97조의 2에 의한 ‘신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례’ 규정을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

나.1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

가.1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

(3) 임대주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령이 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3.“매입임대주택”이라 함은임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다) 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 감면대상기간(1999.8.20.～2001.12.31.)에 해당하는 2001.3.10. 취득하여 5년 이상 임대하다가 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 재건축조합으로부터 최초로 취득한 것이 아니라 제3자인 (주)OO종합개발로부터 취득하였다 하여 이 건 양도소득세 감면을 배제한 반면, 청구인은 재건축 시행사의 부도 및 법정관리절차 때문에 형식상 (주)OO종합개발을 경유하여 쟁점주택을 취득하였으나 그 실질은 청구인이 최초 계약자이므로 조세특례제한법 제97조의 2의 규정을 적용하여 양도소득세를 감면하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 쟁점주택에 대한 비과세·감면검토조서에 의하면, 청구인이 2001.3.14. 임대사업등록을 하여 19세대를 임대하였고, 쟁점주택을 6년 7월간 임대하다가 양도하여 일반적인 감면요건은 충족하고 있으나 분양계약서를 검토한 바 최초계약자가 청구인이 아닌 (주)OO종합개발로 확인되므로 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호에 의하여 감면을 부인하고 양도소득세를 결정한다는 내용이 나타난다.

(3) 쟁점주택의 분양계약서에 의하면 (주)OO종합개발이 2000.1.27. 재건축조합으로부터 쟁점주택을 취득하는 분양계약을 체결하였다가 2001.3.10. 동 주택의 분양계약을 청구인에게 승계시킨 사실이 확인된다.

(4) 청구인이 제기한 심판청구서 내용 중 쟁점주택을 취득하게 된 경위를 보면, 청구인은 1992.7.1. 설립되어 토목 및 건축업을 영위하는 (주)OO종합개발의 대표이사이고 (주)OO종합개발은 재개발조합의 시공자인 OO건설(주)로부터 토목 및 건축공사를 도급받아 공사를 시행하였으나 시행사인 OO건설(주)의 경영난으로 (주)OO종합개발도 공사대금을 받지 못하여 자금압박을 받은 상태에서 공사가 중단되고 재개발조합과 시행사에게 공사기성대금의 지급 최고가 계속되었으며, 재개발조합과 시행사는 (주)OO종합개발과 청구인에게 우선 공사를 진행하여 아파트가 준공이 되면 시행사가 재개발조합으로터 공사비로 받기로 한 일반분양분 아파트로 정산해 주겠다는 약속을 하여 청구인은 은행대출 및 자산처분 등으로 약 11억원의 자금을 마련하여 (주)OO종합개발에 투입하여 공사를 마친 후 시행사에게 당초 약속대로 아파트를 대물로 직접 지급할 것을 요구하였으나 시행사는 채권채무정리법규상 청구인에게 직접 지급할 수 없고 일단 (주)OO종합개발에게만 지급하여야 한다고 하여 어쩔 수 없이 (주)OO종합개발이 2000.1.27. 시행사로부터 쟁점주택을 대물로 지급받은 것이고, 청구인은 시행사에게 다시 요구하여 2001.3.10. 쟁점주택을 승계받은 후 2001.3.14. OO시청 및 세무서에 임대사업자등록을 마치고 5년 이상 임대하다가 양도한 후 양도소득세 신고시 신축임대주택 등의 감면신청을 한 것이라는 내용이 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 재개발조합의 시행사인 OO건설(주)로부터 공사대금으로 대물변제 받았으나 채권채무정리법규상 부득이하게 (주)OO종합개발이 취득하였다가 청구인이 승계받은 것이라고 주장하나, 이 건의 경우 재건축조합 아파트건설의 시행사인 OO건설(주)와 공사계약을 체결한 자는 청구인이 아니라 (주)OO종합개발이므로 그 공사대금을 쟁점주택으로 대물변제 받았다면 동 주택은 (주)OO종합개발이 최초로 취득하였다고 볼 수 밖에 없다고 할 것이다.

또한, 조세특례제한법 제97조의 2 규정의 신설취지가 1999.8.20. 건설교통부의 주거안정대책 발표가 있은 이후 미분양주택의 공급활성화 및 임대주택공급을 확대함으로써 중산ㆍ서민층의 주거안정을 지원하기 위한 목적으로 보여지는 점, 매입임대주택 중 양도소득세감면대상이 1999.8.20. 이후 신축된 주택 또는 1999.8.19. 이전 이미 신축된 공동주택 중 입주사실이 없는 주택으로서 1999년 8월 20일 이후 주택건설사업자로부터 최초로 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결)한 주택으로 해석되는 점 등으로 볼 때 이 건과 같이 (주)OO종합개발이 최초로 분양받은 쟁점주택을 청구인이 승계취득하였다면 이는 청구인이 주택건설사업자로부터 직접 취득한 것이 아니어서 조세특례제한법 제97조의 2에 규정된 감면요건을 충족하지 못한 것이므로 처분청이 청구인의 감면신청을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.