국심 (1994.12.6)

취소

쟁점토지의 양도가 투기거래에 해O되지 않는다고 주장하기는 어려운 것으로 보여지므로 처분청이 쟁점토지의 양도를 허위계약서 작성에 의한 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 것에는 달리 잘못이 없음.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

국심1991서0231 / 국심1994서0337

OOOOOOOOOO

안양세무서장이 94.4.16 청구인에게 고지한 ’91년도귀속분 양

도소득세 264,748,460원의 처분은 이를 취소한다.

1. 원처분 개요

청구인이 청구외 OOO와 공동으로 경기도 군포시 O동 OOOOO 소재 대지 834㎡(이중 청구인 지분은 2분의1이며 이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.2.18～89.6.20 청구외 OOO 외 4인으로부터 취득하여 91.7.11 청구외 OOO에게 양도하고 91.7.31 등에 쟁점부동산의 취득 및 양도O시의 기준시가에 의한 양도차익을 기준으로 자산양도차익예정신고와 함께 그 납부세액 21,182,300원을 자진납부한 데 대하여

처분청은 국세청장이 정한 일정규모 이상에 해O하는 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성된 것에 대하여 허위계약서를 작성한 경우 등에 해O되는 것으로 보아 그 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 실지양도가액에 의한 환산가액으로 하여 94.4.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 264,748,460원을 추가결정하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.5.20 심사청구를 거쳐 94.8.17 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 송사 등 장기간의 고초를 겪으면서 취득하여 청구인의 자금사정으로 O초 의도하였던대로 가게·주택겸용건축물을 신축하지 못한채 2년여동안 보유하던 중 취득시 소요자금을 사채 등으로 조달한 관계로 그 채무를 감O하지 못하고 건축업자인 OOO에게 건물을 지어 토지대금을 받는 조건으로 양도하였는 바,

처분청은 위 공동(취득)양도자 청구외 OOO와 그의 처 OOO에 대한 증여세 조사과정에서 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 실지매매가액과 다르게 기재되었음을 이유로 하여, 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 기준시가에 의하여 계산한 양도소득금액 55,741,085원을 기준으로 양도소득세 21,182,300원을 91.7.31 등에 처분청에 자진신고·납부하였음에도 불구하고 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 추가고지한 처분은 부O하며,

청구인이 사실과 다른 검인계약서를 작성하게 된 이유는 쟁점토지의 양도가액을 그대로 기재하는 경우 그 거래계약허가가 어려울 것이라는 판단에 따른 것으로서 조세포탈이나 실지거래가액을 허위로 조작할 목적으로 한 것이 아니며, 앞에서 언급한 바와 같이 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 신고한 것으로서 쟁점토지의 양도는 투기거래와는 전혀 상관없음에도 불구하고 처분청이 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성된 것을 이유로 실지거래가액으로 과세하는 것은 현실적인 여건으로 볼 때 기준시가에 의한 양도소득세의 과세원칙을 부정하는 것으로서 소득세법의 입법취지에도 어긋날 뿐만 아니라 과세형평에도 어긋난다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

국세청장이 정한 일정규모 이상인 쟁점토지를 청구인이 양도함에 있어서 실지거래가액대로 검인계약서를 작성하여 필요한 허가를 신청하였어야 함에도 불구하고 이를 어긴 행위는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의한 허위계약서 작성의 경우에 해O하고, 청구인이 쟁점토지를 자금난에 따른 부득이한 개인적인 사정등으로 양도하였다는 사실만으로는 쟁점토지의 양도가 투기거래에 해O되지 않는다고 주장하기는 어려운 것으로 보여지므로 처분청이 쟁점토지의 양도를 허위계약서 작성에 의한 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 것에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성된 데 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 O부를 가리는데 있다.

나. 심리 및 판단

(1) 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득O시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서는 『다음 각목의 1에 해O하는 거래에 있어서 양도 또는 취득O시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하면서 같은호 (마)목에서는 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있고, 토지거래등의 규제 등에 관하여 규정한 국토이용관리법 제3장의2에서는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 O사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 하도록 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 특정한 거래에 한정하여 양도 또는 취득O시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 O해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해O되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라고 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점등으로 보아 검인계약서상의 매매가액이 실지매매가액과 다르다는 이유만으로 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부O한 과세처분이라 할 것이다(국심 91서231, 91.5.28 합동회의 및 국심 94서337, 94.4.15 같은 뜻임).

(3) 쟁점토지의 양도가 투기성이 없는 경우에 해O하는지의 여부를 그 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 보면, 우선 청구인은 O심판일 현재 OO생명보험주식회사에 의하여 전업보험모집인으로 위촉되어 14년간 근속 중에 있는 사실과 쟁점토지를 89.2.18 등에 취득하여 91.7.11 양도하기전 2년여 동안 보유하였던 사실 및 그 취득과정에 재판 등을 통하여 장기간에 걸쳐 공유지분을 확보하여야 하였던 사정 등이 있었음이 위촉증명서, 토지등기부등본 및 관련판결문에 의하여 확인되고 있는 한편으로 쟁점토지취득시 발생한 채무를 감O하지 못하여 건축업자인 청구외 OOO에게 대물로 토지대금을 지급받는 조건으로 양도하였다는 주장 사실에 대하여는 그 제시 증빙자료에 의하여 일부 사실을 인정할 수 있으며, 기타의 사항으로 매매차익의 획득을 위한 부동산의 거래로 인정할 만한 자료는 나타나고 있지 아니하다.

그리고 국토이용관리법의 규정에 의한 토지 등의 거래계약허가 신청에 있어서 동법규정에 의한 기준가액을 초과하는 실지거래가액을 그대로 신고할 경우 “검인” 등이 용이하지 아니함에 따라 그 거래가액을 낮추어 검인 계약서를 작성·신청하는 사례가 적지 아니한 실정을 감안할 때, 이 건 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성되었다고 하여 이를 조세포탈이나 부동산투기 등을 위하여 허위계약서를 작성한 경우로 보는 것은 타O하지 아니한 것으로 보인다.

(4) 위와 같은 인정사실들과 관련법령 등을 모아 볼 때, 쟁점토지의 거래는 투기성이 없는 거래로 보는 것이 타O한 것으로서 그 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르다는 이유만으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 타O하지 아니하다고 할 것이며,

그 양도차익을 계산함에 있어서 앞에서 살펴본 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타O함에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정한 처분은 부O한 처분이라고 할 것이므로 이 건 양도소득세를 과세함에 있어서 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유 있다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.