국심1998경0530 (1998.12.18)

양도

기각

토지 양도후 실지거래가액을 신고한 바 없고 실거래 양도가액은 기준시가의 73%에 불과하여 청구인이 제시한 매매계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단므로 처분청에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 내용

청구인은 66.12.2 서울특별시 관악구 OO동 OOOOO 대지 387.5㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 동소 OOOOOO 대지 661.8㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다) 계 1,049.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가 94.7.19 쟁점1토지를 청구외 OOO 등에게 양도하고 쟁점1토지에 대한 양도소득세를 자진신고 납부하였으며, 95.1.20 쟁점토지상에 청구인 명의로 연립주택 18세대(이하 “쟁점연립주택”이라 한다)를 신축하여 분양한 후 96.5.31 95년도 귀속분 종합소득세 41,608,550원을 신고무납부하였다.

처분청은 청구인이 95년도 귀속분 종합소득세를 신고무납부함에 따라 96.10.15 종합소득세 41,608,550원을 결정고지 하였다가 쟁점연립주택의 실지사업자를 청구외 OOO건설(주) 대표 OOO으로 보아 96.11.30 청구인에게 결정고지한 종합소득세를 취소하고, 97.9.11 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 세액을 산출한 후 쟁점1토지에 대한 양도소득세 신고납부세액을 공제하여 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 697,400,720원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.10.27 심사청구를 거쳐 98.2.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO 등에게 양도한 후 쟁점1토지의 소유권을 이전하고 양도소득세를 자진신고 납부한 바 있으며, 청구인 명의로 쟁점토지에 쟁점연립주택을 신축하여 13세대를 분양하고 95년도 귀속분 종합소득세를 신고하였으나, 처분청은 무납부를 이유로 이 건 종합소득세를 고지하였다가 쟁점연립주택의 실지사업자가 청구외 OOO건설(주) 대표 OOO이라 하여 청구인에게 고지한 종합소득세를 취소하고 양도소득세를 과세하였으나, 이 건은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당하므로 종합소득세를 부과하여야 하고 쟁점2토지에 대한 양도소득세는 취소하여야 한다.

(2) 쟁점토지의 거래를 양도로 보아 양도소득세를 부과한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익 1,657,615,813원은 실지양도가액 1,360,000,000원을 초과할 수는 없으므로 이 건 양도소득세는 실지양도가액을 과세표준으로 하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점연립주택을 신축하여 분양한 것은 사업소득이지 양도소득이 아니라고 주장하고 있으나, 당초 이 건 종합소득세를 신고무납부하여 결정고지를 하자 청구인은 쟁점토지의 양도를 주장하면서 쟁점토지의 매매계약서를 제시하므로 종합소득세를 취소하고 양도소득세를 과세한 사실이 관련자료에 의하여 확인되며, 청구인이 제시하는 쟁점토지매매계약서에 의하면, 매매대금을 1,360,000,000원으로 하여 청구외 OOO 등에게 양도한 사실이 확인되고, 쟁점토지매매계약서와 단서의 의미를 요약하여 보면 청구인은 쟁점토지의 양도소득세를 줄이기 위하여 쟁점연립주택의 실지사업자인 청구외 OOO건설(주) 대표 OOO과 통정하여 청구인 명의로 쟁점연립주택을 신축분양하고 종합소득세를 신고하였을 뿐 그 실질은 토지의 양도로 판단되므로 처분청이 이 건 종합소득세를 취소하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액에 대한 증빙으로 쟁점토지의 매매계약서를 제시하고 있으나, 매매계약서상의 양도대금 1,360,000,000원은 기준시가 1,773,317,000원의 76%에 불과하여 신빙성이 없다 하겠고, 매매계약서 이외에 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료를 달리 제시한 바가 없어 이를 실지거래가액으로 인정하기도 어렵지만, 청구인이 이 건 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실이 없으므로 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 볼 것인지 아니면 쟁점연립주택을 신축판매한 것으로 볼 것인지의 여부와

(2) 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 실지양도가액을 한도로 하여 계산할 것인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령

소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제4조 제3항에서 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하생략)」고 규정하고 있으며

국세기본법 제14조 제1항에서 「과세대상이 되는 소득·수익·재산·행위·또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

(가) 이 건 과세경위를 살펴보면, 청구인은 94.7.19 쟁점1토지를 청구외 OOO 등에게 양도하고 95.1.20 청구인 명의로 쟁점토지에 쟁점연립주택을 신축하여 분양한 후, 95년 귀속분 종합소득세를 신고무납부함에 따라 처분청이 종합소득세를 결정고지하자, 청구인은 쟁점연립주택의 실지사업자는 청구외 OOO건설(주) 대표 OOO이고 자신은 명의자에 불과하다며 쟁점연립주택의 신축 및 분양한 사실을 부인하고 쟁점토지의 양도를 주장하면서 쟁점토지 매매계약서를 제시하므로 처분청은 당초 고지한 종합소득세를 취소하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등 제 과세자료에 의하여 확인된다.

(나) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 66.12.2 쟁점토지를 취득하여 94.7.19 쟁점1토지만 청구외 OOO 등 3인에게 소유권을 이전한 것으로 되어 있으나, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구인이 94.5.9 쟁점토지 2필지를 매매대금 1,360,000,000원에 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있다.

(다) 쟁점토지 매매계약서에 첨부되어 있는 「부동산 매매계약서와 단서의 의미」를 보면, 청구인과 OOO건설주식회사 대표 OOO이 사업확장에 따른 각종 세금을 상호 절세하기 위하여 동 문서를 약정한다고 되어 있으며, 제2항에서 쟁점토지의 양도소득세, 종합토지세, 종합소득세 등 각종 세금은 쟁점연립주택사업이 끝날 때까지 청구외 OOO건설(주) 대표 OOO이 부담토록 약정되어 있고, 제3항에서는 쟁점토지의 지적도면을 합병하여 분할하고자 할 때는 쟁점토지의 1필지(쟁점1토지)에 대하여 잔금납부한 후 청구인의 승인을 받아 명의를 이전하되 동일지번으로 지적분할 하여야 하며, 쟁점토지 1필지의 양도소득세는 매수인이 사전에 납부하여야 한다고 약정되어 있으며, 제7항에서 청구인이 잔금을 받을 때는 2필지중 1필지(쟁점1토지)만 이전해 주고 다른 1필지(쟁점2토지)의 소유권은 양도소득세, 종합토지세, 사업소득세, 주민세를 확보하기 위하여 청구인 명의로 남겨둔다고 약정하고 있다.

(라) 청구인은 청구인이 쟁점연립주택을 신축판매하였다고 주장하나 청구인이 주택신축판매사업을 영위하였다는 사실을 입증할 수 있는 관련 회계장부를 제시한 바가 없다.

(마) 위의 사실관계를 종합하여 보건대, 비록 등기부등본상에는 청구인이 쟁점1토지만을 양도하고 쟁점2토지는 보유하고 있는 것으로 되어 있으나, 매매계약서에서 보면 청구인이 쟁점토지 전체를 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고, 더욱이 매매계약서에 첨부된 「부동산 매매계약서와 단서의 의미」에서 보면 청구인이 쟁점토지 전체를 양도하였으면서도 양도소득세 등의 조세회피를 목적으로 쟁점1토지만 소유권을 이전하고 쟁점2토지는 청구인 명의로 보유키로 약정한 사실이 확인되는 것으로 보아 청구인은 쟁점토지 전체를 양도한 사실을 엿볼 수 있고, 청구인은 당초 쟁점연립주택을 신축·분양한 후 95년 귀속 종합소득세를 신고무납부하였다가 처분청에서 이를 고지하자 쟁점토지의 양도를 주장한 사실이 있고, 청구인은 쟁점연립주택사업을 직접 영위했다고 주장하나 이를 입증할만한 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려할 때 청구인은 쟁점연립주택사업을 직접 수행한 것이 아니라 쟁점토지만을 양도하였다고 보는 것이 합당한 것으로 판단된다.

따라서 처분청에서 쟁점연립주택사업과 관련하여 청구인에게 고지된 종합소득세를 취소하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관련법령

소득세법(95.12.29 개정) 제96조(양도가액) 제1호에서 양도가액은 「제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목에서 취득가액은「법 제94조 제1호·제2호 및 제5호에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」에 의한다고 규정하고 있으며,

같은법 시행령(95.12.30 개정) 제166조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해재산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.～2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며,

제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우.」라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

(가) 청구인은 94.7.19 쟁점1토지만을 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고납부한 사실은 있으나 쟁점토지 전체의 양도에 대하여 양도소득세를 신고하거나 이 건 양도소득세 결정이내에 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 사실이 없으며, 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인되며, 이러한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(나) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 1,360,000,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여야 한다고 주장하면서 매매계약서와 94.7.15 매수자 OOO이 발행한 당좌수표(660,000,000원) 사본을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

쟁점토지의 매매계약서에 매매대금이 1,360,000,000원으로 기재되어 있으나 매매계약서상의 매매대금은 당사자간의 약정에 의하여 임의조정이 가능한 것이므로 대금수령 영수증 및 금융자료 등에 의하여 대금거래사실이 입증되어야 하나 청구인은 입증자료로 당좌수표(660,000,000원) 사본만을 제시하고 있어 이 증빙만으로는 위 매매대금이 실지양도가액인지의 여부를 확인하기 어렵고, 청구인은 쟁점토지 양도후 실지거래가액을 신고한 바도 없으며, 더욱이 위 양도가액은 기준시가 1,773,317,000원의 73%에 불과하여 청구인이 제시한 매매계약서상의 매매가액 1,360,000,000원을 실지거래가액으로 인정하여 이를 한도로 하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.