[청구번호]조심 2017서2853 (2017. 8. 30.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점토지는 종합합산과세대상으로 재산세가 과세되었을 뿐 쟁점외건물의 부수토지로 과세된 바 없는 점, 쟁점토지와 쟁점외건물은 소유자가 다르고 양도시기 및 매수자도 일치하지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점토지를 쟁점외건물의 부수토지로 보기 어려움

[관련법령] 소득세법 제95조 / 소득세법 제104조의3

[참조결정]조심2010중1124

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.1.26. 서울특별시 OOO 대지 198.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OOO 외 1명에게 OOO원에 양도하고 2016.3.25. 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는 것으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 청구인은 2017.3.11. 쟁점토지와 연접한 서울특별시 OOO에 소재한 주택(지상 3층으로 연면적 208.17㎡이며, 이하 “쟁점외건물”이라 한다)의 부수토지로서 사업용 토지에 해당하므로 장기보유특별공제액 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.4.7. 쟁점토지가 사업용 토지에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 쟁점외건물의 부수토지로서 1996.8.8.～2014.10.13. 기간 동안 사업용 토지로 사용되었으므로 장기보유특별공제율(30%)을 적용하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

(1) 쟁점토지는 연접한 쟁점외건물의 대지와 한울타리 안에 있고 쟁점외건물의 효익과 편익을 위한 부수토지로서 사실상 동일한 주거생활공간으로 사용되었다. 제출한 사진 등을 보면 쟁점토지는 쟁점외건물의 마당과 정원 등으로 사용된 것을 알 수 있다.

(2) 쟁점토지는 쟁점외건물이 신축된 1996.8.8.부터 한울타리 안의 부수토지로서 쟁점외건물과 사실상 동일한 주거생활공간으로 2014.10.13.까지 사용되었다. 따라서 쟁점토지의 양도일인 2016.1.25.로부터 소급하여 5년 중 3년 이상을 주택부수토지로 사용한 사업용 토지에 해당하는 것으로 보아야 한다.

(3) 쟁점외건물의 대지면적 181.6㎡와 쟁점토지의 면적 198.5㎡의 합계 380.1㎡는 쟁점외건물이 정착된 건축면적 101.52㎡에서 5배를 곱한 면적 507.6㎡ 이내에 해당되어 쟁점외건물의 부수토지 면적 이내의 범위이다.

(4) 예규(부동산거래관리과-401, 2010.3.17.)에서는 비사업용 토지로 보지 아니하는 주택부수토지 중 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 이내의 토지에는 무허가 주택 및 타인이 소유한 주택의 부속토지가 포함되는 것이라고 되어 있다.

조세심판원의 선결정례(조심 2010중1124, 2010.11.19.)를 보면, 토지가 약 30년간 소유 및 거주하던 주택이 정착되어 있었고 그 주택에 거주하던 세입자들이 주거상황을 비교적 상세히 진술하고 있어 주택이 멸실되어 나대지 상태로 지방세가 종합합산과세된다 하더라도 토지가 거주하던 주택과 경제적 일체를 이루고 있던 한 울타리 안에 있는 실제 주거생활공간으로 사용된 토지로 볼 수 있다고 판단하였다.

(5) 대법원 판례(대법원 1994.12.27. 선고 94누8372 판결)에서도 어떤 토지가 건축물의 부속토지인지의 여부는 당해 토지가 건축물이 있는 토지와 별개의 필지인지 아니면 한 필지인지와 당해 토지가 건축허가 당시부터 부속토지로 되어 있었는지 아니면 건축물이 건축된 이후에 취득한 것인지 등에 의하여 결정할 것이 아니라 소유기간 중의실질적인 이용상황에 따라 객관적으로 결정하여야 한다고 판시하였다.

따라서 쟁점토지는 쟁점외건물의 생활공간으로 사용된 사업용 토지에 해당하므로 「소득세법」 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 쟁점외건물과는 하나의 주거생활공간으로 볼 수 없으므로 쟁점외건물의 주택부수토지가 아니고, 「소득세법」 제104조의2 제1항 제4호에 따른 비사업용 토지에 해당한다.

(1) 쟁점외건물은 3층 다가구주택으로 건축면적은 108.73㎡, 연면적은 280.17㎡, 대지면적은 181.6㎡, 건폐율은 59.87%이고 별도의 주차장이 있으며 쟁점토지는 쟁점외건물의 토지보다 대지면적이 16.9㎡ 큰 것으로 볼 때 쟁점토지에 건물을 신축할 수 있음에도 나대지로 보유한 상태에서 양도한 것이다.

또한, 쟁점토지는 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지가 아니라 종합합산과세가 되었던 토지로 쟁점외건물과 사업관련성을 인정할 만한 특별한 사정이 없어 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호에 따른 비사업용 토지에 해당하고 이에 따라 장기보유특별공제가 배제된다.

(2) 대법원 판례(1992.8.18. 선고 대법원 91누10367 판결)에 따르면 주택에 부수된 토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하는 것이고 쟁점토지의 주변은 다세대와 다가구 주택이 조밀하게 밀집되어 있는 주거지역이며, 쟁점외건물은 서울특별시 OOO 토지 181.6㎡상에 1996.8.8. 사용승인되었고 쟁점외건물(부수토지포함)은 독립적이고 완전한 주거생활공간으로 쟁점토지와는 소유관계도 다르다.

(3) 쟁점토지와 쟁점외건물의 소유자는 총 보유기간 동안 생계를 같이하는 동일세대도 아니고 쟁점외건물의 임차인들에게 무상으로 토지사용을 승인 또는 묵인하였다고 하여 타인소유의 쟁점외건물(부수토지포함)과 쟁점토지가 경제적 일체성이 있는 하나의 주거생활공간으로 볼 수는 없다.

(4) 쟁점토지의 매매계약서를 보면 특약사항으로 매수자가 건축공사를 목적으로 매입함으로 매도인 명의로 건축허가에 필요한 서류를협조해주기로 하고 잔금지급시 매도인은 건축주 명의 변경을 해 주기로 한다고 되어 있어 쟁점외건물과 별도로 타인 소유의 새로운 건물을 건축할 예정이었다.

(5) 쟁점토지의 재산세 과세현황을 보면 쟁점토지는 보유기간 동안 나대지로 종합합산 과세되었고 쟁점외건물은 개별주택 공시가격에 의하여 부과된 내역이 확인되며 쟁점토지는 쟁점외건물의 부수토지로 재산세가 부과된 내역이 없다.

따라서 쟁점토지가 쟁점외건물의 주택부수토지가 아닌 비사업용 토지에 해당하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 쟁점외건물의 부수토지로 사용되고 있어 사업용 토지에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제95조[양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (단서 생략)

제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5. 「지방세법」 제106조 제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(2) 소득세법 시행령 제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

제168조의7[토지지목의 판정] 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

제168조의12[주택부수토지의 범위] 법 제104조의 3제1항 제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 경정청구에 대한 처분청의 검토조서(2017년 3월)에 기재된 주요내용은 다음과 같다.

(가) 청구인의 양도소득세 신고내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

(단위 : ㎡, 천원)

(나) 쟁점토지 및 쟁점외건물의 개요는 아래 <표2>와 같고 청구인은 2016.1.26. 쟁점토지를 양도하면서 당초 나대지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하였으나 이를 사업용 토지로 사용하였다는 취지로 경정청구를 하였다.

<표2>

(단위 : ㎡)

(다) 청구인은 쟁점토지가 쟁점외건물의 부수토지라고 주장하는바, 주택에 부수되는 토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하는 것으로, 쟁점토지의 주변은 다세대와 다가구주택이 조밀하게 밀집되어 있는 주거지역이고 쟁점외건물은 1996.8.8. 신축하여 사용승인된 것이 건축물 대장에 나타나며, 쟁점외건물(부수토지포함)은 독립적이고 완전한 주거생활공간으로 쟁점토지와는 소유관계도 달라 완전히 타인 소유의 부동산으로 경제적 일체성이 없는 별개의 건물이다.

(라) 쟁점토지와 쟁점외건물의 소유자는 총 보유기간 동안 생계를 같이 하는 동일세대도 아니고 쟁점외건물의 임차인들에게 무상으로 토지사용을 승인 또는 묵인하였다고 하여 타인 소유의 부동산과 청구인의 쟁점토지가 경제적 일체와 하나의 주거생활공간으로 볼 수 없다.

(마) 쟁점외건물은 3층 다가구주택으로 건축면적은 108.73㎡, 연면적 280.17㎡, 대지면적 181.6㎡, 건폐율 59.87%가 건축물대장에 나타나고 쟁점외건물에 주차장이 있으며 쟁점토지는 쟁점외건물의 부수토지보다 대지면적이 16.9㎡ 큰 점에 비추어 쟁점토지에 건물을 신축할 수 있음에도 불구하고 나대지로 보유한 상태에서 양도한 것으로 비사업용토지에 해당한다.

(2) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다.

(가) 처분청의 경정청구 처리결과 통지공문(2017.3.31.)을 보면, 청구인이 양도한 나대지는 인접한 다가구주택과 각각 소유자가 다르고 하나의 주거생활공간으로 볼 수 없으며, 공부상 재산세 부과현황도 나대지로 부과된 점으로 볼 때 청구인의 경정청구를 인정하기 어렵다고 기재되어 있다.

(나) 쟁점외건물의 일반건축물대장(2014.10.29. 철거)을 보면, 지상 3층의 주택으로 건축면적은 108.73㎡, 대지면적은 181.6㎡이고, 1996.8.8.사용승인 되었으며 쟁점외건물의 폐쇄등기부등본을 보면, 1996.8.26. 홍OOO가 취득하여 2014.10.13. 이OOO에게 매매로 양도한 것으로 되어 있다.

(다) 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인이 1986.9.13. 증여로 취득한 후 2016.1.26. 김OOO 외 1명에게 매매로 양도한 것으로 되어 있고, 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 그 밖에도 쟁점토지의 토지이용계획 확인서, 양도소득세 경정청구서, 다음지도(2010년 11월)상의 연도별 사진 현황 및 쟁점외건물의 토지대장 등을 제출하였다.

(3) 처분청의 과세근거 및 관련 증빙은 다음과 같다.

(가) 청구인 및 홍OOO의 주민등록초본을 보면, 청구인은 1999.2.19.이후 서울특별시 노원구 및 은평구에 거주하였고, 홍OOO는 1999.4.12. 이후 서울특별시 도봉구 및 송파구에 거주하여 쟁점외건물의 보유기간 동안 생계를 같이 하는 동일세대가 아닌 것으로 나타난다.

(나) 서울특별시 도봉구청장이 회신한 지방세 과세정보(2017.3.24.)를 보면, 쟁점토지는 2005～2015년 기간 동안 종합합산과세대상이었고 쟁점외건물의 부수토지로 부과된 내역이 없는 것으로 나타난다.

(다) 쟁점토지의 매매계약서(2015.12.3.)를 보면, 특약사항에 매수자가 건축공사를 목적으로 매입함으로 매도인 명의로 건축허가에 필요한 서류를 협조해주기로 하고 건축허가는 매도인 앞으로 득하며 잔금지급시 건축주 명의 변경을 동의하고 매도인은 잔금의 지급과 동시에 건축주 명의 변경과 등기를 이전하기로 한다고 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 연접한 쟁점외건물의 부수토지로서 1996.8.8.～2014.10.13.기간 동안 사업용 토지로 사용되었다고 주장하나, 쟁점토지와 쟁점외건물은 연접하고 있으나 등기부등본상 각각 별개의 필지인 점, 쟁점토지는 나대지라 재산세 종합합산과세대상이었고 쟁점외건물의 부수토지로 부과된 내역은 없는 점, 쟁점토지와 쟁점외건물은 소유자가 다르고 양도시기 및 매수자도 일치하지 아니하는 점, 청구인은 쟁점토지를 쟁점외건물의 부수토지로 사용한 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지는 쟁점외건물의 부수토지로 볼 수 없다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.