소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

가. 청구인 백OOO․박OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2002.12.31. 증여를 원인으로 취득한 OOO 토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2018.5.25. 각 OOO원에 양도하고, 2019.12.10. 쟁점부동산의 기준시가를 취득가액으로 하여 2018년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였으나 2020.2.19. 쟁점부동산 취득가액은 2018.7.2. 소급하여 감정한 가액(이하 “소급감정가액”이라 한다)이라고 주장하며 양도소득세에 대하여 환급청구를 하였고 처분청은 이에 대하여 2020.4.8. 거부처분하였다.

나. 청구인들은 이에 불복하여 2020.6.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 「상속세 및 증여세법」 제60조에 따른 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(수용가격ㆍ공매가격ㆍ감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다)으로 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제60조 제3항에 따라 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 재산가액으로 하도록 규정하고 있으므로 시가로 인정되는 감정가액이 있는 경우 이를 보충적 평가방법에 의한 평가액보다 우선하여 증여재산가액으로 보아야 할 것이다.

(2) 법원 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있다OOO

(3) 청구인들은 2018.7.2. 공신력있는 두 감정평가기관[(주)OOO 감정평가법인, ㈜OOO감정원]에 증여일을(2002.12.30.)기준으로 하여 쟁점부동산의 감정을 의뢰하였고, 그 감정가액의 평균가액을 산출하였으므로 이를 취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들이 제출한 쟁점부동산에 대한 2개의 감정평가서는 작성일이 2018.7.2.로 증여일인 2002.12.31.로부터 약 15년 6개월이 경과한 이후에 소급하여 작성한 것인 바, 그 가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 시가 평가기간인 평가기준일 전ㆍ후 6개월(증여재산의 경우 3개월) 이내의 기간에 평가한 가액이 아니므로 이를 쟁점부동산 취득 당시의 시가로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다OOO

(2) 판례는 증여받은 자산을 양도한 경우에 증여세 과세표준에 해당하는 가액을 양도차익 산정 시 당해 자산의 필요경비로 인정해 주고 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있으므로, 증여재산의 가액과 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동일하여야 한다고 판시OOO한 바 있다.

(3) 청구인들이 쟁점부동산을 개별공시지가 등으로 증여세를 신고ㆍ납부하였음에도 증여세의 부과제척기간이 도과된 이후에 소급감정가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도소득세 경정처분을 하는 경우는 증여세 경정처분을 할 수 없어 증여재산의 가액과 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액이 동일하지 아니하게 됨으로써 조세누락을 방지할 수 없으므로 소급감정을 통하여 얻은 감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 쟁점부동산을 2002.12.31. 백OOO로부터 증여를 원인으로 취득하였고 2018.5.25., 2018.6.22. 매매하였음이 등기부등본을 통해 나타난다.

(2) 청구인들은 2018.7.2. 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 예정신고 및 납부하였다가 2019.12.10. 쟁점부동산의 기준시가를 취득가액으로 변경하여 양도소득세를 신고․납부한 후 2020.2.19. 취득가액을 2018.7.2. 감정한 소급감정가액이라고 주장하며 아래의 ＜표1＞과 같이 경정청구 하였다.

OOO

(3) 청구인들이 2018.7.2. 감정평가기관에 증여일(2002.12.30.)을 기준시점으로 하여 쟁점부동산의 감정을 의뢰한 가액은 아래의 ＜표2＞와 같다.

OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 우리 원 선결정례는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 이내에 해당하지 않는 소급감정가액은 인정하지 않고 있는데OOO 쟁점부동산에 대한 소급감정가액은 증여일로부터 약 15년 6개월이 경과한 이후에 소급하여 작성한 것인 점, 쟁점부동산의 소급감정가액이 증여일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다는 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙이 제시되지 않은 점, 청구인들은 2019.12.10. 기준시가를 기준으로 양도소득세를 신고․납부한 후 2020.2.19. 이 건 경정청구를 하였는바 단순히 양도차익을 감소시키기 위한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 경정해달라는 청구인들의 주장을 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문