국심1989부1896 (1990.01.17)

기타

취소

사업성 있는 환지예정지 분할양도는 부동산매매업임

소득세법 제20조【사업소득】 / 소득세법시행령 제36조【금융·보험업·부동산업과 사업서비스업의 범위】

국심1994부2211

서부산세무서장이 89.1.28 청구인에게 결정고지한 87년도과세기간분 양도소득세 906,814,290원 및 동방위세 181,386,390원의 처분은 이를 취소한다.

1. 사 실

청구인은 부산직할시 서구 OOO동 OO OOOOO OOO에 거주하는 자로 보유하고 있던 부산직할시 북구 OO동 OOOOOO외 4필지의 임야 및 전등 72,079평방미터 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 84.3.22부터 88.3.21까지의 기간을 사업기간으로 하여 토지구획정리사업을 실시하면서 87년도과세기간중 환지예정지상태에서 전시 토지중 59,903평방미터를 76필지로 분할하여 청구외 OOO외 35인에게 매각한 사실이 있는 바, 처분청이 청구인의 토지거래를 투기거래로 보아 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 89.1.28 87년도 과세기간분 양도소득세 906,814,290원 및 동방위세 181,386,390원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 전심절차를 거쳐 89.9.27 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장

청구인은 77년도에 임야로 되어있던 쟁점토지를 취득하였으나, 법원의 경매를 받게되어 채무자인 청구인은 이에 본인명의로 응찰할 수 없어 부득이 청구외 OOO외 3인의 명의를 이용하여 경락을 받아 보유하던 중 84.3부터 토지구획정리사업을 실시하여 환지예정지 상태에서 수십필지로 분할양도한 사실이 있는 바, 이는 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호의 규정에 의한 "부동산매매업"에 해당되고, 또한 그 매매차익을 계산함에 있어 쟁점토지의 취득가액이 분명하지 못할 뿐만 아니라 토지구획정리사업을 실시함에 있어 조합설립과 인허가비용, 설계비, 보상비, 공사비등으로 상당금액이 소요되었으나 이에 관한 장부를 비치하였다거나 증빙을 보관하지 못한 경우로 추계조사결정방법에 의하여 종합소득세등을 과세하여야 함에도 불구하고 처분청이 쟁점토지의 거래가 투기거래에 해당된다 하여 확인한 실지거래가액으로 양도소득세등을 과세하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제4호에서 "타인명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때"는 국세청장이 지정하는 투지거래로 보도록 규정하고 있는 바, 청구외 OOO등의 명의로 쟁점토지를 취득한 후 양도한 이 건의 경우 전시 규정에 의거 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 보유하고 있던 임야등의 토지를 토지구획 정리사업을 실시하여 환지예정지상태에서 수십필지로 분할하여 매각함에 따라 발생하는 소득이 소득세법상 "부동산매매업으로서의 사업소득"과 "양도소득"중 어느 유형에 해당되는지의 여부와 "양도소득"에 해당된다면 청구인의 토지거래가 투기거래에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

청구인이 쟁점토지를 취득하였다가 매각한 사실관계와 이에 대하여 처분청이 양도소득세등을 과세한 경위에 대하여 보면,

청구인은 77.7.20 부산직할시 북구 OO동 O OOOOO외 4필지의 토지 72,079평방미터 〔이 토지들은 OO동 O OOOOO 임야 69,747평방미터 (이하 "갑토지"라 한다), OO동 OOOOOO 임야 1,002평방미터 (이하 "을토지"라 한다), OO동 O OOOOOO 임야 489평방미터(이하 "병토지"라 한다), OO동 O OOOOOO전 383평방미터(이하 "정토지"라 한다) 및 OO동 OOOOO 대지 258평방미터 (이하 "무토지"라한다)〕를 청구외 OOO과 함께 공유로 취득하였다가 78.12.26 청구외 OOO의 지분 36,039.5평방미터중에서 갑토지중 4,285평방미터가 청구외 OOO외 13인명의로 소유권이전등기되었고, 잔여토지 31,754.5평방미터는 청구인명의로 소유권이전등기가 경료(78.12.26현재 청구인 명의로 된 토지면적은 67,794평방미터임)되었으며, OOO외 13인명의로 되어있던 갑토지 4,285평방미터 및 청구인 명의로 되어있던 을,병,정,무 2,132평방미터가 79.8.12 및 80.1.16 두차례에 걸쳐 각각 OO건설주식회사명의로 그 소유권이전등기가 경료되어 80.1.16 현재 쟁점토지 72,079평방미터중 청구인 명의로 된 토지는 갑토지 65,662평방미터이고, OO건설주식회사명의로 등기된 토지는 6,417평방미터(이토지는 갑토지중 4,285평방미터 및 을, 병, 정, 무토지 2,132평방미터로 청구인의 진술에 의하면 청구인이 재단이사장으로 되어있던 학교법인 OO학원은 교사건물신축에 관련 공사비 대금의 담보조로 OO건설주식회사명의로 그 소유권이전등기를 하였던 것일뿐 청구인이 실소유자이었다는 주장으로, 이는 공사비대금에 관한 약속어음에 관련 청구인과 OO건설주식회사간에 다툼이 되어 법원에서 쟁송문제가 제기되었던 바, 81.7.16 부산지방법원 80가단6204, 판결문상으로도 나타나고 있음)인 상태에서 80.2.11 쟁점토지는 OO건설주식회사가 채무자로, 주식회사 OOOO은행(이하 "OO은행"이라한다)이 근저당권자로 채권최고금액을 8천만원정으로 한 근저당권설정등기가 경료되었고, 또한 80.9.9 "매매예약"을 원인으로 청구외 OOO으로 소유권이전청구권가등기가 경료되었으며, 그후 80.2.11 근저당권 설정등기에 관련 OO은행의 신청에 의하여 부산지방법원은 81.8.28 쟁점토지에 대한 경매개시결정을 하였고, 이에 따라 쟁점토지는 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 "OOO외3인"이라 한다) 4인에게 231,780,192원에 경락되어 82.10.18 OOO외3인명의로 소유권이 이전되었고, 동일자 "매매예약"을 원인으로 청구인 명의로 소유권이전청구권가등기가 경료되었는바, 처분청의 조사서에 의하면 청구인은 경매대상이 된 쟁점토지의 소유자로 그 경매에 입찰할 수 없어 OOO외 3인 명의로 경락을 받고, 그 대금 231,780,192원은 청구인이 납부한 것으로 OOO외3인은 명의자에 불과하고 청구인이 실소유자라는 의견으로 이부분에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 쟁점토지는 77년도부터 계속하여 청구인의 소유이었던 것으로 보인다할 것이다.

그후 청구인을 포함한 부산직할시 북구 OO동 OO동 일원의 토지소유자 13인은 토지구획정리조합을 결성하고 84.3.21 부산직할시장으로부터 “OO지구토지계획정리사업인가(정비 443.1-9630로 인가되었으며 사업시행면적은 681,405평방미터이고 사업기간은 84.3.2-88.3.21이며 청구인이 조합장으로 되어있음)”를 득하고 그 사업을 실시하여 87년도중 환지예정지상태에서 주택용지등으로 쟁점토지중 59,903.4평방미터를 76필지로 분할하여 OOO외 수입명의 다수인에게 매각한 것으로 처분청은 89.1 청구인의 토지거래에 대한 세무조사시 청구인이 법원경매시 OOO외3인(타인)명의로 경락받아 82.10.18 소유권이전등기를 경료하였다가 다수인들에게 토지를 매각한 것으로 이는 국세청훈령(재산제세조사사무처리규정) 제980호 제72조 제3항 제4호 (타인명의로 자산을 유상취득한 후 양도한 사실이 확인된 때)의 규정에 의한 투기거래에 해당된다보고, 쟁점토지를 매수한 다수인들의 확인서와 매매계약서등을 기초로 조사한 1,658,787,000원을 양도가액으로, 82.2.11 법원경락가액(231,780,192원)을 쟁점토지 전체면적 대 양도한 토지면적의 비율을 곱하여 산정한 158,183,582원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하고, 이 건 양도소득세 및 동방위세를 과세한 것임이 처분청의 당초조사서 등기부등본 및 제증빙서류를 통하여 알 수 있다.

먼저 이 건 심판청구의 쟁점이 되고있는 청구인의 토지매각에 따라 발생된 소득이 소득세법상 "부동산매매업으로서의 사업소득"과 "양도소득"중 어느 유형에 해당하는지에 대하여 본다.

소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호에 의하면 부동산매매업에서 발생된 소득은 "사업소득"으로 분류하고 있고, 또한 동법 제23조 및 동법시행령 제44조에 의하면 토지, 건물 및 부동산등 권리의 양도로 인하여 발생되는 소득은 "양도소득"으로 분류하고 있는 바, 부동산의 매매로인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부동산매매업자로 등록된 여부나 매매의 등기등은 이를 판단함에 있어서 하나의 참고자료에 지나지 아니한다 할 것이다. (대법원 87.4.14 86누138동지임)

이러한 점에 비추어 볼 때에 청구인의 쟁점토지매매에 따라 발생한 소득이 사업소득에 해당되는지 양도소득에 해당되는지를 살펴보면, 앞에서 본바와 같이 청구인이 쟁점토지가 포함된 OO지구토지구획정리사업조합의 조합장으로 구획정리사업을 84.3부터 수년간에 걸쳐 시행한 후 환지예정지상태에서 수십필지로 분할하여 쟁점토지를 양도한 것은 그 양도토지의 규모, 회수등 제반사정에 비추어 보면 청구인의 쟁점토지양도에 따라 발생한 소득은 전시 소득세법 제20조 제1항 및 동법시행령 제36조 제3호에 의한 사업소득으로 판정함이 합당하다 할 것이다(소득세법기본통칙 2-4-8-20도 동지임).

다음으로 청구인이 분할양도한 쟁점토지의 매매차익의 조사결정을 청구인의 주장과 같이 추계조사결정할 수 있는지에 대하여 본다.

처분청의 조사서 및 청구인이 제시하는 증빙등에 의하면 청구인의 쟁점토지의 개발(토지구획정리사업) 및 매각과 관련 처분청에 매매차익예정신고를 하였다거나 제출한 증빙이 없고, 비치, 기장한 장부와 증빙이 없으며 청구인이 77.7.20 쟁점토지 취득당시의 취득가액이 얼마이었는지도 확인되지 않고 (89.12.14 부산청조3.22650-6369)또한 77.7.20 쟁점토지를 공유로 취득한 청구외 OOO으로 부터 78.12.26 그의 지분중 31,754.5평방미터를 인수한 것으로 나타나고 있으나 그 취득가액도 불분명하며, 청구인의 진술에 의하면 쟁점토지의 개발에 관련하여 토지구획정리조합결성 및 인허가비,공사설계용역비,전국에 산재한 구획정리지구내 토지소유자들의 동의서 확보를 위한 경비, 분묘이장등에 관한 보상비 및 공사비등 상당한 제비용이 소요되었다고 주장만 할 뿐 그 비용이 얼마나 소요된 것인지에 대하여 기장을 하였다거나 그 증빙을 비치보관하고 있지는 못하고 있는 바, 살펴본 제사실관계를 종합하여 볼 때 이 건 심판청구의 경우는 소득세법 제94조 제1항, 동법시행령 제142조 제1항 제2호 및 제169조 제1항 제1호(필요한 장부와 증빙서류가 없는 때)의 규정에 의한 추계조사결정방법에 의하여 그 매매차익을 계산할 수 밖에 없다 할 것으로 청구주장은 이유가 있다 할 것이다.

따라서 이 건 심판청구에 있어 쟁점토지의 거래가 투기거래에 해당되지 않는 다는 청구주장은 그 실익이 없어 심리를 생략하고, 청구인이 87년도 과세기간중 구획정리사업을 실시하여 환지예정지 상태에서 분할매각함에 따라 발생되는 소득을 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세하는 것은 별론으로 하고 처분청이 이를 양도소득으로 보고 양도소득세를 과세한 당초처분에는 소득세법상 소득의 구분을 분류함에 있어 위법부당함이 있었다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.