국심2001구0130 (2001.06.02)

양도

경정

분청에서 쟁점토지지분에 대한 기준시가 적용시 쟁점토지지분의 양도일 현재 고시되어 있는 1996년도 개별공시지가인 ㎡당 432,000원을 적용하지 않고 1995년도 개별공시지가인 ㎡당 489,000원을 적용함으로써 쟁점토지지분의 양도가액을 323,381,718원이 아닌 326,970,792원으로 계산하여 과세표준과 세액을 결정한 거승ㄴ 부당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

○○세무서장이 2000.8.19 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속분 양도소득세 28,135,630원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,180㎡ 및 같은 곳 소재 공장건물 450㎡와 기숙사 및 화장실건물 40.68㎡중 주 문 ○○세무서장이 2000.8.19 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속분 양도소득세 28,135,630원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,180㎡ 및 같은 곳 소재 공장건물 450㎡와 기숙사 및 화장실건물 40.68㎡중 청구인이 1997.3.20 양도한 청구인 소유지분(3분의1)중 토지의 양도가액을 실지거래가액인 357,000,000원(토지와 건물 포함)을 기준으로 당해 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 환산함에 있어 당해 토지의 기준시가를 1995년도 개별공시지가인 ㎡당 489,000원이 아닌 1996년도 개별공시지가인 ㎡당 432,000원을 적용하여 당해 토지의 양도가액을 계산하여 과세표준과 세액 을 경정합니다.

1. 원처분개요

청구인은 청구외 ○○○외 1인과 함께 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 잡종지 1,180㎡(이하 쟁점토지 라 한다)를 1991.3.15 ○○공사로부터 714,999,990원에 분양받고, 쟁점토지위에 청구외 ○○○명의로 건축허가를 받아 공장건물 450㎡, 기숙사 및 화장실건물 40.68㎡(이하 쟁점건물 이라 한다)를 1991.8.2 신축하였으며 청구인은 쟁점토지 및 건물(이하 쟁점부동산 이라 한다)중 쟁점토지에 대한 청구인의 3분의 1지분(이하 쟁점토지지분 이라 한다) 및 쟁점건물에 대한 청구인의 3분의 1지분(이하 쟁점건물지분 이라 한다)을 1997.3.20 청구외 ○○○에게 357,000,000원(이하 쟁점금액 이라 한다)에 양도하고, 1997.4.7 쟁점토지지분에 대하여만 실지거래가액(양도가액: 255,850,000원, 취득가액: 238,333,330원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 양도소득세 실지조사결과 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지지분의 양도가액이 사실과 다르다며 쟁점금액을 쟁점토지 및 건물의 기준시가에 의하여 환산한 가액을 쟁점토지지분의 양도가액으로 하는 한편, 쟁점건물지분의 양도가액은 청구인이 실지거래가액으로 신고하지 아니하였고 쟁점건물의 신축비용에 대한 증빙이 불비하다며 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2000.8.19 청구인에게 1997년귀속 양도소득세 28,135,630원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.10.20 이의신청을 거쳐 2001.1.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지지분 및 건물지분의 양도가액 357,000,000원중 쟁점토지지분의 양도가액은 255,850,000원으로서 부동산매매계약서를 별도로 작성하고 ○○구청장의 검인을 받아 자산양도차익예정신고시 이를 첨부하였던 것으로서 토지와 건물에 대한 양도가액은 분명히 구분되어 있으며,

(2) 청구인이 자산양도차익예정신고시 첨부한 쟁점토지지분의 매매와 관련된 검인계약서는 동 계약서상의 양도가액이 양도당시의 개별공시지가보다 150%를 상회하는 가격이므로 지방세 등을 회피할 목적으로 작성된 것이 아니며,

(3) 처분청이 쟁점토지지분 및 건물지분의 양도가액에 대하여 청구인에게 사실확인을 구하지 아니하고 쟁점부동산의 취득 및 양도에 직접 관여하지 아니한 청구외 ○○○의 진술에 따라 쟁점토지지분 및 건물지분을 일괄양도한 것으로 간주하고 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가에 의하여 안분하여 쟁점토지지분 및 건물지분의 양도가액을 환산한 금액을 쟁점토지지분 및 건물지분의 실지거래가액으로 간주하여 양도차익을 계산한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 구 소득세법 제96조, 같은법 제100조및 같은법시행령 제166조제4항 제2호에 의하면 양도차익을 산정함에 있어 양도자가 증빙서류를 갖추어 신고한 경우와 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성·주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(토지 100평초과, 건물 미등기양도 등)에 해당하는 경우 는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는 바,

(2) 쟁점토지지분 및 건물지분의 양도가액인 쟁점금액은 취득자인 청구외 ○○○의 취득자금에 대한 자금출처조사시 확인된 가액이며, 쟁점토지지분의 취득가액은 ○○공사로부터 분양받은 금액으로서 청구인도 이를 인정하고 있으므로 기준시가적용대상에 해당된다고 볼 수 없어 쟁점토지지분에 대한 취득 및 양도의 실지거래가액이 확인되므로 처분청이 쟁점토지지분은 실지거래가액, 쟁점건물지분은 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

토지지분 및 건물지분을 함께 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 토지지분은 확인된 실지거래가액을 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 무신고한 건물지분은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 타당한 지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조【양도가액】은 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』고 규정하고 있고,

같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있고,

같은조 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있으며, 같은조 제3항은 『양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있다.

소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】 ① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

②∼⑥ (생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.4.7 쟁점토지지분에 대하여만 실지거래가액(양도가액 : 255,850,000원, 취득가액 : 238,333,330원)으로 자산양도차익예정신고를 하였고 쟁점건물지분에 대하여는 쟁점건물이 청구외 ○○○ 명의로 되어 있었으므로 자산양도차익예정신고시 누락하였음이 자산양도차익예전신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 가액을 실지조사하여 쟁점토지지분의 취득가액은 ○○공사로부터 분양받은 금액 238,333,330원을 실지거래가액으로 확인하고, 양도가액은 쟁점토지 지상에 1991.8.2 신축된 쟁점건물이 공부상 청구외 ○○○의 단독명의로 되어 있으나 실제는 대지지분과 동일하게 청구인의 지분이 포함되어 있고 이를 포함한 총양도가액이 357,000,000원임을 확인하고 쟁점건물지분에 대해서는 건물신축비에 대한 증빙이 불비하여 기준시가로 양도차익을 계산하고 쟁점토지지분에 대해서는 확인된 실지거래가액을 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 양도가액을 안분계산하여 양도차익을 산정하였음이 이 건 관련 과세기록에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지지분은 양도가액을 255,850,000원, 쟁점건물지분은 101,150,000원 합계 357,000,000원으로 구분하였다고 주장하며 이에 대한 증빙으로 ○○구청장의 검인을 받아 자산양도차익예정신고시 제출한 부동산매매계약서로서 쟁점토지지분의 매매가액이 255,850,000원으로 기재된 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 쟁점건물지분의 양도와 관련한 부동산매매계약서는 제시하지 못하고 있고, 처분청이 양수자인 청구외 ○○○에게 확인한 바로도 매매당시 쟁점토지지분 및 건물지분의 구분없이 매매대금을 쟁점금액인 357,000,000원으로 하는 매매계약을 한 사실이 부동산매매계약서 및 문답서 등에 의하여 확인되고 있다.

(4) 위의 관련법령에 의하면 양도차익을 산정함에 있어 ‘양도자가 증빙서류를 갖추어 신고한 경우’와 ‘조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준’에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있는 바, 위 사실관계에서와 같이 쟁점토지지분에 대한 취득 및 양도가액은 실지거래가액이 확인되므로 처분청이 쟁점토지지분의 양도가액을 쟁점금액을 기준으로 양도당시의 쟁점토지 및 건물지분의 기준시가에 의하여 안분하고, 쟁점건물지분에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다. 다만 처분청에서 쟁점토지지분에 대한 기준시가 적용시 쟁점토지지분의 양도일 현재 고시되어 있는 1996년도 개별공시지가(1996.6.28 고시)인 ㎡당 432,000원을 적용하지 않고 1995년도 개별공시지가(1995.6.30 고시)인 ㎡당 489,000원을 적용함으로써 쟁점토지지분의 양도가액을 323,381,718원이 아닌 326,970,792원으로 계산하여 과세표준과 세액을 결정한 것은 잘못으로 판단된다.

라. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.