[청구번호]조심 2018서0324 (2018. 2. 28.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점오피스텔은 세탁기, 냉장고, 인덕션, 붙박이장 등이 설치되어 있어 상시 주거용으로 사용이 가능한 상태인 것으로 조사된 점,쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔의 임차인은 쟁점오피스텔 인근 음식점에서 근무하였고, 임차기간 동안 사업자등록을 하지 않았으며, 처분청의 조사 과정에서 쟁점오피스텔에서 거주하지 않았다고 하였으나 실제 주소지를 제시하지 않은 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

[참조결정]조심2013서0067

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1994.4.13. 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 재건축 관리처분계획 인가에 따라 OOO으로부터 신축 아파트(OOO) 1채를 분양받고(조합원 분양가 OOO원), 2016.9.20. 청산금 OOO원을 수령하였다.

나. 청구인은 쟁점아파트가 1세대 1주택 요건을 충족한 고가주택에 해당하는 것으로 보아 과세대상 양도차익을 계산하고, 장기보유특별공제 80%를 적용하여 2016년 귀속 양도소득세OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 보유하던 오피스텔 중 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 주택으로 사용되고 있어서 쟁점아파트는 1세대 1주택 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아, 2017.9.15. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 되어 있고, 재산세도 주택이 아닌 ‘건축물’로 과세되었으며, 전입세대 열람내역상 쟁점오피스텔에 전입내역이 없는 사실이 확인된다. 청구인은 임차인 OOO와의 임대차계약시 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용할 것을 명시하여 계약하였고, 임차인과 쟁점오피스텔의 관리사무소에서 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 확인서를 제출하였다.

(2) 처분청에서 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 근거로 제시하는 주방시설 및 바닥전기난방은 최초 분양시부터 빌트인으로 갖추어져 있던 것이고, 수도시설 및 싱크대, 냉장고, 일반 가전제품, 화장실, 신발장 등은 업무용으로 사용되는 다른 오피스텔에도 대부분 갖추어진 사항인 반면, 주거를 위해 일반적으로 필요한 침대 또는 침구류, 빨래건조대, 가재도구, 텔레비전(1년간 TV수신료 ‘0’) 등은 비치되어 있지 않았다.

처분청은 쟁점오피스텔의 내부모습을 확인하지 아니한 채 이를 주택으로 보았으나, 쟁점오피스텔은 임차인 OOO의 임대차기간 종료 후에도 내부구조의 변경 없이 새로운 임차인인 OOO이 2017년 11월 현재까지 업무용으로 사용하고 있다.

(3) 처분청은 OOO 부동산 사이트에 쟁점오피스텔 임대물건의 용도가 주거용으로 기재되어 있다고 하나, OOO 부동산, OOO 등 다른 부동산 사이트에는 업무용으로 등록되어 있는 임대물건도 다수 있다.

(4) 처분청은 쟁점오피스텔의 임차인 OOO가 쟁점오피스텔 인근에서 근로소득이 발생하였고, 실제 거주지의 소명이 불분명하며, 쟁점오피스텔의 월평균 수도 사용량 OOO톤이 1인당 전국평균 한 달 가정용수 사용량 OOO을 초과한다는 점을 근거로 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 추정하였다. 그러나 쟁점오피스텔의 2016년 4월부터 2017년 3월까지 관리비 내역 중 월평균 전기 사용량은 동일면적 타 오피스텔의 OOO 정도이고, 전체 관리비는 사업자등록을 한 타 오피스텔의OOO이며, 물 사용량은 다른 오피스텔과 비슷한 수준이다.

또한, 임차인은 당초 조사에서 지인(여자친구)의 집에서 거주하였다고 진술하였으나 개인사정상 지인의 주소를 알려주는 것을 불편해하였고, 대신 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 내용의 확인서를 2회에 걸쳐 작성하였다.

(5) 청구인이 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록과 부가가치세 신고를 과세자료 해명안내를 받은 후에 한 것은 이러한 신고를 해야 하는 것인지 몰랐기 때문이고, 이를 인지한 후에는 성실히 신고·납부를 하였다.

나. 처분청 의견

(1) 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거용인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인데(OOO, 2013.4.18.), 쟁점오피스텔은 인터넷상에서 원룸으로 홍보되고 있고 개별 화장실, 전기난방, 씽크대, 세탁기가 설치되어 있는 풀옵션 오피스텔이므로 언제든지 상시 주거용으로 사용이 가능하다.

(2) 청구인은 구체적인 입증 없이 임차인 OOO와 쟁점오피스텔 관리사무소의 확인서를 제시하였으나, 임차인과 관리사무소에서는 청구인이 작성한 확인서에 서명만 한 것으로 확인되고, 임차인은 ‘인터넷쇼핑몰 사업을 하려 하였으나 2016년 4월경 취업한 직장의 근무시간이 일일 12시간이므로 시간이 여의치 않아 사업을 시작하지 못하였으므로 입증할 내용이 없다’고 진술하였으며, 관리사무소에서도 ‘관리사무소가 입주민의 사용용도를 확인할 수 없으며, 임대인(청구인)이 확인서를 작성한 후에 서명을 요구하여 내용을 확인하지 않고 서명만 하였다’고 진술하였다.

(3) 임차인 OOO는 쟁점오피스텔에서 도보로 15분 거리에 있는 사업장에서 1일 12시간, 주 6일 근무하는 근로소득자로서 사업자등록을 한 사실이 없으며, 임차기간동안 쟁점오피스텔의 월평균 수도사용량(OOO)이 1인당 한 달 가정용수 사용량(OOOt)을 초과하므로 쟁점오피스텔을 업무용으로만 사용하였다는 확인서 내용을 신뢰하기 어렵다.

(4) 또한, 임차인 OOO의 주민등록상 주소지(OOO)의 임대인이 신고한 사업장현황신고 자료에 따르면, 임차인 OOO의 임대차기간 종료일이 쟁점오피스텔의 임대차 개시시점과 일치하며, 임차인 OOO가 실제 거주한 장소를 제시하지 못하므로 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보는 것이 타당하다.

(5) 청구인은 쟁점오피스텔을 2004.4.26. 취득하였음에도 2017.3.9. 양도소득세 과세자료 해명안내를 받은 후에야 개업일을 2016.4.2.로 소급하여 일반과세자로 사업자등록을 하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결 보고서에 따르면, 쟁점오피스텔 건물은 총OOO 세대의 소형 오피스텔로 공부상 업무용으로 되어 있으나 개별 화장실, 전기난방, 싱크대, 세탁기가 설치되어 있는 풀옵션 오피스텔이므로 주거용으로 사용이 가능하고, 실제로도 OOO곳만 국세전산망에서 확인되는 실질적 사업자이며, 쟁점오피스텔의 임차인 OOO는 2016.4.1.부터 쟁점오피스텔과 도보 15분 거리에 위치한 음식점에서 근로소득자로 주 6일 근무(일일 근무시간 총 12시간)하였고, 임차기간 동안 사업자등록한 사실이 없으며, 부양가족 없이 혼자 생활 중인 것으로 나타난다. 처분청은 이러한 사실에 기초하여 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보았다.

(2) 쟁점오피스텔의 임대차 계약서에 따르면, 임대할 부분에 ‘업무용’으로 기재되어 있고, 특약사항에 ‘상기 호는 업무용이므로, 임차인은 전입신고(주소이전)을 하지 않기로 한다’는 내용이 확인된다.

(3) 임차인 OOO는 사업자등록을 한 이력이 없고, 2009.10.26.～2011.9.16. 기간 의류업종에서, 2013.2.4.～2016.12.31. 기간 음식점업종에서 근무하였으며, 주민등록상 주소지는 2015.7.10.부터 2017년 8월경까지 ‘OOO’로 등재되어 있으나, 처분청의 조사과정에서 2016.3.28. 이후에는 해당 주소지에서 거주하지 않았다고 진술한 사실이 심리자료에 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다고 주장하며, 다음의 자료를 제출하였다.

(가) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에 따르면, 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 되어 있고, OOO이 발급한 2015년 7월 재산세 고지서에 따르면, 쟁점오피스텔에 대한 재산세는 ‘주택분’이 아닌 ‘건축물분’으로 과세되었다.

(나) OOO에서 출력한 전입세대열람 내역 자료에 따르면, 쟁점오피스텔에 전입한 세대는 없는 것으로 확인된다.

(다) 청구인이 제출한 임차인 OOO의 확인서에 따르면, OOO는 쟁점오피스텔을 업무용 사무실 사용 목적으로 2016.4.2.부터 임차하여 의류 쇼핑몰 및 요식업 딜러 사업 등 개인 사업을 시작하려 하였으나 개인 사정상 어려움이 있어 결국 사업을 시작하지 못하고 2017.3.29. 퇴실하며, 임대 사용기간 동안 업무용 사무실로만 사용하였음을 확인한다고 되어 있다.

(라) 임차인 OOO의 임대차계약 종료 후 체결(2017.5.8.)된 쟁점오피스텔 임대 계약서에 따르면, 새로운 임차인인 OOO은 쟁점오피스텔의 임대기간(2017.5.10.～2017.11.9.) 동안 이를 업무용으로 사용하기로 약정하였다.

(마) OOO 부동산의 매물정보 중, 쟁점오피스텔 건물 중 용도가 업무용으로 기재된 자료를 제출하였다.

(바) 청구인은 2016년 4월부터 2017년 3월까지의 쟁점오피스텔의 전기 사용량, 수도 사용량, 관리비 자료를 쟁점오피스텔 건물 중 사업자등록이 되어 있는 세대와 비교하여 제출하였고, 국세청대내포탈시스템에서 확인된 자료는 OOO와 같다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 어떤 건물이 「소득세법」제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 그 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는지에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인바,

쟁점오피스텔은 세탁기, 냉장고, 인덕션, 붙박이장 등이 설치되어 있어 상시 주거용으로 사용이 가능한 상태인 것으로 조사된 점, 쟁점아파트 양도(2016.9.20.) 당시 쟁점오피스텔의 임차인은 2016.4.1.부터 쟁점오피스텔에서 도보 15분 거리에 위치한 음식점에서 주 6일, 1일 12시간 근무하였고, 임차기간동안 사업자등록을 하지 않았으며, 처분청의 조사 과정에서 쟁점오피스텔에서 거주하지 않았다고 하였으나 실제 주소지를 제시하지 않은 점, 청구인이 제시한 임차인 및 관리사무소의 확인서는 청구인이 작성한 내용에 임차인 및 관리사무소에서 서명만 한 것으로 확인되는 등 확인서의 내용을 신뢰하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.