주거용으로 사용하는 주택증여에 대하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부 등(경정)

1. OO세무서장이 2000.7.3. 청구인에게 한 1996.1.1.부터 1999.12.31.까지의 부가가치세 71,653,660원과 종합소득세 114,717,540원의 부과처분 중 임OO외 2인에게 쟁점양도부동산을 양도한 것은 부동산 임대업자의 사업용자산의 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것으로 하고,

2. 청구인과 가족이 주거용으로 사용하던 쟁점주택을 청구인의 처 장OO에게 증여한 것은 부가가치세과세대상에서 제외하는 것으로 경정결정하고,

3. 나머지 청구는 기각합니다.

[이 유]

1. 사실

청구인은 건물을 신축하여 임대사업을 영위하기 위하여 1995.6.13. 부동산임대업사업자등록을 하고 청구인의 소유 강원도 동해시 OO동 OOOOOO 대지 496㎡ 지상5층 지하1층의 근린생활시설 1,388.765㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 하고 건물만을 ‘쟁점건물’이라 한다)을 신축(1996.1.18. 소유권보존등기)하여 1996/1기부터 임대를 하다가 1998.3.23. 단독건물이던 쟁점부동산건물을 집합건물로 전환하여 각 층별로 구분등기를 하고 3층 202.017㎡를 1998.9.8. 임차인 임OO에게, 4층 247.58㎡를 1999.5.10. 임차인 조OO에게, 지하층 285.334㎡를 1999.7.8. 임차인 김OO에게 각각 양도(이상 임차인에게 양도한 부동산을 이하 “쟁점양도부동산”이라 한다)하였고, 1·2층 점포(이하 “쟁점증여부동산”이라 한다) 및 5층 주택(이하 “쟁점주택” 이라 한다)을 1999.8.24. 청구인의 처 장OO에게 증여이전하였다.

처분청은 청구인이 분양목적으로 쟁점건물을 신축한 것으로 보아 쟁점양도부동산의 양도를 부동산매매업자의 재화의 공급으로 보고 쟁점증여부동산도 재화의 공급으로 보아 2000.7.3. 청구인에게 부가가치세 95,723,720원과 종합소득세 149,287,300원 합계 245,011,020원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.9.20. 이의신청을 제기하여 부가가치세 24,070,060원과 종합소득세 34,569,760원이 감액되어 고지세액이 부가가치세 71,653,660원, 종합소득세 114,717,540원으로 감액결정 되었으며, 이에 대하여 2001.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산임대를 목적으로 사업자등록을 하고 쟁점부동산건물을 신축하여 5층주택에 거주하며 2년여 임대를 하다가 임대보증금 반환자금 마련 등의 목적으로 층별로 구분등기하여 양도를 용이하게 한 후 임차인 등에게 일부를 양도하였는데 이를 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하며, 이후 나머지 부분을 처에게 증여이전 하였는바 증여가액을 지방세 과세시가표준액으로 결정하여야 함에도 상가건물의 층이 다른 쟁점양도부동산의 평균단가를 산정하여 증여재산가액을 계산함은 부당하며, 부동산임대상황이 증여를 전후하여 변동된 바 전혀 없으므로 사업의 양도에 해당되어 부가가치세과세대상이 아니고, 청구인이 주거용으로 사용하던 주택은 사업용자산이 아니므로 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 하며 청구외 조OO에게 양도한 금액에는 청구외 장OO소유의 내부시설에 대한 대가 70,000,000원이 포함되었으므로 이를 제외한 금액에 대하여 부가가치세를 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물을 분양할 목적으로 신축하여 임대용 및 직접 주거용으로 사용하다가 1998.4.9. 복합건물로 변경하였으며 그 후 1999.7.8. 까지 3개층을 청구인외 임OO등 3인에게 양도하였고 나머지 부분은 1999.8.24. 청구인의 처 장OO에게 증여하고, 2000.5.19.부터는 부동산 신축분양을 목적으로 사업자등록을 하고 이후 토지를 구입하여 건물을 신축중에 있으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 부가가치세와 종합소득세를 과세한 처분은 정당하며, 부가가치세과세는 시가에 의하여 과세되어야 하므로 사업용 자산을 특수관계자에게 증여한 데 대하여 사업용 자산의 공급가액을 동일건물내 다른 층의 양도가액의 평균가액을 적용하여 증여가액을 산정 하여 부가가치세를 부과한 처분은 부가가치세법의 규정의 시가과세원칙에 적합한 처분이므로 정당하며, 청구인이 거주하는 주택부분도 사업용 자산의 일부이므로 이에 대하여 지방세과세시가표준액으로 부가가치세를 과세한 당초처분은 정당하며 청구외 조OO에게 양도한 양도가액에 70,000,000원의 청구외 장OO 소유의 시설비가 포함되었다고 주장하나 이에 대한 객관적인 자료가 없으며 청구외 조OO의 확인에 의하면 10,000,000원인 것으로 확인되므로 이를 거래가액에서 공제후 부가가치세를 과세한 당초처분 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 신축하여 임대업에 공하던 일반건물을 집합건물로 변경하여 일부를 임차인에게 양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지와,

(2) 임대중인 쟁점증여부동산을 처에게 증여한 것이 부동산임대업의 양도인지와

(3) 청구인과 청구인의 가족이 주거용으로 사용하던 쟁점주택을 청구인이 처에게 증여한데 대하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부와,

(4) 청구외 조OO에게 매매한 건물의 매매대금에 포함된 내부시설비가 얼마인지를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19. 개정)

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19. 개정)

(나) 부가기치세법시행규칙(1996.3.30. 총리령 제563호로 개정된 현행법령)

제1조 【사업의 범위】

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다. (1977. 7. 1. 신설)

(다) 소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것)

제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(라) 소득세법시행령(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것)

제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(2) 사실관계 및 판단

처분청이 청구인의 쟁점양도부동산의 양도를 부동산매매업자의 재화의 공급으로 보아 부가가치세와 종합소득세를 과세한데 대하여 청구인은 부동산임대업에 공하던 부동산의 일부를 양도한 것이므로 사업용자산의 양도로 보아야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(가) 청구인은 1995.6.13. 부동산임대업사업자등록을 하고 1996.1.18. 신축한 쟁점부동산의 5층주택은 청구인 가족이 거주하고 기타 부분을 임대하다가 우리나라의 외환위기로 은행채무 이자부담이 가중되고 임대보증금을 반환해야하는 등의 문제로 쟁점부동산을 매매코자하였으나 매매가 이루어지지 않자 매매를 용이하게 하기 위하여 집합건물로 변경후 지하1층(285,333㎡)은 1999.7.8. 임차인인 장OO에게 205백만원에, 지상3층(180.460㎡)은 1998.8.30. 임차인인 임OO에게 170백만원에, 그리고 지상4층(247.580㎡)은 1999.5.10. 임차인인 조OO에게 양도하였고 나머지 5층주택(123.720㎡)과 1층(222.24㎡) 및 2층(238.10㎡)점포를 청구인의 처인 장OO에게 증여한 사실이 쟁점건물의 등기부등본 및 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다.

(나) 처분청은 청구인이 쟁점건물을 신축하여 임대하다가 집합건물로 변경하여 임차인에게 양도하고 기타부분은 처에게 증여하였고 청구인이 쟁점건물을 양도 및 증여후 2000.5.11. 강원도 동해시 OO동 OOOOOO 대지 381.50㎡를 취득하여 동 지상에 연면적 3,503.03㎡의 상가를 신축중에 있다 하여 청구인을 부동산매매업자로 보아 청구인의 쟁점부동산양도 및 증여를 부동산매매업자의 재화의 공급으로 보아 부가가치세 71,653,660원(1996～1999년)과 1996～1999년 귀속 종합소득세 114,717,540원을 부과한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나탄난다.

(다) 국세청전산자료에 의하면 1981.2월부터 1999.10월까지 청구인의 부동산 거래내역을 보면, 청구인은 1994.6.22. 쟁점부동산의 부수토지인 강원도 동해시 OO동 OOOOOO 대지 496㎡를 취득하고 동 지상에 1996.1.18. 근린상가 1,322.24㎡를 신축하고 1998.4.8. 66.52㎡를 증축하였으며 1996.1월부터 쟁점주택을 제외한 부분을 임대중에 복합건물로 변경하여 임차인들에게 양도하고 나머지 부분을 처에게 증여하였고 쟁점양도부동산을 임차인등에게 양도한 후인 2000.7.27. 강원도 동해시 OO동 OOOOOO 대지 381.50㎡ 취득하여 동 지상에 상가건물 3,505㎡를 신축중에 있는 것 이외에 다른 부동산거래사실은 나타나지 아니한다.

(라) 청구인은 15년간 직장생활을 하다가 퇴직하여 임대료수입으로 생활비를 마련하기 위하여 퇴직금 및 은행융자금등으로 쟁점건물을 신축하기로 하고 1995.6.13. 부동산임대업사업자등록을 하고 신축후 1996.1.3.부터 임대중에 외환위기로 전세금이 하락하여 임대보증금을 반환하여야 하고 또한 은행금융부담이 과중하여 매도하려하였으나 매매가 이루어지지 않아 매매를 용이하게 하기 위하여 복합건물로 변경하여 임차인들에게 양도함으로써 임대보증금 반환부담을 해결한 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 임대목적으로 신축하여 임대사업에 공하다가 사업용자산을 양도한 것으로 인정되고, 우리나라 외환위기가 해소되어 금리 및 경제가 안정된 후인 2000.7.27. 청구인이 쟁점부동산 양도대금으로새로운 토지를 취득하여 근린상가를 신축중에 있다 하여 달리 볼 이유도 없다 할 것이다.

따라서 청구인이 임대중인 쟁점부동산을 복합건물로 변경하여 임차인등에게 양도한 것은 부동산매매업자의 재화의 공급이 아니라, 부동산임대업자의 사업용자산의 양도로 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (1999. 12. 28. 개정)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 28. 개정)

(나) 부가가치세법시행령(1999.12.31. 대통령령 제16661호로 개정되기 전의 것)

제6조(개인적인 공급 및 사업상 증여의 범위)

② 법 제6조 제3항의 규정에 의하여 사업자가 자기의 고객이나 불특정다수인에게 재화를 증여하는 경우에 과세되는 재화의 공급으로 보는 것은 증여되는 재화의 대가가 주된 거래인 재화공급의 대가에 포함되지 아니하는 것으로 한다. 다만 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 다른 사업자에게 인도 또는 양도하는 견본품과 법 제17조 제2항의 규정에 의하여 매입세액이 공제되지 안하는 것은 과세되는 재화의 공급으로 보지 아니한다(82.12.31. 개정)

제17조 【담보제공과 사업양도】

② 법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무에는 다음 각호의 것은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 미수금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)

2. 미지급금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 (1998. 12. 31. 개정)

(2) 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점증여부동산을 청구인의 처에게 증여한 것이 부동산임대업의 양도에 해당하는지에 대하여 본다.

(가) 위 쟁점(1)에서 살펴본 바와 같이 청구인은 임대중인 쟁점부동산을 복합건물로 전환하고 지하1층과 지상3층 및 4층은 1998.8.30.부터 1997.7.8. 사이에 임차인들에게 양도하고 청구외 윤OO와 전OO에게 임대중인 1층(222.24㎡)과 청구외 김OO에게 임대중인 2층(238.1㎡)을 1998.8.24. 청구인의 처에게 증여한 사실이 쟁점부동산 및 쟁점증여부동산의 등기부등본에 나타난다.

(나) 청구인은 임대중인 쟁점증여부동산을 1999.8.24. 청구인의 처에게 증여하였으나 1999년 제2기 부동산임대수입에 대한 부가가치세신고는 당초 임대사업자인 청구인 명의로 다른 임대수입에 포함하여 신고하였으며 청구외 장OO은 2000.1.1.을 사업개시일로 하여 간이과세사업자등록을 하였고 처분청은 청구인이 사업용자산을 처에게 증여한 것을 재화의 공급으로 보아 임차인에게 양도한 다른 층 양도가액의 평균가액을 쟁점증여재산의 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(다) 전시 부가가치세법 제6조 제3항에는 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에는 재화의 공급으로 본다고 규정하고 있고 제8항에는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 같은법시행령 제17조 제2항에는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다고 규정하고 있는 바, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인은 임대중인 쟁점부동산을 복합건물로 변경하고 일부는 임차인들에게 양도하고 일부를 청구인의 처에게 증여하였으며, 증여 이후에도 청구인이 계속 임대수입에 대한 부가가치세를 신고한 점으로 보아 청구인은 청구인이 영위하던 부동산임대업을 포괄적으로 청구인의 처에게 승계시킨 것이 아니라 처에게 임대용자산의 일부를 증여한 것이므로 전시 부가가치세법 제6조 제3항에 의한 재화의 공급으로 인정된다.

(라) 청구인은 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한다 하더라도 쟁점증여부동산의 거래가액이 없고 복합상가건물의 층별가격이 크게 다른데도 다른 층의 양도가액의 평균가액을 쟁점증여부동산의 과세표준으로 한 것은 부당하므로 기준시가에 의해 과세하여야 한다는 주장이나, 청구인이 처에게 증여한 부동산은 복합상가건물의 1·2층이고 처분청이 시가로 인정한 양도부동산은 지하1층 및 지상3·4층인 바, 일반적으로 상가건물가액은 지하층이나 3·4층보다 지상 1·2층이 가격이 크게 높은 점으로 보아 청구인이 처에게 증여한 부동산은 임차인등에게 양도한 부동산보다는 가격이 높은 경우이므로 처분청이 청구인이 임차인들에게 양도한 부동산의 매매실례가액의 평균가액을 쟁점증여부동산의 시가로 본 것은 잘못이라고 하기가 어렵다고 인정된다.

(마) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인이 임대중인 쟁점건물을 복합건물로 변경하여 일부는 임차인들에게 양도하고 일부를 처에게 증여하였으며 증여한 후에도 청구인이 쟁점증여부동산의 임대수입에 대한 부가가치세를 신고한 사실등으로 보아 청구인이 처에게 쟁점증여부동산을 증여한 것은 사업의 양도라기 보다는 사업용자산을 증여한 것으로 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 인정되므로 청구인이 양도한 다른층의 실거래가액의 평균가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 쟁점(3)에 대하여 본다.

제6조 【재화의 공급】

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19 개정)

(나) 부가가치세법시행령 (1999.12.31. 대통령령 제16661호로 개정되기 전의 것)

제15조 【자가공급의 범위】

① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1995. 12. 30 개정)

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화

(2) 사실관계 및 판단

청구인이 주거용으로 사용하던 쟁점주택을 처에게 증여한 것이 재화의 공급에 해당하므로 부가가치세 과세대상인지에 대하여 본다.

(가) 청구인이 부동산임대 사업자등록을 하고 쟁점건물을 신축하면서 수취한 매입세금계산서 중 쟁점주택부분에 대하여는 공제받지 못할 매입세액으로 하여 불공제 신고하였음이 1996/1기 부가가치세신고서에 나타나고 청구인은 가족과 함께 쟁점주택에서 1996.1.1.부터 심리일 현재까지 거주하고 있음이 확인되어 쟁점증여주택이 주거용으로 사용되고 있으며 이에는 다툼이 없다.

(나) 부가가치세 과세대상은 재화나 용역의 공급과 재화의 수입이며 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 것도 재화의 공급으로 보아 과세하며 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우도 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 보도록 규정하고 있으나, 쟁점주택은 청구인이 가족과 함께 거주하는 주택으로 사업용자산이 아닐뿐만 아니라 쟁점주택과 관련된 매입세액이 건물신축시 면세관련매입세액으로 불공제되었으므로 청구인이 쟁점주택의 증여를 부가가치세 과세대상 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

마. 쟁점(4)에 대하여 본다.

청구인이 청구외 조OO에게 양도한 쟁점건물 4층의 양도대금 중에 포함된 청구외 장OO 소유 내부시설비가 얼마인지에 대하여 본다.

(1) 처분청은 당초 조사시 매수인 조OO의 확인서에 의하여 4층 양도대금에 10,000,000원의 내부시설비가 포함되었음을 확인하고 이를 공제한 매매가액을 기준으로 부가가치세를 부과한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다

(2) 그러나 청구인은 당초 건물가액이 141백만원이고 시설물가액이 10백만원이라고 제시한 확인서(2000.6.2.)를 번복하고 처분청 조사후에 건물가액이 122백만원이고 인수받은 시설물가액이 70백만원이라는 새로운 확인서(2000.6.7.)를 제시하였는 바, 청구인은 청구인이 매매한 쟁점건물의 시설비가 70백만원이라고 인정할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 추가로 제시한 매수인의 새로운 확인서는 신빙성이 있다고 인정되지 아니하므로 처분청이 조사시에 징구한 조OO의 확인서에 의해 시설비를 10백만원으로 보아 이를 공제하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

바. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례