국심2007중0246 (2007.11.30)

양도

기각

쟁점토지의 양도는 조건부 계약으로서 양도시기는 조건성취일과 등기접수일 중 빠른 날인 등기접수일이 되는 것인 바, 조건성취의 여부가 불분명한 쟁점토지의 경우 등기접수일을 거래일로 본 처분은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOO OOO OOO OOO OOO 전 5,369㎡(이하 쟁점외토지 라 한다), OO O OOOOOO 답 1,121㎡(이하 쟁점①토지 라 한다), OO O OOOOOO 잡종지 590㎡(이하 쟁점②토지 라 하며 쟁점①토지와 합하여 쟁점토지 라 한다)를 2004.10.29 OOOOOO(주)에 양도하고 실지거래가액으로 신고하면서 쟁점외토지와 쟁점①토지는 대토농지로 양도소득세를 감면받았다.

그 후 청구인은 쟁점토지는 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 답 669㎡, OO O OOOOOO 답 1,042㎡(이하 취득토지 라 한다)와 교환에 의하여 양도된 것이고 교환계약일(2003.12.22) 당시에는 쟁점토지가 투기지역지정(2004.2.26) 전의 토지이므로 실지거래가액이 아닌 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하여야 한다는 사유로 2006.8.22처분청에 기 납부한 쟁점②토지의 2004년 귀속 양도소득세 447,141,770원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

처분청은 2006.10.25 청구인에게 경정거부통지를 하였고, 이에 청구인은 2007.1.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 OOOOOO(주)에 양도하면서 매매계약서상에 그 매매대금을 961,200천원으로 기재하고 등기접수일인 2004.10.29을 양도시기로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 매매계약서상의 금액은 임의기재한 금액에 불과할 뿐 양도대가를 지급받은 사실이 없으며, 실제는 OOOOOO(주)가 청구외 이OO 소유의 취득토지를 취득하여 청구인의 명의로 이전등기를 하는 교환계약에 의하여 쟁점토지를 양도한 것이므로 쟁점토지의 양도시기는 교환계약일인 2003.12.22로 보아야 하고 투기지역지정일(2004.2.26) 이전에 양도한 것이므로 쟁점②토지의 양도차익을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 산정하여야 함에도 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구외 이OO에 대한 OO지방국세청 조사시 청구인이 확인하고 제출한 대지교환 약정서에 의하면 OOOOOO(주)에서 대토농지인 취득토지를 형질변경, 정비공장신축 등을 이행해 주기로 계약한 조건부 매매로서 조건성취가 되지 아니하여 그에 대한 손해배상금 등을 2004.10.28 청구인이 OOOOOO(주)로부터 지급받은 사실이 확인되고 그 이후 조건성취 여부는 미확인 상태로서 쟁점토지의 소유권이 2004.10.29 이전된 것이므로 쟁점토지의 양도는 조건부 계약으로서 양도시기는 조건성취일과 등기접수일 중 빠른 날인 등기접수일이 되는 것이므로 청구주장은 이유없고, 교환계약으로 부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이므로 매매계약서상의 금액이 임의로 평가한 금액이라고 하더라도 실지거래가액으로 볼 수 있어 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도시기를 등기접수일로 볼 것인지 아니면 청구인이 주장하는 교환계약일로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2002. 12. 18, 법률 제6781호로 개정된 것)

제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2002. 12. 18 신설)

제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

(2) 소득세법시행령

제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 기초하여 이 건 사실관계를 살펴본다.

(가) 청구인은 OOOOOO(주)가 청구외 이OO 소유인 취득토지를 취득하여 청구인 소유인 쟁점토지와 교환하기로 약정하고 2000.3.13 쟁점토지와 취득토지의 교환계약서를 OOOOOO(주)와 작성하였는 바, 교환계약서에 의하면, OOOOOO(주)에서 취득토지를 형질변경하고 동 토지에 정비공장신축 등을 이행해 주기로 한 조건부 계약인 것으로 확인된다.

(나) 청구인은 위 조건부 계약이 원활하게 이행되지 아니하자 OOOOOO(주)와 상호합의(2003.12.30 합의서 작성)에 의하여 OOOOOO(주)로부터 손해배상금으로 2003.12.30에 3억원을 수령한 사실이 확인된다.

(다) 청구인과 OOOOOO(주)간에 약정한 2003.12.30자 합의서에 의하면, 정비공장이전, 형질변경, 손해보상비용, 도로개설 등을 OOOOOO(주)가 이행하는 것을 조건으로 하고 있는 바, 이상과 같은 합의조건이 정상이행되지 아니함에 따라 청구인과 OOOOOO(주)는 2004.10.29 다시 합의서를 작성하여 양도소득세 등 각종세금 문제, 진입로개설 문제, 취득토지의 제한물건 해제 등을 OOOOOO(주)가 이행하는 것을 조건으로 하여 OOOOOO(주)가 청구인에게 손해배상금으로 5억원, 양도소득세등 대납액으로 12억원을 각각 지급하기로 합의하였다.

(라) 위 합의서 작성일과 동일자인 2004.10.29에 쟁점토지의 소유권이전등기가 접수되었고 쟁점토지의 소유권이전등기시에 제출한 계약서는 쟁점토지의 계약일이 2003.12.22인 매매계약서인 바, 청구인이 교환이라고 주장하는 쟁점토지와 취득토지의 매매계약서의 내용을 살펴보면,쟁점토지를 청구인이 961,200천원에 OOOOOO(주)에 양도하고, 이OO이 소유한 취득토지를 이OO이 961,200천원에 청구인에게 양도하는 형태로서 쟁점토지는 청구인과 OOOOOO(주)가 매매계약을 체결하였고, 취득토지는 이OO과 청구인간에 매매계약이 체결된 것으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일인 2004.10.29로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다가 쟁점토지가 교환에 의하여 양도된 것이므로 교환계약일을 양도시기로 보아야 하며 교환계약일인 2003.12.22 당시에는 쟁점토지가 투기지역지정 전의 토지이므로 쟁점②토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다는 주장이다.

(3) 쟁점토지가 2004.2.26 투기지역으로 지정된 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며,이 건 관련법령인 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의하면 부동산의 양도시기는 잔금청산일이며 잔금청산일이 불분명하거나 잔금을 청산하기 전에 등기접수가 된 경우는 등기접수일 로 하고 있다.

(4) 청구인의 주장과 같이 쟁점토지를 교환에 의하여 양도한 것으로 볼 것인지에 대하여 살펴보면, 청구인과 OOOOOO(주)간에 약정한 합의서상 쟁점토지와 취득토지를 교환하기로 하는 내용이 있으나, OOOOOO(주)가 이OO으로부터 취득토지를 취득한 사실이 없고, 청구인은 쟁점토지를 OOOOOO(주)에 양도하고 이OO은 취득토지를 청구인에게 양도한 것으로 나타나고 있어 쟁점토지가 취득토지와 교환되었다는 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

(5) 설령, 청구인의 주장과 같이 교환에 의하여 쟁점토지를 양도한 것으로 본다고 하더라도 청구인과 OOOOOO(주)간에 약정된 합의서의 내용에 의하면, 매수자인 OOOOOO(주)가 각종 조건의 이행을 부담하는 조건부 계약에 대한 조건이 이행되지 아니함에 따라 청구인이 OOOOOO(주)로부터 수차에 걸쳐 손해배상금 등을 수령한 것으로 나타나고 있고, 청구인과 OOOOOO(주)간에 2004.10.29 작성한 합의서상으로도 당시까지 조건이 이행되지 않은 것으로 나타나고 있어 청구인이 교환계약일이라고 주장하는 2003.12.22을 양도시기로 적용하기는 어려운 것으로 판단된다.

(6) 따라서, 쟁점토지의 양도와 관련하여 잔금청산일이나 조건성취일이 불분명한 이 건의 경우 등기접수일인 2004.10.29을 쟁점토지의 양도일로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.