국심1990구0578 (1990.07.28)

양도

취소

당초계약을 해제하고 매수대금을 전액 반환하였다는 청구주장은 진실한 것으로 보이며 사실이 이러하다면 양도소득세의 과세전제인 양도차익이 존재하지 않아 유상양도가 있었다고 보기는 어렵고 청구인이 청구외법인으로부터 토지를 분양취득하여 이를 청구외 ○○등에게 유상양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당함

소득세법 제4조【소득의 구분】

남대구세무서장이 89.10.20 청구인에게 결정고지한 89.10수시

분 양도소득세 60,259,320원 및 동방위세 12,051,860원의 부과

처분은 이를 취소한다.

1. 사 실

청구인은 경상O도 달성군 화원면 OO리 OOOOO에 거주하는 사람으로서 경상O도 달성군 논공면 O동 OOOOOOO 소재 대지 822평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.6.30 청구외 OOOO개발공사(이하 “청구외 법인”이라 한다)로부터 분양취득하여 88.8.18(잔금지급일) 청구외 OOO 외 4인에게 162,000,000원에 양도한 사실에 대하여,

처분청은 이를 유상양도한 것으로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 89.10.20 양도소득세 60,259,320원 및 동방위세 12,051,960원을 결정고지하자 89.12.14 심사청구를 거쳐 90.4.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 87.6.30자 계약에 의해 청구외법인으로부터 금 57,540,000원에 취득한 후 잔금 및 소유권이전등기하기 전인 88.6.15 OOO외 4인에게 금 162,000,000원에 양도계약하고 88.8.18 잔금을 수령한 사실이 있고, 이에 대하여 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 것인 바, 청구인이 양도한 이후 토지거래허가지역으로 지정고시됨에 따라 소유권이전 등기가 불가능해지자 매수자의 계속된 요구로 계약당시의 합의사항에 의해 89.7.3 당초 계약을 해제하고 그 후 대금도 반환했으므로 소득세법상의 “자산의 양도”로 볼 수 없고 따라서 당초결정은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 청구외법인과 87.6.30자 취득계약(매매대금 57,540,000원)하고 잔대금 지급약정일(86.6.30)전인 88.6.15 청구외 OOO외 4인에게 금 162,000,000원에 양도계약하고 동일자 계약금 17,000,000원 동년 7.15 중도금 70,000,000원, 동년 8.18 잔금 75,000,000원을 수령하였음이 청구외법인의 매매계약서, OOO이 기록 보관한 잡기장 및 영수증에 의해 조사공무원이 당초 확인하였으며 청구인은 OOO 외 4인으로부터 계약금을 수령한 직후인 88.6.20 청구외법인에 취득 잔금을 납부하였으며 88.8.24 청구외법인으로부터 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실이 영수증 및 등기부등본에 의해 확인된다.

한편 OOO 외 4인은 쟁점토지를 청구인으로부터 취득계약후 잔금을 지급하기도 전인 88.8.2 청구외 OOO에게 금 166,160,000원에 양도계약하고 동일자에 17,520,000원의 계약금을 수령하였으며 88.8.10 위 OOO이 위 계약의 해약을 요구하여 해약한 사실이 있으며 쟁점토지는 경상O도 달성군 논공면 논공공업단지에 인접한 대지로서 청구인이 OOO 외 4인과의 88.6.15자 양도계약당시에는 청구인이 청구외법인에 취득잔금을 납부하지 아니하여 소유권을 이전받지 못한 상태이었는 바,

위와 같이 O대구세무서 조사공무원의 투기관련조사에 의해 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 OOO등 5인은 취득계약후 잔금을 지급하기도 전인 88.8.2 OOO에게 전매하였고 이에 대한 양도소득세를 납부한 사실이 있으며, 청구인도 단기간동안에 고액의 양도차익을 얻은 투기거래인 것으로 인정되고, 또한 청구인은 쟁점토지의 등기부상 청구인 명의로서 다른자에게 변동된 바 없다 하나 쟁점토지가 88.9.7 토지거래허가지역으로 지정고시됨으로써 등기이전이 현재까지 불가능한 것에 불과한 것임이 토지거래허가지역 고시관련 공문에 의해 확인되며 아울러 투기거래조사에 따라 청구인에게 양도소득세를 과세한 후에 청구인이 쌍방 합의로 당초 계약을 해제하고 대금도 반환했다 하나 이를 인정할 수 없어 당초의 양도소득세 결정을 취소할 것을 요구하는 것은 타당하지 아니하다고 보인다.

따라서 쟁점토지를 양도하고 잔금까지 수령한 사실에 대하여 처분청이 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점토지를 유상으로 양도한 것인지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 87.6.30 청구외법인으로부터 57,540,000원에 분양받아 88.8.18 청구외 OOO등 5인에게 162,000,000원에 양도하여 단기간에 고액의 양도차익을 얻은 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 이 건 과세하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 87.6.30 청구외법인으로부터 쟁점토지를 분양받아 당초 분양조건에 따라 상가건물을 신축하려고 하였으나 신축에 따른 자금조달의 어려움으로 부득이 88.6.15 위 OOO등에게 매매대금 162,000,000원에 양도하고 동일자에 계약금 17,000,000원, 동년 7.15 중도금 70,000,000원, 동년 8.18 잔금 75,000,000원을 수령하였고 매수인 OOO등은 쟁점토지상에 여관을 신축하여 공동으로 경영할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으나 매수자들간에 의견이 상충하여 88.8.2 이를 다시 청구외 OOO에게 166,160,000원에 전매하고 동일자에 계약금조로 17,520,000원을 받고 계약을 체결하였으나 위 OOO이 쟁점토지가 소유권이전이 불가능하다는 사실을 인지하고 88.8.10 위 OOO등에게 해약을 요구하여 계약금중 7,520,000원만 환불하여주고 나머지 10,000,000원을 위약금조로 반환하지 아니하여(OOO등은 계약금전액을 반환하였다고 주장하여 OOO과 OOO의 진술 내용이 상이함) 이를 이유로 O대구세무서에 전정을 하여 동 세무서로부터 88.8.23 위 OOO은 가택수색등 세무조사를 당하여 이 충격으로 OOO 남편이 사망하게 되고 88.9.17 쟁점토지 지역이 허가지역으로 묶이게 되어 매매가 불가능하게 됨을 알고 OOO등 매수자 5인의 부녀자들이 소유권이전을 해주던지 해약을 해주던지 양자택일하라고 집단적으로 연일 항의하여 89.3(날짜미상) 부득이 구두로 일단 해약을 합의하고 동년 7.3 해약합의서를 작성하였으며, 동년 12.11 해약공증증서를 작성하고 청구인이 소지하고 있던 30,000,000원과 청구외 OOO등 수인으로부터 차입한 돈으로 위 OOO 등에게 동년 12.12 55,000,000원, 동년 12.31 107,000,000원 합계 162,000,000원의 매매대금 전액을 반환하였으므로 처분청이 이를 유상 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

먼저, 관련 법규정을 보면, 소득세법 제4조(소득의 구분) 제3항에서 제1항 제3호에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다.

살피건대, 이 건의 경우 청구인이 청구외법인으로부터 쟁점토지를 취득한 사실에 대하여는 처분청과의 사이에 다툼이 없고, 양도한 사실에 대하여 다투고 있다.

한편 청구인의 청구외법인과의 당초 분양계약서를 보면 제2조(용지의 용도)에서 청구외법인은 쟁점토지의 용도를 근린생활 시설용지로 지정하고 청구인은 계약체결일(87.6.30)로부터 3년이내에 이를 지정용도에 사용할 것을 승락한다고 규정하고 있고 제17조(계약의 해제) 제1항 제2호 및 제3호는 청구인이 쟁점토지 지정기일내에 지정용도에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용할 때나 청구인이 쟁점토지를 지정용도사용전 청구외 법인의 동의없이 타인에게 양도 또는 임대하였을 때는 계약을 해제하는 것으로 규정하고 있으며 이와 관련하여 당심에서 청구외법인에 문서조회[국심 2262-OOOO(90.7.12)]한 바 당초 매수자가 지정용도로 사용후에만 타인에게 양도가 가능하다고 회신하고 있어 청구인이 쟁점토지를 지정용도로 사용하기전에는 타인에게 양도하는 것은 불가능하다고 판단되며, 또한 88.9.7 경상O도지사는 쟁점토지지역을 규제구역으로 지정(지정기간 88.9.7-91.9.6)하여 규제구역안의 토지등의 거래에 대하여 정부의 허가를 받도록 함으로써 사실상 매매등 거래행위가 더욱 어렵도록 되었고, 청구인과 위 OOO등과의 매매계약서(계약일 88.7.2)를 보면, 쟁점토지의 등기이전에 대한 제반이행은 청구인이 한다고 되어있고 쟁점토지는 허가지역으로서 허가를 득하지 못하거나 기타의 사정으로 계약일(88.7.2)로부터 향후 1년이내에 위 OOO등의 소유로 등기이전을 못할시는 이 건 계약은 무효로 하며 계약무효(해약)시는 매매대금에 대한 일체의 이식이나 손해배상등을 상호 청구할 수 없다고 되어있으며 이계약은 법률 또는 관례에 따르지 않고 본특약사항을 이행할 것을 확약한다고 되어있고 해약서(해약일 89.7.3)를 보면 등기이전불이행으로 계약서 특약사항에 의하여 해약하며 매매대금 162,000,000원을 청구인이 OOO등에게 일시불로 지급한다고 되어있으며, 이에 대한 사실확인을 위하여 당심에서 매수자인 위 OOO에게 당초계약 및 해약경위 및 매수자의 인적사항등을 문서조회한 바 OOO 본인을 위시하여 청구외 OOO, 동 OOO, 동 OOO, 동 OOO등 5인이 각각 32,400,000원씩을 부담하여 쟁점토지를 취득하였으며, 해약시도 각각 32,400,000원씩을 반환받았다고 인감증명서등을 첨부하여 확인하고 있고 이에 대한 금융자료에 대하여 당심에서 해당기관에 각각 문서조회한 바[국심 22662-OOOO, OOOO(90.6.15), 국심 22662-OOOO(90.6.23)], 89.12.11 청구인의 OOOOOO통장(통장번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 30,000,000원이 인출되어 이중 20,000,000원이 위 OOO의 남편 OOO에게 입금되었고 OO은행 발행 자기앞수표 액면 10,000,000원짜리(수표번호 OO OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO) 4매 40,000,000원의 금전이 위 OOO 및 OOO명의로 배서 또는 동인들의 구좌에 입금된 사실이 확인되는 바, 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 설사 매도인이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다가 합의해제로 인한 원상회복의 방법으로 위 소유권 이전등기를 말소하지 아니하고 매도인 앞으로 다시 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 위 매매를 가지고 양도소득세 과세요건이 되는 자산의 양도라고는 할 수 없으며(대법원 86누427, 87.2.24, 88누8609, 89.7.11 동지)

이 건의 경우 첫째, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 현재까지 청구인 명의로 소유권이 그대로 유지되고 있고 이의 변동이 없었으며,

둘째, 위에서 보듯이 청구인과 위 OOO등 계약당사자들이 해약합의를 하였고 이에 “따른 매매대금 162,000,000원을 반환하고 반환받았다고 확인하고 있고,

셋째, 위 매매대금중 70,000,000원이 OOO등에게 반환된 사실이 금융자료등에서 확인되는 사실을 종합해 볼 때 당초계약을 해제하고 매수대금을 전액 반환하였다는 청구주장은 진실한 것으로 보이며 사실이 이러하다면 양도소득세의 과세전제인 양도차익이 존재하지 않는 이 건의 경우 유상양도가 있었다고 보기는 어렵다고 하겠다.

따라서 처분청이 청구인이 청구외법인으로부터 쟁점토지를 분양취득하여 이를 청구외 OOO등에게 유상양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.