조심2010중0693 (2010.06.16)

양도

기각

청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점토지의 취득을 위하여 지급된 금액으로 보기 어려운 바, 쟁점토지의 경락가액에 취득세와 등록세를 합한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

조심2010서003 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.11.3. OOO OOO OOO OOO O OOOO 외 2필지 55,018㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 577,000,000원에 경락으로 취득하였고(이후 토지분할 및 등록전환이 이루어짐), 2008.8.6. 같은 곳 OOO OOOOOO 외 3필지 3,661㎡(이하 “양도토지”라 한다)를 330,000,000원에 양도하고 2008.10.16. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OO지방국세청장이 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지의 경락가액 577,000,000원에 취득세와 등록세 33,466,000원 및 OOO 외 2인에게 지급한 2,920,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 합한 3,530,466,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여, 동 취득가액을 취득토지 면적과 양도토지 면적의 비율로 안분계산한 232,493,947원을 양도토지의 취득가액으로 신고한 사실을 확인하고, 쟁점토지의 경락가액에 취득세와 등록세를 합한 610,466,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하고 양도토지의 취득가액을 40,201,393원으로 산정하여 처분청에 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 2009.11.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 71,411,450원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 전 소유자의 농간에 의하여 통상적인 매매절차에 따라 매수하지 못하고 소송과 가처분, 근저당권자의 경매신청 등으로 5년 동안 많은 소송과 합의를 거쳐 취득하였는바, 취득과정에서 실제 지불된 쟁점금액을 불인정하는 것은 「국세기본법」 제14조의 실질과세원칙에 위배되는 처분으로 부당하다.

나. 처분청 의견

OO의 임의경매 당시 쟁점토지의 개별공시지가(㎡당 8,970원)는 494,318,760원으로 경락가액 577,000,000원보다 낮고, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 3,530,466,000원은 개별공시지가의 7배 수준으로 사회통념상 과다한 가액이며, 청구인이 취득과정에서 OOO와 OOO 등에게 지급하였다는 쟁점금액은 사인간의 채권·채무로 쟁점토지에 대한 필요경비에 해당하지 아니하므로 이를 취득가액에서 제외하고 양도토지의 취득가액을 산정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 경락가액에 취득세와 등록세를 더한 금액을 실지 취득가액으로 하여과세한 처분의 당부

나.관련법률

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(생 략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. (생 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 경락가액에 취득세와 등록세를 합한 610,466,000원으로 하고 양도토지의 취득가액을 40,201,393원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 처분청이 산정한 취득가액에 청구인이 OOO 외 2인에게 지급한 쟁점금액(2,920,000,000원)을 포함하여야 하므로 양도토지의 취득가액은 청구인이 신고한 232,493,947원이 정당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(2) 처분청이 제출한 OO지방국세청장의 OOO에 대한 양도소득세 조사 종결 복명서(2008년 1월)에 의하면 쟁점토지의 전 소유자 OOO는 쟁점토지의 경락가액 577,000,000원을 양도가액으로 신고한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 2002.10.24. 채무자를 OOO로 하여 채권최고액 800,000,000원의 근저당권(근저당권자 : OOO, OOO)이 설정등기되었다가 2004.1.13. 계약양도를 원인으로 같은 날 근저당권자를 청구인과 OOO로 하여 근저당권 이전등기가 되었으며, 2004.4.8. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자를 OOO(청구인의 배우자)으로 하여 근저당권 이전등기가 된 사실이 확인되고, OOO지방OO 배당표에 의하면, 쟁점토지의 매각대금은 577,000,000원이고 실제 배당할 금액은 573,193,077원으로 동 금액은 1순위 채권자인 OO시장에게 6,857,960원, 2순위 채권자인 OOO와 주식회사OOOO에게 25,000,000원과 53,247,114원, 3순위 채권자인 OOO에게 488,083,003원(채권 원금 800,000,000원의 61.01%)이 각각 배당된 것으로 확인된다.

(3) 청구인이 취득가액에 포함시켜야 한다고 주장하는 쟁점금액 중 첫째, OOO에게 지급하였다는 1,120,000,000원에 대하여 보면, 청구인이 2005.4.12. 800,000,000원과 2006.1.6. 320,000,000원 합계 1,120,000,000원을 OOO에게 지급하였다고 주장하면서 제시한 2006.1.16. 합의서에 의하면 OOO는 청구인으로부터 위 금원(1,120,000,000원)을 지급받은 이후에는 쟁점토지의 1/2지분의 매매와 관련하여 어떠한 이유로도 금원 등의 청구를 할 수 없으며, 본 건 합의서 작성일 이전에 작성된 합의서, 약정서, 각서 등은 모두 무효로 한다고 되어 있고, 위 합의서 이전에 작성된 쌍방이행각서(작성일자는 2003년 3월로 2004.3.25. OOOOOO사무소에서 인증받은 것임)와 인증서를 기초한 쌍방이행각서(2004.5.28.)에 의하면 OOO는 쟁점토지의 1/2지분에 대하여 토지거래허가를 득하여 청구인에게 이전하여 주고, 청구인은 위 지분을 이전받은 후 쟁점토지에 설정되어 있는 근저당권채무 2,100,000,000원(OOO의 OOO와 청구인에 대한 채무 900,000,000원과 OOO에 대한 채무 1,200,000,000원)을 변제하기로 한 것으로 나타나는바, 이에 대한 지급증빙으로 2005.4.12. OOO가 발행한 영수증 1매와 2005.4.12. 900,000,000원이 출금된 주식회사 OO 명의의 OOOOOO거래내역조회서(계좌번호 : OOOOOOOOO-******), 2005.3.30.자 매매예약계약서(OOO O OOOO OO,OOOO, O OOOOO 1,566㎡에 대하여 청구인과 주식회사 OO 사이에 체결된 것으로 대금은 3,200,000,000원이고, 계약금 1,200,000,000원을 2005.3.31. 지급하기로 함), 2007.12.12. 주식회사 OO 대표 OOO의 영수증(위 토지 계약금 1,200,000,000원을 사업허가를 득하지 못하여 회수하므로 영수한다는 내용임)을 제시하고 있고, 2006.1.16. 지급한 320,000,000원에 대한 증빙으로 OOOOO협동조합장의 수표발행확인서(2006.5.11.)를 제시하고 있다.

둘째, 청구인이 OOO에게 변제하였다는 OOO의 채무 1,200,000,000원에 대하여 보면, 쟁점토지 등기부등본에 의하면 2003.11.25. OOO가 OOO를 채무자로 하여 쟁점토지를 담보로 근저당권 설정등기(채권최고액 1,500,000,000원)를 한 사실 및 2004.4.9. 해지로 말소등기가 된 사실이 나타나고, 청구인은 동 금액의 지급사실에 대한 증빙으로 2004.6.23. OOO가 OOO에게 발행한 1,000,000,000원의 영수증, 2004.6.18. 발행 자기앞수표(액면금액 223,000,000원), 2004.6.23. 발행 자기앞수표(액면금액 777,000,000원), 2004.6.18. 223,000,000원, 2004.6.23. 777,000,000원이 출금된 청구인 명의의 OO 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOO-******)과 2004.8.10. 발행 자기앞수표(액면금액 100,000,000원) 2매, 2004.8.10. 201,000,000원이 출금된 청구인 명의의 OO 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOO-******) 등을 제시하고 있다.

셋째, 쟁점금액 중 청구인이 OOO와 OOO에게 지급하였다는 600,000,000원에 대하여 보면, 2002년 9월경 OOO는 OOO와 OOO에게 쟁점토지를 매도하기로 계약하면서 군 동의를 받지 못하는 경우 계약금 400,000,000원의 배액인 800,000,000원을 변제하기로 하고 2002.10.24. 쟁점토지를 담보로 근저당권 설정등기(채권최고액 800,000,000원)를 하였다가 군 동의를 얻지 못하여 매매계약을 해제하였고, 청구인과 OOO는 2004.1.13. 위 OOO, OOO로부터 위 근저당권의 피담보채권(채무자 OOO)을 800,000,000원(200,000,000원은 OOO 해당 금액임)에 양수하기로 계약을 체결하고 같은 날 700,000,000원, 2006.1.20. 선고된 OOO지방OO OO지원의 판결(OOOOOOOOOO)에 따라 2006.2.15. 100,000,000원과 2006.2.17. 이자 15,452,054원을 각 지급하였다고 주장하면서 2004.1.13. OO지방OO OOOO OOOOO에 접수된 근저당권 양도양수계약서(2004.1.8.), 2004.1.13. OOO가 발행한 500,000,000원 영수증, 2004.4.13. 340,000,000원이 출금된 청구인 명의의 OO 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOO-******)과 2004.4.13. 160,000,000원이 출금된 청구인 명의의 OO 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOO-******)의 미기장 정리 조회표, 2004.1.13. 공증인가법인 OOO이 인증한 각서(경락대금 완납과 동시에 100,000,000원을 OOO, OOO에게 지급함), OOO지방OO OOOO의 판결문 등을 제시하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 쟁점금액을 포함하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점금액은 소유권이전등기 후에 작성된 합의서에 의하여 청구인이 전 소유자인 OOO에게 지급한 금액과 OOO의 채무에 대하여 청구인이 OOO에게 대신 변제한 금액 및 근저당권의 피담보채권(채무자 OOO)을 양수하면서 OOO 외 1인에게 지급한 금액으로 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점금액이 쟁점토지의 취득을 위하여 지급된 금액으로 보기 어려운 반면, 청구인이 쟁점토지를 경락으로 취득하였고, 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 실지거래가액이 된다 할 것(OO OOOOOO, OOOOOOOOOO, 같은 뜻임)이므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 하겠다.

(5) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 경락가액에 취득세와 등록세를 합한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하여 양도토지의 취득가액을 40,201,393원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.