국심1990중1100 (1990.09.06)

법인

기각

청구법인은 골프장 내의 사유지 즉 OO 소유토지인 경기도 양주군 주내면 OO리 OO외 5필지를 임차한 후 그 임차료로서 년 5,600,000원씩 지급한 사실에 대하여 처분청은 위 지급임차료가 과다하게 지급되었다 하여 지방세 과세시가표준액을 기준으로 평가하여 부당행위계산 부인한 것임

법인세법시행령 제46조【법인의 부당한 행위 또는 계산】

국심1989중0868

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구법인은 골프장을 경영하는 법인으로서 골프장내의 일부토지 소유자인 청구외 OO과 OOO에게 지상권 설정금 합계 670,000,000원을 지급하거나 년간 임차료 5,600,000원등을 지급하고 당해 토지를 사용하고 있는 바,

처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 위 OO·OOO와의 이러한 거래가 정상가액을 초과하여 그 대가를 지급한 것이므로 부당한 행위계산에 해당한다고 인정하여 지상권설정에 대한 행위계산부인에 따른 익금산입액 63,010,089원. 지급이자중 손금불산입액 12,456,196원과 임차료손금 불산입액 1,118,256원등을 당해 사업년도 소득금액 계산상 익금산입등을 하여 89.12.21 청구법인에게 88.1-12사업년도분 법인세 31,850,730원 및 동 방위세 5,507,550원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

쟁점 가)

처분청은 물권인 지상권과 채권인 임차권을 혼동하여 지료와 임료를 막연히 비교하여 행위계산을 부인하였음을 알 수 있는 바, 지상권이란 타인의 토지에서 건물·기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권으로서 지상권은 배타성을 가지며 직접 토지를 지배하는 점에서 임대인에 대하여 토지를 사용수익하게 할 청구를 할 수 있는데 불과한 채권인 임차권과 구분된다 할 것이며 제3자에 대하여 대항할 수 있는 점, 토지소유권의 양도로 토지소유자가 바뀌어도 신소유자는 지상권에 의하여 구속되는 점, 양도 또는 임대하거나 담보로 제공할 수 있는 점, 존속기간이 장기이고 일정한 요건하에 지상권자는 일반적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있다는 점에서 볼 때 토지취득과 상응하는 권리를 향유할 수 있는 지상권과 임차권을 직접 비교하여 부당한 행위계산을 하였는지 여부를 판정할 수 없는 것이고, 지상권에 대한 지료와 임차권에 대한 임차료를 직접 비교한다 하더라도 처분청은 당해 토지의 가액을 지방세 과세시가표준액으로 평가하고 이를 기준으로 법인세법 시행령 제46조 제3항의 규정에 의한 적정임대료를 계산하고 있으나 지방세 과세시가표준액이 현실시가와 현저한 차이가 있다는 것은 공지의 사실이고 또한 특수관계가 없는 일반 사인간에 임대차계약을 체결함에 있어서 지방세과세시가표준액을 기준으로 임대료를 산정하는 사례가 전혀 없는 현실을 감안할 때 처분청의 계산방법은 전혀 현실성이 없는 것이라 하지 않을 수 없다.

특히 청구법인이 89.10.11을 기준으로 하여 이 건 처분의 목적이 된 토지를 공인감정사에 의뢰하여 시가감정한 가액과 같은날 현재의 지방세 과세시가표준액을 비교해 보면 평균 13배 정도의 차이가 발생하고 있으므로 이와 같이 비현실적인 지방세 과세시가표준액을 기준으로 적정임대료를 계산한다는 것은 단순한 숫자놀음에 지나지 않는 공허한 수치라 하지 않을 수 없다.

따라서 이 건 토지의 적정임대료를 계산함에 있어서 청구법인이 같은 기간 같은 지역내 토지를 특수관계없는 OO이씨 OO대군 OO공파 종중으로부터 임차한 실례가 있으므로 이를 기준으로 하여야 할 것이며 만약 그것이 면적이 작고 지역간 차이가 있어 부적당하다고 인정된다면 차선책으로 당해 토지의 가액을 평가함에 있어서 시가의 감정을 소급하여 실시한다던가 또는 기왕에 청구법인이 시가감정한 가액을 기준으로 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정을 준용하여 계산한 방법에 의하여 토지가액을 평가하여 이를 기준으로 적정임대료를 계산한다면 청구법인이 지급한 반환조건부 지상권 설정금 및 부가가치세 부담금액이 결코 과다한 금액이 아니므로 지상권 설정에 따른 행위 계산부인금액 63,010,089원 및 지급이자 손금불산입액 12,456,196원은 취소되어야 할 것이다.

쟁점 나)

청구법인은 청구외 OO으로부터 양주군 주내면 OO리 OO 잡종지외 6필지 33,326평방미터를 임차하고 이에 대한 임대료 5,600,000원 및 공과금(부가가치세 및 재산세) 2,269,884원을 지급하였는 바,

처분청은 동 토지를 지방세 과세시가표준액으로 평가하고 그 평가금액을 기준으로 법인세법 시행령 제46조 제3항의 규정에 의한 적정임대료를 산출하여 청구법인이 지급한 금액과 비교하여 초과지급된 1,118,256원을 익금가산 하였으나 앞의 1항에서 설시한 바와 같이 지방세 과세시가표준액이 현실시가와 현저한 차이가 있음에도 불구하고 이를 기준으로 적정임대료를 계산한다는 것은 부당하며 따라서 청구법인이 특수관계 없는 자로부터 임차한 토지의 임차료와 비교하여야 할 것이며 만약 그것이 부적당하다면 앞의 1항에서 설시한 차선책의 방법에 의하여 계산한다면 청구법인이 지급한 금액이 법인세법 제46조 제3항의 규정에 의한 적정임대료를 초과하지 아니하므로 지급임차료 부당행위계산 부인금액 1,118,256원은 취소되어야 할 것이다.

3. 국세청장 의견

가) 청구법인이 골프장 코스 증설을 위하여 OO(회장)과 OOO(사장) 소유토지에 임차권이 아닌 지상권을 설정하였으나 동 계약내용으로 보아 종국적으로 그 토지의 사용수익을 목적으로 하는 점에서는 임차권과 유사하다고 보여지고,

또한 법인세법 시행령 제46조 제3항의 규정에 의하면 “적정임대료”라 함은 제공한 사택의 가액을 정상가액으로 평가한 금액에서 그 사택의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 임대보증금을 공제한 차액에 연 100분의 12의 율을 곱하여 산출한 금액을 말한다고 되어 있으며,

이 경우의 정상가액은 달리 구하기 곤란하므로 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 할 수 밖에 없다고 하겠다.

따라서 처분청이 지방세 과세시가표준액을 기준으로 한 위 방식에 따라 산출한 적정임대료를 기준으로 동 금액을 초과하는 금액을 부당행위계산 부인한 당초 처분은 타당하다 할 것이고,

나) 법인세법 시행령 제46조 제3항의 규정에 의하면 “적정임대료”라 함은 제공한 사택의 가액을 정상가액으로 평가한 금액에서 그 사택이 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 임대보증금을 공제한 차액에 연 100분의 12의 율을 곱하여 산출한 금액을 말한다고 되어 있으며,

이 경우의 정상가액은 달리 구하기 곤란하므로 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 할 수밖에 없다고 보아지므로 처분청이 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 한 위 방식에 따라 산출한 적정임대료를 기준으로 하여 동 금액을 초과하는 금액을 부당행위 부인 계산한 당초처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점

가) 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OO·OOO의 소유토지에 지상권을 설정하고 그에 대한 지상권 설정금을 지급한 경우와

나) 위 OO의 소유토지를 임차하고 임차료를 지급한 경우가 부당행위 계산부인의 대상이 되는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점 가)에 대하여 살펴본다.

청구법인은 총면적 167,024평, 18홀 규모의 골프코스를 운영하여 왔으나 79.12.6 교통부의 골프장 건설촉구공문(개발 1530-11955, 79.12.6)에 의거 83년부터 신골프코스 9홀 증설 및 클럽하우스 신축 등 계획을 추진하기 위하여 부지를 확보하여야 할 필요성이 있었으며 또한 관광사업 계획승인 신청시 첨부서류중 타인 소유토지의 경우 공증인이 입증한 그 부동산의 사용권에 관한 서류를 첨부토록 관광사업법 시행규칙 제8조 제1항 제5호에 규정되어 있어 지상권을 설정하였다는 내용이고 이러한 사유상 83.11.11 청구법인과 특수관계에 있는 청구외 OO과 OOO의 소유토지(OO: 경기도 양주군 주내면 OO리 OOOOO외 44필지 40,237평, OOO: 경기도 양주군 주내면 OO리 OO외 6필지 12,300평)에 지상권을 설정하기로 하고 동일자로 지상권 설정계약을 체결하였으며 동 계약내용에 지상권 존속기간은 83.1.11부터 10년간으로 하고 동 토지사용도 골프장 증설 및 클럽하우스 신축외에는 사용할 수 없으며 동 토지에 대한 관련 조세공과금도 청구법인이 부담한다는 내용으로 계약을 하였고, 동 계약에 따른 지상권 설정금도 83년도중에 청구법인이 OO과 OOO에게 670,000,000원을 각각 지급(OO: 83.1.11-10.5, 550,000,000원, OOO: 83.1.14 120,000,000원)하였음이 계약서 및 관련장부등에 의거 확인되고 있다.

처분청은 본 건 처분에서 청구법인이 동 지상권 설정금으로 670,000,000원을 지급한 것은 과다하게 지급되었다 하여 이 건 부당행위 계산 부인한 것이므로 이의 적법 타당성 여부를 살펴본다.

청구법인은 골프장 코스 증설을 위하여 OO과 OOO 소유토지에 임차권이 아닌 지상권을 설정하였으나 동 계약내용으로 보아 종국적으로는 그 토지의 사용·수익을 목적으로 하는 점에서 임차권과 유사하다고 보여진다.

한편, 법인세법 시행령 제46조 제3항의 규정에 의하면, “적정임대료”라 함은 제공한 사택의 가액을 정상가액으로 평가한 금액에서 그 사택의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 임대보증금을 공제한 차액에 연 100분의 12의 율을 곱하여 산출한 금액을 말한다고 되어 있으며 이 건의 경우 달리 정상가액으로 평가한 가액을 구하기 곤란하므로 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 할 수 밖에 없다고 보여진다.

따라서 처분청이 지상권이 설정된 이건 토지를 지방세법상의 과세시가표준액으로 평가한 후 초과예치보증금에 대한 인정이자 상당액과 기타 관련 부가가치세 부담액 및 지급이자등을 익금산입하거나 손금불산입한 처분은 적법타당하다 할 것이다.

쟁점 나)에 대하여 살펴본다.

이 부분 처분경위를 보면, 청구법인은 골프장 내의 사유지 즉 OO 소유토지인 경기도 양주군 주내면 OO리 OO외 5필지를 임차한 후 그 임차료로서 년 5,600,000원씩 지급한 사실에 대하여 처분청은 위 지급임차료가 과다하게 지급되었다 하여 지방세 과세시가표준액을 기준으로 평가하여 부당행위계산 부인한 것임을 알 수 있고 이에 대하여 청구법인은 지방세 과세시가표준액이 현실시가와 차이가 있으므로 이를 기준으로 부당행위 계산 부인한 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

이 부분의 경우도 쟁점가)에서 본 바와 같이 이건 토지에 대하여 달리 정상가액으로 평가한 가액을 구하기 곤란하므로 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 할 수 밖에 없다 할 것이며,

따라서 처분청이 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 부당행위계산 부인한 처분은 정당하다 할 것이다(선 결정예 89중868, 89.9.11 동지).

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.