조심2011광0001 (2011.02.01)

양도

기각

기존건물을 취득한 목적이 토지를 이용하려는 것이 아닌 사업에 사용하기 위한 것이므로 토지만을 이용하기 위한 경우의 필요경비로 인정할 수 없는 것이 타당함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 / 소득세법시행령 제67조【즉시상각 의제】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 이OO과 공동으로 1999.4.29. OOOO OOO OOO OOO 대지 403㎡와 그 위 건물 357.03㎡를 취득하여 사용수익하던 중 2003.11.12. 화재로 건물이 전소되자 2004.7.19. 동일 위치에 건물641.88㎡(이하 토지 및 건물을 “쟁점부동산”이라한다)를 신축하여 사용하다가 쟁점부동산을 2007.2.14. 양도하면서 양도가액은 실지거래가액 16억원(20억원 중 청구인의 지분 4/5에 해당하는 금액), 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가로 환산한 1,582,781,000원으로 하여 양도소득세 658,090원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 실지조사를 통해 쟁점부동산의 실제 취득가액을 1,188,800,000원(1,486,000,000원 중 청구인의 지분 4/5에 해당하는 금액)으로 확인하고, 토지가액은 이를 토지·건물의 취득당시 기준시가로 안분계산한 1,152,728,000원, 건물가액은 당초 신고한 환산가액 223,312,000원으로 한 후, 소개비 1억원을 필요경비로 인정하여 2010.9.3. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 13,897,930원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.1. 이의신청을 거쳐 2010.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

화재로 인해 멸실된 구건물의 취득가액 36,071,429원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 토지의 본래 목적으로 사용하기 위한 필요경비 또는 건물이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래의 목적으로 사용하기 위한 자본적 지출액에 해당하므로 쟁점금액을 필요경비에 산입하지 않고 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 취득한 부동산은 토지를 이용할 목적으로 취득하거나 새로운 건축물 신축을 위해 기존건물을 철거한 경우에 해당하지 않고, 의류소매점의 판매장으로 사용할 목적으로 취득하여 사용하다가 화재가 발생하여 기존건물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하여 의류소매점과 부동산임대업을 운영해 오다 양도한 사실을 볼 때, 토지만을 이용하려는 목적으로 취득하였다고 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

화재로 멸실된 구건물의 취득가액을 토지의 취득가액 또는 신축건물의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

제67조 【즉시상각 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인과 이OO은 1999.4.29. OOOO OOO OOO OOO 대지 403㎡와 그 위 건물 357.03㎡를 공동으로 취득하여 의류소매점으로 사용하던 중 2003.11.12. 화재로 인해 건물이 멸실됨에 따라, 2004.7.19. 잔해물을 철거한 후 동 위치에 건물 641.88㎡를 신축하여 의류소매업 및 부동산임대업을 영위하였으며, 2007.2.14. 토지와 건물을 김재범에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2007년 4월 쟁점부동산의 총 양도가액 20억원 중 청구인의 지분(4/5)에 해당하는 16억원을 청구인의 양도가액으로 하고 취득가액은 환산취득가액인 1,582,781,000원으로 하여 양도소득세 658,090원을 신고·납부하였으나, 처분청은 토지가액은 실지거래가액, 건물가액은 환산취득가액에 의해 청구인의 취득가액을 1,376,041,463원으로 하고 부동산소개비 1억원을 필요경비로 추가로 인정하여, 2010.9.3. 양도소득세 13,897,930원을 경정·고지한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOO O OOOO OO

(OO O OO)

O OOOO O OOO OOOO OO OOO OOO OOO OO

(3) 청구인은 소실된 구건물에 대한 취득가액을 토지의 필요경비 또는 신축건물의 자본적지출금액으로 인정해야 한다고 주장하므로, 이에 대해 살펴본다.

(가) OOOOOO이 2010.9.13. 발급한 화재증명서에 의하면, 2003.11.12. 쟁점부동산에 화재가 발생하여 건물 330㎡가 멸실된 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOO

(나) 처분청은 2010년 6월경 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인이 취득시 실제거래가액을 알 수 없다는 사유로 환산취득가액으로 신고한 쟁점부동산의 실제 취득가액은 전 소유자 이OO가 실지거래가액으로 신고한 양도소득세 신고내용과 종로세무서의 조사결정 내역에 의해 1,486,000,000원으로 확인하였고, 확인된 취득가액 1,486,000,000원 중 청구인의 지분 4/5에 해당하는 1,188,800,000원을 취득당시 토지·건물의 기준시가에 의해 안분하여 토지의 취득가액을 1,152,728,000원, 기존건물의 취득가액을 36,072,000원으로 산정한 것으로 나타난다. 한편, 청구인이 기존건물을 취득하여 의류소매점 및 부동산 임대용 건물로 사용하였던 기간은 1999.4.29.부터 화재로 멸실된 2003.11.12.까지의 약 3년 7개월이고, 신축건물은 소유권 보존등기한 2004.7.19.부터 2007.2.14.까지의 2년 6개월간 부동산 임대용 건물로 사용하다가 양도한 것으로 확인된다.

(다) 살피건대, 토지와 건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이나(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOO, OO OO), 쟁점부동산은 토지와 건물을 함께 취득한 후 기존건물을 바로 철거하지 아니하고 사업용으로 사용하다가 재해로 인해 멸실되자 새로운 건물을 신축하여 토지와 함께 양도하는 경우로서, 기존건물을 취득한 목적이 토지를 이용하려는 것이 아닌 사업에 사용하기 위한 것이므로, 토지만을 이용하기 위한 경우의 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

(라) 나아가 「소득세법」 제97조 제3항 제2호에서는 토지 및 건물 양도시 실지거래가액을 확인할 수 없어 감정가액 및 환산취득가액으로 적용하는 경우 필요경비는 취득당시 기준시가에 자산별로 정한 일정한 율에 의하여 계산한 금액을 필요경비로 공제하도록 하고 있는바, 청구인이 신축한 건물의 취득가액은 세금계산서 등의 적격증빙에 의해 확인되지 않아 환산취득가액으로 계상되었으므로 필요경비는 같은법 제97조 제3항 제2호에 의하여 계산되어야 하며 구건물의 취득가액 등은 포함될 수 없을 뿐 아니라, 신축건물의 양도가액에 대응되는 취득가액은 양도자산의 취득원가를 의미하는 것이지 멸실건물의 취득가액이 아니므로 멸실건물의 취득가액을 필요경비로 산입하지 아니하고 과세한 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.