조심2008서1391 (2008.07.29)

양도

기각

매매계약서상의 토지와 건물의 구분가액이 불분명한 경우 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산함

소득세법 제100조【양도차익의 산정】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

2007서0601 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.1. OOO OOOO OOO OOOOO 전 1,914㎡, OO O OOOOO 전 949㎡, OO O OOOOO 전 883㎡, 합계 3,746㎡ 토지와 OO O OOOOO 위 지상 건물 1,050.16㎡, OO O OOOOO 위 지상 건물 64.713㎡ 합계 1,114.873㎡ 건물(이하 토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO 소유의 OOO OOOO OOOOOOOO 전 4,207㎡, OO O OOOOO 답 1,441㎡, OO O OOOOO 전 1,459㎡ 합계 7,107㎡ 토지와 함께 OOOO 주식회사(이하 “청구외법인”이라 함)에 15,151,800천원에 양도하고, 2007.5.31. 쟁점부동산의 양도가액을 5,477,396천원(토지 5,099,242천원, 건물 378,154천원)으로, 취득가액을 환산가액 1,257,682천원(토지 180,653천원, 건물 1,077,029천원)으로 하여 2006년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.

나.처분청은 2007.10.8.～2007.10.16. 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 건물 양도가액 378,154천원은 건물기준시가 대비 12배에 달하여 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여2008.1.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 316,660,170원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 양도하면서 토지는 평당 4,500천원으로 한5,099,242천원(OOO 9,674,404천원)으로 계산하였고, 건물은 378,154천원으로 계산하여 청구외법인에 양도하고 적법하게 양도소득세를 신고·납부하였음에도 처분청이 이를 부인하고 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 매매계약서상 건물과 토지가액을 구분하여 기재하지 아니하였고, 청구외법인은 토지가액으로 15,151,800천원을 계상하였으며, 건물가액은 기준시가 대비 12배에 달하고 있는 바, 이는 조세를 회피할 목적으로 건물가액을 임의적으로 기재하여 신고한 것으로 판단되므로 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서상의 토지와 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호안 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호안 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가로 하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령제166조(양도차익의 산정 등)④법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령 제48조의 2 (과세표준의 안분계산) ④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 2007.11. 처분청 조사공무원이 작성한 ‘양도소득세 조사 보고서’를 보면, 청구인이 신고한 건물가액 378,154천원은 건물기준시가 대비 12배에 달하고, 쟁점부동산을 취득한 청구외법인으로부터 토지와 건물을 구분하지 아니하고 일괄매매계약을 체결하여 매수하였다는 답변과 청구외법인의 건설용지명세서 상의 토지취득가액이 15,151,800천원으로 건물가액이 계상되지 아니한 사실을 조사하여 쟁점부동산의 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 가액으로 양도가액을 경정하는 것으로 되어 있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대해 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 토지는 평당 4,500천원으로 한 5,099,242천원(OOO 9,674,404천원)으로 건물은 378,154천원으로 하기로 합의가 된 거래라면서 처분청이 이를 부인하고 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 2006.12.1. 작성된 청구인과 청구외법인의 부동산매매계약서를 보면, 쟁점부동산 중 토지분과 OOO 소유 부동산을 매매대상으로 하여 총 매매대금을 15,151,800천원으로, 계약금 1,510,000천원을 계약시에 잔금 13,641,800천원을 2006.12.28.에 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사항으로 지상건물을 포함하는 것으로 되어 있으며, 2006.12.8. 청구인이 작성한 각서에서 쟁점부동산 상의 지상 건축물 일체에 대하여 청구외법인이 청구인에게 멸실협조 요청시 적극협조(시청 건축물대장 멸실)하는 것으로 되어 있음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(나) 2007.5.31. 신고된 청구인의 2006년 귀속 양도소득세 과세표준 신고서를 보면, 양도가액은 5,477,396천원(토지 5,099,242천원, 건물 378,154천원)으로 되어 있고, 취득가액은 환산가액 1,257,682천원(토지 180,653천원, 건물 1,077,029천원)으로 되어 있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(다) 쟁점부동산 중 경기도 남양주시 호평동 503-3 건물 1,050.16㎡에 대한 건축물대장을 보면, 세멘블럭조 스레트 지붕의 동물 및 식물 관련시설로 되어 있고 1984.3.20. 사용승인 된 것으로 확인되며, OO O OOOOO 건물 64.713㎡에 대한 건물 등기부등본을 보면, 세멘브록조 세멘와즙 평가건 주택으로 되어 있으며 1975.8.19. 소유권 보존등기 된 사실이 확인된다.

(라) 처분청이 계산한 기준시가에 의한 양도가액 및 취득가액은 다음 <표>와 같다.

(OOOOOO)

(3) 살피건대, 청구인이 신고한 건물가액 378,154천원은 쟁점부동산이 포함된 전체 양도가액 15,151,800천원에서 차지하는 비율이 2.5％인데 비하여, 기준시가로 산정한 건물가액 30,535천원은 전체 양도가액의 0.2％에 불과하고, 전체 기준시가 평가액 8,852,419천원의 0.3％에 불과한 것으로 보아 청구인이 신고한 건물가액의 비중이 상당히 높은 것으로 나타나며, 이 건 건물은 1984년 및 1975년 건축되어 20년～30년 이상 경과된 세멘블럭조 스레트지붕 및 세멘와즙 건축물로서 건물의 잔존가치는 기간이 경과함에 따라 감소하는 것이 일반적이고, 쟁점부동산의 매매계약체결시 청구외법인이 청구인에게 멸실협조 요청시 적극 협조(시청 건축물대장 멸실)하도록 되어있는 것으로 미루어 보아 청구외법인이 쟁점부동산을 취득한 목적이 토지만을 이용할 목적에 있었다고 볼 것인 바, 청구외법인이 쟁점부동산을 거래하면서 건물가액을 기준시가보다 12배나 높게 구분하여 거래할 합리적인 이유를 발견하기 어려운 것으로 보여진다.

그렇다면, 청구인이 신고한 토지 및 건물가액은 청구인과 청구외법인이 감정평가법인에 의한 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 이와 같이 부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하는 경우 토지 및 건물의 양도가액 총액을 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제4항의 규정에 따라 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항을 준용하여 기준시가로 안분계산하여 건물의 양도가액을 산정하는 것이 타당한 것으로 보인다.(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOO OO O)

따라서, 처분청이 쟁점부동산 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.