[청구번호]조심 2014서3402 (2015. 4. 16.)

[세목]부가[결정유형]취소

[결정요지]청구법인은 부동산 경기악화로 장기간 미분양이 계속됨에 따라 쟁점주택을 불가피하게 임대하였을 뿐 주택임대사업에 사용ㆍ소비하기 위하여 임대한 것으로 보기 어려운 점, 청구법인은 쟁점주택을 재고자산으로 계상하고 있는 점, 청구법인은 쟁점주택을 분양하기 위하여 노력하였으며, 실제로 미분양으로 인한 임대는 줄어든 점, 청구법인은 대물변제로 취득한 후 2년 이상 임대한 뒤 분양한 유사사업장의 경우에도 과세사업에 사용하던 재화의 양도로 보아 부가가치세를 신고ㆍ납부하고 있는 점 등에 비추어 자가공급으로 보아 과세한 처분청의 잘못이 있음

[관련법령] 국세기본법 제6조

[참조결정]국심2005부0446

OOO이 2014.3.26. 청구법인에게 한 부가가치세 2011년 제1기분OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2011년 1월～8월의 기간 동안 아래 <표1>과 같이 시행사로부터 OOO 소재 OOO(이하 “OOO 단지”라 한다), 같은 동 649 소재 OOO(이하 “OOO 단지”라 한다), OOO 소재 OOO(이하 “OOO 단지”라 한다), OOO 소재 OOO(이하 “OOO 단지”라 하며, 상기 4개 단지를 “쟁점단지”라 한다)의 국민주택규모 초과 주택(아파트) 386세대를 대물변제로 취득하고, 매입세금계산서를 수취하여 매출세액에서 관련 매입세액을 공제한 뒤, 351세대의 취득주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 부가가치세 면제사업인 주택임대업에 사용하였다.

<표1> 대물변제 주택취득 내역

나. 처분청은 청구법인이 쟁점주택에 대하여 부가가치세 매입세액을 공제한 후 면세사업인 주택 임대업에 사용하였다 하여 쟁점주택에 대하여 취득 시점에 기 임대 중인 OOO 단지 110세대, OOO 단지 115세대, OOO 단지 69세대 중 양도한 32세대를 제외한 37세대 및 취득 과세기간과 임대과세기간이 동일한 OOO 단지 92세대 중 38세대의 관련 매입세액을 불공제하고, 취득 과세기간과 임대 개시 과세기간이 다른 OOO 단지 92세대 중 양도한 3세대 및 매입세액을 불공제한 38세대를 제외한 51세대는 주택임대 시점에서 간주매출로 보아 2014.3.26. 청구법인에게 부가가치세 2011년 제1기분 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.6.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 부동산 경기악화로 장기간 미분양이 계속됨에 따라 불가피하게 PF 대위변제 채권 및 공사비 회수, 유동성 확보를 위하여 쟁점주택을 일시적·잠정적으로 임대하였을 뿐 주택임대사업의 일환으로 임대한 것이 아니므로 쟁점주택의 임대는 면세전용으로 인한 자가공급에 해당하지 아니한다.

청구법인은 건설공사 용역 제공을 완료하였음에도 시행사로부터 공사 도급금액인 OOO원의 OOO%에 상당하는 OOO원을 회수하지 못하였는바, 취득세, 취득부대비용, 보유세 및 각종 유지관리비용 등 OOO원의 엄청난 자금 부담을 떠안더라도 PF 대위변제 채권 및 공사비 회수를 위해 불가피하게 쟁점주택 인수를 결정하였고, 끊임없는 분양 노력에도 부동산 경기 악화로 장기간 미분양이 지속된 상황에서 유동성 확보, 상품가치 보전, 유지관리비 등 비용 부담 최소화, 기 입주자들의 피해 최소화를 위하여 쟁점주택을 일시적으로 임대할 수밖에 없었다.

또한, 청구법인은 쟁점주택을 임대가 아닌 매각을 통한 공사대금 충당의 목적으로 취득하였기에 K-IFRS에 따라 ‘재고자산’으로 계상하고 분양 시 관련 처분손실을 인식하였고, 외부감사인인 ○○회계법인은 청구법인이 쟁점주택을 분양 목적으로 보유하고 있음을 확인한 후, 이에 따라 K-IFRS에 의거 쟁점주택을 재고자산으로 회계처리하였다는 의견을 표명하였으며, 청구법인은 1990년 후반 이후 건설임대 사업에 진출하지 않아 임대업을 수행하기 위한 조직이나 부서를 별도로 두고 있지 아니하고, 쟁점주택을 분양목적으로 취득 및 보유하였으므로 임대 관련 세제감면을 받지 아니하였다.

(2) 쟁점주택 할인분양, 적극적인 분양마케팅, 세입자 전수조사를 통한 기임차인에게 분양전환노력, 분양대행업체를 통한 분양노력, OOO ⌜미분양주택 일시임대에 대한 부가가치세 과세기준⌟ 등에 비추어 쟁점주택은 일시적·잠정적으로 임대한 것이지 주택임대사업으로 임대한 것이 아니므로 면세전용으로 인한 자가공급에 해당하지 아니한다.

사업자가 분양목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 일시적·잠정적으로 임대한 것이라면 이러한 일시적·잠정적 임대행위까지 사업자가 자기 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 자가공급에 해당한다고 볼 수 없는 것(대법원 1990.10.12. 선고 90누2383 판결 등 참조)인바, 자가공급 해당여부는 임대행위가 사업목적으로 이루어졌는지 또는 일시적으로 이루어졌는지에 따라 판단하여야 하는 것이지 처분청의 주장과 같이 시행사 또는 시공사를 구분하여 주택의 소유주체에 따라 처분을 달리 할 수는 없는 것이다.

쟁점주택의 경우, 실제 임대기간이 2년 이상이나, 이는 청구법인의 할인분양실시에 따른 기 분양자들의 반대로 인하여 부득이하게 재임대를 결정한 것이고, 홍보를 통해 분양을 대외적으로 의사표시 하였으며, 주택임대업으로 등록된 바 없고, 임대차 계약서에 분양목적의 주택임을 표시하였으며, 임대광고는 하지 아니하였고, 임대보증금은 분양가액의 OOO%수준에 불과한 점 등으로 보아 아래 <표2>와 같이 국세청에서 예시하는 면세사업(부가46410-2126, 1997.9.12)에 전용한 것으로 볼 수 있는 기준을 충족하지 아니한다.

<표2> 국세청이 예시한 면세전용기준 및 청구법인 현황 비교

또한, OOO 단지, OOO 단지, OOO 단지의 247세대의 경우 1차 주택임대기간(2년) 종료 후 주택임대(추가 2년) 계약을 다시 체결한 것은 청구법인의 대외적인 할인분양 실시에 따른 기 분양자들의 할인분양 중지 요청, 분양 사무실 점거 등 할인 분양 반대에 부딪쳐 부득이하게 재임대한 것이고, OOO이 고시한 주업종코드는 부동산임대업을 주거용 건물임대(701101, 701102)와 비주거용 건물임대(701202)로 구분하고 있으나, 청구법인의 경우 사업자등록증상 사업목적에 “국세청고시 주업종코드 701202에 대한 비주거용 건물 임대업”이 명시되어 대외적으로 주택임대업을 표방한 사업자에 해당하지 아니하며, OOO 단지의 경우 분양사무소가 임차인에게 쟁점주택이 추후 분양예정이라는 안내문을 발송하는 등 임차인에게 쟁점주택이 분양 목적 주택임을 확인시켰다.

청구법인은 쟁점주택에 대한 분양 홍보, 세입자 전수조사를 통해 기 임차인에게 분양전환 노력 등을 통해 OOO%를 분양하였고, 해당 분양 홍보내용에서 임대에 대한 내용은 확인할 수 없으며, 쟁점주택에 대한 임대보증금 OOO원은 임대주택 신축가액(분양가액) OOO 수준에 불과하고, 청구법인의 전체 매출액 중 2011사업연도～2013사업연도 OOO%에 불과한 임대수익 또한 비주거용 건물의 임대로 인한 수익이며, 인수금액에 대하여 보증금 비율이 너무 낮아 금융비용도 충당할 수 없고, 재산세까지 회사에서 납부해야 하는 등 실제 비용측면에서도 손실일 뿐만 아니라, 현금유동성 측면, 브랜드가치 하락 등의 무형가치까지 고려한다면 임대사업을 하기 위하여 쟁점주택을 취득했다거나, 사실상 분양을 포기하고 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 없다.

(3) 쟁점주택은 청구법인의 지속적인 분양노력을 통해 꾸준히 판매되고 있다.

청구법인은 아래 <표3> 분양활동과 같은 노력으로 쟁점주택 취득 후에도 지속적으로 분양을 하여 총 2,423세대 중 2,101세대OOO를 분양하였고, 현재 OOO 단지의 경우 임대기간 만기로 퇴거한 세대는 매각을 위해 공실을 유지하며 분양을 하고 있어, 미분양으로 인한 임대세대는 아래 <표4>와 같이 2014년 3월 현재 227세대로 감소하고 있으나, 청구법인의 분양 노력에도 불구하고 쟁점단지의 생활환경, 개발 계획 지연, 대형평형의 인기 하락 등으로 인해 추가 분양이 지연되고 있을 뿐이다.

<표3> 분양활동

<표4> 2014년 3월 현재 분양 현황

(4) 임대기간 2년을 기준으로 일률적으로 일시적·잠정적 임대여부를 판단하여야 할 합리적 근거가 없다.

임대기간 2년을 기준으로 일률적으로 일시적·잠정적 임대여부를 판단하여야 할 합리적 근거가 없고, 조세채권 일실 우려가 있다 하여 일시적·잠정적 임대의 범위를 작위적으로 축소 해석 할 수 없는 점OOO, 처분청 스스로도 쟁점주택과 유사(대물변제로 취득한 후 2년 이상 임대 후 분양)한 OOO(상기 5개 단지를 이하 “유사사업장”이라 한다)에 대하여 “부가가치세 과세사업과 관련하여 매입세액공제를 받은 것”이라는 공식적인 견해를 표명한 점 등에 비추어 쟁점주택의 임대기간이 2년이 경과하였다고 하여 일괄적으로 면세전용으로 보는 것은 부당하며, 일시적·잠정적 임대여부는 청구법인의 사업목적 및 내용, 쟁점주택의 취득 경위, 주택임대의 불가피성, 임대 조건 및 청구법인의 분양 노력 등을 전반적인 사실관계를 고려하여 판단하여야 한다.

(5) 대물변제 취득후 5년 이상 임대후 분양한 유사사업장의 경우 과세사업에 공하던 재화의 양도(일시임대)로 보아 부가가치세를 성실히 신고납부하는 등 부가가치세 일실우려가 없음에도 쟁점주택이 면세사업을 위해 취득·사용되었다고 단정짓고 과세권 행사시기를 앞당기는 것은 가혹하다.

청구법인은 대물변제 취득 후 5년 이상 임대한 뒤 분양한 유사사업장의 경우에도 과세사업에 공하던 재화의 양도(일시임대)로 보아 부가가치세를 성실히 신고납부하는 등 쟁점주택 역시 5년 이상 임대 후 분양되더라도 면세사업에 공하던 재화의 양도로 주장하여 부가가치세를 일실하게 할 의도가 전혀 없고, 분양 시 매출세액을 신고‧납부하여 매입세액공제에 따른 부가가치세 탈루가 없음에도 쟁점주택이 면세사업을 위해 취득·사용되었다고 보아 과세권 행사시기를 앞당기는 것은 부당하다.

(6) 유사사업장 임대주택에 대한 부가가치세 경정청구 거부처분은 처분청에서도 당초 처분에 잘못이 있음을 인정하는 것이고, 신의성실의 원칙에도 위배된다.

청구법인은 취득과정부터 매각의 과정이 유사(대물변제로 취득한 뒤 임대에 공하다가 최종소비자에게 매각)한 유사사업장의 임대주택에 대하여 과세사업에 공하던 재화로 보아 분양시점에 기 납부한 부가가치세에 대하여 경정청구하였으나, 처분청은 현재 심판청구가 진행 중이어서 과세관청의 의견이 최종적으로 결정되었다고 볼 수 없고, 당초 청구법인이 부가가치세 과세사업과 관련하여 매입세액공제를 받은 것으로서 매각 시에 부가가치세를 납부한 것은 정당하다 하여 경정청구 거부통지를 하였는바, 이는 과세관청 스스로 모순되는 행정을 하고 있는 것을 인정하는 것이고, 유사사업장에 대하여 오류지적이나 기한후 신고 권장 등이 없었으며, 2011년 정기세무조사시에도 문제제기가 없는 등 이는 과세관청이 쟁점단지와 유사사업장에 대하여 일시 임대를 묵시적으로 인정하는 견해를 표명한 것으로 볼 수 있는 등 신의성실의 원칙에도 위배된다.

(7) 처분청은 쟁점주택을 면세사업에 전용한 것으로 보아 매입세액을 불공제하여 OOO을 과세하였으나, 이 경우 매각 시 매출세액의 납부의무도 존재하지 않게 되는바, 사실상 가산세만 과세되고, 유사사업장에는 환급이 발생하므로 과세실익이 없다.

청구법인은 이 건 과세처분에 따라 OOO원을 납부하고, 그 실질이 동일한 유사사업장의 임대주택 매각 시 기 납부한 매출세액에 대해서는 환급을 구하는 경청청구를 제기하였는바, 아래 <표5> 및 <표6>과 같이 쟁점주택을 면세전용으로 보아 부가가치세를 과세하는 것은 경정청구 사업지의 매출세액만 환급해주는 결과를 초래하여(부과제척기간 경과로 매입세액 추징 불가) OOO원(가산세 및 환급가산금 고려 시 약 OOO원)의 조세일실 결과를 초래하므로 과세실익이 없다.

<표5> 처분청 과세 및 매출세액 차감 예상 내역

<표6> 유사사업장 경정청구 내역

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택은 면세사업인 주택임대업에 사용하였으므로 취득 관련 매입세액 불공제 및 간주매출 과세 대상이다.

사업자가 대물변제 등으로 재화를 취득하여 매입세액으로 공제한 후에 부가가치세가 면제되는 사업을 위하여 사용하는 경우 「부가가치세법」에 의해 관련 매입세액을 불공제하거나, 간주매출로 보아 부가가치세를 과세하는 것이고, 예외적으로 사업자가 판매목적으로 직접 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우에만 유권해석을 통해 과세제외 하도록 하고 있으므로 「부가가치세법」에 상반되는 유권해석 등은 엄격하게 제한적으로 적용되어야 하며, 유권해석 등을 통하여 일시적 임대기간을 보통 2년 이하로 보고 있으나, 사업자가 분양공고 등 여러 가지 행위를 통해 분양 노력을 기울였다고 하여, 3년, 5년, 그 이상 임대를 하여도 무한정 일시적 임대로 볼 수는 없는 것인 바, 면세전용시 부가가치세 매입세액을 불공제(또는 간주매출로 과세)하고, 분양시 부가가치세를 면제하여야 취득시 매입세액 공제를 받은 사업자가 5년이상 임대(면세전용) 후 쟁점주택을 양도하면서 부가가치세 면세를 주장하는 경우에 양도시 부가가치세는 물론 5년 전 임대전용에 따른 부가가치세의 부과제척기간 만료로 인한 조세채권 일실을 방지할 수 있다.

또한, 2013.9.3. 현재 아래 <표7>과 같이 국민주택규모 초과 아파트 386개 세대 중 양도세대는 35세대(양도율 OOO%)에 불과하고, 보유 중인 쟁점주택은 거의 대부분 주택임대로 사용하고 있다.

<표7> 2013.9.3. 현재 양도세대 현황

청구법인이 제출한 내부 품의서에도 인수사유가 “채권의 안전한 확보”, “전세시장의 활황으로 유동성 확보” 등으로 명시되어 있는 등 쟁점주택 취득목적은 공사대금 등을 대물로 회수하고 주택임대에 공하여 자금을 융통하기 위함이고, 청구법인은 쟁점주택을 재고자산으로 계상하였으므로 분양목적 취득이라고 주장하나, 과면세 여부의 판단은 쟁점주택을 결산상 어떻게 분류하였는지에 따라 판단하는 것이 아니라 과세 또는 면세사업에 실제로 사용하였는지 여부를 확인하여 판단하여야 한다.

(2) 쟁점주택은 「미분양주택 일시임대에 대한 부가가치세 과세기준」적용 대상에 해당되지 아니한다.

청구법인은 정관의 사업목적에 “주택임대”가 명시되었고, 사업자등록상에도 부동산임대업으로 등록되어 있어, 주택임대업에 등록된 사업자로 주택임대업으로 등록하지 아니한 경우에 적용되는 「미분양주택 일시임대에 대한 부가가치세 과세기준」에 해당되지 아니하며, 「미분양주택 일시임대에 대한 부가가치세 과세기준」은 해당 주택을 분양할 목적으로 주택을 신축하여 분양하는 사업자(사업시행자)가 미분양주택이 발생하여 일시 임대한 경우에 적용하는 기준이나, 당초부터 분양목적으로 주택을 신축한 시행사의 주택이 미분양되어 주택으로 임대 시 주택임대업 전환과 면세전용 과세여부 판단기준인바, 청구법인은 당초부터 분양목적으로 신축한 사업시행자가 아니고, 미분양된 주택을 대물변제로 취득한 사업자이며, 대물변제로 취득한 4개 단지 중 3개 단지는 주택임대(계약포함)한 상태에서 취득하였으므로 위의 부가가치세 과세기준 적용대상에 해당하지 아니한다.

또한, 청구법인을 분양업자로 보아 「미분양주택 일시임대에 대한 부가가치세 과세기준」을 적용한다 하더라도, 아래 <표8>과 같이 쟁점주택은 임대한 기간이 2～3년이 경과하였고 재차 임대한 것으로서 일시적 임대로 볼 수는 없다.

<표8> 단지별 임대기간

(3) 쟁점주택은 청구법인이 판매목적으로 직접 신축한 주택에 해당하지 않으므로 면세전용 시점에서 과세대상이고, 임대기간도 모두 2년 이상으로서 ‘일시적’ 임대로 볼 여지도 없다.

청구법인의 정관의 사업목적에 “주택임대”가 명시되어 있으므로 주택임대가 사업목적에 부합하는 것이고, 시행사가 분양목적으로 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우에는 면세전용으로 보지 않는 것이나, 쟁점주택은 대물변제로 취득한 주택이며, 아래 <표9>와 같이 내부 품의서에도 인수사유가 “채권의 안전한 확보”, “전세시장의 활황으로 유동성 확보” 등으로서 채권확보 및 자금융통 목적으로 취득하여 면세사업에 공한 것으로 봄이 타당하다.

<표9> 청구법인 내부품의서

쟁점단지 중 3개 단지는 전 소유자가 주택으로 임대한 상태인 주택을 취득하였고, 그 중 1개 단지는 취득 전부터 임대로 전환하는 것으로 언론(○○뉴스 2010.12.22.)에 발표되었으며, 보유 중인 주택은 아래 <표10>과 같이 거의 대부분을 주택임대로 사용하고 있고, 단지별 임대현황은 <표11>과 같다.

<표10> 2013.9.3. 현재 쟁점주택 취득·임대·양도현황

<표11> 2013.9.3. 현재 단지별 임대현황

① OOO 단지

② OOO 단지

③ OOO 단지

④ OOO 단지

조세심판원 심판례 등OOO에서 임대차 계약기간이 1년 미만이라 하더라도 「주택임대차보호법」에 의하여 세입자가 2년까지는 임차할 수 있는 권리가 보장되어 상시 주거용으로 봄이 타당하다고 판단한 바, 오피스텔 신축 미분양 임대의 경우에도 임대기간이 2년 이상이면 면세전용으로 보고 있고, 쟁점주택의 경우 2년의 1차 임대차계약 종료가 미도래한 1개 단지를 제외한 3개 단지는 1차 주택임대계약 종료 후 2차로 재임대계약한 상태이며, 청구법인은 미분양 주택에 한하여 대물변제로 취득하였으므로 취득시점에서 이미 분양이 어렵다고 예견된 사실이고, 주택임대로 사용이 예정되었거나 사용되고 있는 재화의 취득으로 볼 수 있다.

따라서, 청구법인이 대물변제로 취득한 쟁점주택의 임대에 대하여 일시적 임대로 볼 수 없다(부가과-1611, 2011.12.23. 같은 뜻임).

(4) 처분청은 이 건 과세처분 시 취득 시부터 임대에 공한 아파트의 보유기간에 따른 감가율 상당액을 차감하는 방식으로 매입 과세표준 대비 OOO원을 적게 매출 과세표준으로 계산·경정하였다.

처분청은 「부가가치세법」의 규정에 따라 아래 <표12>와 같이 간주공급 과세표준 계산 시에 쟁점주택의 취득 과세기간과 임대개시 과세기간이 상이한 경우에는, 취득시점이 속하는 과세기간부터 임대개시가 속하는 과세기간까지 경과한 과세기간 당 OOO%의 감가율을 적용하는 방식으로 건물의 취득가액(매입 과세표준) 대비 OOO원을 과소하게 매출과표로 산정함으로써 결과적으로 OOO원의 매출세액을 기간 경과분으로 인정하여 감액하였다.

따라서, 과세재화의 면세전용 시 면세 전용기간이 속하는 과세기간의 장단이 아니라, 과세재화 취득시기가 속하는 과세기간부터 면세로 전용한 시점이 속하는 과세기간에 따라 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

<표12> 간주공급 과세표준 계산내역 및 과세표준 제외금액

(5) 청구법인의 쟁점주택 면세전용 건에 대해서 면세전용이라는 「부가가치세법」에 정한 요건이 성취된 과세기간에 대한 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

「부가가치세법」은 법에서 정한 일정한 요건이 성취되면 납세의무가 성립되고 성립된 납세의무에 대해서는 동 납세의무가 성립된 과세기간에 대한 부가가치세 신고기한 내에 신고납부하도록 규정하고 있고, 과세관청의 경정 시에도 납세의무가 성립한 과세기간에 대한 과세표준 및 세액을 경정하도록 하고 있으므로 이미 성립된 납세의무에 대해 타 과세기간을 경정할 수 없다.

또한, 청구법인은 쟁점주택의 임대가 일시적 임대에 해당하여 매입세액을 불공제하는 것이 부당하다고 주장하나(즉, 장래 동 주택을 양도하는 시점에서 부가가치세를 과세하여야 한다는 주장임), 만일, 대물변제 및 임대개시일로부터 5년 이상 경과한 후 쟁점주택을 양도하면서 당초 주택임대 시 면세전용되었고, 주택임대업으로 사용하던 주택을 양도한 것이므로 부가가치세를 면제받는 것이 타당하다고 주장할 경우, 과세관청은 부과제척기간 만료로 주택임대 당시로 소급하여 면세전용에 따른 부가가치세를 추징할 수 없고, 양도시에는 면세를 적용할 수밖에 없어 국세청 유권해석(부가가치세과-1611, 2011.12.23)과 같이 조세채권을 일실할 상황에 놓이게 될 우려도 있다.

(6) 처분청은 신의성실의 원칙을 위배하지 아니하였다.

신의성실의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호하는 것이 정의에 부합하다는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 적용하는 것으로, 그 적용을 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 하였을 것, 과세관청의 견해표명을 신뢰하고 그에 따라 행위를 하였을 것, 과세관청이 위 견해에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되었을 것 등의 요건이 모두 충족되어야 하는 것인바, 쟁점주택에 대하여 과세관청은 청구법인에게 어떠한 공적의사 표현도 제시하지 않는 상태이므로 신의성실의 원칙을 위배하지 아니하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 임대에 사용하였다 하여 자가공급으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 시행사는 아래 <표13>과 같이 아파트 건설공사(이하 “쟁점공사”라 한다) 도급계약 체결한 뒤, 총 2,423세대 중 1,973세대는 분양 완료하였으나 450세대는 미분양 하였고, 청구법인은 쟁점공사와 관련하여 시행사에 대한 미회수채권 OOO원이 존재함에 따라 시행사 명의의 미분양 아파트 450세대(국민주택 초과분 386세대)를 대물변제 취득한 뒤, 이를 상품으로 보아 재고자산으로 계상하였고, 국민주택 초과분 386세대에 대한 매입세금계산서를 수취하여 OOO원을 부가가치세 매입세액으로 공제하였다.

<표13> 쟁점단지별 도급계약 및 분양현황

(2) 청구법인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) OOO이 청구법인에게 보낸 공문(OOO 고충민원 관련 설명자료 제출 요청, OOO, 2012.6.5.)을 보면 OOO 단지와 관련하여 OOO에 시공사 보유물량 임대전환 반대를 요청하는 민원이 접수되었으니 관련 자료를 제출하고, 주민불편사항이 해소될 수 있도록 적극 협조하라는 내용 등이 나타나며, 청구법인이 OOO에게 제출한 OOO 고충민원 관련 설명자료 제출 건(2012.6.11.)을 보면, 2011년 8월 미입주(해약)세대 중 154세대는 청구법인으로 소유권 이전(미수공사비 상계하여 대물인수), 2011년 7월 청구법인은 대물인수분 154세대 할인 및 임대분양, 2011년 8월 민원인은 할인분양 반대하며 분양사무실 점거, 2012년 1월 입주자 대표회의 할인분양 중지요청 공문 발송, 2012년 6월 할인분양 중지 및 임대분양만 시행하였다는 내용 등이 나타나고, 입주자 소송카페OOO 게시자료는 아래 <표14>와 같이 나타난다.

<표14> 입주자 소송카페 게시자료

(나) OOO 분양사무소의 임차인 안내문(2013.10.11.)을 보면, 임차인들이 거주하는 아파트는 추후 분양예정인 청구법인의 아파트임을 고려하여 입주 당시 상태를 유지할 수 있도록 주의의무를 다하라는 내용 등이 나타난다.

(다) 분양을 위하여 노력하였다는 증빙으로 OOO 단지 분양관련 입주자 모집공고, 게릴라 현수막, 설문조사 행사, 전단지 등, OOO 단지 분양관련 OOO 등 언론자료, OOO 건축사업본부 분양촉진팀의 OOO 전수조사 보고서, OOO 단지 관련 OOO 분양안내문, 1차·2차 미분양분 포스터, 미분양분 리플렛 및 기타 제작물, 미분양분 모집공고 카달로그, 부동산 홍보용 전단지 양식, 각종 홍보물 및 영업활동 사진 등, OOO 단지 관련 OOO 분양팀의 OOO 홍보 현황, 홍보물, 협업업체 현황, 게릴라 현수막 위치, OOO 홈페이지의 분양개요, 공급내역, 입주자 모집안내, 상품소개, 특장점 등 출력물 등이 제시되었다.

(라) ○○회계법인이 청구법인에게 보낸 대물인수 미분양물건 계정분류 검토의 건(2013.11.7.)을 보면, 청구법인은 공사대금의 변제목적으로 대물인수한 미분양주택 관련 토지 및 건물을 재고자산으로 회계처리하였는바, 청구법인이 대물인수 후 관련 토지 및 건물을 해당사업지에서 분양대행업체를 통한 방법 등을 통하여 적극적으로 판매하고 있고, 실제 대물인수후 해당 토지와 건물의 지속적인 판매가 이루어지고 있음을 확인하는 등 정상적인 영업과정에서 적극적으로 판매할 의도로 보유하고 있다고 판단되므로 청구법인의 재무제표에 대하여 2011.5.30. 발행한 검토보고서에서 한국채택 국제회계기준 제1034호 중간재무보고 등의 규정에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였다는 검토의견을 표명하였다는 내용 등이 나타난다.

(마) 청구법인의 조직도(2013.9.1., 2012.12.17., 2012.2.1., 2011.)를 보면, 주택임대관련 업무를 팀명으로 한 부서는 나타나지 아니한다.

(바) 2015.3.10. 현재 대물변제 취득 주택 및 쟁점주택 등 분양현황과 잔여 임대세대 현황은 아래 <표15>, <표16>과 같다.

<표15> 대물변제 취득 주택 및 쟁점주택등 분양현황

<표16> 잔여 임대세대

(사) OOO 단지 121동 1201호 매매계약서(2013.2.1.)를 보면, 공급금액은 OOO원이고, 동 계약서의 특약서에는 잔금선납에 따른 선납할인율은 입주지정기간(2013.3.20.) 내 잔금납부시 입주지정일 이익부터 연 OOO%로 기재되어 있으며, 종합연수증에는 매매금액 OOO원, 매매대금 납입내역은 OOO원, 잔금 선납이자 지원금액은 OOO원, 부동산등기부등본상 취득가액은 OOO원으로 나타나는바, 잔금지급일자를 계약일보다 2～3년 뒤로 지정한 후, 선납할인 형식으로 할인분양한 것이고, OOO 단지 101동 102호 매매계약서(2014.10.24.)를 보면, 총 매매금액 OOO원, 동호수 지정 계약서상 분양대금은 OOO원으로 나타나는바, 청구법인은 OOO단지와는 달리 분양가 자체를 일부 낮추어 계약하고, 추가로 선납할인을 반영하였다는 주장이다.

(아) 세입자 전수조사 관련 자료 중 OOO 단지 103동 101호 임차인 상담리스트를 보면 2013.8.26. 현재 3명이 거주하고 있고, 다른 집을 보유하고 있지 아니하며, 구매생각을 해보지 않아서 가격에 대한 의사가 없다는 내용 등이 나타난다.

(자) 청구법인의 표준손익계산서(2011사업연도～2013사업연도)상 매출액 내역은 아래와 같다.

(차) 기타 임대차 계약서, 대차대조표, OOO 단지 분양대행계약서, 부동산 경기불황 기사, 정부 주요 부동산 대책 현황 등이 제시되었다.

(3) 처분청이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 청구법인의 내부서류인 품의서의 내용은 다음과 같다.

1) 2011.7.18.자 품의서를 보면, OOO 단지 미분양물건 및 채권 인수사유는 채권의 안전한 확보, 전세시장 활황으로 유동성 확보로 나타난다.

2) 2011.1.19.자 품의서를 보면, OOO 단지 미분양물건 및 채권 인수사유는 임대분양자 보호, 채권의 안전한 확보로 나타난다.

3) 2011.5.25.자 품의서를 보면, OOO 단지 미분양물건 및 채권 인수사유는 채권의 안전한 확보, 전세시장 활황으로 유동성 확보, 인수물건은 임대기간 만료후 시장가격으로 분양예정으로 나타난다.

4) 2010.12.23.자 품의서를 보면, OOO 단지 미분양물건 및 채권 인수사유는 임대분양자 보호, 채권의 안전한 확보, 향후 대책은 2년 임대 후 분양예정으로 나타난다.

(나) 언론사 기사(2010.12.22.)를 보면, 청구법인은 OOO 단지 청약율이 0이 되자 분양물량을 임대로 전환하는 선임대 후매각 전략을 채택하였다는 내용 등이 나타난다.

(다) 법인 등기부등본을 보면, 목적사업 72개 중 21번에 부동산 개발, 중개 및 컨설팅업, 주택 등 제건물의 건설, 매매 및 임대업이 등재되어 있다.

(라) 기타 OOO 단지 OOO 임대차 계약서(2010.10.6.), 대물변제 약정서 등이 제시되었다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 주택임대에 사용하고 있던 아파트를 취득하거나 국민주택규모 초과 아파트를 구입하여 부가가치세 매입세액을 공제받은 후 주택임대업에 사용하는 것은 과세재화의 면세전용으로서 관련 매입세액을 불공제하거나 간주매출로 과세한 처분은 정당하다는 의견이나, 「부가가치세법」상 자가공급으로 인정되어 부가가치세를 부과하기 위하여는 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산, 취득한 재화를 자기 사업을 위하여 주택임대 등 부가가치세가 면제되는 사업에 직접 사용, 소비하는 경우이어야 되고, 그 취지는 사업자가 그 사업과 관련하여 생산, 취득한 재화를 자신이 직접 사용, 소비함으로써 매출세액이 발생하지 아니하여 부가가치세 부과에 어려움이 있을 경우에 그 재화의 사용, 소비 그 자체를 공급으로 보아 원래의 부가가치세 기본원리를 유지하려고 함에 있다고 할 것(대법원 1984.1.24. 선고 83누30 판결 같은 뜻임)이므로, 사업자가 분양목적으로 건축한 건물이 경기침체 등으로 분양되지 아니하여 일부를 분양될 때까지 일시적·잠정적으로 임대한 것이라면, 이러한 일시적, 잠정적 임대행위까지 사업자가 자기 사업을 위하여 직접 사용, 소비하는 이른바 자가공급에 해당한다고는 볼 수 없다할 것(대법원 1990.10.12. 선고 90누2383 판결 등 같은 뜻임)인바,

청구법인은 건설업 등을 주업으로 영위하는 법인으로서 주택임대업을 주업으로 영위하는 법인에 해당하지 아니하고, 현금 유동성 측면 등을 감안하면 쟁점주택은 부동산 경기악화로 장기간 미분양이 계속됨에 따라 불가피하게 PF 대위변제 채권 및 공사비 회수 등을 위하여 임대하였을 뿐 주택임대사업에 사용·소비하기 위하여 임대한 것으로 보기 어려운 점,

○○회계법인이 청구법인에게 보낸 대물인수 미분양물건 계정분류 검토의 건(2013.11.7.) 등에 의하면, 쟁점주택에 대한 회계처리시 해당 사업지에서 분양대행업체를 통한 방법 등을 통하여 적극적으로 판매하고 있고, 실제 대물인수 후 해당 토지와 건물의 지속적인 판매가 이루어지는 등 쟁점주택을 정상적인 영업과정에서 적극적으로 판매할 의도로 보유하고 있어 임대사업을 전제로 한 유형자산이 아니라 공사대금의 변제목적으로 재고자산으로 계상한 것에 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였다는 내용 등이 나타나는 점,

OOO 단지의 입주자 민원 내용 및 용인시 민원처리 공문 등에 따르면, 분양사무실 점거, 입주자 대표회의 할인분양 중지요청 등 쟁점주택 할인분양에 따른 기존 분양자들의 반대 등이 있었고, 당시 언론보도 등에 나타나는 바와 같이 부동산 경기불황으로 그 일대 분양수요가 많지 아니하여 쟁점주택을 불가피하게 재임대한 것으로 보이는 점,

OOO 분양사무소의 임차인 안내문(2013.10.11.)에는 임차인들에게 쟁점주택은 추후 분양예정이므로 입주 당시 상태를 유지할 수 있도록 주의의무를 다하라는 내용 등이 나타나고, 분양홍보, 쟁점아파트 임차인들에 대한 전수조사, 분양대행, 할인분양 등 청구법인은 쟁점주택을 분양하기 위하여 노력하였으며, 실지로 2014년 4월 현재 미분양으로 인한 임대는 220여 세대로 줄어든 점.

청구법인은 대물변제로 취득한후 2년 이상 임대한 뒤 분양한 유사사업장의 경우에도 과세사업에 사용하던 재화의 양도(일시임대)로 보아 부가가치세를 신고·납부하고 있는점 등에 비추어 청구법인은 쟁점주택에 대한 분양을 포기하고 이를 주택임대사업에 사용한 것이 아니라 분양이 될 때까지 일시적·잠정적으로 임대한 것으로 보이므로 처분청의 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 부가가치세법

제1조 [과세대상] ④ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수(附隨)되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

제6조 [재화의 공급]① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 그 밖의 목적으로 사용·소비하거나, 자기의 고객이나 불특정 다수인에게 증여(贈與)하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

제12조 [면세]① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

제17조 [납부세액]② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

3. 사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액

6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액

(2) 부가가치세법 시행령

제3조 [부수재화 또는 용역의 범위] 법 제1조 제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

3. 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

제15조 [자가공급의 범위]① 법 제6조 제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조 제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외한다)

제34조 [주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위]① 법 제12조 제1항 제12호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

제49조 [자가공급등에 대한 과세표준의 계산]① 과세사업에 공한 재화가 「소득세법 시행령」 제62조 또는 「법인세법 시행령」 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산"이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물