국심1997서0281 (1997.6.10)

양도

경정

쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 확인되는 취득·양도시의 중개수수료를 필요경비로 공제함이 타당함

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

1. 서부세무서장이 96.8.1 청구인에게 한 94년 귀속분 양도소득세 55,965,240원의 부과처분은 이 건 양도소득세 과세대상이 되는 토지의 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득시 중개수수료 166,666원(500,000원÷3인)과, 양도시 중개수수료 333,333원(1,000,000원÷3인)을 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

청구인은 청구외 OOO, OOO과 공동으로 서울특별시성동구 OO동 OOOO 대지 1,784.5㎡(공동소유자 지분은 균등, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.8.9 취득하여 94.10.24 양도하고, 쟁점토지의 실지취득가액을 105,000,000원, 실지양도가액을 270,000,000원으로 하여 94.11.30 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 신고한 것에 대하여, 실지조사에 의하여 쟁점토지의 취득시 실지거래가액은 청구인이 신고한 실지거래가액인 105,000,000원으로 하고, 양도시 실지거래가액은 540,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고, 96.8.1 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 55,965,240원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.9.30 심사청구를 거쳐 97.1.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

(1) 쟁점토지의 실지취득거래가액은 150,000,000원이고, 이러한 사실은 매매계약서 원본, 89.8.25자 내용증명 우편물, 영수증 등에 의하여 확인되고 있으므로 쟁점토지의 취득가액을 150,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여야 하고,

(2) 청구인은 쟁점토지를 취득 및 양도하면서 취득시 부동산 중개수수료로 10,000,000원, 양도시 중개수수료로 20,000,000원을 실제 지급하였으므로 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어서 이를 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 처분청이 제시한 처분자료에 의하면, 쟁점토지의 거래가액에 대한 실지조사시 청구인은 스스로 쟁점토지를 105,000,000원에 취득하였음을 확인한 사실이 있으며, 동 매매계약시 참여한 양도자의 子인 청구외 OOO 또한 105,000,000원에 양도하였음을 확인하고 있고, 청구인이 제시한 내용증명우편물, 매매계약서, 영수증상의 대금지급일이 각각 상이하여 신빙성 있는 증빙자료로 보기 어려우므로 쟁점토지의 취득시 실지거래가액은 105,000,000원으로 봄이 타당하고,

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득시 중개수수료로 청구외 OOO에게 10,000,000원을 주었다고 주장하고 있으나, 처분청의 조사시 청구인은 취득시 중개수수료로 500,000원을 지급하였다고 확인한 바 있으며, 쟁점토지 취득대금 105,000,000원에 대한 법정수수료도 500,000원임에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 취득시 중개수수료는 500,000원으로 인정되며,

(3) 청구인은 양도시 쟁점부동산의 중개수수료로 청구외 OOO에게 20,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있으나, 처분청 조사시 청구인과 청구외 OOO은 쟁점부동산의 중개수수료로 1,000,000원을 지급(수령)하였다고 확인한 바 있으며, 또한 처분청이 청구외 OOO의 예금통장에 20,000,000원이 입금된 사실을 근거로 재차 확인을 한 바, 청구외 OOO은 중개수수료로 1,000,000원을 수령한 것 이외에는 입출금 된 사실을 모른다고 확인하고 있으므로 쟁점토지의 양도시 쟁점부동산의 중개수수료는 1,000,000원으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 취득시 실지거래가액이 얼마인지 여부,

(2) 쟁점토지의 취득 및 양도시 중개수수료가 얼마인지 여부.

나. 쟁점토지의 취득시 실지거래가액에 대하여

(1) 소득세법(94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제23조 및 제45조의 규정에 의하면, 토지 또는 건물의 양도로 인한 양도소득금액을 계산함에 있어 취득가액과 양도가액은 취득·양도당시의 기준시가로 하되 예외적으로 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 경우를 종래 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 규정하였다가 94.12.31 전면 개정되어 같은 법 시행령 제166조에서 규정하고 있다.

소득세법시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항의 규정에 의하여 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는 같은 법 시행령 제166조 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 150,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서, 영수증, 89.8.25자 내용증명우편물 등을 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 매매계약서 등에 의한 매매대금 및 지급일자는 아래와 같다.

아 래

(3) 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인은 계약금 50,000,000원을 89.5.13에, 중도금 50,000,000원을 89.5.31에, 잔금 50,000,000원을 89.8.7에 지급하고 영수증을 받은 것으로 되어 있으며, 이에 반하여 쟁점토지의 매도인이 청구외 OOO 앞으로 보낸 89.8.25자 내용증명우편물에 의하면, 매도인은 쟁점토지의 중도금(지급일 89.7.21) 및 잔금(지급일 89.8.21)의 지급기일이 경과하여 수 차례 그 지급을 연기하였음에도 내용증명우편물 발송일(89.8.25) 현재까지 중도금 및 잔금을 지급하지 아니하므로 계약무효를 통보한다고 되어 있는 바, 청구인이 제시한 제증빙은 상호 모순되는 증거로서 쟁점토지의 실지거래관계를 나타낸 것으로 보기 어려운 반면에, 서울지방국세청에서 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구외 OOO를 조사한 질문서에 의하면 청구외 OOO는 쟁점토지의 취득가액 105,000,000원을 계약일(89.7.26)에 일시불로 지급하였다고 확인하고 있고, 청구인이 당초 쟁점토지의 실지취득가액으로 105,000,000원을 신고한 사실 등으로 보아 쟁점토지의 실지 취득가액은 105,000,000원으로 인정되고, 달리 반증이 없으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 105,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

다. 쟁점토지의 취득 및 양도시 중개수수료에 대하여

(1) 구 소득세법 제45조(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』로 규정되어 있다.

(2) 먼저, 쟁점토지의 취득시 중개수수료에 대하여 보면,

청구인은 쟁점토지의 취득시 중개수수료로 취득시 중개인인 청구외 OOO에게 10,000,000원을 지급하였다고 주장하면서 청구외 OOO의 확인서와 청구외 OOO이 89.5.13에 5,000,000원, 89.8.7에 5,000,000원을 수령하고 받은 영수증 2매를 제시하고 있을 뿐 다른 증빙의 제시가 없으므로 쟁점토지의 취득시 중개수수료가 확인된 것으로 보기 어려운 반면에, 서울지방국세청의 쟁점토지의 거래에 대한 조사에서 청구외 OOO가 쟁점토지의 취득시 중개수수료로 500,000원을 지급하였다고 확인한 사실, 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 예정신고시 쟁점토지의 취득시 중개수수료를 신고하지 아니한 사실, 위 중개수수료 500,000원은 법정중개수수료 범위 내의 금액인 점 등에 의할 때, 쟁점토지의 취득시 중개수수료는 500,000원으로 봄이 타당하다 할 것이다.

(3) 쟁점토지의 양도시 중개수수료에 대하여 보면,

청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지의 양도시 중개수수료로 20,000,000원을 지급하였다고 주장하면서 청구외 OOO의 확인서, 영수증 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일(94.10.24)에 20,000,000원을 지급하고 받았다는 영수증과 대금지급사실을 입증하기 위하여 제시한 청구외 OOO 명의의 OO협동조합 OOOO OO지소 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOOO)에는 94.10.24에 금20,000,000원이 입금된 사실이 있으나, 동 20,000,000원이 청구인이 지급하였는지 여부가 불분명하고, 더욱이 쟁점토지의 매매와 관련하여 서울지방국세청이 조사한 바에 의하면, 청구외 OOO와 청구외 OOO은 쟁점토지의 중개수수료로 1,000,000원을 지급(수령)하였다고 일치되게 진술하고 있었을 뿐만 아니라 청구외 OOO은 94.10.24 자신명의의 OO예금통장에 입금된 20,000,000원을 청구인으로부터 쟁점토지의 중개수수료로 받은 것이 아니라고 진술한 사실, 양도당시 쟁점부동산의 법정중개수수료가 1,200,000원 이내인 사실 등에 의할 때, 양도당시 쟁점토지의 중개수수료는 1,000,000원으로 인정된다 하겠다.

(4) 따라서 이 건 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 확인되는 취득·양도시의 중개수수료를 필요경비로 공제함이 타당하다 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.