조심2008광2445 (2008.12.10)

양도

기각

관계 법령에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우로서 그 보유기간이 1년 미만인 경우에는 중과세율 36%를 적용하는 것임

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은2002.6.7.임OO으로부터 전라북도 OO시 완산구 중화산동 2가 760-8 대지 232.8㎡(이하 「쟁점토지」라 한다)를 2억4,200만원에 취득하고,2002.5.14.같은 동 2가 760-2 대지 233.8㎡에 대한 주택용지 분양권(이하 「쟁점분양권」이라 하고, 쟁점토지와 합하여 「쟁점분양권 등」이라 한다)을2002.3.19.OOOOOO로부터 분양받은 윤OO로부터 취득하여 쟁점분양권 등을2003.3.18.김OO에게 양도하고 쟁점분양권의 취득가액은 92,175,500원, 양도가액은 92,351,000원으로 하여 처분청에 2004.5.31. 양도소득 과세표준 확정신고를 하였다.

나.처분청은 쟁점분양권 등의 양수자인 김OO에 대한 양도소득세 조사과정에서 청구인이 쟁점분양권 등을 김OO에게 4억6,530만원에 일괄 양도한 사실을 확인하고, 쟁점분양권 등의 일괄 양도가액을 각 자산별 양도당시 기준시가로 안분계산하여 쟁점분양권의 양도가액은 180,389,220원, 취득가액은 당초 윤OO가 분양받은 가액인 92,175,500원으로 하여 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의해 2008.2.14. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 49,074,680원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.23. 이의신청을 거쳐 2008.7.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권은 당초 윤OO가 OOOOOO로부터 2002.3.19. 분양받을 당시 분양가액이 92,351,000원으로 책정되어 있었고 청구인은 2002.5.8. 쟁점토지 취득을 위해 계약체결 후, 쟁점토지에 연접해 있는 쟁점분양권을 윤OO로부터 취득하여 2002.5.14. 명의변경을 하였으나, 취득당시 계약서는 6년이 경과하여 분실된 상태이고, 처분청이 분양취득가액인 92,175,000원을 청구인의 취득가액으로 보아 양도차익을산정하는 것은 부당하며, 청구인은 쟁점분양권 취득과 관련하여2002.5.9. OOOO은행에서 1,000만원권 자기앞수표 3매, 2002.4.24. 100만원권 수표 6매,2002.5.19. 분양금 불입액 3,694만원, 2002.7.19. 분양금 불입액 4,600만원, 합계 1억1,894만원 이상을 쟁점분양권의 취득대가로 지급하였으므로 분양계약서상 불입대금92,175,500원은 청구인의 취득가액으로 볼 수 없으며, 처분청도양도당시 일괄거래계약서를 기준시가로 안분계산하였으므로 취득가액도 기준시가 또는 객관적인 분양가액에 의해 안분계산하여야 한다.

(2) 쟁점분양권은 토지가 완성되지 아니한 상태에서 취득 및 양도하였는 바, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당함에도 처분청이 쟁점분양권의 양도를 토지 매매로 보고 1년이하 단기보유 자산으로 보아 중과세율 36%를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 윤OO가 쟁점분양권을 OOOOOO로부터2002.3.19.분양받은 가액이 92,175,500원이고, 청구인은 윤OO로부터2002.5.14. 쟁점분양권을 취득한 것으로 하여 명의변경하였는 바, 청구인이 쟁점분양권에 대한 취득당시 계약서를 제출하지 못하고 있으며, 당초 양도차익 신고시 쟁점토지의 취득가액을 전소유자가 OOOOOO로부터 취득한 용지매매계약서 등을 첨부하여 취득가액을 92,175,500원으로 신고하였고, 이에 대해 처분청은 신고내용에 탈루나 오류의 혐의가 없다고 보아 취득가액을 청구인이 당초 신고한 가액으로 추정하여 경정결정하였으므로 당초처분은 정당하다.

(2) 청구인은 처분청이 쟁점분양권을 토지매매로 간주하여 1년이내 단기보유로 보고 중과세율을 적용하여 과세하였다고 주장하나, 쟁점분양권의 취득일은 2002.5.14.이고 양도일은 2003.3.18.로서 1년 미만의 단기보유에 해당하며, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우로서 그 보유기간이 1년 미만인 경우의 세율은 36%이므로 처분청이 36%의 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인이 쟁점분양권을 최초로 분양받은 윤OO로부터 9,200만원에 취득하여 쟁점토지와 함께 양도한 경우로서, 윤OO의 당초 분양취득가액 9,200만원을 청구인의 쟁점분양권 취득가액으로 보아 실지거래가액에 의해 과세한 처분의 당부

② 쟁점분양권을 1년이내 양도한 것으로 보아 중과세율(36%)을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우(2000. 12. 29 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(1999.12.28. 개정)

가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만,당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의 2 (추계결정 및 경정)① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)

1.양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(1999. 12. 31 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설)

3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액(1999. 12. 31 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 처분청은쟁점분양권 등의 양수자인 김OO에 대한 양도소득세 조사과정에서 청구인이 쟁점분양권 등을 4억6,500만원에 일괄 양도한 사실을 확인하고, 양도가액을 경정결정하면서, 양도가액은 각 자산별 기준시가에 의해 안분계산하고, 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액인 2억4,280만원, 쟁점분양권의 취득가액은 당초 윤OO가 분양받은 가액인 92,175,500원으로 하여 양도소득세를 경정고지하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점분양권 등의 양도가액이 기준시가 비율대로 결정되었으므로 쟁점토지와 쟁점분양권의 취득가액도 취득당시 개별공시지가 비율에 의해 산정된 금액을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(나) 처분청의 양도소득세 조사복명서에 의하면, 처분청은청구인으로부터 쟁점분양권 등을 취득한 김OO의 양도차익 신고에 대해 조사결과 김OO의 양도차익 신고는 적법하나, 청구인이 쟁점분양권의 취득가액을 과소신고한 것으로 보고 양도가액은 청구인이 김OO에게 쟁점분양권 등을 일괄 양도한 가액 4억6,530만원을 각 자산별 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지는 2억8,491만원, 쟁점분양권은 180,389,000원으로 하고, 취득가액은 쟁점토지에 대하여는 실지거래가액인 2억4,280만원, 쟁점분양권은 당초 윤OO가 분양받은 가액인 92,175,500원을 각각 취득가액으로 하여 경정결정하였으며 그 양도 및 취득가액 결정내역은 아래와 같다.

<양도 및 취득가액 결정내역 >

(단위 : ㎡, 천원)

(다) 청구인은 쟁점분양권 등의 일괄양도가액을 각 자산별 기준시가 비율로 안분계산하여 쟁점분양권의 양도가액이 결정되었으므로 취득가액도 쟁점분양권 등의 취득당시 개별공시지가 비율에 의해 산정된 가액인 157,143,000원으로 하여야 한다고 주장하는 바, 청구인이 주장하는 쟁점분양권의 취득가액 산정내역은 아래와 같다.

<청구인이 주장하는 실지취득가액 산출방식>

(단위 : 원)

(라) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) 제2항의 규정에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하여야 하고, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(마) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 처분청이 당초 쟁점분양권 등의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 산정한 것은 각 자산이 하나의 계약서에 의해 일괄 양도되어 전체 양도가액은 확인되나, 각 자산별 양도가액이 구분되지 아니하여 각 자산별 기준시가에 의해 안분계산한 것이므로 적법하다할 것이나, 취득가액의 경우는 쟁점토지와 쟁점분양권의 취득시기가 각각 상이할 뿐만 아니라, 쟁점토지의 취득가액이 실지 계약서에 의해 확인되고 있으며, 쟁점분양권의 취득가액도 취득일로부터 3월 이내에 전소유자 윤OO가 OOOOOO로부터 분양받은 매매사례가액이 확인되므로 달리 유사토지에 대한 매매사례가액이 없는 한, 동 매매사례가액을 취득가액으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

따라서 처분청이 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 것으로 보고 그 사례가액(분양취득가액)을 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은쟁점분양권을 토지가 완성되지 아니한 상태에서 취득 및 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당함에도 처분청이 쟁점분양권의 양도를 토지 매매로 보고 1년 이내 단기양도에 해당하는 것으로 보아 중과세율 36%를 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(나) 소득세법 제104조 제1항의 규정에 의하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우로서 그 보유기간이 1년 미만인 경우에는 중과세율 36%를 적용하는 것으로 규정하고 있다.

(다) 청구인은 쟁점분양권을2002.5.14.윤OO로부터 취득하여2003.3.18.김OO에게 양도하고 취득가액은92,175,500원,양도가액은92,351,000원으로 하여 실지거래가액에 의해 양도소득 과세표준 신고를 하였고 이에 대하여는 다툼이 없으므로 쟁점분양권의 양도는 1년 미만 보유한 부동산을 취득할 수 있는 권리(쟁점분양권)의 양도에 해당한다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점분양권의 양도에 대하여 1년 미만 보유한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것으로 보고 중과세율 36%를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 12월 10일

주심조세심판관 이 영 우

배석조세심판관 이 광 호

이 전 오

박 요 찬