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[사건번호]
[사건번호]조심2013중3906 (2014.08.12)
[세목]
[세목]양도[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조에 의하면 토지거래계약허가를 받은 자의 경우 일정기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 법률의 규정에 의하여 소유권이전등기가 불가능한 것이 아니라, 청구인이 토지거래계약 허가를 받아 소유권이전등기를 하게 되면 일정기간 토지거래가 불가능한 것이라고 해석되는 점에 비추어, 청구인에게 쟁점임야에 대한 소유권이전등기를 할 수 없는 부득이한 사정이 있었다고 보기 어려움
[관련법령]
[관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제104조
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.8.1. 경기도 OOO 임야 26,083㎡외 2필지 합계 78,147㎡(이후 등록전환 및 분할을 거쳐 동소 17-1 임야 6,091㎡외 6필지 합계 77,926㎡로 등록전환되었고, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 양OOO으로부터 OOO원에, 2007.7.28. 동소 산55-15 임야 298㎡를 OOO원에 취득하였으나 등기를 하지 아니하였고, 2006.7.10. 동소 산55-14 임야 99㎡를 1,200만원에 취득한 후 등기를 하였다. 이후 청구인은 2007.6.15. 이 건 토지 중 경기도 OOO 임야 29,421㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 이OOO과 박OOO에게 OOO원에, 2007.9.19. 이 건 토지 중 경기도 OOO 임야 6,091㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)외 5필지 합계 48,505㎡, 동소 산55-14 임야 99㎡ 및 동소 산55-15 임야 298㎡를 김OOO에게 합계 OOO원에 각 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 이 건 토지 중 쟁점임야 및 동소 17-2 임야 9,421㎡ 합계 15,512㎡를 미등기전매한 것으로 보는 한편, 쟁점토지의 매매대금 OOO원 중 이OOO과 박OOO가 지급한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 계산(김OOO이 편취하여 이OOO과 박OOO가 반환받지 못한 OOO원은 필요경비로 산입)하여 2013.6.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점임야 등은 미등기양도자산에 해당하지 아니하고, 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이 아니라 OOO원이므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 쟁점임야를 미등기양도자산으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
청구인은 2005.4.7. 쟁점임야를 양OOO으로부터 채권회수목적으로 본의 아니게 취득하였고, 시차에 따른 이익을 취하려는 목적 또는 조세회피목적이 아닌 기타 제반사정(양OOO의 비협조, 자금사정, 소송제기)으로 2007.9.19. 김OOO에게 양도하였다. 그 후 김OOO은 2008.1.7. OOO 주식회사에게 쟁점임야를 양도하였으며, 김OOO과 OOO 주식회사는 양OOO에게 소유권 이전을 요청하여 양OOO으로부터 OOO 주식회사에게로 소유권이 이전되었다. 그러므로 청구인은 김OOO과 OOO 주식회사간 쟁점임야의 매매가액, 계약일자 및 잔금일자 등 매매과정을 전혀 알 수 없었다.
법원 판결서(수원지방법원 성남지원 2013.1.23. 선고 2012고단1544 판결, 수원지방법원 2013.9.26. 선고 2013노679 판결)에 따르면 쟁점임야는 2002.11.20. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 2010.12.15. 그 지정이 해제되었고, 동 허가구역내의 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 사람은 4년간 토지거래를 할 수 없는 관계로 청구인은 2005.4.7. 청구인 명의로 소유권이전청구권 가등기를 완료하였고 2007.9.19. 쟁점임야를 김OOO에게 양도하였다.
청구인이 쟁점임야의 취득을 등기할 수 없었던 사유 및 부득이한 사정은 위 법원 판결서에서 설명하듯 2009년 1월 김OOO이 토지거래허가절차의 이행을 구하는 소송에서 패소한 후 청구인이 양OOO을 상대로 쟁점임야를 제외한 나머지 토지에 대하여 토지거래허가절차의 이행을 구하는 소송을 제기한 사실에서 설명이 가능하다. 또한 청구인은 쟁점임야를 취득한 시기인 2005.4.7.부터 4년간 토지거래를 할 수 없는 규제로 인하여 부득이하게 양OOO이 직접 OOO 주식회사로 소유권이전을 하게 된 것이다.
따라서 쟁점임야의 양도는 「소득세법」제104조 제3항, 같은 법 시행령 제168조 제1항 제2호에 해당되어 쟁점임야를 미등기양도자산에서 제외하여 70%의 세율을 적용하여서는 아니된다. 법원도 판결서에서 청구인이 쟁점임야를 양도한 것은 「부동산등기 특별조치법」제2조 제2항을 위반한 것에 해당되지 아니한다고 판시하였다.
(2) 청구인이 미수령한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액에 포함하여야 하는지 여부
청구인은 2007년 4월에 쟁점토지를 김OOO에게 양도하였고, 양도계약서상 양도대금은 OOO원으로부터 표시되어 있으나, 실제 청구인이 김OOO으로부터 수취한 양도대금은 OOO원에 해당한다. 쟁점토지를 양수한 김OOO은 최종 양수인인 이OOO과 박OOO에게 매매금액을 OOO원이라 확정하고, 청구인에게는 매매금액을 OOO원으로 제시하였다. 이 같은 사실은 경기도 광주시장이 이OOO과 박OOO에게 송부한 “부동산거래에 따른 관련자료 요청서”(2012.1.18.)에 따라 이OOO과 박OOO가 소명한 “부동산거래신고 소명서”(2012.2.28.)에 적시되어 있다.
쟁점토지의 최종 양수인인 이OOO과 박OOO는 김OOO이 작성한 매매계약서상 매매가액 OOO원과 청구인이 주장하는 양도가액 OOO원과의 차액 OOO원을 박OOO과 김OOO이 편취하여 이득을 취하였다고 소명하였고, 차액 OOO원 중 OOO원은 박OOO으로부터 실제 반환받았으며 나머지 OOO원은 김OOO이 편취한 것으로 보고 있다.
처분청은 청구인이 주장하는 OOO원과 김OOO이 편취하여 이OOO 등이 반환받지 못한 금액 OOO원 합계 OOO원을 양도가액으로 확정하였음을 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에서 알 수 있는바, 박OOO으로부터 회수한 반환금 OOO원은 계약서상 양도가액 OOO원에서 제외시키고, 구속중인 김OOO으로부터 미회수한 OOO원은 청구인이 주장하는 양도가액 OOO원에 가산하여 양도가액을 OOO원으로 확정함은 산정상 잘못이라 할 것이다. 그 이유는 양도가액에서 제외되거나 가산하는 기준이 회수여부에 있기 때문이다. OOO원을 회수하였는지 못하였는지 문제는 청구인과는 별도의 사항이고 이OOO 등과 김OOO, 박OOO과의 문제에 귀착하는 것이다. 또한 김OOO이 2008.1.31. 작성한 각서에 박OOO, 김OOO, 박OOO, 이OOO 4인이 매입한 토지라고 기재되어 있고, 이들 4인은 부동산 중개 및 개발을 표면상 목적으로 서로간에 잘 알고 있고 평소 소통이 잘되는 관계를 내포하고 있다.
따라서 쟁점토지의 양도가액이 OOO원인지 OOO원인지 여부, 즉, 미반환금 OOO원은 청구인과는 관련이 없고, 박OOO, 김OOO, 박OOO, 이OOO 4인 사이의 문제임을 알 수 있다. 즉, 청구인은 김OOO으로부터 OOO원을 쟁점토지의 양도대금으로 수취하였지만 OOO원에 대해서는 아는 바가 없다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점임야를 미등기양도자산으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
청구인이 쟁점임야를 양OOO으로부터 취득한 후 이를 다시 김OOO에게 매도한 사실은 변함이 없다. 따라서 청구인이 양OOO으로부터 소유권이전등기를 거치지 않고 쟁점임야를 김OOO에게 매도한 사실은 명백히 미등기자산의 양도에 해당하기 때문에 미등기양도자산에 관한 세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 없다.
또한 청구인이 쟁점임야가 미등기양도자산이 아니라고 주장하는 근거로 수원지방법원 성남지원의 판결서를 제출하였으나, 대법원 ‘나의 사건 검색결과’에 따르면 이는 확정판결이 아니고 검사가 항소를 제기하여 진행중인 사건을 하급심의 판결에 따라 미등기양도자산이 아니라고 주장하는 것은 받아들일 수 없다.
청구인은 2005.4.7. 토지거래계약에 관한 허가구역내의 이 건 토지를 미등기상태로 취득하여 2007.9.19. 중간매도인 김OOO을 통하여 OOO 주식회사와 이OOO 등에게 양도하였는바, 처분청은 OOO 주식회사와 이OOO 등에게 양도한 토지 중 토지거래계약에 관한 허가구역 지정해제(2010.12.15.)후 법원 판결에 의하여 청구인의 소유권이 회복되어 청구인 앞으로 소유권이전등기를 정상적으로 마친 경우 일반 누진세율을 적용하여 과세하였으나,
「부동산등기 특별조치법」을 위반하여 청구인 앞으로 소유권 환원없이 바로 OOO 주식회사에게 소유권이 이전된 건(쟁점임야) 등에 대하여 실제로 청구인이 김OOO에게 쟁점임야 등을 양도하고 양도대금을 수령한 사실이 확인되는바, 이를 미등기전매로 보아 양도소득세를 부과하였다.
(2) 청구인이 미수령한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액에 포함하여야 하는지 여부
청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서에 따르면 청구인은 2007.5.6. 쟁점토지를 박OOO와 이OOO에게 OOO원에 매매하는 계약을 하였고, 박OOO와 이OOO은 2007.5.16. 청구인에게 수표로 OOO원 전달하는 한편, OOO원을 김OOO에게 송금하였으며, 박OOO와 이OOO은 2007.6.15. 잔금 OOO원은 이OOO과 박OOO가 각각 OOO원씩 수표로 청구인에게 지급하였다고 나타나고, OOO원 증 OOO원을 박OOO이 편취하여 반환합의하여 실제 양도가액은 OOO원이고, 다른 OOO원은 김OOO이 편취하였으나 반환합의하지 못하였다고 나타나는바, 이와 같이 쟁점토지의 최종 양수인인 박OOO와 이OOO은 쟁점토지를 당초 OOO원에 매매하는 계약을 체결한 후 OOO원을 돌려받아 실제로는 OOO원을 지급하였는바, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 결정한 것은 하자가 없다. 청구인이 김OOO으로부터 돌려받지 못한 OOO원은 신OOO와 김OOO 사이에 구상권 청구 등의 방법을 통하여 해결할 문제이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점임야를 미등기양도자산으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 청구인이 미수령한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액에 포함하여야 하는지 여부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 등기사항전부증명서에 나타나는 이 건 토지 등의 내역은 다음 <표1>과 같다.
<표1> 이 건 토지 등의 내역
(단위 : ㎡)
(2) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 따르면 청구인이 이 건 토지 등을 취득 및 양도한 내역은 다음 <표2>와 같다.
<표2> 청구인의 이 건 토지 등 취득 및 양도 내역
(단위 : ㎡, 천원)
(가) 양OOO과 청구인 사이의 부동산매매계약서(2005.4.4.)에는 청구인외 1인이 이 건 토지를 OOO원에 양OOO으로부터 매수하는 계약을 체결한 것으로 나타나나, 양OOO과 청구인 사이의 합의서(2005.4.4.)에 따르면 청구인은 양OOO으로부터 이 건 토지를 인수하면서 양OOO은 청구인의 채권 OOO원을 인수하고 청구인이 잔금 OOO원을 양OOO에게 지급하기로 한 것으로 나타나며, 수기로 작성된 영수증(2005.8.1.)에는 양OOO이 청구인으로부터 이 건 토지의 토지매매 잔금으로 OOO원을 지급받았음을 정히 영수한다고 기재된 것으로 나타난다.
청구인에 대한 양도소득세 조사종결(예정)보고서(2013년 2월)에는 청구인의 소명내용이 나타나는바, 청구인은 이 건 토지의 취득과 관련하여 이 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매도인인 양OOO이 부동산을 취득한지 4년이 경과하지 않아 부동산 토지거래허가요건이 되지 않아 바로 등기를 취득하지 못하였고, 토지거래허가를 받을 수 있는 2007년에 청구인이 양OOO에게 소유권이전을 요구하였으나 토지가액의 상승 등을 이유로 양OOO이 거부하였으며 청구인은 토지거래허가절차이행 소송 및 소유권이전등기 소송을 하여 승소한 뒤 소유권이전등기를 하였다고 주장한 것으로 나타난다.
상기 청구인의 소명내용과 관련하여 건설교통부 공고 제2003-265호(2003.11.25.), 제2004-295호(2004.11.25.), 제2005-360호(2005.11.25.), 제2006-199호(2006.5.30.), 제2007-202호(2007.5.25.)에 따르면 2014.12.1.～2008.5.30 기간 동안 경기도 광주시의 개발제한구역, 도시지역내 녹지지역과 용도지역의 지정이 없는 지역 및 도시지역외의 지역은 토지거래계약허가구역으로 지정된 것으로 나타나고, 대법원 ‘나의 사건검색’ 결과에 따르면, 청구인이 2009.11.19. 양OOO 등에게 제기한 소유권이전등기 소송(사건번호 : 서울지방법원 2009가합131486)에서 청구인은 2010.10.14. 일부 승소한 것으로 나타나며, 2009.2.18. 양OOO에게 제기한 토지거래허가절차이행 소송의 1심(사건번호 : 수원지방법원 성남지원 2009가합1999)에서는 2009.4.30. 청구인이 승소하였고, 2심(사건번호 : 서울고등법원 2009나42729)에서는 2009.10.6. 화해한 것으로 나타난다.
(나) 수원지방법원 성남지원의 판결서(2013.1.23 선고 2012 고단1544 판결)의 공소사실 부분에 따르면 청구인은 쟁점임야 및 경기도 OOO 등 임야 16,008㎡를 OOO원에 김OOO에게 매도하는 매매계약을 체결하였고, 판단 부분에 따르면 김OOO은 2007.9.19. 쟁점임야 등을 담보로 대출을 받아 피고인에게 약정한 방법에 의한 잔금지급을 완료한 것으로 나타난다.
이와 관련하여 청구인에 대한 양도소득세 조사종결(예정)보고서(2013년 2월)에 따르면 청구인은 2007.4.2. 토지거래허가구역 내의 쟁점임야와 경기도 OOO 임야 9,421㎡, 동소 산55-15 임야 298㎡를 김OOO에게 OOO원에 매도하는 매매계약을 체결하였고, 2007.9.19. 김OOO의 형제인 김OOO이 OOO으로부터 대출받은 OOO원을 잔금으로 수취한 것으로 소명하였는바, 처분청은 쟁점임야와 경기도 OOO임야 9,421㎡, 동소 산55-15 임야 298㎡의 양도가액을 OOO원으로 결정한 것으로 나타난다.
(다) 청구인이 제출한 부동산매매계약서(2007.5.16.)에 따르면 양OOO(대리인은 청구인)은 이 건 토지 중 “경기도 OOO번지 중 일부”를 김OOO, 이OOO 등에게 OOO원에 양도하는 것으로 나타나고, 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서(2013년 2월)에 따르면 청구인이 2007.5.16. 이OOO·박/문규에게 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 매매하는 내용의 부동산매매계약서를 제출한 것으로 나타난다.
(3) 등기사항전부증명서에 나타나는 이 건 토지 등의 소유권 변동내역은 다음 <표3>과 같다.
<표3> 이 건 토지 등의 소유권 변동내역
(단위 : ㎡)
(4) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결(예정)보고서(2013년 2월)에 따르면 이 건 처분의 경위 및 내역은 다음과 같이 나타난다.
(가) 청구인이 2007.5.16. 이OOO·박OOO에게 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 매매하는 내용의 부동산매매계약서를 처분청에 제출하였으나, 이OOO·박OOO가 거래사실관계를 경기도 광주시장에게 소명한 내용에 따르면, 이OOO·박OOO는 쟁점토지 매매대금 OOO원 중 OOO원은 박OOO이 편취하였다가 이OOO·박OOO에게 반환합의하였지만, 다른 OOO원은 김OOO이 편취한 것으로 알고 있고, 김OOO이 구속되어 다른 OOO원을 반환받지 못하였다고 진술함에 따라, 처분청은 이OOO·박OOO가 지급한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 결정한 것으로 나타나고, 이OOO·박OOO가 김OOO으로부터 돌려받지 못한 OOO원은 청구인이 구상권을 청구할 대상으로 본 것으로 나타난다. 한편, 처분청은 처분청은 청구인이 쟁점임야를 김OOO에게 미등기전매하였다고 본 것으로 나타난다.
(나) 처분청이 제출한 결의서에 따르면 처분청은 2007.9.19. OOO원에 양도된 쟁점임야, 경기도 OOO 임야 9,421㎡ 및 동소 산55-15 임야 298㎡ 중 쟁점임야, 경기도 OOO 임야 9,421㎡를 미등기자산으로 보아, 다음 <표4>와 같이 양도가액, 취득가액을 쟁점임야 및 경기도 OOO 임야 9,421㎡의 개별공시지가로 안분계산하여 이 건 처분을 한 것으로 나타나는바, 그 내역은 다음 <표5>와 같다.
<표4>
(단위 : ㎡, 원)
<표5> 결의서상 이 건 처분 내역
(단위 : 천원)
(5) 청구인이 제출한 양도소득세 조사종결(예정)보고서(2013년 2월)에 따르면 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결(예정)보고서(2013년 2월)와 동일하게 처분청이 이OOO·박OOO가 지급한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 결정한 것으로 나타나나, 이OOO·박OOO가 김OOO으로부터 돌려받지 못한 OOO원은 ‘필요경비로 산입하고자 한다’고 기재된 것으로 나타난다.
한편, 처분청 및 청구인이 제출한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결(예정)보고서(2013년 2월) 모두 필요경비는 OOO원으로 조사된 것으로 나타나나, 이OOO·박OOO가 김OOO으로부터 돌려받지 못한 OOO원은 OOO원에 포함되지 않은 것으로 나타난다.
(6) 청구인은 수원지방법원 성남지원의 판결서(2013.1.23. 선고 2012고단1544 판결)를 제출하였는바, 공소사실에 따르면 청구인은 2005.4.4. 이 건 토지를 OOO원에 매수하는 계약을 체결하고, 2005.8.1. 매매대금을 모두 지급한 것으로 나타나고, 청구인은 2007.4.2. 쟁점임야 및 경기도 OOO 임야 9,421㎡ 등 임야 16,008㎡를 OOO원에게 김OOO에게 매도하는 매매계약을 체결하고, 김OOO으로부터 매매대금을 모두 지급받았으나, 청구인이 양OOO으로부터 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고, 2008.1.7. 김OOO으로부터 쟁점임야를 재차 매수한 OOO 주식회사에 양OOO으로부터 바로 OOO 주식회사 명의로 소유권이전등기를 마친 것으로 나타나고, 검사는 쟁점임야의 토지거래허가구역 지정이 2010.12.15. 해제되었으므로 청구인이 양OOO과 체결한 매매계약 및 김OOO과 체결한 매매계약 모두 소급하여 유효로 되어 공소사실은 유죄라고 주장한 것으로 나타난다.
이에 대해 법원은 ① 쟁점임야는 2002.11.20. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었다가 2010.12.15. 그 지정이 해제된 점, ② 허가구역 내의 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 사람은 4년간 거래를 할 수 없는 규제가 있었던 관계로 청구인은 쟁점임야 등 양OOO으로부터 매수한 토지에 관하여 2005.4.7. 청구인 명의로 소유권이전청구권가등기만 마쳐두었다가, 2007년 4월 김OOO에게 이를 매도하는 계약을 체결한 점, ③ 김OOO은 2007.9.19. 쟁점임야 등을 담보로 대출을 받아 청구인에게 약정한 방법에 의한 잔금 지급을 완료하였는데, 같은 날 2007.9.19. 쟁점임야 등에 관한 청구인 명의의 가등기도 말소된 점, ④ 김OOO은 2007.10.12. 쟁점임야 등에 관하여 동생인 김OOO의 명의로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가처분등기만을 마쳐두었다가, 쟁점임야를 OOO 주식회사에게 매도하고 청구인·김OOO 명의의 소유권이전등기를 거치지 않은 채 OOO 주식회사로 직접 소유권이전등기를 마치고자 양OOO에게 토지거래허가 신청에 필요한 서류를 요구하였는데, 양OOO은 자신의 직접 계약당사자인 청구인으로부터 동의를 받을 것을 요구하였고, 청구인으로부터 동의 취지의 서면을 받은 후 필요한 서류를 교부하여 2008.1.7. 청구인의 동의 아래 양OOO으로부터 직접 OOO 주식회사로 쟁점임야에 관한 소유권이전등기가 마쳐진 점, ⑤ 청구인은 2011.9.14. 쟁점임야를 제외한 동소 OOO 임야 등에 관하여 2005.4.4. 매매를 원인으로 한 자신 명의의 소유권이전등기를 마쳤으나, 위 임야 등에 관하여 김OOO이 동생인 김OOO 명의로 토지거래허가 신청을 한 것은 OOO 주식회사 명의로 쟁점임야에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 후였고, 김OOO이 양/정심을 상대로 토지거래허가절차 이행을 구하는 소송에서 2009년 1월 김OOO이 패소하자 청구인은 그 후에야 양OOO을 상대로 쟁점임야를 제외한 나머지 토지들에 관하여 토지거래허가절차 이행을 구하는 소를 제기한 점 등에 비추어 보면,
청구인이 양OOO과 체결한 매매계약 및 김OOO과 체결한 매매계약 각 체결 당시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 규제구역 내에 위치하고 있었던 쟁점임야에 관한 청구인과 양OOO 사이의 매매계약, 청구인과 김OOO 사이의 매매계약은 모두 처음부터 허가를 배제하는 내용의 계약에 해당하여 확정적으로 무효인 것으로 판단한 것으로 나타나고, 따라서 청구인이 청구인과 김OOO 사이의 매매계약 체결 전에 청구인과 양OOO 사이의 매매계약에 따른 소유권이전등기를 신청하지 않은 것은 「부동산등기 특별조치법」제2조 2항을 위반한 때에 해당하지 않는다고 판단한 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 수원지방법원 성남지원이 2013.1.23. 선고한 2012고단1544 판결의 2심 판결서(수원지방법원 2013.9.26 선고 2013노679 판결)를 제출한바, 이에 따르면 법원은 쟁점임야 등에 관하여 청구인과 양OOO 사이에 체결된 매매계약은 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 것으로 무효이고, 다만 양OOO이 동 부동산을 취득한지 4년이 되지 않아 토지거래허가를 받을 수 없는 상태여서 청구인과 양OOO은 2005.7.31. 이후 소유권 이전등기를 마치기로 합의하였으므로 동 매매계약이 처음부터 토지거래허가를 받지 않을 것을 전제로 한 계약에는 해당되지 않아 확정적 무효는 아니었던 것으로 볼 여지가 있지만, 늦어도 2008.1.7. 양OOO이 김OOO으로부터 쟁점임야를 재차 매수한 OOO 주식회사 앞으로 소유권이전등기를 마친 시점에는 최종적으로 청구인과 양OOO이 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받지 않기로 한 것으로 보아야 하므로 결국 무효로 확정되었다고 봄이 상당하고, 청구인과 김OOO 사이에 체결된 매매계약은 처음부터 토지거래허가를 배제하는 내용으로서 확정적 무효이므로, 이처럼 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약이 무효인 경우 「부동산등기 특별조치법」제2조 제2항은 적용될 수 없다고 판단한 것으로 나타난다.
(8) 청구인은 쟁점토지의 양도가액과 관련하여 경기도 광주시장의 “부동산거래신고에 따른 관련자료 제출 요청(이OOO, 박OOO)” 공문(2012.1.18., 민원지적과-3174) 및 이에 따른 소명서를 제출하였는바, 경기도 광주시장은 이OOO·박OOO에게 경기도 OOO외 5필지에 대하여 신고한 거래가격이 실제 거래가격임을 증명할 수 있는 자료 제출을 요청한 것으로 나타나고,
이OOO·박OOO가 경기도 광주시장에서 제출한 소명서(2012.2.8.)에 따르면 이OOO·박OOO는 박OOO과 김OOO이 쟁점토지의 토지대금을 매도인인 청구인에게는 OOO원에 흥정하였으나, 이OOO과 박OOO에게는 토지대금을 OOO원으로 말하여 OOO원을 편취하였다는 사실을 알게 된 바, 박OOO과 김OOO을 고소하였고, 이에 박OOO은 OOO원의 편취를 인정하여 이OOO과 박OOO에게 반환하기로 합의하였으나, 나머지 OOO원은 김OOO이 교도소에 수감되어 반환받지 못하였다고 소명한 것으로 나타난다.
한편, 소명서에는 이OOO과 박OOO가 계약서를 작성하여 신OOO로부터 쟁점토지를 매수하였고, 계약서를 작성하는 2007.5.16.에 계약금 OOO원을 청구인에게 지급하고 영수증을 받았으며, 2007.6.15. 잔금 OOO원을 청구인에게 지급하고 잔금 OOO원에 대한 영수증을 받았다고 기재된 것으로 나타난다.
(9) 청구인은 김OOO의 포기각서(2008.1.3.)를 제출한바, 이는 김OOO이 이OOO·박OOO에게 제출한 것으로 나타나고, 동 포기각서에는 ‘경기도 OOO, 산55-3, 산 55-4, 산55-14 토지는 박OOO, 박OOO, 이OOO, 김OOO 4인이 매입한 토지로서 김OOO은 이에 따르는 모든 권리를 무조건 포기함과 동시에 이후 어떠한 이의제기도 하지 않을 것을 각서로 약속한다’고 기재된 것으로 나타난다.
(10) 처분청은 김OOO의 사실확인서(2013.11.1.)를 제출한바, 김OOO은 경기도 OOO 토지 일부 약 5,000평을 2007.5.16. 청구인과 매매금액 OOO원에 부동산매매계약서를 체결한 사실이 있으나, 실제 거래금액은 OOO원만 대금이 지급되었다고 기재한 것으로 나타나고, 나머지 OOO원은 청구인으로부터 돌려받은 것으로서 OOO원은 박OOO이 2012년 이OOO·박OOO에게 돌려주겠다는 약정서와 공증서로 대신하였고, 김OOO이 받은 OOO원은 이OOO·박OOO에게 반환한바, 실제 부동산매매대금으로 지급된 것은 OOO원이고, 차액 OOO원은 이OOO·박OOO에게 반환된 거래라고 확인한 것으로 나타난다.
이와 관련하여 청구인은 김OOO의 약정서(2007.6.15.)를 제출한바, 청구인의 도장과 김OOO의 지장이 날인되어 있으며, “경기도 OOO번지 매매대금 중 잔금 OOO원 중 OOO원은 김OOO에게 포기하고 OOO원만 인정한다(잔금 종료).”라고 기재된 것으로 나타난다.
(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 쟁점①에 대하여 본다.
청구인은 쟁점임야가 「소득세법」 제104조 제3항 단서 및 같은 법 시행령 제168조 제1항 제2호의 ‘법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산’이므로 미등기양도자산에 대한 세율인 70%의 세율을 적용하는 것이 부당하다고 주장하나,
토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 양도소득세 과세대상이 된다고 보이는바(대법원 2011.7.21. 선고 2010두23644 판결, 같은 뜻임), 이 건의 경우에도 쟁점임야의 미등기전매가 이루어졌고, 양OOO으로부터 OOO 주식회사로 직접 소유권이전등기가 이루어져 등기가 말소되지 아니하고 유지되고 있으며, 청구인이 김OOO에게 쟁점임야의 매매대금을 반환한 정황 등도 나타나지 않으므로 양도소득세 과세대상이 되는 것으로 보이는 한편,
당초 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임이 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에 한하여 양도소득세가 중과되는 미등기양도자산에서 제외된다고 할 것인바(대법원 2005.10.28. 선고 2004두9494 판결 같은 뜻), 청구인은 양OOO의 비협조, 자금사정, 소송제기, 쟁점임야를 취득한 시기로부터 4년간 토지거래를 할 수 없는 규제로 인하여 부득이하게 미등기전매하였다고 주장하나, 법원의 판결서에 따르면 김OOO이 쟁점임야를 OOO 주식회사에 양도할 당시 청구인으로부터 동의 취지의 서면을 받는 등 청구인의 동의 아래 양OOO으로부터 OOO 주식회사로 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 나타나는 점, 청구인이 쟁점임야를 김OOO에게 양도한 시점 및 OOO 주식회사로 소유권이전등기가 된 시점은 청구인이 양OOO에게 토지거래허가절차 이행 소송 및 소유권이전등기 소송을 제기한 시점인 2009년 이전인 점,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제124조에 의하면 토지거래계약 허가를 받은 자의 경우, 일정기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 법률의 규정에 의하여 소유권이전등기가 불가능한 것이 아니라, 청구인이 토지거래계약 허가를 받아 소유권이전등기를 하게 되면 일정기간 토지거래가 불가능한 것이라고 해석되는 점 등에 비추어 청구인에게 쟁점임야에 대한 소유권이전등기를 할 수 없는 부득이한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점임야를 미등기양도자산으로 보아 70%의 세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(나) 쟁점②에 대하여 본다.
청구인은 처분청이 결정한 쟁점토지의 양도가액 OOO원 중 OOO원만을 수령하였으므로 미수령한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 OOO원에 계약되었고 양수인이 돌려받은 매매대금 OOO원은 처분청이 양도가액에서 차감하였으며, 청구인과 김OOO 사이의 약정서에 따르면 “경기도 OOO번지 매매대금 잔금 OOO원 중 OOO원은 김OOO에게 포기하고 OOO원만 인정한다(잔금 종료).”라고 기재된 것으로 나타나는바, 쟁점금액 OOO원은 청구인이 자발적으로 포기한 OOO원에 포함되어 있는 것으로 보이는바, 청구인이 김OOO으로부터 미수령하였다고 주장하는 OOO원은 쟁점토지의 양도가액에서 차감할 사항은 아닌 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지>
<별지> 관련 법령
제88조 (양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
제104조 (양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산
<양도소득과세표준>
<세율>
1천만원 이하
과세표준의 100분의 9
1천만원 초과 4천만원 이하
90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18
4천만원 초과 8천만원 이하
630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27
8천만원 초과
1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득과세표준의 100분의 40
2의2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득과세표준의 100분의 50
3. 미등기양도자산
양도소득과세표준의 100분의 70
③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.
제168조 (미등기양도제외 자산의 범위 등) ① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
제117조 (허가구역의 지정) ① 건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.
제118조 (토지거래계약에 관한 허가) ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
제124조 (토지이용에 관한 의무 등) ① 제118조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.