조심2012서0478 (2012.04.23)

양도

경정

일반건축물대장의 용도변경 내역 및 현장사진 등에 의하면 개보수공사가 실제 있었던 것으로 보이고, 그 대금이 용도변경일에 전후하여 입금된 점, 법무사 수수료 견적서 기재 내용이 신빙성이 있어 보이는 점 등으로 볼 때, 금융증빙으로 확인되는 개보수비용 및 법무사 수수료 등은 필요경비로 인정할 수 있으나, 나머지 비용은 법령상 필요경비에 해당되지 않는 금액 등으로 이를 필요경비로 인정하기 어려움

소득세법 제97조

국심2003서2031

OOO세무서장이 2011.9.30. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 개보수 비용 OOO원을 필요경비로 추가 인정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 경기도 OOO대 333.9㎡ 및 지상 건물 731.57㎡(이하 “양도부동산”이라 한다)을 1999.2.5. 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 취득하였다가 2008.1.3. 이를 OOO원에 양도하고 2009.5.29. 환산가액으로 양도부동산의 취득가액OOO을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 위 환산취득가액을 부인하고 경락가액OOO원을 취득가액(실거래가액)으로 보아 2011.9.30. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 양도부동산을 취득하면서 경매대행과 관련하여 경매컨설팅 비용으로 OOO원을, 양도부동산에 거주하고 있던 세입자가 명도를 거부하여 법원 집달관을 통한 강제집행 과정에서 집달관비 OOO원을, 양도부동산의 개보수비용으로OOO원을 각각 지급하였고, 또한 양도부동산을 개보수하는 동안 정OOO를 경비원으로 고용하였는데 정OOO가 청구인의 인장을 위조하여 고OOO와 전세계약을 체결하여 이에 대한 명도소송비용 등으로OOO원을 지출하였으며 양도부동산의 취득과 관련하여 취·등록세 및 법무사수수료 등 OOO원을 지급하였으므로 이들 비용 합계OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 추가 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점비용 중 컨설팅 비용, 개보수 비용 및 법무사 수수료는 실제 지출사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없고, 건물명도 관련 비용은 소유권 확보를 위한 직접비용에 해당하지 아니하여 필요경비 산입대상으로 볼 수 없으며, 다만 취·등록세의 경우 관할 지방자치단체의 공문에 의하여 확인되는 납부세액을 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세의 과세표준 등을 경정하였으므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

②제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 수원지방법원 성남지원의 배당표(98타경14193 부동산 임의경매, 1999.3.16.) 등을 포함한 심리자료에 의하면, 청구인은 1999.2.5. 양도부동산을 수원지방법의 임의경매 절차에서 양도부동산을 낙찰받아 이를 취득하였다가 2008.1.3. OOO원에 양도하고 2009.5.29. 환산취득가액OOO으로 양도소득세 확정신고를 하였으나, 처분청은 위 경락가액을 실거래가액인 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세처분한 것으로 나타난다.

(2) 먼저, 쟁점비용 중 경매컨설팅비용 OOO원에 대하여 살펴보면, 청구인은 양도부동산을 집행법원으로부터 경락받는 과정에서 경매대행과 관련하여 서울특별시OOO소재 가이드경매컨설팅에게 위 컨설팅비용을 지급하였다고 주장하나 실제 지출사실을 확인할 수 있는 용역계약서, 영수증 및 금융거래내역 등 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 이를 실지경비로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(3) 쟁점비용 중 건물명도 관련비용 합계 OOO원에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 양도부동산의 임차인이 명도를 거부하여 강제집행을 통하여 양도부동산을 명도받는 과정에서 집달관비 OOO원이 지출되었고, 양도부동산의 관리인이 청구인의 인감 등을 위조하여 고OOO와 전세계약을 체결하고 전세금을 착복한 사건이 발생하여 고OOO 등을 상대로 명도소송을 제기하였으나 수원지방법원 성남지원(2001가단7352, 2003.2.12.)의 판결에 따라 고OOO에게 전세보증금 및 월세로 OOO원을 지급하고 양도부동산을 명도받았고 동 소송과정에서 OOO종합법무법인에게 변호사 수임료 OOO원을 지급하였으므로 이들 비용을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장한다.

(나) 살피건대, 양도자산의 필요경비에 관한 규정인 「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 부동산을 취득, 양도하는 과정에서 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용은 필요경비로 산입할 수 있는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 위 명도비용의 경우 청구인이 양도부동산을 법원경매로 취득하여 세입자 등을 내보내는 과정에서 소요된 비용으로 이러한 비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용이 아니므로 이를 양도차익 등에서 차감되는 필요경비에 해당한다고 보기 어려운 것으로 판단된다(국심 2003서2031, 2003.10.20. 같은 뜻임).

(4) 쟁점비용 중 나머지 개보수비용 OOO원 및 법무사 수수료OOO원에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 양도부동산을 명도받는 과정에서 전 세입자 등에 의하여 심하게 파손되어 개보수가 불가피한 관계로본래 용도인 여관으로 개보수하기 위한 사전 견적을 알아본 결과, 예상비용이 과다하여 다소 저렴한 주택 용도로 개보수하기로 하고 건축업자인 박OOO에게 개보수비용으로 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 현장사진 등을 증빙자료로 제출하고 있다.

(나) 일반건축물대장에 의하면,양도부동산의 지상건물(지층 166.98㎡, 1층·2층 각 266.38㎡, 옥층 31.83㎡) 중 1,2층은 2000.6.12. 숙박시설 및 근린생활시설에서 주택으로 용도변경된 것으로 되어 있고, 청구인이 제출한OOO저축예금 거래명세표에 의하면, 청구인은 박OOO명의 예금계좌에 2000.6.3. OOO원을 입금한 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 제출한 법무사 수수료 견적서에는 세금(등록세, 교육세) OOO원으로 각각 기재되어 있고, 처분청의 양도소득세 결정결의서 및 경기도 OOO OOO청장의 취득세·등록세 과세내역 통보서(수정구세무과-8371, 2011.6.20.)에 의하면, 처분청은 위 법무사 수수료 중 취·등록세 합계 OOO을 관할지방자치단체장(성남시 수정구청장)의 공문에 의거 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세의 과세표준 등을 경정하였다.

(라) 살피건대, 위 개보수 비용 중 금융증빙으로 확인되는OOO원과 위 법무사 수수료 중 처분청이 취·등록세로 필요경비에 이미 산입한 OOO원은 일반건축물대장의 용도변경 내역 및 현장사진 등에 의하면 양도부동산에 청구주장과 같은 개보수 공사가 실제 있었던 것으로 보이고 그 입금시기가 동 건축물대장에 등재된 용도변경일에 전후하여 입금된 점 및 청구인이 제출한 법무사 수수료 견적서에 기재된 취·등록세와 관할지방자치단체장이 공문을 통하여 확인한 세액이 거의 일치한 점 등을 볼 때, 이들 비용은 실제 공사비용 또는 법무사 수수료로 실제 지출된 금액으로 보이므로 이를 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

(마) 한편, 청구인은 위 개보수 비용 중 나머지 OOO원은 현금으로 지급하였다고 주장하나, 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 이 부분에 대한 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.