[사건번호]조심2014광3586 (2015.03.13)

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]쟁점토지의 양도당시 감정평가액은 △,△△△백만원이고, 청구인의 채권자는 쟁점아파트의 취득가액을 분양 가액으로 신고한 것으로 나타나나, 매매거래가 위축된 상태에서 장기간 미분양된 쟁점아파트를 당초 분양가격으로 쟁점토지와 교환하였다는 것은 사회통념상 받아 들이기 어려운 점,청구인이 제출한 쟁점부동산 매매 계약서상 매매가액이 O,OOO백만원으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 신빙성이 없다고 단정하기는 어려우므로, 처분청은 쟁점아파트의 실지거래가액에 대한 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제100조

OOO세무서장이2014.2.10. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세OOO원의 부과처분은 청구인이 2009.7.1. 양도한 대전광역시OOO 대지 1,354㎡의 양도가액에 대한 추가적인 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.10.10. 취득한 대전광역시 OOO 대지 1,354㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.7.1. OOO과 교환계약[교환물건 : 쟁점토지(청구인)와 OOO소유의 강원도OOO]에 의해 양도하고, 2009.7.8. 양도가액 OOO원(쟁점토지 등기부등본상 거래가액), 취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 쟁점토지 양수인OOO은 2011.7.1. 쟁점토지를 제3자에게 양도하면서 취득가액을 OOO원으로 신고하였는 바, 관할세무서장인 OOO세무서장은 OOO의 쟁점토지 양도소득에 대하여 조사한 결과, 취득가액을 OOO원으로 판단하고 청구인 관할세무서장인 처분청에 과세자료로 통보하였다.

다. 처분청은 OOO세무서장의 과세자료에 의해 청구인이 당초 신고한양도가액OOO을 부인하고 OOO원을 실지 양도가액으로 하여 2014.2.10. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.19. 이의신청을 거쳐 2014.7.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2003.10.10. 쟁점토지를OOO원과 지인들로부터 융통한 자금을 원천으로 하였음)에 매입하여 건물을 신축하려고 하였으나, 당초 예상과 달리 상가가 형성되지 아니하여 건물을 신축할 수도 없었는 바, 은행융자금에 대한 이자부담으로 인하여 쟁점토지를 매각하려 백방으로 노력하여도 매수자가 없어 어려움을 겪고 있던 중 설상가상으로 2008년OOO 파산사태로 인한 글로벌 경기위축에 따른 국내 부동산가격의하락으로 매매 문의마저 없던 차에OOO소개로 쟁점토지 양수인 OOO을 만나 OOO원을 거래가액으로 한 부동산매매계약서를 작성하였다.

OOO 주식회사는 2007.2.14. 강원도 OOO[70세대, 30평형 24세대(분양가 OOO을 신축하여 50% 정도만 분양된 상태에서평창동계올림픽 유치실패로 미분양된 나머지는 물물교환형식으로 분양하다가 남은 쟁점아파트(2년 3개월 동안 미분양)도 물물교환을 추진하던 중 2009.5.26. OOO 사무실에서 청구인의 쟁점토지와 교환매매계약(이하 “쟁점1교환계약서”라 한다)을 체결하였는바, 쟁점토지 매매가액은 OOO원으로 하고 쟁점아파트 매매가액은 OOO으로 산정하면서 쟁점토지 은행융자금OOO원을 각각 승계하고 차액OOO원은 계약일(2009.5.26.)과 잔금일(2009.6.22.)에 각 OOO원씩지급받는 조건이었으며, 쟁점토지 매매 대금이 OOO원이었음이 매매계약서와 교환계약서, OOO[청구인의 채무를 대물(쟁점아파트)로 결제받은 자임]의 사실확인서 등에 의해 구체적으로 확인된다.

또한, 양수인은 쟁점토지에 대해서 대전광역시청에 제출한 부동산거래신고 소명서에서도 쟁점토지의 거래가액을 당사자간 합의에 의하여OOO원으로 거래한 것으로 교환계약서(쟁점토지 융자금 승계OOO원)를 제출하였고, 청구인은 위의 소명서에 첨부된 교환계약서가 실제 교환내용과는 일부 차이가 있으나 총 매매가액에는 차이가 없었기에 양수인의 임의 작성 후 날인요구에 따라 단순히 날인만 하였을 뿐이고, 쟁점아파트를 OOO에게 대물변제하는 과정에서 청구인은 소유권 이전에는 관여하지 아니하였으며, 그에 따라 OOO과 양수인간에 작성된 쟁점아파트의 공급계약서상 분양가액을 알지도 못하였고, 동 분양계약의 거래당사자는 OOO과 양수인이므로 이에 대한 책임도 없다.

따라서, 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도가액이라고 제시하는 OOO은 임의로 교환가액을 맞추기 위한 것이어서 부당하고, 청구인이 쟁점토지의 양도가액으로 신고한 OOO원은 청구인과 양수인 쌍방합의에 의하여 작성한 것임에도 이를 신뢰하지 아니하면서 산출근거 없이 작성된 양수인의 신고가액만을 그대로 인용하여 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 확정하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 대전광역시 OOO에서 차로 약 10분거리에 소재한 나대지로, 청구인이 쟁점토지 취득시 공시지가(2003년, OOO원/㎡)에 비해 양도시 공시지가(2009년 OOO원/㎡)가 크게 상승하였고, 지가가 하락할 특별한 상황이 없으며, 양수인 OOO이 쟁점토지를 담보물로서 감정한 평가액은 OOO원(2009.6.22. 중앙감정평가서 평가액, 2010.6.8. 한국감정원 감정평가서 평가액, OOO원/㎡)이며, 양수인 OOO 주식회사에 대한 OOO세무서장 조사종결서상 쟁점토지 양수가액은 OOO원으로 조사되었을 뿐 아니라, 쟁점토지 OOO의 확인서(2013.12.31.)에는 쟁점토지와 쟁점아파트 교환가액이 OOO원이라 되어 있으나, OOO이 OOO세무서에 제출한 소명서(2012.11.16.)에는 단순히 교환계약서만 작성하여 주었을 뿐이라고 상반된 진술을 하고 있어 신빙성이 없고, 쟁점토지와 쟁점아파트 거래를 중개한 OOO이 양수인 OOO으로부터 받은 중개수수료 OOO원을 당시 중개수수료 상환요율(1천분의 9)로환산한 쟁점토지 매매가액은 OOO원이다.

청구인은 2007년 7월 평창동계올림픽 유치실패와 2008년 글로벌 금융위기OOO로 쟁점아파트 9채(59.63㎡ 6채, 84.24㎡ 3채)에 대한 평가액은 OOO이라고 주장 하나, 분양계약서상 큰평수는 OOO원이고, 청구인의 채무에 대하여 쟁점아파트를 대물변제로 받은 청구인의 채권자 OOO은 2009.6.3. 당초 분양계약서(분양가액 OOO원)에 서명한 뒤 OOO 군청에 제출하여 OOO이에 따라 취득세와 등록세를 과세한 것으로 보아 쟁점아파트의 협의가액은 OOO원으로 볼 수 있으며, 2008년～2010년 국토교통부 실거래가 신고조회자료에서도 쟁점아파트 분양가액이 실거래가액으로 나타난다.

청구인은 쟁점아파트로 OOO 채무에 대하여 대물변제를 하였으나, 청구인의 쟁점아파트와 상계한 OOO에 대한 채무규모가 이자 등을 감안할 경우 OOO 이상인 것으로 보여지고, OOO이 2011년과 2014년 쟁점아파트(9채)중 양도한 5채에 대한 양도소득세 신고서상 취득가액을 보면, 2011년 603호(59.63㎡) 103.5OOO원으로 나타난다.

따라서, 쟁점아파트는 오지인 강원도 OOO아파트로서 2007.2.14. 준공되었으나, 2007년 7월 동계올림픽 유치실패로총 70세대 중 47세대가 분양되었고, 쟁점아파트를 비롯한 23세대는미분양되어 할인분양(쟁점아파트 1세대당 OOO원)되었다고 주장하나, 쟁점토지 양도 당시 감정평가서 OOO원, 쟁점아파트에 대한 주식회사 OOO의 2009년 매출처별계산서합계표 신고내역 OOO원 및 매출장 반영내역,OOO원 등에 따른 분양가액( 59.63㎡형OOO원) 등으로 보아 청구인·OOO의 진술 외에는 입증할 만한 근거서류가 불충분하여 청구주장에 신뢰성이 없으므로 쟁점아파트의 등기부등본상에 기재된 거래가액OOO을 바탕으로 한 OOO원을 양도가액으로 판단하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 실지양도가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 단지는 1동(나홀로 아파트)으로 총 70세대(59.63㎡형 46세대, 84.24㎡형 24세대)로 구성되어 있고, 당초 분양가액은 59.63㎡형 OOO원이며, 준공일은 2007.2.14.로서 2007년 7월(평창 동계올림픽 유치실패)까지 총 70세대 중 47세대가 분양되었고, 쟁점아파트를 비롯한 23세대는 미분양 되었으며, 쟁점아파트 현황은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점아파트 현황

(2) 쟁점1교환계약서를 보면, 쟁점토지와 쟁점아파트를 교환하고, 쟁점토지 채무인수액 OOO원은 OOO이 승계하며, OOO은 교환계약을 체결함에 있어 청구인에게 교환차액 OOO을 지불하기로 한 내용 등이 나타난다.

(3) 쟁점토지와 쟁점아파트의 등기부등본을 보면, 다음과 같은 내용이나타나며, 이에 대한 OOO과 청구인 등의 주장은 아래와 같다.

(가) 쟁점토지 등기부등본을 보면, OOO이 2009.7.1. OOO원에 매수한 것으로 등재되어 있는바, OOO 주식회사가 쟁점토지 대출금OOO을 승계하는 것이 불가능하여 본인이 등기하였고, 매매가액은 매도자(청구인)의 요청에 의해 OOO원으로 신고하였다고 주장한다.

(나) 쟁점아파트 등기부등본을 보면, OOO(청구인의 채권자)이 2009.7.1. 쟁점아파트를 당초 분양가액 OOO원(84.24㎡ 3채 각 OOO원)에 매수한 것으로 기재되어 있는바, 청구인은 쟁점아파트를 당초 분양가액 보다 30～50% 할인된OOO원 계산, 큰평수는 저층이어서작은 평수와 같이 계산함)으로 계산하고, 쟁점아파트에 근저당된 채무OOO원을 승계 및 나머지 차액은 OOO원으로 계산하였으며,청구인은 쟁점아파트로 OOO에 대한 기존 채무에 대하여 대물결제한것으로서 OOO에 대한 채무액은 OOO원(2003년 10월～2006년 9월)이며, 현재도 채무 중 일부를 상환하지 못한 상태라고 주장하고 있고, OOO은 쟁점아파트 가액은OOO임에도 등기부등본상 OOO원(분양가액)으로 등재한사유는 OOO이 쟁점아파트 기존입주자들의 반발을 우려하여 부탁함에 따라 분양가액으로 등재한 것이라고 주장한다.

(4) OOO이 2010.1.12. 대전광역시장에게 제출한 OOO의 취득 부동산(쟁점토지)거래신고 소명서를 보면, 실지 거래가액은 OOO하였다는 내용 등이 나타난다.

(5) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) OOO 사실확인서(2013.12.31., 주민등록첨부)를보면, 쟁점토지의 양도가액은 OOO원으로, 쟁점토지와 교환한 쟁점 아파트(9채)는 OOO으로 하고, 각 부동산에 근저당이 설정된 채무는 승계하며, 청구인이 교환차액 OOO원씩 변제받은 것으로 나타난다.

(나) 쟁점토지 거래에 대한 중개수수료 간이영수증을 보면, 청구인이 2009.7.1. OOO원을 OOO에게 쟁점토지 중개수수료로 지급한것으로 나타난다.

(다) OOO(청구인이 쟁점아파트로 대물변제한 채권자)의 사실 확인서(2013.12.24.)를 보면, 쟁점아파트 등기부등본상 매매가액을 분양계약서 금액(큰평수는 OOO원)으로 한 것은 양도자 OOO이 이미 분양 받은 쟁점아파트 기존 주민들이 쟁점아파트를 1채당 OOO원에 거래된 것으로 알 경우 큰 문제가 될 수 있다고 본인을 설득하였고, 본인이 차후 임대사업 및 양도시 이득을 볼 수 있어 사실과 다르게 분양가액으로 등기하였다는 내용 등이 나타난다.

(라) OOO은 2012.11.16. OOO세무서장에게 제출한 사실확인서에서 직원인 OOO이 쟁점토지와 쟁점아파트 교환거래를 주도하였으며, 본인은 계약서 작성시 대표중개사로서 서명만 하였고 OOO 및 어느 누구에게도 중개수수료를 받지 않았다고 하여 이 건 처분의 빌미를 제공하였는 바, 청구인은 2014.7.22. OOO을 공무집행방해죄로 서울용산경찰서에 고발하였고, 서울용산경찰서장이 OOO에 대하여 조사한 후 청구인에게 통보한 사건처리결과 통지(2015.1.19.)를 보면, 청구인과 OOO간 쟁점토지 거래규모가 OOO원인 사실은 증명되나 피의자 OOO이 고의로 공무집행방해의 고의를 가지고 범죄를 행했다는 증거 등은 부족하여 불기소 의견으로 서울지방검찰청에 송치한다는 내용 등이 나타난다.

(6) 처분청이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지 현황 및 주변시세 관련 자료를 보면, 쟁점토지는 대전광역시 OOO에서 차로 10분거리에 위치한 OOO 남서측 인근의 준주거지역내에 위치한 나대지로 인근 지번의 대전광역시 OOO 782 대지 1,552.8㎡의 분양가액은 OOO으로 나타나고, 쟁점토지 및 인근 지번의 취득시와 양도시의 공시지가 변동내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점토지 및 인근 지번의 공시지가 변동내역

(나) 쟁점토지 감정평가액은 양수인 OOO이담보물로서 감정의뢰한 것으로 OOO원(2009.6.22.중앙감정감정평가서, 2010.6.8. 한국감정원 감정평가서 단가 OOO원/㎡)이고, 2009년 양도당시 인근토지의 지가수준은 단가 OOO원/㎡으로 나타난다.

(다) OOO의 확인서(2012.11.16.)를 보면, OOO이 OOO세무서에 제출한 소명서(2012.11.16.)에는 교환계약서만 작성하여 주었을뿐OOO 및 어느 누구에게도 중개수수료를 받지 않았다고 확인하였다.

(라) OOO이 쟁점아파트 중개수수료로 OOO원을 OOO에게 지급한 영수증(2009.7.1.) 등을 제시하였다.

(마) 처분청 조사공무원이 작성한 청구인의 양도소득세 재조사 종결보고서(2014년 6월)를보면, 청구인은 2003년 10월부터 2006년 9월까지 OOO에게 OOO원 정도 채무가 있어 쟁점아파트로 채무액의 일부를 대물변제 하였다고 진술하였으나, 청구인은 2003년부터 2009년까지 OOO에게 OOO원의 채무가 있었고, 청구인이 OOO에게 변제한 내용은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 청구인이 OOO에게 변제한 내용

이에 대하여, 청구인은 대물교환액 OOO원을 OOO에 변제하고, 현재 OOO원의 채무가 남아있다고 주장하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 양수인과의 쌍방 합의에 의해 산정한 OOO원이라 주장하고, 처분청은 쟁점아파트의 등기부등본상 기재된 거래가액을 바탕으로 산정한 OOO원이라는 의견인바, 쟁점토지 양도당시 감정평가서상 쟁점토지 평가액은 OOO원이고, 양수인이 중개수수료로 지급하였다는 OOO원이며, 청구인의 채권자 OOO은 쟁점아파트의 취득가액을분양가액으로 신고한 것으로 나타나고,OOO은쟁점아파트를 평수에 관계없이 1채당 OOO원에 취득하여 사실과 다르게 분양가액으로 등기한 것이라 진술하였으며, 평창 동계올림픽유치 실패와 글로벌 경제 위기OOO로 평창 부근의 부동산가격이 하락하고, 매매거래가 위축된 상태에서 장기간(2년 3월)미분양된 쟁점아파트를 당초 분양가격으로 쟁점토지와 교환하였다는 것은 사회통념상 받아들이기 어려우며, 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서(양 거래당사자와 OOO 날인이 있음)상 매매가액이OOO원으로 나타나고,서울 용산경찰서장이 OOO에 대해 조사한 후 2015.1.19. 청구인에게 통지한 사건처리결과 통지서상 쟁점토지 거래가액을OOO원으로 확인하였을 뿐 아니라, 청구인이 제시한 중개수수료 영수증에 의한 중개수수료는OOO원으로 되어 있는 점등에 비추어 청구주장을 신빙성이 없다고 단정하기는 어렵다.

따라서 처분청은 서울 용산경찰서 사건처리결과 통지서상 거래가액,중개수수료 지급액, OOO의 확인내용, 쟁점아파트와 쟁점토지 교환당시 실지거래가액에 대한 추가적인 사실관계를 재조사하여그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법

제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도 가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.