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[사건번호]
국심2005서1060 (2006.06.05)
[세목]
부가
[결정유형]
취소
[결정요지]
임대용부동산을 취득하여 임대사업을 개시한 점으로 보아 쟁점 부동산을 부동산임대업에 공할 부동산 물색 과정에서 하자로 인해 양도한 것이라 인정되는바, 부동산매매업을 영위한 것으로 본 것은 부당한 처분임
[관련법령]
소득세법 제19조【사업소득】 / 소득세법시행령 제29조【사업의 범위】 / 소득세법시행령 제30조【작물재배업의 범위】 / 소득세법시행령 제31조【제조업의 범위】
[주 문]
○○세무서장이 2005.1.5. 청구인에게 한 부가가치세 2001년 2기분 13,627,610원, 2002년 1기분 51,842,800원 및 종합소득세 2001년 귀속분 14,167,820원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인은 1993.9.7.부터 건어물 소매업(○○상회)을 영위하는 사업자로, 처분청은 청구인이 1990.11.10.부터 2001.12.28.까지 경기도 광명시 ○○동 158-1 주택(대지 209㎡, 건물 363㎡) 등 총 6건의 부동산(명세(표 1), 이하 "쟁점 부동산"이라 한다)을 취득하여 양도한 사실이 있다 하여 청구인을 부동산매매업자로 보아 직권으로 사업자등록을 하고, 쟁점 부동산의 양도가액을 기준시가 비율로 안분한 건물분의 양도가액을 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 총수입금액으로 하여 2005.1.5. 청구인에게 부가가치세 2001년 2기분 13,627,610원, 2002년 1기분 51,842,800원 및 종합소득세 2001년 귀속분 14,167,820원을 경정고지하였다.
(표 1) 쟁점 부동산 명세
┌──┬────────┬───┬─────┬──────┬──────┐
│구분│ 소재지 │ 용도 │ 면적(㎡) │ 취득일 │ 양도일 │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ① │경기도 광명시 │ 주택 │대지 209 │1990.11.10. │ 2001.12.18. │
│ │○○동 158-1 │ │건물 363 │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ │경기도 광명시 │ │ │ │ │
│ ② │○○동 189-17 │아파트│ 15평 │1993.2.20. │ 2001.11.13. │
│ │○○아파트 32동 │ │ │ │ │
│ │406호 │ │ │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ │경기도 시흥시 │ 상가 │대지 914 │ │ │
│ ③ │△△동 769-1 외 │ 건물 │건물 263 │2000.6.14. │2001.9.24. │
│ │3필지 │ │ │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ④ │경기도 시흥시 │ 답 │답 2,287 │2000.6.21. │2001.10.10. │
│ │□□동 415-6 │ │ │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ⑤ │경기도 시흥시 │ 상가 │대지 452 │2001.10.8. │2002.6.25. │
│ │◇◇동 489 │ 건물 │건물 254 │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ⑥ │경기도 시흥시 │ 상가 │대지 587 │ 2001.12.28. │2002.6.22. │
│ │◇◇동 418-78 │ 건물 │건물 1,275│ │ │
└──┴────────┴───┴─────┴──────┴──────┘
청구인은 이에 불복하여 2005.3.7. 이건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 건어물 소매업 및 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자로, 쟁점 부동산 중 주택 및 아파트는 주거목적으로, 토지 및 상가건물은 판매목적이 아니라 부동산임대사업을 영위할 목적으로 취득하였으나, 취득한 토지 및 상가건물의 결정적인 하자로 원금 회수를 위해 부득이하게 손실을 감수하면서까지 단기간에 양도하게 된 것일 뿐, 결코 부동산매매업을 영위하거나 단기양도차익을 얻기 위한 목적으로 취득하였다가 양도한 것이 아님에도 부가가치세법상 1과세기간중 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 있다는 이유만으로 청구인을 부동산매매업자로 보아 직권으로 사업자등록을 하고 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다.
(2) 적어도, 2002년 1기 과세기간중에는 양도횟수가 단지 2회에 불과하여 청구인이 부동산매매업자에 해당되지 아니하므로 2001년 1기분 부가가치세 51,842,800원은 취소하여야 한다.
(3) 쟁점 부동산③의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되므로 확인되는 실지거래가액을 근거로 2001년 귀속분 종합소득세를 경정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점 부동산을 1과세기간중 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 있으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 직권으로 사업자등록을 하고 쟁점 부동산의 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여 건물분의 양도가액을 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 총수입금액으로 하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 2002년 1기 과세기간중에는 양도횟수가 단지 2회에 불과하여 청구인이 부동산매매업자에 해당되지 아니한다고 주장하나, 청구인은 부동산매매업을 영위할 목적으로 쟁점 부동산을 취득하였다가 단기양도차익을 얻을 목적으로 양도한 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 쟁점 부동산③의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 객관적인 증빙에 의하여 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 청구인을 부동산매매업자로 보아 쟁점 부동산의 양도가액을 기준시가 비율로 안분한 건물분의 양도가액을 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 총수입금액으로 하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 2002년 1기 과세기간중에는 단지 2회의 양도사실만 있어 청구인을 부동산매매업자로 볼 수 없으므로 2002년 1기분 부가가치세 51,842,800원을 취소하여야 한다는 청구주장의 당부
(3) 쟁점 부동산③의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되므로 확인되는 실지거래가액을 근거로 2001년 귀속분 종합소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
(쟁점 (1), (2) 관련)
소득세법 제19조(사업소득)
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
소득세법시행령 제34조(부동산매매업의 범위)
법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다.
소득세법기본통칙19-7(부동산매매업 등의 업종구분)
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
3. 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할판매하는 경우
부가가치세법시행규칙 제1조(부동산매매업 범위)
② 부가가치세법시행령 제2조 제2항에서 재화를 공급하는 사업으로 보는 경우라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
(쟁점 (3) 관련)
소득세법 제80조(결정과 경정)
① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.
③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
소득세법시행령 제143조(추계결정 및 경정)
① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점 (1)에 대하여 본다.
(가) 처분청은 청구인이 (표 1)과 같이 쟁점 부동산을 부가가치세법상 1과세기간중 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 있으므로 부동산매매업자에 해당된다 하여 직권으로 사업자등록을 하고 쟁점 부동산의 양도가액을 기준시가 비율로 안분한 건물분의 양도가액을 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 총수입금액으로 하여 이건 과세한 사실이 처분청의 심리자료인 소득세 조사종결보고서(2004.9.20.)에 나타난다.
(표 1) 쟁점 부동산 명세
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│구분│ 소재지 │ 용도 │ 면적(㎡) │ 취득일 │ 양도일 │
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│ ① │경기도 광명시 │ 주택 │대지 209 │ 1990.11.10. │ 2001.12.18. │
│ │○○동 158-1 │ │건물 363 │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ │경기도 광명시 │ │ │ │ │
│ ② │○○동 189-17 │아파트│ 15평 │ 1993.2.20. │ 2001.11.13. │
│ │○○아파트 32동 │ │ │ │ │
│ │406호 │ │ │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ │경기도 시흥시 │ 상가 │대지 914 │ │ │
│ ③ │△△동 769-1 외 │ 건물 │건물 263 │ 2000.6.14. │ 2001.9.24. │
│ │3필지 │ │ │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ④ │경기도 시흥시 │ 답 │답 2,287 │2000.6.21. │ 2001.10.10. │
│ │□□동 415-6 │ │ │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ⑤ │경기도 시흥시 │ 상가 │대지 452 │2001.10.8. │ 2002.6.25. │
│ │◇◇동 489 │ 건물 │건물 254 │ │ │
├──┼────────┼───┼─────┼──────┼──────┤
│ ⑥ │경기도 시흥시 │ 상가 │대지 587 │2001.12.28. │ 2002.6.22. │
│ │◇◇동 418-78 │ 건물 │건물 1,275│ │ │
└──┴────────┴───┴─────┴──────┴──────┘
※ 청구인은 2003.5.1. 경기도 안산시 단원구 ○○동 801-11 대지 355.6㎡,
건물 853.2㎡를 취득하여 부동산임대업을 개시하였음.
(나) 청구인은 건어물 소매업을 영위하는 사업자로 향후 부동산임대업을 영위하기 위하여 상가건물을 물색하여 오던 중에 쟁점 부동산 중 주택 및 아파트는 거주목적으로, 토지 및 상가건물은 임대사업에 공할 목적으로 취득한 것일 뿐 단기양도차익을 얻기 위하여 취득한 것이 아니며, 청구인이 취득한 부동산은 모두 하자가 있거나 사용제한 등의 사유로 부득이하게 단기간에 다시 양도할 수밖에 없었고, 그 결과 양도차손이 발생하였으며 양도차손이 발생한 사실은 처분청도 인정하고 있으므로 이건 부과처분이 부당하다고 주장하고 있다.
(다) 청구인이 쟁점 부동산을 부동산매매업을 목적으로 취득하였다가 양도한 것인지 여부에 대하여 살펴본다.
1) 먼저, 쟁점 부동산①, ②는 주거용으로 취득하였다가 양도한 것으로 부동산매매업 여부의 판정과 무관한 것으로 처분청이 인정한 사실이 조사복명서에 의하여 확인된다.
2) 청구인은 쟁점 부동산③은 취득 후 도로 무단점용으로 ○○시청에서 원상회복을 요청하고, 세입자가 사용중인 가건물의 철거문제 등으로 분쟁이 발생하여 리모델링을 정상적으로 하지 못함에 따라 부득이하게 급히 양도하게 된 것이라고 주장하고 있는바, ○○시청의 "도로 무단점용자 변상료 부과징수대장"에는 2000.11.28. 청구인이 변상금 156,300원을 납부한 사실이 나타나고, 집수리 및 인테리어업을 영위하는 김○섭(○○산업)의 진술서에는 "2000.10.∼11월 기간중 약 50일간 건물을 수리하던 중 ○○시청에서 건물 주변의 조립식 가건물을 철거하라고 수차례 경고함에 따라 청구인의 요청으로 세입자가 사용중인 창고 및 부엌을 본인이 직접 철거하였으며 이로 인해 세입자와 많은 분쟁이 발생하였다"는 진술내용이 나타난다.
3) 청구인은 쟁점 부동산④의 경우 아파트 분양권이 부여될 예정이라 하여 주거목적으로 취득하였으나, 공공시설용지로 용도변경되면서 수용된다 하여 부득이하게 양도하게 되었다고 주장하고 있고, 쟁점 부동산⑤의 경우 취득 후 철거한 후 신축예정이었으나 인근주민들의 신축공사 시공동의가 이루어지지 않아 불가피하게 양도하게 되었다고 주장하고 있는바, 쟁점 부동산⑤의 매입 및 매도를 중개한 공인중개사 선○규가 2005.1.10. 작성한 확인서에는 "청구인이 신축공사를 하고자 주민들의 동의를 구하던 중 주변 연립주택들이 20년 이상 노후되어 진동이 심하여 주민들이 신축공사에 동의를 할 수 없다고 완강히 반대하여 부득이 다시 매도할 수밖에 없었다"는 진술내용이 나타난다.
4) 청구인은 쟁점 부동산⑥의 경우 타인(정○혁)의 소유지분이 포함되어 있어 소유권 분쟁이 발생하는 등의 문제로 부득이하게 다시 양도하게 된 것이라고 주장하고 있는바, 쟁점 부동산⑥의 매매거래과정을 잘 알고 있다는 인근주민 신○자가 2005.1.12. 작성한 확인서에는 "청구인은 쟁점 부동산⑥의 매수인과 매매계약을 체결하는 과정에 쟁점 부동산⑥에는 정○혁의 소유지분이 일부 포함되어 있고 정○혁이 소유권을 주장하는 바람에 매수인이 매매계약해지를 요구하며 만일 계약을 성사시키려면 잔금에서 3,000만원을 공제해 달라고 요구하여 매도인이 이를 수용함으로 인해 양도차손이 발생하였고 청구인은 부득이하게 양도하게 된 것이다"는 내용이 나타나고, 정○혁(토지소유주)이 2002.4.1. 발행한 영수증에는 "쟁점 부동산⑥의 번지상의 토지이용대금(카센타 앞) 일년간 사용료(2003.4.1.까지 사용하며 사용기간중 이의제기하지 않겠음)로 150만원을 추○호로부터 영수한다"는 내용이 나타난다.
5) 한편, 청구인은 이건 심리과정중에 우리심판원에 아래와 같은 요지의 의견진술서를 제출하고 있다.
청구인은 국졸의 학력으로 평생 건어물장사를 하며 현재는 경기도 안산시 단원구 ○○동 801-11에 건물 1채를 유일하게 소유하고 있으며 현재 시가는 8억원 정도이나 임대보증금 4억7천만원, 기타 채무 3억5천만원을 감안하면 사실상 재산이 전무한 실정이며, 이건 부과처분으로 인한 국세체납으로 압류되어 임차인들이 임대보증금의 반환을 요구하여 건물이 경매에 이를 지경이다.
청구인이 처분청의 주장대로 부동산매매업을 영위할 목적으로 매매거래를 한 것이라면 부동산가격이 급등하는 지역에서 거래하지 시흥시와 같은 수도권 외곽지역에서 양도손실을 보면서까지 거래를 할 필요가 없었다.
청구인은 평생의 소원인 부동산임대용 건물을 소유하고자 취득한 건물이 전부 하자가 발생하여 불가피하게 양도손실을 보면서까지 단기에 양도하게 되었는바, 이건 거래는 결코 부동산매매업을 영위한 것이 아니라 순수히 실수요자의 입장에서 취득하였다가 부득이한 사유로 양도한 것 뿐이므로 부동산매매업자로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 너무나 가혹하다.
(라) 한편, 쟁점 부동산의 양도로 양도차익이 발생하였는지 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점 부동산⑤의 경우는 양도차손 △5,769천원이, 쟁점 부동산⑥의 경우는 양도차손 △30,611천원이 각각 발생한 사실이 조사복명서에 의하여 확인된다.
(마) 청구인은 2003.5.21. 경기도 안산시 단원구 ○○동 801-11 대지 355.6㎡, 건물 853.2㎡를 취득하여 동 사업장에서 부동산임대업을 영위하고 있는 사실이 국세청의 전산자료에 의하여 확인된다.
(바) 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점 부동산을 부가가치세법상 1과세기간중 1회 이상 취득하여 2회 이상 양도한 사실이 있다 하여 청구인을 부동산매매업자로 이건 과세하였으나, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 보유현황, 양도횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원98두12987, 2000.4.25. 외 다수 같은뜻).
이건의 경우 청구인이 비록 부가가치세법상 1과세기간중 1회 이상 취득하여 2회 이상 양도한 사실은 있으나, 쟁점 부동산①, ②는 주거용으로 취득하였다가 양도한 것으로 처분청도 이를 인정하고 있고, 쟁점 부동산④는 아파트 분양권 취득목적으로 취득하였으나 공공시설용지로 용도변경된다 하여 처분한 것으로서 위 3건의 주거용 부동산을 제외하면 나머지 3건의 부동산은 상가건물인바, 청구인이 2000.6.14.∼2002.6.25. 쟁점 부동산③, ⑤, ⑥을 취득하였다가 양도하였으나, 청구인이 최종적으로 2003.5.21. 임대용 부동산을 취득하여 임대사업을 개시한 점으로 보아 이는 모두 청구인이 부동산임대업에 공할 부동산을 물색하는 과정에서 동 부동산의 하자 등으로 인하여 양도한 것으로 보이므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보는 것은 무리가 있다 하겠다.
따라서 쟁점 부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이건 부가가치세 및 종합소득세 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(OOOOOOOOOO, 2005.1.7. 참조).
(2) 쟁점 (2) 및 쟁점 (3)은 쟁점 (1)이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
4. 결론
이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.