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기각
부동산컨설팅비와 토지개발비를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
조세심판원 조세심판 | 조심2017중3316 | 양도 | 2018-10-29
[청구번호]

[청구번호]조심 2017중3316 (2018. 10. 29.)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]AA 등이 제기한 2014년 정산금 청구소송은 무변론으로 진행되어 소장에 기재된 청구원인의 사실여부가 객관적으로 확인된 것으로 보기 어려운 점, 당초 조사에서 필요경비로 인정된 양도비에 쟁점①금액이 포함되어 있을 가능성을 배제하기 어려운 점, AA 등이 쟁점①금액관 관련한 종합소득세를 기한후 신고?납부한 사실로 청구인의 주장이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음

[관련법령]
[참조결정]

[참조결정]조심2015중0412

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 정OOO, 이OOO, 박OOO, 유OOO은 2002.12.26. 재단법인 OOO(이하 “OOO”이라 한다) 소유의 OOO 외 10필지 토지 합계 3,665㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 후 추가로 공동투자자를 모집하였고, 이에 청구인은 OOO원을 투자하여 35% 지분을 취득하기로 약정하였으나, 실제로는 청구인과 OOO이 출자한 금액(청구인 OOO원, 박OOO OOO원)과 차입금(OOO원) 등 합계 OOO원으로 취득하였고, 2006년~2009년 기간 중 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 양도하였다.

나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 이 건 토지의 실소유자를 확인하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 처분청은 2014.1.14. 청구인에게 2006년부터 2009년까지 양도소득세 합계 OOO원(2006년 귀속분 OOO원, 2008년 귀속분 OOO원, 2009년 귀속분 OOO원)을 각 결정고지하였다(2006년 귀속분은 추가 확인된 기납부세액 OOO원을 감액경정하고, 2008년 귀속분은 2016.1.14. 취득가액 오류정정으로 OOO원을 감액 경정하여 합계 OOO원으로 경정됨).

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.7. 이의신청을 거쳐 2014.11.25. 심판청구를 제기하였다.

라. 조사청은 2016.2.15.부터 2017.3.13.까지 조세심판원의 재조사 결정(조심 2015중412, 2016.1.28.)에 따라 재조사 실시 결과를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2017.3.30. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원, 2008년 귀속 양도소득세 OOO원, 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2017.6.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인과 OOO(이하 “청구인등”이라 한다)을 대리하여 이 건 토지 중 OOO 합계 396㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 매입, 매각 및 재판 등의 업무를 도와준 대가로 OOO 및 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 지급하였거나 지급하여야 할 금액이 OOO원이므로 이를 청구인의 소유지분으로 안분한 금액(이하 “쟁점①금액”이라 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다.

(가) 청구인등은 OOO과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 상태에서 계약해제의 위험이 발생하여 평소 OOO 부동산 처분 담당자와 잘 알고 지내던 OOO에게 쟁점토지의 매입거래 업무를 위임하였고, 이후 OOO은 쟁점토지를 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 OOO원에 매도할 수 있도록 협의하여, 결국 청구인등은 이 건 토지의 매도를 비롯하여 OOO으로부터 총 OOO원을 지급받았다.

(나) 청구인등은 공동투자자들과 함께 2011년 11월 쟁점토지와 관련된 수익을 지분에 따라 정산하기로 약정하면서, OOO에게 매매를 성사시킨데 기여한 대가로 OOO원을 지급하기로 하였다.

(다) OOO은 청구인등이 쟁점금액을 지급하지 않아 정산금 청구소송을 제기하였고, OOO지방법원은 2015.3.27. 청구인과 OOO이 OOO에게 OOO원을 지급하라고 선고[2014가합7106 판결(무변론), 이하 “쟁점판결”이라 한다]하였으며, 이에 따라 청구인등과 OOO은 2017.3.13. OOO이 차입하였던 금액 OOO원(금융거래내역을 통하여 확인됨)을 차감한 OOO원을 지급하기로 합의하였다.

(라) 이와 같이 이 건 토지의 매매와 관련하여 OOO에게 지급한 금액과 지급하여야 할 쟁점①금액이 금융증빙과 판결 내용에 의하여 확인되므로 쟁점①금액을 필요경비로 인정하여야 한다.

(2) 청구인과 OOO은 이 건 토지를 담보로 OOO원을 대출받아 OOO(OOO의 남편)를 통하여 토지개발비로 사용한 사실이 대출내역, 이체내역 및 근저당권 설정내역 등에 의하여 확인되므로 이를 청구인의 소유지분으로 안분한 금액(이하 “쟁점②금액”이라 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점①②금액은 「소득세법」 제97조 제1항에서 규정한 자본적 지출액 또는 양도비에 해당하는지 여부가 불분명하고, 지급사실이 객관적으로 확인되지 않으므로 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(1) 청구인이 심판청구시 주장한 필요경비와 관련하여 조사청의 재조사 결과 당초 조사시 인정한 필요경비 이외에는 지급사실이 객관적으로 확인되지 않아 추가적인 필요경비를 인정하지 않았으나, 미등기 양도자산으로 확인된 OOO 토지 취득시 합의금으로 지급한 것으로 확인된 OOO원(OOO지방법원 2011.4.14. 선고 2010고합1395 판결)은 추가적으로 필요경비에 공제하였다.

(2) 이 건 청구인의 필요경비 주장과 관련하여 증빙자료로 제출한 정산금합의서(2017.3.13.)의 내용을 보면, 원고(OOO)와 피고(OOO)는 2017.3.30.까지 정산 지급하고 원고는 2017.3.30.까지 종합소득세를 기한후신고를 하기로 합의하였으나, 청구인은 정산금을 지급한 내역이나 종합소득세 기한후신고내역(국세통합전산망에 확인되지 않음) 등 관련 증빙을 제출하지 아니하였다.

또한, 위 정산금합의서상 원고 중 1인인 OOO은 정산금합의서에 날인조차 하지 않은 것으로 확인되는 등 정산금합의서를 신뢰할 수 없고, 재조사 당시 제출한 필요경비 자료이외에 추가적인 자료를 제출하고 있지 않으므로 처분청의 경정처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점①②금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

제97조[양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1.취득가액

가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나.가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2.자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4.양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1.제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3.양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4.제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1.법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2.법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1)처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 이 건 토지 거래와 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 정OOO, 이OOO, 박OOO, 유OOO은 2002.12.26. OOO으로부터 이 건 토지를 양수하기로 하였고, 그 후 청구인은 이 건 토지에 투자하기로 약정하면서 OOO와 컨설팅계약을 체결한 것으로 나타난다. 청구인은 OOO공인중개사 사무소(대표 OOO)에 근무하는 OOO와 “컨설팅 계약서”를 작성하였으며, 제3조(컨설팅 용역 대가 지급 정산)에 의하면 청구인이 OOO에게 지급하기로 약정한 ‘용역비의 금액’은 “공동 투자 지분을 매각하여 발생되는 이익금에서 제세공과금 등을 공제한 나머지 금액의 35%를 용역비로 정하고 당사자간에 이를 정산하기로 한 것으로 나타난다.

(나) 이 건 토지는 2회에 걸친 분필과정을 통하여 총 13필지(OOO)로 분할되었고, 2003년 3월 경 OOO(OOO의 처)은 OOO에 지급해야 하는 매수대금 중 청구인과 OOO이 출연한 OOO원 이외에 부족한 부분을 지급하기 위하여 OOO로부터 OOO원을 빌려 매수대금 부족분을 충당하였으나, 이를 변제하지 못하여 OOO를 OOO에게 대물변제한 것으로 나타난다.

(다) OOO는 배우자인 OOO 명의로 이 건 사업에 필요한 비용을 지급하기 위하여, OOO 토지에 OOO에 근저당권을 설정해주는 방법 등을 통하여 각 OOO원 씩 총 OOO원을 차입하여 투자하였다고 주장한다.

(라) 2003.2.11. 작성한 투자계약서에 의하면 공동사업의 총 투자금액과 각 투자자의 지분은 아래 <표1>과 같다.

OOO

(마) 2007.1.10. 청구인은 OOO를, OOO은 OOO을 자신들의 대리인으로 내세워 OOO로 하여금 OOO로부터 당시까지 진행되던 사무일체를 인계인수 받게 하였고, 이 건 토지는 2006년부터 2009년까지 OOO에게 총 OOO원에 양도하였으며, 그 중 쟁점토지는 2007.10.2. OOO원을 지급하고 OOO이 OOO으로부터 소유권을 양도받는 재계약을 체결한 이후 OOO 명의로 취득하여 OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(2)조사청이 한 당초 조사 및 재조사의 주요내용과 우리 원 결정 요지는 아래와 같다.

(가) 우리 원 재조사 결정(조심 2015중412, 2016.1.28.)요지는 아래와 같다.

OOO

(나) 당초 조사 내용과 재조사 내용

OOO

(다) 필요경비 인정 및 주장 내역

OOO

(3) 쟁점①금액과 관련하여 청구인이 제시한 증빙은 아래와 같다.

(가) 쟁점판결의 판결서에 의하면 OOO은 청구인OOO을 대리하여 쟁점토지의 매매 등의 행위를 하였고 이에 대한 대가로 OOO원을 지급받기로 하였으나 지급받지 못하였고 이에 OOO은 OOO원을, 청구인은 OOO원을 OOO에게 지급하라는 취지의 판결이 있었던 것으로 나타난다.

(나) OOO과 청구인등이 작성한 정산금합의서(2017.3.13.)에 의하면 OOO의 탈세제보에 의한 세무조사로 청구인에게 약OOO원이 고지되어 불복중에 있으나, 쟁점판결에 따라 청구인OOO이 지급하여야 할 OOO원 중 OOO가 2007.1.10. OOO으로부터 차입한 OOO원, OOO이 2007.3.20. OOO으로부터 차입하여 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에 합의금으로 지급한 OOO원, OOO이 청구인으로부터 각각 차입한 2010.2.26. OOO원, 2010.3.12. OOO원 합계 OOO원을 공제한 OOO원을 OOO에게 2017.3.30.까지 지급하기로 한다고 기재되어 있다.

(다) 청구인은 아래와 같은 송금내역을 제시하였다.

OOO

(라) 청구인에 제출한 사실확인서 등의 증빙과 그 주요내용은 아래와 같다.

OOO

(마) OOO가 2007.3.2. 작성한 각서에 의하면 OOO는 OOO의 대리인 겸 부동산중개소영업실장인 OOO에게 “매매알선 컨설팅 수수료조의 OOO원을 천주교 땅 문제가 해결되는 시점에 우선적으로 반환하되 OOO 명의로 진행중인 땅(쟁점토지)이 매각되면 지불한다”는 내용이 기재되어 있다.

(바) OOO가 2007.3.5. 작성한 차용증서에 의하면 청구인은 OOO에게 OOO원을 대여한 것으로 나타난다.

OOO

(사) 청구인이 제출한 이 건 토지의 관련인인 이OOO, 이OOO, 청구인, 강OOO, 정OOO, 김OOO이 2011년 11월에 작성한 “투자지분정산내역”에 의하면 쟁점토지 중 OOO 지분을 제외한 금액은 강OOO, 김OOO, 정OOO이 컨설팅비로 받는 것으로 기재되어 있고, 청구인은 위 문서가 국세청 첨단과학문서 감정결과 위변조 사실이 없음을 확인하였다는 의견이고, 처분청은 감정결과 위변조 사실을 알 수 없다는 취지라는 의견을 제시하였다.

OOO

(아) 청구인이 제출한 OOO와 OOO이 쟁점①금액에 대한 2017년 귀속 종합소득세 기한후 신고서와 OOO세무서장이 발급한 국세전자납부확인서(2018.6.18.)에 의하면 OOO는 2018.6.15. OOO원의 수입금액에서 약 OOO원의 필요경비를 공제하여 종합소득금액 약 OOO원의 소득금액을 산출한 후, 약 OOO원의 2017년 귀속 종합소득세를 신고납부하였고, OOO은 같은 날 OOO원의 수입금액에서 약 OOO원의 필요경비를 공제하여 종합소득금액 약 OOO원을 산출한 후, 약 OOO원의 2017년 귀속 종합소득세를 신고납부한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점②금액과 관련하여 제시된 증빙은 아래와 같다.

(가) 청구인이 제시한 금융거래내역에 의하면 OOO에서 2004.9.9. OOO이 OOO원을 대출받은 사실과 같은 날 OOO이 OOO으로부터 OOO원을 수취한 사실이 나타난다.

(나) OOO의 영수증에는 “OOO원을 OOO의 토지개발비로 OOO으로부터 영수함(2004.9.9.)” 및 “OOO원을 OOO의 토지개발비로 청구인(OOO)으로부터 영수함(2004.10.10.)”이라고 기재되어 있다.

(다) 청구인은 “OOO 사업비 지출내역”을 제출하였고, 제출된 내역서에는 2003.2.19.부터 2005.12.30.까지 중장비 사용료, 각종 사용료수수료, 토목공사비, 산림관련 비용, 인력회사에 지급한 인건비, 등기비용, 토목설계비, 취득세, 재산세 등을 지출한 내역이 기재되어 있으며, 2004.10.11.부터 2006.12.9.까지 대출이자와 2005.5.12. OOO에게 현금 인수인계한 현금 OOO이 기재되어 있고, 위 모든 금액의 합계액은 OOO원으로 기재되어 있다.

(라) OOO가 청구인등을 피고로 제기한 정산금 지급 청구의 소에 대한 법원의 판결서(OOO지방법원 2011.1.13. 선고 2010가합739 판결)에 의하면 원고인 OOO는 이 건 토지 매각액 약 OOO원 중 쟁점토지 매매대금 약 OOO원과 이 건 토지 매각을 위한 사업비용으로 소요된 OOO원을 제외한 나머지 금액 중 본인의 지분비율 26%에 해당하는 약 OOO원을 청구인등이 지급해야 한다고 주장하였고, 이에 법원은 OOO가 이 건 토지사업을 관리하던 중 OOO 명의의 통장에 입금된 매도대금 약 OOO원을 수령한 사실을 인정하면서 “원고(OOO)가 이 사건 사업에 대한 개발행위 허가, 토지분할, 형질변경 등을 한 데에 따른 수고비 혹은 이 사건 사업의 수익창출에 원고의 개발행위 추진 등이 기여한 부분의 반환을 구하는 것으로 보더라도, 원고 스스로 이 사건 사업에서 모든 비용을 공제하고 OOO원을 수령하였다고 자인하는 이상, 설령 원고에게 그 수고비 또는 기여분이 인정된다고 하더라도 그 액수가 원고가 수령한 위 금원을 넘는다는 사실에 대한 아무런 입증이 없고…(이하 생략)”라고 판단하여 OOO의 청구를 기각하였다.

(마) 청구인이 제출한 결산보고서(작성자 : OOO, 수신인 OOO, 내용증명 우편물 발송일 : 2008.6.3.)에 의하면 이 건 토지의 분할개발행위 허가에 따른 2003년부터 2005년 1월까지 비용 합계OOO원의 세부내역(각종 인허가비, 측량비, 설계비 등)과 등기이전비설정비이자비용 합계 OOO원(위 두 금액 합계 OOO원) 그리고 2005.5.12.부터 2006년 12월까지 약 OOO원이 집행되었다고 기재되어 있다.

(5) 처분청이 제출한 조세심판원 재조사 결정에 따른 양도소득세 재조사 종결보고서에 의하면 “토지양도와 관련하여 부동산컨설팅 용역을 제공한 OOO이 청구인등을 상대로 제기한 정산금소송판결에서 OOO은 원고들에게 OOO원을 2014.7.12.까지 지급, 청구인은 OOO원을 2014.8.1.까지 지급하라는 재판결과에 따라 동 비용을 필요경비로 공제해 줄 것을 요구하였으나 위 판결은 청구인 등이 무변론 하는 등 필요경비로 공제받기 위한 소송으로 판단되고 동 비용을 지급한 사실이 확인되지 않으므로 인정할 수 없음”이라고 기재되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

청구인은 OOO에게 부동산컨설팅비에 대한 대가로 지급하였거나 지급할 금액이 OOO원이므로 쟁점①금액을 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, OOO이 제기한 2014년 정산금 청구소송은 무변론으로 진행되어 청구인과 OOO의 자백간주로 쟁점판결이 선고되었기에 소장에 기재된 청구원인의 사실여부가 객관적으로 확인된 것으로 보기 어려운 점, 당초 조사에서 필요경비로 인정된 양도비에 쟁점①금액이 포함되어 있을 가능성을 배제하기 어려운 점, OOO이 쟁점①금액과 관련한 종합소득세를 기한후 신고납부한 사실로 청구인의 주장이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점①금액을 필요경비에서 제외한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

또한, 청구인은 OOO가 청구인등으로부터 OOO원을 받아 토지개발비로 사용하였으므로 필요경비에 해당한다고 주장하나, OOO가 청구인등을 상대로 제기한 정산금 지급 청구소송 판결서에 의하면 OOO가 이 건 토지 매각사업에서 수령한 OOO원의 구성내역이나 OOO가 집행한 사업비의 구성내역이 구체적으로 나타나지 아니하여 OOO가 수취한 OOO원이 개발비로 사용된 금액임을 확인할 충분한 증빙이 제시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 OOO가 개발비로 지출하였다고 주장하는 OOO원이 당초 처분청이 필요경비로 인정한 토지분할, 형질변경 등 개발행위 용역대가로서 OOO에게 지급한 OOO원에 포함되어 있을 가능성이 있고, OOO가 작성한 결산보고서에는 2003년부터 2006년까지의 지출 내역이 기재되어 있으나 그 지출사실을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보여 처분청이 쟁점②금액을 필요경비에서 제외한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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