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기각
쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
조세심판원 조세심판 | 조심2020광0232 | 양도 | 2020-07-10
[청구번호]

조심 2020광0232 (2020.07.10)

[세 목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

처분청이 청구인들에게 이에 대한 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 OOO그 배우자 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2001.4.24. OOO답 938㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동(각 2분의 1 지분)으로 취득하고, 이를 2005년 10월에 대지로 형질변경하고 그 지상에 경량철골조 단층 건물 185.74㎡(무허가 건물 76.2㎡도 존재함이 확인되었고, 이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하였다.

나. 청구인들은 쟁점부동산을 2015.7.30. OOO외 1인에게 양도한 후, 2015.9.30. 양도소득세 예정신고시 쟁점토지의 양도가액을 OOO쟁점건물의 양도가액을 OOO작성한 각각의 매매계약서(이하 “쟁점구분매매계약서”라 한다)를 첨부하여 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 하고, 그 취득가액은 OOO으로 산정하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 각 신고·납부하였다.

다. 처분청은 OOO지방국세청장의 처분청에 대한 감사지적에 따라 청구인들이 쟁점부동산 중 쟁점토지와 쟁점건물의 일괄양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 이를 양도당시의 기준시가 비율로 안분하고 각 자산별 양도차익을 산정하여 2019.4.25. 청구인들에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 각 경정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2019.7.15. 이의신청을 거쳐 2019.12.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2015년 7월에 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점토지의 매매가액은 OOO쟁점건물의 매매가액은 OOO매매계약서를 각각 작성하여 매도하였고, 그 취득가액을 쟁점토지의 경우는 2001년 4월에 취득할 당시의 매매계약서에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 하고, 쟁점건물의 경우는 2005년 10월에 신축하였는데 신축한 후 오랜 기간이 경과하여 지출증빙이 없어 환산취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양수인인 OOO2018년 1월에 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서상 청구인들과 쟁점부동산을 OOO일괄매매한 것으로 되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점일괄매매계약서”라 한다)를 제출하자 이를 진본으로 보아 청구인들의 쟁점부동산 양도가액을 양도당시의 각 자산별 기준시가 비율로 안분OOO하여 산정한 양도차익에 의하여 양도소득세를 부과하겠다는 과세예고통지를 청구인들에게 하였고, 청구인들의 과세전적부심사청구 이후 처분청이 과세예고통지한 금액을 일부 감액하여 이 건 부과처분을 하였다.

(3) 처분청은 청구인들의 과세전적부심사청구에 대하여 청구인들이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액을 각각 구분하여 거래하였다는 청구주장과 달리 그 양수인인 OOO2018.1.23. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서상 청구인들과 쟁점부동산을 OOO일괄매매하는 것으로 기재되어 있음이 확인되는 등 청구인들이 제출한 쟁점토지와 쟁점건물에 대한 각각의 매매계약서를 신뢰할 수 없으므로 양도당시 기준시가의 비율로 각 자산별 양도가액을 안분계산한 것은 정당하다는 의견을 제시하였다. 따라서, 이 건의 쟁점은 쟁점구분매매계약서와 쟁점일괄매매계약서 중 어느 것이 진본인지를 판단하는 데에 있다고 보아야 할 것이다.

(4) 청구인들이 직접 관할구청에 가서 발급받아 제출한 쟁점토지와 쟁점건물의 각 부동산거래계약신고필증과 등기부등본에 등재된 매매가액에 의하여 쟁점구분매매계약서가 진본임이 확인되고, 쟁점구분매매계약서가 진본임을 처분청의 납세자보호담당과장이 과세전적부심사위원회가 열리기 전날에 시인한 바 있으며, 이의신청시에도 OOO지방국세청 소속 납세자보호담당이 쟁점구분매매계약서가 진본임을 시인한 바 있다.

(5) 처분청이 이 건 부과처분의 근거로 삼은 쟁점부동산의 양수인이 제출한 쟁점일괄매매계약서가 허위계약서임이 위와 같이 드러났음에도 이 건 부과처분을 취소하지 않는 것은 잘못된 것이다.

(6) 처분청은 당초 과세예고통지 당시에는 쟁점부동산에 무허가 건물(약 40여평)이 있음을 알지 못하고 있었다가 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 특약내용 및 현장사진 등을 제시하면서 위와 같은 청구주장이 사실임을 주장하자 무허가 건물의 존재를 인정하는 한편, 농지보전부담금도 필요경비로 인정하여 과세예고통지한 세액 보다 적게 이 건 양도소득세 부과처분을 하는 등 허술하게 업무처리를 하였다.

(7) 쟁점부동산의 현황은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지는 당초 담양 지역으로 가는 변두리에 위치한 답이었으나 쟁점건물 신축당시인 2005년 10월에 형질변경을 하여 대지로 전환하였고, 도시이용계획확인서에 나타나는 바와 같이 현재 생산녹지지역이며, 도로에 접해있다.

(나) 쟁점건물은 쟁점토지의 지상에 신축한 철물 구조의 건물로 매도당시 점포가 7칸이었고, 쟁점건물의 매매계약서상 특약사항1을 보면 현 시설상태에서의 매매계약이라고 기재되어 있으며, 이는 등기된 건물 185.74㎡(약 56평) 뿐만 아니라 준공 후 건물 뒤편에 건축한 무허가 건물(창고, 화장실) 132.2㎡(약 40평)까지를 합하여 계약한다는 내용이고, 쟁점건물의 실제 면적은 317.94㎡(약 96평)이다.

(8) 쟁점토지와 쟁점건물에 대하여 쟁점구분매매계약서를 작성한 이유는 다음과 같다.

(가) 청구인들이 쟁점부동산을 매도계약할 당시 매수자로부터 조금이라도 더 많은 금액을 매매대금으로 받기 위해 토지와 건물에 대하여 각각 최대한의 금액을 계산하여 각각 매매계약서를 작성한 것이다.

(나) 쟁점구분매매계약서상 특약내용에 각 자산별 매매대금의 구체적인 산출과 관련한 내용이 있고, 그 양수인 및 공인중개사의 진술서에도 이러한 내용이 기재되어 있다.

(9) 쟁점토지와 쟁점건물의 각 매매대금 산정내역은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지의 경우, 인근이 거의 답이고 생산녹지지역이어서 지가가 사업지역이나 주거지역에 등에 비하여 낮다. 쟁점토지는 본래 건물을 지을 수 없는 토지이지만 도로변에 접해있어 건물을 지을 수 있었다. 그러나, 건폐율이 19.8%인 건물만을 지을 수 있는 관계로 건폐율이 85∼95%인 상업지역에 비하여 토지의 거래가액이 상대적으로 낮을 수 밖에 없다. 이러한 시세를 반영하여 쟁점토지 매매가액을 OOO하여 매매계약서를 작성하였다(토지 284평 × 평당 약 OOO).

(나) 쟁점건물의 경우, 그 매매계약서상 특약사항에 구체적으로 매매가격 산정에 대한 내용이 기재되어 있다. 쟁점건물의 면적은 96평 (등기된 건물의 면적 56평와 무허가건물 면적 40평을 합한 면적임)이고, 쟁점건물 신축을 위한 필요 불가결한 부지조성비용 등{① 3m 웅벽 설치비, ② 성토 토목 공사비(논바닥에서 8m 도로높이까지 성토), ③ 형질 변경비용(농지보전부담금 납입 확인서), ④ 전기식 정화조 설치비(점포가 7개로 점포마다 화장실을 설치하는 관계로 전기식으로 설치 함), ⑤ 상수도 공사비(큰길 건너편에서 끌어 온 상수도 공사로 포크레인이 2대 동원 됨), ⑥ 건물 출입을 위하여 보통 4.5m ∼ 최대 6m의 국가로부터 출입구도로를 이용하는 것이 보통이나 청구인들은 국가도로 40m를 무단 사용하여 차량출입시설에 대한 벌과금을 2005년 8월부터 매년 OOO부과받음(출입구가 넓으면 건물의 가격이 상승하는 요인이 됨)}을 감안하여 쟁점건물의 매매가액을 OOO으로 하여 매매계약서를 작성하였다.

(10) 위와 같은 사항들에 의하여 청구인들이 제시한 쟁점구분매매계약서가 진정한 것임이 확인되고, 양수인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 쟁점일괄매매계약서는 허위계약서임이 명백하며, 쟁점구분매매계약서상 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액이 구분이 명확하고 정상적으로 이루어진 사실이 확인되므로 이를 인정하지 않음을 전제로 하는 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

(11) 게다가, 처분청이 과세예고통지를 하였던 당시에 청구인들이 처분청을 방문하여 직접 복사한 양도소득세 결정결의서의 앞면과 뒷면에 과세근거가 적혀있지 않았고, 처분청이 청구인들에게 수정신고를 권장한 사실도 없으며, 2016.1.1. 양도분부터 적용되는 2015.12.15. 신설된 규정인 「소득세법」제100조 제3항을 근거 법령으로 제시한 것 등 처분청의 의견은 모두 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

(1) 청구주장과 같이 토지와 건물 가액이 구분되어 있다 할지라도 「소득세법」제100조 제2항에서 규정한 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함되는 것이다(대법원 2017.9.29. 선고 2017두52160 판결, 같은 뜻임).

(2) 청구인들은 처분청이 청구인들로부터 쟁점부동산을 양수한 양수인이 제출한 허위계약서인 쟁점일괄매매계약서를 근거로 이 건 부과처분을 한 것으로 보아 쟁점구분매매계약서와 쟁점일괄매매계약서의 진위와 관련한 주장을 하고 있으나, 처분청은 청구인들이 OOO 외 1인에게 양도한 쟁점부동산 중 쟁점토지와 쟁점건물의 가액 구분이 「소득세법」제100조 제2항에서 규정한 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보아 이 건 양도소득세 부과처분을 한 것이다.

(3) 쟁점일괄매매계약서는 청구인들과 양수인 간의 쟁점토지와 쟁점건물의 가액 구분이 통상의 거래관행에 부합하는 합리적인 거래에 해당되는지 여부를 판단하기 위하여 양수인과 그에 관한 진정한 합의 여부, 주변 부동산의 매매 사례, 쟁점건물 신축비용 등과 함께 검토한 사항 중 일부인 것이다.

(4) 쟁점구분매매계약서상의 쟁점토지와 쟁점건물의 가액 구분은 통상의 거래관행에 부합하는 합리적인 것으로 인정하기 어렵다.

(가) 쟁점일괄매매계약서는 청구인들로부터 쟁점부동산을 양수한 OOO외 1인이 2018년 1월에 쟁점부동산을 양도하고서 양도소득세 신고시 그 취득당시의 계약서로 제출한 것으로서 상기 양수인들은 쟁점일괄매매계약서만 보관하고 있었고, 이들이 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액OOO으로 양도소득세 신고를 하여 쟁점부동산의 매매계약서를 허위로 작성·보관할 필요가 없다.

(나) 쟁점일괄매매계약서에 날인된 쟁점부동산의 매도인들인 청구인들의 도장은 쟁점구분매매계약서상 날인된 청구인들의 도장과 동일한 것으로 보이고, 두 계약서에 대하여 포렌식도 이루어진 사실이 없는바, 청구주장과 같이 쟁점일괄매매계약서가 허위계약서임이 확인된 것으로 볼 수 없다.

(다) 쟁점부동산의 양수인 중 1인인 OOO쟁점부동산을 양수하면서 담보대출을 받을 당시(2015.7.30) OOO평가한 쟁점 부동산의 감정평가 내역은 아래 <표1>과 같고, 그 감정평가액과 청구인들이 주장하는 구분한 거래가액은 쟁점토지의 경우 73.4%, 쟁점건물의 경우 492.5%에 달하는 큰 차이가 있으나, 처분청이 경정한 기준시가 비율에 의한 안분계산한 금액과는 그 상대비율이 쟁점토지의 경우 105.6%, 쟁점건물의 경우 170%로서 큰 차이가 나지 않는바, 처분청의 이 건 처분은 각 자산별 객관적 가치에 부합하는 정당한 것이다.

<표1> 금융기관의 감정평가액과 쟁점토지와 쟁점건물의 구분 양도가액 비교

(단위 : ㎡, 천원)

(라) 또한, 쟁점토지와 170m 떨어진 곳에 위치한 2015년 4월에 매매된 OOO농지(이하 “쟁점비교토지”라 한다)의 매매사례가액과 비교(아래 <표2·3> 참조)하여 볼 때, 청구인들이 주장하는 쟁점부동산 중 쟁점토지의 양도가액 구분이 시세가 반영된 가액으로 볼 수 없다. 쟁점비교토지는 2015년 4월에 양도될 당시 지목이 답이었고, 2017년 7월에 대지로 지목이 변경되어 그 지상에 건물이 신축되었으며, 쟁점토지와 동일한 도로변에 위치하고 있고, 주변 환경이 크게 다르지 않다.

<표2> 쟁점토지의 양도가액 구분과 쟁점비교토지의 실지거래가액 비교

(단위 : ㎡, 천원)

<표3> 쟁점토지와 쟁점비교토지의 개별공시지가 변동내역 비교

(단위 : 천원/㎡)

(마) 청구인들은 처분청이 쟁점건물에 추가로 건축된 무허가 건물의 존재 여부를 모르고 부실하게 업무를 처리하였다고 주장하나, 당초 감사지적에 따른 시정권고문에 무허가 건물의 여부를 확인하여 과세하라고 기재되어 있어 경정결정전에 실제 현장에 방문하였는데, 뒤쪽의 가건물 면적이 넓어 보이지 않을 뿐만 아니라 가건물 부분이 건축물 대장의 기재된 면적에 포함된 것인지 여부가 불확실하며, 쟁점과 크게 관련도 없는 것으로 판단하였다. 이후 OOO에 쟁점건물 중 무허가 건물의 존재 여부와 면적을 확인하도록 의뢰하여 회신(당초 청구인들은 그 면적이 151.4㎡라고 주장하였으나, 실측 결과 72.6㎡로 확인됨)받았고, 그에 따라 과세전적부심사 채택 결정 여부에 관계 없이 해당 무허가 건물의 면적에 상당하는 부분과 청구인들이 제출한 농지전용부담금을 필요경비에 추가로 산입하여 경정한 것이다.

(바) 청구인들은 쟁점건물 중 등기된 면적 56평 뿐만 아니라 미등기된 무허가 건물 40평도 존재하고, 쟁점건물 신축을 위하여 필요불가결한 부지조성비용을 지출하였는바, 이를 쟁점건물의 양도가액 산정시 고려하여 높게 책정하였다고 주장하면서 그 근거로 아래 <표4>와 같은 부지 조성비용의 내역을 제출하였으나, 쟁점건물은 그 실제 총 면적은 261.94㎡(건축물대장상 185.74㎡ + 무허가 건물 76.2㎡)인 판넬지붕의 경량철골구조 건물이고, <표4>의 공사비 관련 증빙자료가 없으며, 쟁점건물을 건축하기 위하여 불가피하게 지출하였다는 쟁점토지의 성토공사 및 형질 변경비용 등은 답인 쟁점토지를 대지로 변경하고, 경사진 토지를 보완하는 공사비용으로서 토지의 가치를 증대시키는 비용이며, 그 결과 쟁점토지의 개별공시지가가 2005년 OOO이었으나, 2006년에 OOO으로 증가되었다.

<표4> 청구주장 부지 조성비용

(단위 : 천원)

(사) 또한, 청구인들은 쟁점건물을 2005년에 신축할 당시 성토공사, 옹벽 설치비 등을 쟁점건물의 양도가액에 반영하여 그 매매가액을 높게 정한 것이라고 주장하나, 청구인들이 이를 2015년에 양도하였는바 청구인들이 쟁점건물을 신축하여 보유한 기간 동안의 감가상각도 반영되는 것인 점, 청구인들로부터 쟁점부동산을 양수한 양수인이 쟁점부동산에 대한 부동산임대사업자 등록 없이 2018년 1월에 양도한 점, 그 이후 양수인 4인 역시 쟁점부동산에 대한 부동산임대사업자 등록 내역이 없는 점, 청구인들과 양수인 간의 쟁점건물에 대한 매매계약서상 특약사항에 임대보증금은 OOO이고, 월세는 OOO이며, 5칸은 공실로 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점건물의 양도가액을 청구주장과 같이 특별히 높게 평가할 만한 불가피한 사정이 확인되지 않는다.

(5) 위와 같은 사항 등을 종합할 때, 청구인들이 쟁점부동산을 OOO외 1인에게 양도하면서 쟁점부동산 중 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 청구인들이 임의로 제시한 가액으로 구분한 것으로 보인다. 또한, 쟁점토지에 대한 양도가액의 구분이 양도당시 주변 유사 토지가액의 매매가액이나 그 당시 감정평가액에 비해 지나치게 낮게 산정된 점, 청구인들이 주장하는 쟁점건물의 건축공사를 위한 비용 지출액 등이 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 않는 점 등을 고려할 때, 청구인들이 주장하는 쟁점부동산 중 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액 구분은 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것으로 인정하기 어려우며, 통상의 거래관행을 벗어난 것으로 보이므로 청구인들이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 그 양도가액을 안분하여 각 자산별 양도차익을 계산하여 처분청이 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

제88조【정의】5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제100조【양도차익】(2015.3.10. 시행)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제100조【양도차익】(2016.1.1. 시행)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형자산에 대하여 「부가가치세법 시행령」제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물등의 공급가액 계산】

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)에 대한 「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 쟁점부동산 취득 및 양도현황은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 쟁점부동산 취득 및 양도 현황 등

(단위 : ㎡, 천원)

(2) 청구인들은 쟁점토지와 쟁점건물에 대하여 각각 양수인들과 작성한 매매계약서(쟁점구분매매계약서)상의 매매가액을 각 자산별 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 그 취득가액은 쟁점토지의 경우 실지거래가액으로 쟁점건물의 경우 환산취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 안분하고 각 자산별 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였으며, 그 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 이 건 양도소득세 신고 및 경정 내역

(3) 청구인들은 청구인들과 양수인 OOO외 1인 간의 쟁점건물과 쟁점토지에 대한 2015.6.12.자 각각의 매매계약서를 제출하였고, 그에 부합하는 중개대상물 확인설명서도 각각 첨부되어 있다.

(가) 쟁점건물의 매매계약서상 매매가액은 OOO으로 기재되어 있고, 특약사항의 주요 부분을 보면 “1. 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함. 3. 위 매매가액은 건물을 포함하여 건물을 짓기 위한 약 3미터 옹벽설치와 성토 토목공사, 형질 변경비용, 상수도(맞은편 도로에서 끌어왔음)공사 정원수 식재 등에 투자된 제반비용 포함한 금액이다”라는 등의 내용이 기재되어 있다.

(나) 쟁점토지의 매매계약서상 매매가액은 OOO으로 기재되어 있고, 별지로 작성된 특약사항의 주요 부분을 보면, “1. 건물은 계약일 현재 상태대로 인도하되 건물의 물리적 하자는 매도인에게 책임을 묻지 아니하고 매수인이 수리하여 사용한다(수도, 전기 등 부속시설물도 위와 같다). 6. 매매부동산에 대한 임대차 보증금 OOO에 월세 OOO있음. 단, 대지부동산은 매도인 명의로 명도서류를 발송하되, 비용은 매수인이 부담하고 매도인은 잔금지불 이후에도 서류상 적극 협조한다(대지 부동산 인도 여부와 상관없이 잔금지불한다)”는 등의 내용이 기재되어 있다.

(4) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 청구인들이 2015.6.12. 매매를 원인으로 쟁점건물은 OOO쟁점토지는 OOO거래한 것으로 기재되어 있고, 관련 부동산거래계약신고필증상에도 각 자산별 거래가액이 위와 같이 신고되어 있다.

(5) 청구인들은 청구주장과 부합하는 내용의 쟁점부동산 양수인 OOO공인중개사의 진술서(작성시기 : 2019년 3월)를 제출하였다.

(6) 청구인들로부터 쟁점부동산을 양수한 양수인이 2018년에 이를 양도한 후 양도소득세 신고시 제출하였던 2015.6.12.자 쟁점일괄매매계약서를 보면, 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 총 매매대금 OOO매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(7) 처분청이 OOO에게 요청한 건축물 존재 사실 여부 확인에 대한 2019.4.12.자 회신문을 보면, 쟁점건물 중 무단증축한 총 면적은 76.2㎡이고, 그 구조는 조립식판넬이라고 기재되어 있다.

(8) 처분청이 쟁점토지와 쟁점비교토지가 촬영된 다수의 항공사진 및 현장사진을 제출하였다.

(9) 처분청이 청구인들의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내역과 처분청의 경정내용을 기준으로 ㎡당 쟁점토지 및 쟁점건물 양도가액을 계산하여 제출한 내역은 아래 <표7>과 같다.

<표7> 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액

(10) 2015.12.15. 개정된 「소득세법」제100조에 대한 기획재정부의 개정세법 해설을 보면, 일괄양도된 토지·건물 등 가액의 안분기준을 보완하고, 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지를 위해 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우를 신설하였다고 되어 있으며, 그 적용시기는 2016.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용된다고 기재되어 있다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지와 쟁점건물을 구분하여 매매계약을 체결하였으므로 쟁점구분매매계약서상의 각 자산별 양도가액대로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인들이 사실상 OOO외 1인과 쟁점토지 및 쟁점건물을 총 OOO일괄양수도하기로 하는 매매계약을 체결하여 쟁점일괄매매계약서가 작성된 것으로 보이는 점, 쟁점건물은 노후한 경량철골조 건물이고, 양도당시에 전체 점포 7칸 중 5칸이 공실이었으며, 그 총 면적도 261.94㎡(약 79평)에 불과한데 쟁점구분매매계약서상 그 양도가액을 OOO으로 기재한 반면, 도로에 접하여 있고, 토목공사 등을 하여 대지로 형질변경이 완료되었으며, 그 면적이 938㎡(약 284평)에 달하는 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 쟁점구분매매계약서에 기재한 점, 이에 따르면 쟁점토지의 ㎡당 양도가액이 OOO불과한데, 쟁점건물의 ㎡당 양도가액이 OOO달하게 되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이를 합리적인 가액의 구분으로 볼 수 없고, 청구인들이 사실상 쟁점부동산을 일괄양도하면서 조세회피를 목적으로 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 임의로 구분한 것으로 보이므로 청구인들이 이를 양도당시의 기준시가 비율로 안분하여 산출한 각 자산별 양도차익에 의하여 처분청이 청구인들에게 이에 대한 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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