조심 2019서4341 (2020.10.28)

양도

기각

거주주택 및 쟁점건물은 한 필지 내에 있으나 물리적으로 분리되어 있고, 등기도 개별적으로 이루어졌으며, 개별주택가격이 구분되어 산정･공시되는 등 상수도용 수전을 함께 사용하는 것 외에 독립적으로 구분되어 있지 않다고 볼만한 사정이 없는 점, 쟁점부동산의 전기사용내역에 따르면, 거주주택과 쟁점건물은 각 호별로 고객번호가 별도로 관리되며, 전기사용량에 따른 수납금액도 각 호별로 달리 측정되고 있는 등 각 호는 구조적ㆍ기능적으로 독립된 주거생활이 가능한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 거주주택과 쟁점건물을 각각 독립적인 별개의 건물로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

소득세법 제89조

조심2016서3131

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.8.31. OOO 대 2㎡, 같은 동 340-2 대 470㎡, 근린생활시설 839.68㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다), 같은 동 340-3 대 526㎡, 겸용주택 193.74㎡(공부상 1층은 주택 96.87㎡, 2층은 점포 96.87㎡이며, 1･2층을 통칭하여 이하 “쟁점건물”이라 한다)와 단층주택 126.52㎡(이하 “거주주택”이라 하고, 쟁점건물 및 거주주택을 통칭하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에 양도한 후, 쟁점외부동산은 일반건물로 보고, 쟁점부동산은 주택부분이 주택외부분보다 큰 하나의 건물로서 그 전부를 1세대1주택 비과세 대상인 고가주택으로 보아 양도소득 및 과세표준을 계산하여 2017.10.23. 양도소득세 OOO을 신고･납부하였다.

나. 처분청은 2019.3.4.부터 2019.3.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 결과, 쟁점건물과 거주주택을 각각 독립적인 별개의 건물(거주주택에 대해서만 비과세 인정)로 보아 2019.6.7. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정･고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.31. 이의신청을 거쳐 2019.11.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1966년 12월 거주주택을 신축한 후 양도일까지 계속 거주하였고, 2017년 8월 양도 당시 거주주택(126.52㎡, 방 4개, 화장실 1개, 주방 및 거실로 구성)에는 청구인 부부와 딸 가족(사위, 손자, 손녀) 등 총 6명이 10년 이상 함께 생활하고 있었으며, 쟁점건물 1층은 거주주택의 주거용 창고로 사용하였다.

(가) 당초 거주주택의 큰방은 청구인 부부, 작은방은 딸 부부, 중간방은 손자, 손녀가 함께 사용하였고, 방 하나는 악기, 책상, 주방기구 등 주거용 잡동사니를 보관하는 용도로 사용하였으나 손자녀가 성장(양도 당시 각 만12세, 만10세)하면서 방이 하나 더 필요하게 되어, 2016년 3월경 쟁점건물 1층을 당초 주택에서 창고로 용도변경한 후 위 잡동사니를 보관하는 용도로 사용하였다.

쟁점건물(1974년 1월 신축, 양도 당시 43년 경과) 1층의 용도, 구조, 임대 등 현황은 최종임차인이 퇴거한 시점인 2015년 11월 즈음을 기준으로 그 이전과 이후로 구분되는데, 2015년 11월까지는 제3자 등에게 주거용으로 임대되었고, 별도의 후문이 존재하였으며, 내부에 방 3개, 거실 겸 주방 및 화장실이 있었으나, 2016년 3월 용도변경하여 주거용 잡동사니 등을 보관하는 창고(방과 거실을 철거하여 하나의 공간, 씽크대와 화장실은 존치)가 되었고, 2016년 말 후문을 폐쇄하였다.

(나) 거주주택과 쟁점건물의 건물 등기는 개별적으로 이루어져 있지만 그 부수토지는 구분되어 있지 않아 거주주택과 쟁점건물을 구분하여 별개로 매도하는 것은 어렵다.

일반적으로 주택양도 시 건물보다 부수토지의 가치에 따라 가격이 달라지므로 부수토지가 중요하게 취급되는데, 쟁점부동산의 경우에도 건물 신축 후 40～50년이 경과하여 건물가액은 미미하고, 양도가액의 대부분이 토지가액(기준시가로 안분 시 토지가액이 96.7%)에 해당한다.

거주주택과 쟁점건물을 하나의 주택으로 볼 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제3항 및 제4항에 따라 그 부수토지는 건물의 연면적을 기준으로 나눌 수 있으며, 개별주택가격도 거주주택과 쟁점건물의 연면적을 기준으로 전체 대지면적 526㎡ 중 거주주택의 부수토지는 207.82㎡, 쟁점건물 1층의 부수토지는 159.09㎡로 산정하여 개별주택가격을 고시하고 있다.

그러나 거주주택과 쟁점건물을 별개의 주택으로 볼 경우 거주주택은 “ㄱ(기역)자” 모양으로 지어진 1층 기와건물로 부수토지의 중앙에 위치하고, 쟁점건물은 “一(일)자” 모양으로 지어진 2층 슬래브건물로 부수토지의 오른쪽 모서리에 위치하며, 그 부수토지가 구분되어 있지 않아 인위적으로 그 부수토지를 나누지 않는 한 별개로 매도할 수 없고, 거주주택과 쟁점건물이 물리적으로 분리되어 있다고 할 수도 없다.

(다) 1세대1주택의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하여야 한다.

위와 같이, 쟁점부동산은 양도 당시 출입구가 하나이고, 쟁점건물 1층은 주거용 잡동사니 보관용 창고로 사용되었으며, 그 부수토지는 구분되어 있지 않아 별개로 처분할 수 없는 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점건물 1층과 거주주택은 동일한 생활영역 안에서 하나의 주거공간으로 사용되어 쟁점부동산 전체를 하나의 주택(1세대1주택 고가주택)으로 보아 양도소득을 계산하여야 한다.

(2) 처분청의 답변에 대한 항변은 다음과 같다.

(가) 양도 당시 쟁점부동산의 출입구는 하나이다. 과거 쟁점부동산의 출입구는 정문과 후문이 있었는데, 후문은 정문과 대등한 또 하나의 출입구라기보다는 쪽문에 불과하였으며, 이마저도 필요가 없어져 2016년 말 벽돌을 쌓아 폐쇄하였다.

(나) 거주주택과 쟁점건물 사이의 창고는 1967년에 지어진 50년 넘은 1평 정도의 자그마한 창고로서 거주주택 내 텃밭을 일구는 오래된 농기구 등을 보관하는 용도로 사용하여 동화책, 책상 등 거주용 잡동사니의 보관이 불가하다.

(다) 쟁점건물 1층에 대한 개별주택가격은 알 수 없는 이유로 공시대상에서 누락되었다가 2017년부터 개별 공시되었으며, 개별주택가격 공시 여부와 무관하게 쟁점건물 1층은 2015년 11월 이전까지는 임대용 주택으로, 그 이후부터는 거주주택의 부수창고로 사용되었다.

(라) 처분청은 쟁점건물 1층이 최종임차인 퇴거 이후에도 전기와 수도의 사용이 가능한 주택의 기능이 갖추어져 있다고 주장하나, 쟁점건물 1층은 공부상 1층이지만 사실상 지하1층으로 노후화가 매우 심하였고, 창고로 개조하여 방, 거실, 주방의 구분이 없는 등 정상적인 주거생활이 불가능함에도 전기와 수도 사용이 가능하다고 하여 주택의 기능이 갖추어져 있다고 할 수는 없다.

(마) 거주주택과 쟁점건물은 하나의 부수토지 위 한울타리 안에 있는 건물로서, 각 건물은 분리되어 있지만 그 부수토지는 구분되어 있지 않고, 토지에 대한 지분등기도 되어 있지 아니하다. 따라서 각 건물을 별도로 매매하기 위해서는 그 부수토지를 구분해야 하는데, 토지 및 건물의 모양과 위치를 고려해서 구분할 경우 쟁점건물의 바닥부분을 제외한 대부분의 토지가 거주주택의 부수토지가 되며, 쟁점건물은 해당지역의 건폐율 요건도 충족하기 어렵게 된다.

나. 처분청 의견

(1)거주주택과 쟁점건물 사이에 별도의 창고와 뒷마당이 존재함에도 거주주택 면적(126.52㎡)의 76.6%나 되는 쟁점건물 1층(96.87㎡)을 거주주택의 부수창고로 사용하였다는 청구주장은 신빙성이 떨어지고, 청구인이 쟁점부동산 양도 후 OOO 소재 152.14㎡ 면적의 아파트로 세대원 전체가 이사를 한 것으로 확인되어, 거주주택에 거주하면서 96.87㎡의 창고시설이 필요하였는지도 의문이다.

(2) 청구인은 쟁점건물 1층에 대한 용도변경의 근거로 지출증빙을 제시하며 용도변경 사실이 건축물대장에서도 확인된다고 주장하나, 2017.10.24. 발급된 쟁점건물 1층에 대한 일반건축물대장을 살펴보면, “2016.3.22. 1층 제1종 근린생활시설(주택 및 점포) 96.87㎡ → 창고시설(일반창고) 96.87㎡ / 2016.11.9. 1층 창고시설 → 단독주택”으로 표기되어 있어 청구인의 주장과 일치하지 않는다.

(3) 쟁점부동산을 현장확인한바, 쟁점건물 1층은 내부에 주방시설(씽크대), 전기밥솥, 고기불판 등이 갖추어져 있고, 화장실도 형태가 그대로 유지되어 있으면서 벽쪽에는 책상과 의자까지 있는 등 창고가 아닌 주거시설로 보였으며, 후문은 떼어내고 벽돌만 쌓았을 뿐 내부로 통하는 계단을 폐쇄하지 않아 언제고 다시 문을 달 수 있는 형태로 확인되었고, 청구인은 거주주택을 취득한 1975년부터 양도한 2017년까지 42년 중 41년간 후문을 유지하여 오면서 쟁점건물 1층을 임대용 주택으로 사용하였다.

(4) 쟁점건물 1층의 전기와 수도 사용해지일이 2017년 8월로서 2015년 11월 최종 임차인의 퇴거 이후 언제라도 전기와 수도의 사용이 가능하여 주택의 기능이 갖추고 있었던 것으로 확인되며, 쟁점부동산의 개별주택가격을 보더라도, 2016년까지는 거주주택 부분만 공시가 되다가 양도일이 속한 2017년에는 거주주택과 쟁점건물 1층까지 개별주택가격이 책정된 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 거주주택과 쟁점건물이 하나의 부수토지에 위치하고 있어 쟁점건물은 별도로 매도하기가 어렵다고 주장하고 있으나, 쟁점건물은 물리적으로 분리되어 있고, 등기도 별도로 구분되어 있으며, 각 건물에 출입구가 상이하면서 임대수입이 발생하는 점 등을 감안하면 충분히 거주주택과 구분하여 매매가 가능하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 하나의 주택으로 보아 양도소득세 1세대1주택 비과세 여부를 판정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것)

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정탁된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부개정된 것)

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 인터넷 포털사이트에서 조회되는 쟁점부동산의 항공사진은 아래와 같으며, 왼편에 거주주택이, 오른편에 쟁점건물이 위치한다.

(2) 쟁점부동산의 요약도는 다음과 같고, 정문쪽에서 바라보면 거주주택은 1층, 쟁점건물은 1･2층으로 보이지만 후문쪽에서 바라보면 지대가 낮아 거주주택은 지층, 쟁점건물은 지층과 1층으로 보인다.

(3) 등기사항전부증명서, 건축물대장 등에 의한 쟁점부동산의 현황은 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산 현황

(4) 서울특별시 서대문구청장이 2017.10.24. 발급한 쟁점건물 건축물대장의 변동사항을 살펴보면, 쟁점건물 1층은 ＜표2＞와 같이 당초 제1종 근린생활시설(주택 및 점포)에서 2016.3.22. 창고시설로, 2016.11.29. 단독주택으로 변동된 것으로 나타난다.

＜표2＞ 쟁점건물 1층 변동사항

청구인은 쟁점건물 1층을 창고시설로 용도변경하였다가 단독주택으로 재변경한 것에 대해 손자녀들의 놀이방으로 꾸며주기 위함이었다고 답하였다.

(5) 청구인의 양도소득세 예정신고 및 처분청의 경정내역을 요약하면 다음 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구인 예정신고 및 처분청 경정내역

(6) 청구인은 2016년 3월 쟁점건물 1층에 대한 용도변경(창고시설)의 근거로 2016.3.3. OOO에서 작성한 견적서OOO 및 설계도면OOO을 제출하였다.

(7)처분청에서 제출한 쟁점부동산의 후면(쟁점건물 2층 및 후문 쪽) 사진을 보면, 2016년 8월까지는 쟁점건물과 거주주택 사이에 후문이 존재하였으나 2016년 말경 철문을 철거하고 벽돌을 쌓아 폐쇄한 것으로 나타난다.

(8) 청구인이 제출한 쟁점건물 1층 내부 벽면 등 철거(2016년 3월) 후 모습은 다음과 같다.

(9) 2019.3.9. OOO이 처분청에 회신한 쟁점부동산 소재지 전입자 명부에 의하면, 청구인의 자녀 세대(딸 가족)는 2008년 5월부터 2017년 7월까지, 임차인 OOO는 2008년 1월부터 2015년 11월까지 주소를 둔 것으로 확인된다.

(10) OOO이 2019.3.18. 처분청에 회신한 2015～2016년 중 쟁점부동산의 전기사용내역은 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점부동산 전기사용내역

(11) OOO이 2019.3.15. 처분청에 회신한 수도사용내역에 의하면, 쟁점부동산 내 수전은 1개로서 거주주택과 쟁점건물의 사용내역이 구분되지 않으며, 폐전일자는 2017.8.28.이다.

(12) 쟁점부동산에 대한 개별주택가격 공시내역을 보면, 2016년까지는 쟁점건물 1층에 대한 공시가격이 없다가 2017년부터 공시OOO된 것으로 나타난다.

(13) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, ｢소득세법｣에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인바(조심 2016서3131, 2016.12.27. 외 다수 같은 뜻임),

거주주택 및 쟁점건물은 한 필지 내에 있으나 물리적으로 분리되어 있고, 등기도 개별적으로 이루어졌으며, 개별주택가격이 구분되어 산정･공시되는 등 상수도용 수전을 함께 사용하는 것 외에 독립적으로 구분되어 있지 않다고 볼만한 사정이 없는 점, 쟁점부동산의 전기사용내역에 따르면, 거주주택과 쟁점건물은 각 호별로 고객번호가 별도로 관리되며, 전기사용량에 따른 수납금액도 각 호별로 달리 측정되고 있는 등 각 호는 구조적ㆍ기능적으로 독립된 주거생활이 가능한 것으로 보이는 점, 1975년 9월 쟁점건물의 1층은 주택, 2층은 근린생활시설(점포) 용도로 신축된 후 1층은 2015년 11월까지, 2층은 양도 전까지 제3자 등에게 지속적으로 임대되는 등 쟁점건물이 거주주택의 이용에 제공되기 위하여 건축 및 사용된 것으로 볼 여지가 없으며, 거주주택과 쟁점건물이 사회통념상 전체로서 하나의 건물에 해당한다고도 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 거주주택과 쟁점건물을 각각 독립적인 별개의 건물로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.