조심 2020광0260 (2020.05.11)

양도

기각

쟁점건물은 단독주택으로 건축되어 1층에 방, 거실, 부엌 및 화장실, 2층에 방, 거실 및 화장실이 있는 구조로 되어 있고, 실제로 청구인의 시부모가 거주하였던 것으로 나타나는 점, 청구인은 양도주택 양도일 직전에 쟁점건물을 단독주택에서 제2종 근린생활시설로 용도 변경을 하였으나, 창고 일부가 멸실되고, 필지가 추가된 것 이외에 쟁점건물의 구조ㆍ기능이나 시설이 변경되지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보아 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.11.30. OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 OOO백만원에 양도하고, 2019.1.31. 양도주택의 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 양도주택의 양도 당시 청구인의 배우자 OOO보유한 OOO건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)이 양도일 직전인 2018.11.29. 제2종 근린생활시설로 용도 변경되었으나, 주택에 해당하는 것으로 보아 양도주택의 양도에 대해 1세대1주택 비과세를 배제하여 2019.8.7. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.17. 이의신청을 거쳐 2019.12.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「소득세법」 제88조 제7항에 따르면 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르는 것으로 규정되어 있다.

쟁점건물은 오래전부터 주거용으로 사용되지 않았을 뿐만 아니라 누수 등으로 실질적으로 거주할 수도 없어서 장기간 방치된 결과 폐건물이 되었는데, 쟁점건물을 재정비하여 근린생활시설로 사용하기 위하여 2018.11.23. OOO에게 건축·대수선·용도변경 허가 신청서를 제출하였고, 2018.11.29. 건축허가를 받아 용도를 단독주택(주택, 창고)에서 제2종근린생활시설(사무소, 부속창고)로 변경하였다.

용도를 2018.11.23. 제2종 근린생활시설(사무실, 부속창고)로 변경하면서 필요 없는 건물의 일부(28㎡)를 철거하였고, 2018.12.10. 근린생활시설에서 요구되는 건폐율과 용적률 요건을 충족시키기 위하여 쟁점건물 인근 802-11 과수원 753㎡와 802-27 전 246㎡를 측량, 분할하여 쟁점건물의 부속토지로 추가하였으며, 2019.1.9. 과수원과 전의 지목을 대로 변경하였다.

따라서 양도주택의 양도일 현재 쟁점건물의 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무실, 부속창고)임이 분명하다.

(2) 쟁점건물에 소재하던 주거를 위한 기본적인 생활시설이나 생활용품을 모두 철거 또는 폐기하였고, 근린생활시설에서는 필요가 없던 건물의 일부까지 멸실하여 “주거”를 위한 기능이 완전히 상실되었으므로 양도일 현재 주거용으로 전혀 사용하지 아니하였다.

또한 쟁점건물은 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다) 및 OOO사무실로 사용하고 있고, 부속토지는 OOO주차장으로 사용하고 있으므로 실제로도 제2종 근린생활시설로 사용되고 있음이 명백하다. 미래에 주거용으로 사용할 가능성이 있다는 전제만으로 쟁점건물을 주택으로 판단할 수 없다.

(3) 처분청은 전형적인 주택의 구조를 유지하고 있을 뿐만 아니라 주거에 적합한 상태에 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물로 보이고, 근린생활시설로 바꾸면서 실질적·구조적으로 변경된 사항은 없다는 의견이나, 주택용도의 건물과 근린생활시설용도의 건물의 구조가 본래 완전히 다른 것이 아니고, 건물의 구조와 관계없이 사용자의 의도에 따라 어느 정도 건물의 용도 전환이 가능하므로 구조가 주택이라고 하여 무조건 주택으로 볼 것은 아니며, 근린생활시설로 변경하기 위해 충족해야 하는 최소한의 요건에만 충족하면 되는 것이지 구조적 변경사항이 없다는 이유로 용도변경을 인정하지 않는 것은 이해하기 어렵다.

(4) 위와 같이 쟁점건물은 주거용으로 사용하지 아니하였고, 용도 변경 후 지금까지도 사무실 및 주차장으로 사용하고 있는바, 쟁점주택을 주택으로 보아 1세대1주택 적용을 배제한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점건물을 오래전부터 주거용으로 사용하지 않아 폐건물이 되었다는 청구주장은 이의신청 과정에서 전기사용량 및 쟁점건물의 사진 등을 의해 거짓임을 밝혀졌다.

또한 현장확인 결과, 쟁점건물은 거실·방·주방·화장실 등 전형적인 주택의 구조를 유지하고 있을 뿐만 아니라 주거에 적합한 상태에 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물로 확인되었고, 쟁점건물 용도변경 신청 당시 OOO제출한 서류를 보면 근린생활시설로 요건을 맞추기 위해 측량분할 및 도면상 방을 사무실로 변경한다는 내용 외에 실질적·구조적 변경사항이 전혀 없었으므로 쟁점건물의 일부를 사무실로 사용하고 공부상 근린생활시설로 용도변경을 하였다는 이유만으로 해당 건물이 주택의 기능을 상실했다고 볼 수 없다.

또한 대법원은 주택의 의미를 더 나아가 “주택은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거나 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다”고 판시하였는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결), 쟁점건물의 용도를 변경하였다고 하여 주택으로 보지 않는 것은 「소득세법」에서 명시한 주택의 법 취지에 어긋난다.

(2) 배우자가 운영하는 OOO사업장 소재를 쟁점건물로 이전하여 사무실로 이용하고 있다고 하나, 쟁점건물 양도일인 2018.11.30. 보다 한달 여 지난 2019.1.2.에 쟁점건물로 사업장변경신청을 하였고, 쟁점건물 1층 한 켠에 책상과 컴퓨터 한 대를 놓고 사무실로 사용하고 있을 뿐이다.

또한 OOO운용되고 있음을 증명하는 사진 중 쟁점건물로 들어가는 입구 삼거리에 세워져 있는 OOO입간판 사진을 제시하였으나, 이는 인터넷 거리뷰를 통해 2019년 3월 이후에 제작된 것으로 확인된다.

(3) 청구인의 배우자가 운용하고 있는 OOO외형 및 업종을 확인해 본 결과, OOO연매출 OOO억원이 넘는 법인이나, 법인의 주업종인 고철업, 철판 가공 제조업과 관련한 제조시설 또는 부업종인 재생물품 판매업과 관련한 재생물품을 쌓아놓은 흔적도 없었고, 지게차 한 대와 사무실용 책상 컴퓨터 한 대만 놓여져 있어 실질적으로 쟁점건물에서 사업을 운영한다고 보기 어렵다.

(4) 주택에 해당하는지 여부는 용도상 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거용에 공하는 것인가에 따라 판단하여야 하는바, 위와 같이 쟁점건물은 신축시부터 주택용도로 건축되었고, 양도일 직전 근린생활시설로 용도변경이 되었다 하더라도 양도 당시까지 주거기능이 유지·관리되어 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 쟁점건물을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제한 당초 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물이 주택에 해당하는 것으로 보아 양도주택의 양도에 대해 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도주택 양도일(2018.11.30.) 현재 청구인 및 청구인의 배우자가 보유하고 있는 부동산 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청구인과 배우자가 보유하고 있는 부동산 현황

(2) 쟁점건물의 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점건물은 2018.11.29. 1∼2층 단독주택에서 제2종 근린생활시설로 용도가 변경되었고(건물 면적은 동일), 부속건물인 단층 창고의 일부(218.1㎡→190.1㎡)가 멸실되었으며, 부속토지 2필지가 추가되어 대지면적이 655㎡에서 1,654㎡로 변경된 것으로 나타난다.

＜표2＞ 쟁점건물의 건축물대장

(3) 처분청의 양도소득세 조사내용은 다음과 같다.

(가) 처분청이 쟁점건물의 현장확인 후 작성한 보고서(2019.5.20.)에 기재된 내용과 제시한 사진(별지1)은 다음과 같다.

(나) 청구인은 양도주택 양도일(2018.11.30.) 직전인 2018.11.29.에 쟁점건물의 용도를 제2종 근린생활시설로 변경한 후, ＜표3＞과 같이 2019.1.2. 및 2019.4.30. OOO사업장으로 등록한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 쟁점건물의 사업자등록현황

(다) 국세통합전산망에 의하면 쟁점건물에 주민등록상 주소지를 둔 내역은 ＜표4＞와 같고, 처분청이 2019.11.5. 청구인에게 확인한 결과 쟁점건물에 남아있는 장롱 등은 시어머니가 사용하시던 것이나, 치매로 2년 전부터 요양병원에 계시고, 시아버지는 쟁점건물에 거주하다 2018년 1월 사망하기 전 한달 이상을 병원에 입원해 있었다고 진술한 것으로 나타난다.

＜표4＞ 쟁점건물의 주민등록주소지를 둔 내역

(라) 쟁점건물은 2018년까지 공시된 개별주택가격이 확인된다.

(마) 처분청이 제시한 쟁점건물의 전기사용내역에 의하면, 근린생활시설로 용도가 변경되고 사업장으로 등록하였다는 시점보다 그 이전 기간에 전기사용량이 많은 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점건물은 OOO사무실로, 쟁점건물의 부속토지는 OOO주차장으로 사용되고 있다며 화물차가 주차중인 사진과 OOO입간판 사진 등을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」 제89조 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 “주택”에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조), 쟁점건물은 1996년 단독주택으로 건축되어 1층에 방 3개, 거실, 부엌 및 화장실, 2층에 방 2개, 거실 및 화장실이 있는 구조로 되어 있고, 실제로 청구인의 시부모가 거주하였던 것으로 나타나는 점, 청구인은 양도주택 양도일 직전에 쟁점건물을 단독주택에서 제2종 근린생활시설로 용도변경을 하였으나, 창고 일부가 멸실되고, 필지가 추가된 것 이외에 쟁점건물의 구조·기능이나 시설이 변경되지 아니한 것으로 보이는 점, 처분청의 현장확인 결과 등에 따르면 쟁점건물은 용도변경 이후에도 그 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있는 것으로 나타나고, 언제든지 청구인이 구조나 시설의 변경 없이 주거용으로 사용하거나 제3자에게 주택으로 양도할 수 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보아 양도주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 2019년 5월 처분청의 현장확인 당시 쟁점건물 현황