기존주택을 재건축정비조합에 양도하는 경우 청산금에 해당하는 기존주택의 양도시기 소유권이전고시한 날의 익일임(경정)

OO세무서장이 2010.8.17. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 7,456,890원의 부과처분은 「조세특례제한법」제77조 제1항 제2호의 규정에 의하여 청구인이 OOOOO OOO OOO 20-4 외 4필지 OO아파트 331-108호를 OO주공3단지 재건축주택정비사업조합에 양도한 후 수령한 청산금(77,246,000원)에 해당하는 양도소득세의 산출세액에 대하여 20%를 감면하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOO OOO 20-4 외 4필지 OO아파트 331-108호(이하 “기존주택”이라 한다)에 대한 청산금 77,246,000원을 2006.4.28.～2009.2.23. OO주공3단지 재건축주택정비사업조합으로부터 수령한 후 2009.5.12. 기존주택의 양도일을 신탁등기일인 2005.5.6.로 하여 청산금에 해당하는 양도소득세를 비과세로 신고하였다.

나. 처분청은 기존주택이 재건축되어 OOOOO OO구청장이 소유권이전고시한 날의 익일(2009.3.14.)을 기존주택의 양도일로 보고 1세대2주택의 양도로 하여 2010.8.17. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 7,456,890원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

공사기간의 변동이나 행정절차의 지연으로 인하여 비과세요건이나 다주택 중과세 규정은 추후 얼마든지 달라질 수 있으므로 납세자의 예측가능성을 보장할 수 있는 사업시행인가일을 양도일로 보는 것이 타당하고, 사업시행인가일 현재 청구인은 1세대 1주택으로서 기존주택에서 2년이상 거주는 하지 아니하였으나,「도시 및 주거환경정비법」제40조 제1항에 따라 주택재건축정비사업은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 것이어서 「소득세법 시행령」제154조 제1항 제2호 가목에 따른 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것이므로 처분은 부당하다.

나. 처분청의견

「소득세법 시행령」제162조 제2항에 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 해당자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도일 또는 취득일로 본다고 규정되어 있어 사업시행인가일을 양도일로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 재건축정비사업이 법률에 의하여 수용되는 경우로 보기 어려우므로「도시및 주거환경정비법」제40조 제1항에 따라 주택재건축정비사업은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하여야 한다는 주장 또한 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축조합의 조합원이 기존주택을 재건축정비조합에 양도하고 그 대가로 재건축아파트입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 해당하는 기존주택의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호생략)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

(3) 조세특례제한법 제77조(2008.12.26. 법률 제9272호로 개정된 것)【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 20(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 25로 하되, 대통령령으로 정하는 방법에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30)에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2002. 12. 30. 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 부칙)

(4) 도시 및 주거환경정비법 제40조【공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용】① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다.

제54조【이전고시 등】① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다.이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

다. 심리 및 판단

(1) 심리자료에 의하면, 청구인은 2001.10.31. 기존주택(증여가액 1억4,700만원)을 증여받은 후 재건축(2006.2.25. 멸실)으로 인하여 2005.11.17. 대체주택(OOOOO OOO OOO OOO OOOO OOOOOO OOOOOOOOO)을 취득한 사실, 기존주택의 재건축에 따른 신축주택(OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOOO OOOOOOOO)을 2009.4.17. 소유권이전등기한 사실, 기존주택의 최종평가액(4억7,094만원)에서 분양가액(3억9,369만원)의 차액인 청산금(7,724만원)을 2006.4.28.～2009.2.23. 기간 중 OO주공3단지 재건축주택정비사업조합으로부터 수령한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 기존주택의 재건축사업시행인가일 현재 1세대 1주택(청구인은 기존주택에서 2001.10.31.～2002.6.26.까지 거주하여 2년이상 거주요건은 미충족하였다)이나, 재건축정비사업이 「소득세법 시행령」제154조 제1항 제2호 가목에 의한 수용에 해당되므로 보유기간이나 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 주장하면서 증거자료로 조합원분양계약서, 청산금환급내역서, 재건축시행관련 관보 등을 제출하고 있다.

(3) 「소득세법시행령」제162조 제1항에 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다고 규정하고 있다.

(4) 청구인이 청산금을 최종 수령한 날은 2009.2.23.인데 기존주택이 재건축된후 준공승인을 받은 날은 2009.3.5.이어서 최종적으로 청산금을 수령할 당시는 목적물이 확정되지 아니한 상태이므로 OOOOO OO구청장이 소유권이전고시한 날의 익일(2009.3.14.)을 기존주택의 양도일로 보아 과세한 처분은 정당한 것(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)으로 보인다.

(5) 다만, 「조세특례제한법」제77조 제1항 제2호는「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 정비구역안의 토지 등을 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득하여 2009년 12월 31일 이전에 같은 법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 20에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하고 있는 바, 처분청은 위 감면규정을 적용하지 아니하고 과세한 것으로 나타나므로 위 감면규정을 적용하여 청구인에게 부과된 양도소득세를 경정하여야 할 것으로 판단된다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOOO O OO OO OO)O

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

-소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목

-조세특례제한법 제77조 제1항 제2호

유사 판례