beta
[청구번호]
[청구번호]국심 2003서2089 (2004. 2. 25.)
[세목]
[세목]상증[결정유형]경정
[결정요지]
[결정요지]임차인이 설치한 내부시설물을 부동산의 건물가액에 포함하며, 감정평가법인의 감정가액과 한국감정원의 감정가액의 평균액을 토지의 시가로 보아야 함
[관련법령]
[관련법령] 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】
[주 문]
OOO세무서장이 2003.8.2. 청구인들에게 한 2001년도분 상속세 OOO원의 부과처분은,
1. OOO의 토지 1,492.5㎡ 가액은 청구인들이 상속세신고시 신고한 감정가액 OOO원과 처분청이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가액 OOO원의 평균액 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인 오OOO, 장OOO, 장OOO, 장OOO, 장OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 부동산임대업을 영위하여 오던 오OOO의 남편 장OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 2001.1.7. 사망함에 따라 상속이 개시되어 OOO외 3필지 토지 1,492.5㎡, 위 지상건물 4,752,85㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 포함한 다른재산을 상속받아 쟁점부동산의 가액을 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액 토지분 OOO원(공시지가의 80.46%), 건물분 OOO원(기준시가의 68.42%) 합계 OOO원으로 한 전체 상속재산가액을 OOO원으로 하여 2001.7.6. 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.
처분청은 청구인들이 신고한 상속세를 조사한 결과 쟁점부동산의 토지(1,492.5㎡) 가액은 피상속인의 부인 오OOO의 소유토지(300.1㎡)를 포함한 전체감정가액에서 오OOO의 소유토지를 제외한 상속토지의 필지별 감정가액을 산출하여 토지분 감정가액을 7,390,860,000원으로 재계산하였으며, 쟁점부동산의 건물가액은 기준시가 대비 68.5%로서 80%에 미달하여 한국감정원에 재감정을 의뢰하여 평가된 감정가액 1,925,434,980원을 쟁점건물의 상속가액으로평가하는 한편, 그 외 ㈜OOO 비상장주식 신고누락 105,000주 등 과소신고분 156백만원을 포함한 1,215,068,943원을 적출하여 2002.8.2. 청구인들에게 2001년도분 상속세 691,940,750원을 결정고지하였다.
청구인들은 이에 불복하여 2002.9.10. 이의신청을 거쳐 2003.7.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 청구인들은 쟁점부동산의 건물부속토지인 피상속인의 부인 오OOO 소유토지를 포함한 쟁점부동산의 토지가액을 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액에서 오OOO의 소유토지 감정평가액을 차감한 감정가액 6,761,025,000원(4,530,000원/㎡)을 쟁점부동산의 토지분 상속재산가액으로 산정하여 신고하였으나,
처분청의 조사시 피상속인의 부인 오OOO의 소유토지가 전체감정가액에 포함되어 쟁점부동산의 토지가액이 낮아졌다고 주장 하여 청구인들이 당초 감정평가를 한 감정평가법인에 토지 필지별 감정가액을 구분하여줄 것을 의뢰한 결과, 2002.4.16. 및 2002.4.19.자로 회보된 양 평가법인의『필지별 감정가액 구분요청 등에 대한 회보』공문에 “이 건 부동산과 연접한 오OOO의 소유토지를 제외하고 평가할 경우 토지 전체의 형태가 불리하여 감가요인이 될 수도 있으며 다만, 지상의 건물이 오OOO의 소유토지를 포함한 5필지 상에 소재하여 사실상 불가분의 관계로 개별공시지가도 일단지로 산정하여 균형지가를 적용하고 있어 사실상 필지별로 다른 감정가격을 산정하는 것은 불가능하다”는 답변과 함께 각 필지별 감정가액을 당초 감정가액과 동일한 OOO원/㎡으로 회신하였으며,
또한, 감정평가법인의 회보내용에서 일단지 토지의 전, 후면을 구분하여 개별단가를 산출하는 것은 전체토지의 평균단가를 산출하기 위한 과정일 뿐이지 전, 후면 개별단가 자체를 감정평가액으로 볼 수는 없다고 기술하고 있다.
따라서, 처분청에서 청구인들이 당초 신고한 쟁점부동산의 토지부분 감정평가액이 개별공시지가의 100분의 80에 미달하지 아니함에도 임의로 감정평가법인이 회보한 감정평가서상의 전·후면 토지단가를 적용하여 쟁점부동산의 토지분 감정가액을 재계산한 당초 처분은 부당하다.
(2) 청구인들이 당초 신고한 쟁점건물의 감정평가액에는 임차인들이 부담하여 공사한 내부시설공사부분(임차인들의 사정에 따라천장, 바닥, 전기시설 일부 등을 당시 임차인들이 부담하여 공사하였고, 냉난방시설 등은 관리회사인 (주)OOO종합안전이 OOO(주)로부터 임차하였음)이 포함되어 평가된 것을 확인하고, 청구인들이 한국감정원에 쟁점건물의 가액을 재감정 의뢰한 결과 2002.4.7. 임차인들이 부담한 설비 및 실내 인테리어부분을 제외하고 평가한 감정가액 OOO원으로 회보 하였음에도, 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 건물 감정평가액이 기준시가 대비 80%에 미달한다 하여 한국감정원에 감정을 의뢰하여 평가된 감정가액 OOO원을 쟁점건물의 상속재산가액으로 보았으나, 이는 상속재산을 원형대로 감정하지 아니하고 임차인들이 부담한 냉난방시설 등을 피상속인의 시설로 보아 감정한 것으로 상속재산 평가에 관한 법리를 오해하여 산정한 금액인 바, 청구인들이 한국감정원에 재감정 의뢰하여 평가한 결과 임차인들이 부담한 냉난방설비 및 실내공사 부분을 제외한 상속재산의 가액을 청구인들이 당초 신고한 금액에도 미달한 OOO원으로 평가되었기 때문에 쟁점건물의 상속재산가액을 청구인들이 당초 신고한 감정평가액 OOO원으로 경정 결정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인들이 상속세신고시 쟁점부동산의 토지가액을 2개의 감정평가법인이 감정평가 할 때 상속재산이 아닌 피상속인의 부인 오OOO의 소유토지까지 포함하여 감정함에 따라 상속토지의 평균단가가 낮아지는 결과를 초래하였기 때문에 전체 감정가액에서 오OOO의 소유토지(300.1㎡) 감정가액을 제외한 상속토지의 감정평가액을 감정평가법인이 작성한 감정평가서상의 전·후면 토지단가를 적용하여 재계산한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인들은 쟁점건물의 가액을 2개의 감정평가기관이 감정평가한 감정가액의 평균가액 OOO원으로 신고한 후, 쟁점건물의 감정가액을 한국감정원에 재차 감정의뢰하여 평가된 감정가액 OOO원이 당초 상속세신고시 신고한 감정가액보다 적으므로 당초 신고한 쟁점건물의 감정가액이 정당하다고 하는 청구인들의 주장은 법에 전혀 근거가 없고, 또한 청구인들이 당초 신고한 쟁점건물의 감정가액도 기준시가 대비 68.5% 수준에 불과하여 상속개시 당시의 시가를 적절히 반영한 가액으로 볼 수 없기 때문에 쟁점건물의 가액을 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의해 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가액 OOO원으로 하여 상속세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 청구인들이 상속세신고시 쟁점부동산의 토지가액을 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 평균액으로 산정한 것을 처분청이 임의로 감정평가법인이 회보한 감정평가서상의 전·후면 토지단가를 적용하여 재계산한 처분의 당부와
(2) 처분청이 쟁점부동산의 건물가액을 감정평가기관에 감정의뢰시 임차인들의 감가상각대상 자산인 냉난방설비 등 내부시설물을 포함하여 평가한 감정가액이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61 조법 제62조법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등” 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저 쟁점(1)에 대하여 본다.
(가) 청구인들은 쟁점부동산의 토지가액을 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액으로 하여 상속세를 신고납부하였고, 처분청은 피상속인의 부인 오OOO의 소유토지를 포함한 전체감정가액에서 오OOO의 소유토지를 제외한 상속토지의 필지별 감정가액을 감정평가법인이 작성한 감정평가서상의 전·후면 토지단가를 적용하여 재계산한 OOO원으로 하여 상속세를 과세하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.
(나) 청구인들은 당초 신고한 쟁점부동산의 토지에 대한 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액이 개별공시지가의 100분의 80에 미달하지 아니함에도 처분청이 임의로 감정평가서상의 전·후면 토지단가를 적용하여 쟁점부동산의 토지가액을 재계산한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.
(다) 청구인들이 상속세신고시 OOO감정평가법인OOO이 2001.3.7. OOO지점에 담보목적으로 쟁점부동산의 토지가액을 평가한 감정가액은 OOO원이고, OOO감정평가법인OOO이 2001.3.10. OOO은행 담보목적으로 쟁점부동산의 토지가액을 평가한 감정가액은 OOO원으로 쟁점부동산의 토지분 감정가액이 감정평가법인별로 각각 동일한 것으로 감정평가서에 나타난다.
(라) 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 토지 감정가액을 개별공시지가와 비교하여 보면 다음과 같다.
OOO
(마) 처분청이 쟁점부동산의 토지가액을 산출한 근거를 보면 쟁점부동산의 건물부속토지 전체에서 오OOO의 소유토지(300.1㎡)를 제외한 상속토지(1,4925.5㎡)의 가액을 감정평가법인이 평가과정에서 다음<표>와 같이 전반부와 후반부토지로 구분하여 산정한 가액을 기준으로 평균단가를 재계산하여 OOO원으로 산출하였음이 상속세결정결의서에 의하여 확인된다.
OOO
(바) 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 토지에 대한 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액은 개별공시지가의 80.5%이나 쟁점부동산의 토지를 평가한 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인의 감정가액이 OOO원으로 각각 동일하여 감정가액의 평균액으로 볼 수 없고, 상속개시당시의 시가를 적정하게 반영된 가액으로 보기도 어려워 보인다. 또한 처분청이 감정평가법인이 전체토지의 감정가액을 산출하기 위하여 작성한 전체토지의 전·후면 토지단가를 적용하여 쟁점부동산의 토지가액을 임의로 재계산한 당초 처분도 과세근거가 미약한 잘못된 처분이라고 판단된다. 따라서, 쟁점부동산의 토지가액은 청구인들이 당초 신고한 감정가액 OOO원과 처분청이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가액 OOO원의 평균액 OOO원으로 산정함이 상속개시당시의 시가를 적정하게 반영한 합리적인 가액이라 하겠다.
(2) 다음으로 쟁점(2)에 대하여 본다.
(가) 청구인들은 쟁점부동산의 건물가액을 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액 OOO원(개별공시지가의 68.4%)으로 하여 상속세를 신고납부하였고, 처분청은 청구인이 신고한 건물가액이 기준시가의 100분의 80에 미달한다 하여 한국감정원에 의뢰하여 평가된 감정가액 OOO원을 쟁점부동산의 건물가액으로 보아 상속세를 과세하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.
(나) 청구인들은 처분청이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 쟁점부동산의 건물가액 OOO원에 임차인들의 감가상각대상 자산인 냉난방설비 등 내부시설물이 포함되어있어 그 부분을 제외하고 청구인들이 한국감정원에 재감정의뢰하여 평가한 OOO원을 건물가액으로 하여야 하나 동 감정가액이 당초 청구인들이 건물가액으로 신고한 OOO원에 미달하므로 청구인들이 신고한 OOO원을 쟁점부동산의 건물가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.
(다) 청구인들이 상속세신고시 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액은 다음 <표>와 같음이 감정평가에 의해 확인된다.
OOO
청구인들은 위 2개 감정가액의 평균액인 OOO원을 쟁점부동산의 건물가액으로 산정하여 상속세를 신고하였다.
(라) 청구인들이 상속세신고시 2개의 감정평가법인이 평가한 쟁점부동산의 건물감정가액을 비교하여 보면 다음과 같다.
OOO
(마) 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 건물감정가액이 기준시가의 100분의 80에 미달하여 처분청이 한국감정원에게 쟁점부동산의 건물에 대한 감정평가를 의뢰한 결과 2002.4.11. 평가한 상속개시당시 건물감정가액은 OOO원으로 평가하였음이 감정평가서에 의해 확인된다.
(바) 청구인들이 냉난방설비 등 내부시설물을 제외하고 한국감정원에 의뢰하여 2002.7.3. 재평가한 감정평가서를 보면 상속개시당시 쟁점건물의 감정가액은 OOO원으로 평가하였고,
평가의견에는 임차인이 부담하였다는 내부시설공사에 대하여 청구인들이 정확한 자료를 제시하지 못하고 또한 건물관계자의 설명에 의해서도 그 구분이 뚜렷하지 않아 청구인들의 요청에 의해 임차인이 부담한 내부시설공사부분을 제외한 상태를 추정하여 평가하였다고 기술하고 있다.
(사) 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인들은 처분청이 한국감정원에 의뢰하여 2002.4.11. 평가한 감정가액 OOO원에 임차인들이 부담한 냉난방설비 등 내부시설물이 포함되어있다고 주장하고 있으나, 청구인들이 한국감정원에 재감정의뢰하여 2002.7.3. 평가한 평가의견서를 보면 임차인이 부담하였다는 내부시설공사에 대한 정확한 자료를 청구인들이 제시하지 못하고, 건물관계자의 설명에 의해서도 그 구분이 뚜렷하지 않아 임차인이 부담한 내부시설공사부분을 제외한 상태를 추정하여 평가하였다고 기술하고 있는 점으로 볼 때 청구인들의 주장을 사실로 인정하기 어렵다고 판단되고, 또한 민법 제256조의 ‘부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다’는 규정을 보더라도 임차인이 설치한 내부시설물을 쟁점부동산의 건물가액에서 제외하여야 한다는 주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가액을 쟁점부동산의 건물가액으로 보아 상속세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 하겠다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.