국심1996부2950 (1996.12.17)

부가

경정

토지와 건물을 함께 공급한 경우에 건물의 공급가액은 장부상 가액을 적용함이 원칙임

부가가치세법 제13조【과세표준】 / 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

OOO세무서장이 95.12.16 청구인에게 부과처분한 94.1기분

다.

1. 원처분 개요

청구인은 경남 울산시 동구 OO동 OOOOO 대지 331.1㎡ 및 위 지상에 91.5.8 신축한 건물 1,325.25㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 94.6.9 청구외 OOO에게 토지가액 664,400,000원, 건물가액 325,600,000원에 양도하고 건물분 부가가치세 30,500,000원을 자진신고 납부하였다.

처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물에 대한 각각의 거래가액이 불분명한 것으로 보아 총매매가액 990,000,000원을 건물 및 토지의 지방세과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액 675,210,089원에 대한 부가가치세 과소납부액에 대하여 95.12.16 청구인에게 94년1기분 부가가치세 41,713,100원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.2.8 이의신청, 96.5.8 심사청구를 거쳐 96.8.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 신고한 쟁점부동산 건물 및 토지의 구분간격이 사실을 근거로 한 것인데도 불구하고 처분청이 토지 및 건물 각각의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액으로 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 매매계약서작성전 가격결정과정에서 합의된 내용은 위 토지는 당시 시세인 ㎡당 2,000,000원으로 하고 건물은 건축당시 건축비가 평당 1,000,000원 정도 들었으나 3년 이상 사용하였으므로 평당 850,000원으로 계산하여 10억원으로 하였으나 매수자가 건물상의 하자를 내세워 10,000,000원을 깍아서 990,000,000원으로 최종결정한 것이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 토지와 건물을 구분하여 매각하였다고 주장하나 처분청은 청구인이 신고한 공급가액을 부인하고 매매가격을 과세시가 표준액으로 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 보아 과세하였다.

부가가치세법에서 토지와 건축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 여기서 실지거래가액은 계약서상의 토지 내지 건물 가액에 대한 표면적인 기재내용을 의미한다 할 것이나 그 가액은 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 각 호의 규정과 같이 장부가액 또는 취득가액(2호)을 기준으로 하여 적정하게 반영한 가격이여야 할 것이다.

청구인이 신고한 건물의 공급가액은 객관성이 입증되지 않은 가격(시세)을 기준으로 건물 및 토지의 가액을 구분산정하여 각각의 가액을 계약서에 기재한 것에 불과하여 실지거래가액으로 인정하기에는 부족함이 있다고 할 것이고, 검인계약서에는 토지와 건물가액이 구분되지 아니하였으며, 쟁점부동산 양도에 전후하여 여러 건의 근저당을 설정한 사실에서 담보설정을 위한 토지 건물 각각의 감정가액이 있을 것이나 이에 대한 입증이 없으므로 처분청이 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 매매가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 건물의 가액을 산출하고 이를 공급가액으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부가가치세법상 토지와 건물을 함께 공급한 경우에 대하여 건물분공급가액의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조에서는 부가가치세 과세표준을 규정하면서 제1항에서는 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 『금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가(1호)』의 합계액으로 하되, 부가가치세는 포함하지 아니한 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조의2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 건축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있으며, 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 건축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각 호의 수에 의한다”고 규정하고 있다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 공급하면서 토지와 건물을 합한 매매가액이 990,000,000원이라는 사실은 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 쟁점부동산은(지하 1층 지상 5층 건물 및 부속토지) 계약금 3억원(94.6.1), 중도금 4억8천만원(94.6.11), 잔금 2억1천만원(94.6.30) 합계 9억9천만원(토지 664,400,000원, 건물 325,600,000원)에 청구외 OOO과 매매계약을 체결한 사실이 청구인이 제출한 매매계약서에 의해 확인된다.

청구인은 쟁점부동산 매매에 관한 사실을 입증하기 위하여 제출한 매수자의 매수사실확인서를 보면 『토지는 당시 시세인 ㎡당 2,000,000원, 건물은 건축비 평당 1,000,000원정도 들었으나 3년 이상 사용된 건물이므로 850,000원으로 계산하여 10억원에 계약하기로 합의하였으나 본인이 건물상의 하자로 10,000,000원을 깍아서 990,000,000원에 최종결정을 하고 토지가격은 계산상 착오로 약간 차이가 난다』고 확인하고 있으며,

청구인이 쟁점부동산 소유권이전시 제출한 검인계약서를 보면 매매대금은 990,000,000원만 기재되었을 뿐 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않으며 그에 대한 사실을 입증하기 위하여 당시 쟁점부동산의 등기업무를 담당했던 법무사 청구외 OOO의 사실확인내용에 의하면 『당 법무사에서 재작성된 매매계약서는 매매대금, 중도금, 잔금지급기일은 당사자간의 실제계약서와 일치하고, 당사자간의 실제계약서에는 구분표시 되어 있는 토지 및 건물가액을 편의상 구분표시 하지 않고 총액으로 990,000,000원을 표시했다』고 확인하고 있다.

청구인이 쟁점부동산을 매매하면서 매수인이 (주)OO은행 OOO지점에서 대출을 받기 위하여 미리 매수인에게 소유권이전을 해주고 94.10.6 매수인이 한국감정원에 감정평가를 의뢰한 사실이 있는 바, 그 감정평가한 금액이 토지는 397,320,000원, 건물은 508,805,600원임이 한국감정원 감정평가서에 의해 확인된다.

청구인은 쟁점부동산의 건물을 91.5.8 신축한 이후 93년까지 그에 관련한 부동산소득을 처분청에 기장에 의해 신고하였고, 장부상 토지 및 건물취득가액은 각각 231,770,000원, 248,365,308원으로 확인되고, 93년말까지의 건물에 대한 감가상각충당금누계액은 11,137,608원으로 93년말 현재 장부상 건물가액의 잔액은 237,227,700원으로 확인된다.

따라서 위 사실관계를 종합해 보면 쟁점부동산의 매매를 전후하여 6개월 이내에 감정평가한 건물평가액은 508,805,600원이며 또한 쟁점부동산의 장부상 건물가액은 237,227,700원인데 비해 청구인이 매매한 쟁점부동산의 건물가액은 325,600,000원으로 너무나 많은 차이가 나는 점으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 건물가액은 실거래가액이라고 인정하기는 어렵다고 판단된다.

위 전시법령을 보면 사업자가 토지 및 건물을 함께 공급하는 경우에는 그 공급가액은 실지거래가액에 의하되 그 적용순서는 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 분양하는 주택인 경우 그 분양가액, 장부가액이 있는 경우 그 장부가액 또는 감정평가한 금액이 있는 경우 그 감정가액의 순서에 따라 토지 및 건물가액을 안분계산하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산에 관련한 소득을 기장한 장부가액에 의해 처분청에 신고한 쟁점부동산의 토지 및 건물가액에 의해 안분계산하여야 한다고 판단된다.

따라서 처분청이 지방세과세시가표준액에 의하여 쟁점부동산의 토지 및 건물가액을 안분계산하여 이 건 부가가치세를 결정처분함은 잘못이 있다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.