서면인터넷방문상담1팀-32 (2008.01.08)

소득

특수관계자로부터 증여받은 토지를 주택신축판매업에 사용한 경우 거주자의 사업소득에 해당되며 당해 토지의 취득가액은 상증법 제60조 및 제61조의 규정에 따라 평가한 증여세 과세가액에 증여 당시의 취득세·등록세 및 그 부대비용을 합계한 금액으로 하는 것임

귀 질의의 경우 기질의회신문(소득46011-2067, 1997.07.25)을 참고하시기 바람○ 소득46011-2067, 1997.07.25 소득세법시행령 제98조 제1항 각호에 규정된 특수관계 있는 자로부터 토지를 증여받은 거주자가 그 토지를 주택신축판매업에 사용한 경우 거주자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 당해 토지의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조의 규정에 따라 평가한 증여세 과세가액에 증여 당시의 취득세·등록세 및 그 부대비용을 합계한 금액으로 하는 것임

[관련법령]

소득세법 제41조【부당행위계산부인】

1. 질의내용 요약

○주택의 부수토지(배우자 지분)를 특수관계있는 자로부터 증여받은 자녀가 그 토지 위에 다세대주택을 신축하여 판매하는 경우

-수증자의 사업소득으로 과세하는지 아니면, 소득세법 제101조 제2항의 규정에의한 양도소득의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 증여자가 직접 양도하는 것으로 보아 양도소득세를과세하는지 여부

- 만약, 사업소득으로 과세한다면 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입되는 토지취득가액의 범위

2. 질의내용에 대한 자료

가, 관련 법령

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제6호의3의 규정에 따른 배당소득만 해당한다)ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의소득금액을 계산할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설)

○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 (2002. 12. 30. 개정)

5.당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 (2002. 12. 30. 개정)

②법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 제1호 내지제3호 및 제5호(제1호 내지 제3호에 준하는 행위에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인경우에 한한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2.특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31. 단서신설)

3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때

4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

③제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】

②양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 특수관계자 라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의계산(이하 부당행위계산 이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의소득금액을 계산할 수 있다. (1998. 12. 28 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며,이하 이 조에서 시가 라 한다)을 기준으로 한다. (1998. 12. 28 개정)

③ 내국법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계자와거래한 내역이 기재된 명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(1998. 12. 28 개정)

④제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)

○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

①법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정)

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정)

③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에 불구하고 재정경제부령으로 정하는 바에 따라 계산한가중평균차입이자율(이하 “가중평균차입이자율”이라 한다)을 시가로 한다.다만, 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 재정경제부령으로정하는 경우에는 재정경제부령으로 정하는 당좌대출이자율을 시가로 한다.(2007. 2. 28. 개정)

④제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2001. 12. 31. 개정)

⑤제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑥제88조 제1항 제8호 및 제8호의 2의 규정에 의하여 특수관계자에게 이익을분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3ㆍ제40조, 동법 시행령 제28조 제3항 내지 제6항ㆍ제29조 제3항ㆍ제29조의 3 제2항ㆍ제30조 제4항 및 제31조의 9 제2항 제4호 및 제5호의규정을 준용한다. 이 경우 “대주주” 및 “특수관계에 있는 자”는 이 영에 의한 “특수관계자”로 보고, “이익” 및 “대통령령이 정하는 이익”은 “특수관계자에게 분여한 이익”으로 본다. (2007. 2. 28. 개정)

■관련예규

○ 소득세법 기본통칙 41-1 【부당행위계산의 시부인 기준】

영 제98조에 규정하는 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 “부당한 행위 또는 계산"은 정상적인사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다.

○ 소득46011-2067, 1997.07.25

【질의】

토지를 부에게 증여받은 자가 당해 증여받은 토지를 주택신축판매에 수증일로부터 3년 이내에 사용한 경우 소득세법 제101조 제2항 규정에 따라증여자(부)가 양도한 것으로 보는지 수증자의 사업소득으로 과세하는지 여부?

【회신】

소득세법시행령 제98조 제1항 각호에 규정된 특수관계있는 자로부터 토지를증여받은 거주자가 그 토지를 주택신축판매업에 사용한 경우 거주자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 당해 토지의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조의 규정에 따라 평가한 증여세과세가액에 증여 당시의 취득세·등록세 및 그 부대비용을 합계한 금액으로 하는 것임.

○ 서면1팀-1428, 2004.10.19

아버지가 소유하는 토지를 아들에게 무상 또는 낮은 임대료로 제공한 때에는 소득세법 제41조의 규정에 의하여 부당행위계산의 부인대상이 되는 것이며,

부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것이므로,

부동산임대차계약에 의하지 아니하고 부동산을 무상으로 임대하여 부당행위계산에 의하여 산정된 임대료상당액에 대하여 임대인에게 과세한 경우당해 임대료상당액은 무상으로 사용한 사업자가 실제 지급하지 아니한것이므로 당해 사업자의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 없는 것임.

귀 질의와 유사한 기 질의회신문(소득 46011-4043, 1998.12.23. ; 서면1팀-1388, 2004.10.7. ; 소득 46011-21109, 2000.8.29.)을 참고바람.

○ 제도46011-11337,2001.06.05

【제목】

형 소유토지에 동생이 건물을 신축해 임대 및 양도하는 경우, 부당행위계산부인대상 여부 및 납세의무자

【질의】

본인의 아우가 토지 사용료를 본인에게 지불하고 아우가 자기자금으로 건물을신축하여 부동산 임대업을 할 예정임(건물명의는 아우 이름으로 건축할 것임).

(질의 1)이때 형제간인 특수관계자간의 거래에 있어서 발생되는 세금문제가있는지.

(질의 2) 있다면 어떤 세금이며 그 세금계산 방법을 알고 싶음.

(질의 3) 그리고 건물을 신축한 뒤 부동산 임대업을 하다가 그 부동산을 매각(토지, 건물 포함) 할 경우 이때 발생되는 양도소득세는 ?,본인은 토지에 대하여 아우는 건물에 대하여 부동산 양도소득세를계산하여 납부하면 되는 것인지.

【회신】

1.귀 질의의 경우 내용이 불분명하여 정확한 답변은 할 수 없으나 특수관계있는 자에게 자산을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때에는 소득세법 제41조 및 같은법시행령 제98조 제2항 제2호의 규정에 의하여 부당행위계산부인 대상에 해당하는 것이며, 이 경우 소득금액 등의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용하는 것임.

2.토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산을 양도하는 경우 납세의무는부동산 소유자별로 있는 것임.

○ 서면1팀-752, 2005.06.28

특수관계인간에 공유하고 있는 부동산을 그 특수관계인 중 1인에게 무상 임대하는 경우에는 소득세법 제41조의 규정에 의하여 부당행위계산의 대상이 되는 것이며, 부당행위계산에 있어 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 블특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 공동사업장의 총수입금액에 산입하는 것임