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기각
부동산을 증축·분양하면서 지출한 금액을 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)
조세심판원 조세심판 | 조심2009서2404 | 양도 | 2009-09-28
[사건번호]

조심2009서2404 (2009.09.28)

[세목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

증축공사비·설계비 등 자본적 지출액은 소득세법상 양도소득세 필요경비에 해당한다고 보여지나, 나머지 수익적 지출액으로 「법인세법」상 손금이지만 양도소득세의 필요경비 대상항목에 포함되지 않으므로 필요경비를 공제 안한 처분청은 적법함

[관련법령]

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인이 주주로 등재되어 있던 주식회사 OOOO(부동산임대업, 1983.6.29. 개업, 이하 “OOOO”라 한다)는 1984.3.28. 주식회사 OOOO로부터 OOOOO OOO OOO OOOOO OO OOOO내 대지2,992㎡ 및 근린생활시설 건물 3,819.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를10억940만원에 취득하고 2001.4.30. 주식회사 OOOO에게 72억5,000만원에 양도한 것으로 하여 2001사업연도 법인세와 특별부가세를 신고·납부하였다.

나. 서울지방국세청장은 2002년 12월 OOOO를 조사한 결과, 쟁점부동산의 양도가액을 79억5,000만원으로 확인하여 처분청에 과세자료를통보하였고, 처분청은 2003.1.4. OOOO에게 2001사업연도 법인세와 특별부가세3,035,616,330원을 부과하면서 OOOO 주주43명에게 각지분율에 상당하는 금액을 한도로 하여 제2차 납세의무자로 지정하였다.

다.OOOO는 쟁점부동산의실질적 소유자가 OOOO의 주주로 등재되어 있던 43명의 상인들(이하 “상인들”이라 한다)이고, 상인들이 각자 실제 소유자로 등기할 수 없어 명의신탁한 것에불과하므로 쟁점부동산의 실제소유자를 상인들로 보아 법인세를취소해 달라는취지로 2003.6.4. 행정소송을 제기하여 2007.6.28. 대법원에서 승소하였다.

라. 처분청은 위 대법원의 판결내용에 근거하여 2007.8.24.OOOO의법인세 부과를 취소하고, 쟁점부동산의 실제소유자였던상인들에게 양도소득세를 부과하라는 과세자료를 상인들의 주소지관할 세무서장에 통보하였으며, 쟁점부동산 중 청구인 지분에 대한 양도차익을 기준 시가로 계산하여 2008.6.30. 청구인에게2001년 귀속 양도소득세 8,767,630원을 과세하겠다는 과세예고통지를 하였다.

마. 청구인은 2008.7.18. 과세전적부심사청구를제기하여 실지거래 가액으로 과세하여야 한다고 주장하였고, 처분청은 2008.8.1. 과세전 적부심사 결과 재조사결정에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여2009.1.9. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 12,232,180원을 결정·고지하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.18. 이의신청을 거쳐 2009.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 산출함에 있어 자본적 지출액1,681,097,194원만을필요경비로 인정하고 쟁점부동산을 증축· 분양하면서실제 지출된 관리비 등2,099,387,108원을 인정하지 아니 하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다

(2) 청구인은 중간 취득시 작성된 계약서 등은 보유하고 있지 아니하여 증빙을 제시하지 못하나, 청구인 소유 OOOO OOOOO에 해당하는 OOOO 주식지분 0.60%(96주)을 1997년 5월 OOO로부터 6,700만원에 취득하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의증축·분양비용2,099,387,108원을 추가 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 위의 비용은 수익적 지출비용에 해당하여 필요경비로 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 OOOO의 지분취득과 관련된 계약서 등 객관적인 증빙을제시하지 못하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점부동산을 증축·분양하면서 지출한2,099,387,108원을쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

② 청구인이 중도취득하였다는 OOOO의 지분가액 6,700만원을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된실지거래 가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에준하는비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 처분청의 심리자료를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 필요경비 내역 등을 구체적으로 제시하지 못한다는 이유로 OOOO가 쟁점부동산을 양도하고 법인세 신고시(2001사업연도) 제출한 특별부가세 과세표준 및 세액계산명세서상 증축과 관련하여 지출한 3,780,484,302원 중 자본적 지출액에 해당하는 1,681,097,194원(증축 공사비 1,500,000,000원, 설계비 65,000,000원 등)만을 필요경비로 인정한 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 쟁점부동산의 필요경비 내역을 아래 <표>와 같이 제시하고 있는 바,

<표> 쟁점부동산의 필요경비 내역

(단위: 원)

비목

금액

비고

증축공사비

1,500,000,000

기 인정

설 계 비

65,000,000

기 인정

분양수수료

23,700,000

지급이자

696,000,000

관리비등 경비

994,784,302

적자부채

200,000,000

고도제한 판공비

50,000,000

매매사기 피해액

100,000,000

가 설계비

41,000,000

일부 인정

분양사기 피해액

50,000,000

불량배 비용

60,000,000

3,780,484,302

처분청이쟁점부동산의 필요경비로 인정하지 아니한 관리비 등은소득세법상 소정의 양도소득세필요경비 항목에 해당한다고 보기 어렵다.

(다) 따라서, OOOO가 쟁점부동산을 부동산임대업으로 사용하면서지출된 항목 중증축공사비·설계비 등 자본적 지출액1,681,097,194원은소득세법상 양도소득세 필요경비에 해당한다고 보여지나, 나머지 관리비 등은 수익적 지출액으로 「법인세법」상 손금항목에 포함되지만 양도소득세의 필요경비 대상항목에 포함된다고 보기 어려우므로 처분청이 동 금액을 필요경비로 인정하기 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 OOOO 1-16호에 해당하는 OOOO 주식지분 0.60%(96주)을 OOOO 설립시(1984.3.28.)부터 보유한 것이 아니라, 1997년 5월에 OOO로부터 6,700만원에 취득하였으므로 취득가액을 6,700만원으로 인정하여야 한다고 주장한다.

(나) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인이OOOO 주식지분 0.60%(96주)를1997년 5월에 중도 취득한 사실만을 인정하여 이 건을 과세하였다.

(다) 청구인은 OOOO 지분0.60%(96주)의취득가액을 6,700만원으로 인정하여 줄 것을 주장하면서 그 증빙으로 양도자인 OOO의사실확인서만 제시하고 있을 뿐, 객관적인 증빙이라고 할 수 있는 매매계약서나 금융증빙을 제시하지 못하고 있다.

(라) 또한, 청구인에게 OOOO 주식지분0.60%(96주)를 양도한서경자는 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 나타난다.

(마) 따라서, 청구인이 OOOO 주식지분0.60%(96주)를OOO로부터 취득한 매매계약서와 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있고, OOO는 양도소득세를 신고하지 아니한 것을 감안할 때, 청구인이 제시하는 증빙만으로 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세 기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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