조심2010부3123 (2011.03.29.)

양도

기각

취득가액을 알 수 없는 경우로 보아 환산한 취득가액으로 양도소득과세표준신고를 하였으나 작성한 장부에 의하여 취득가액이 확인되는 경우 이를 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1996.10.24. 부산광역시 OOOO OO OOOOOO 1필지 토지 358㎡와 그 지상건물 2,348㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하였다가 2008.3.7. 이를 양도한 후 양도가액을 40억원으로, 취득가액을 환산가액인 3,960,835,841원으로 하여 2008.3.12. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 부산지방국세청장은 청구인에 대하여 세무조사를 실시한 뒤 청구인이 쟁점부동산을 취득하였을 당시 작성한 결산서상 쟁점부동산의 취득가액이 확인되고 당해 취득가액보다 취득가액을 과다하게 신고하였으므로 이를 과세자료로 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 결산서상 취득가액 2,672,081,818원(이하 “쟁점가액”이라 한다)에서 감가상각비를 차감한 금액으로 하여 2010.8.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 426,927,330원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산임대업을 영위하기 위하여 쟁점부동산을 취득하면서 당시 다운계약서를 작성하는 것이 관행이었으므로 지방세시가표준액과 비슷한 금액을 매매대금으로 하여 계약서를 작성하였으나 현재 보관하고 있지는 아니하며, 1997년부터 부동산임대업에 대한 종합소득세 신고를 위하여 쟁점부동산 중 건물부분은 기준시가로, 토지는인근의 거래가액으로 임의로 평가하여 장부가액으로 계상하였던 것이다.

부산지방국세청장은 세무조사시 청구인에 대하여 1997년 실지 조사결정이 있었다는 사실 등을 근거로 장부상 가액을 실지 취득가액으로 보았으나, 청구인이 장부상 계상한 쟁점가액 중 건물가액의 경우 「소득세법」제89조 제1항 제3호, 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호를 적용하여 산정한 금액(832,640,830원)보다 낮은 금액이므로 1997년 조사 당시 쟁점부동산의 감가상각비가 낮게 계상되었기 때문에 조사부서에서도 신고된 감가상각비를 필요경비로 인정하였던 것으로서 실지 조사결정이 있었다는 사실만으로 쟁점가액이 쟁점부동산의 실지취득가액이라고 볼 수는 없다 할 것이고, 장부상 계상된 가액이 제반 증빙서류에 의하여 확인되고 있는 경우에 한하여 장부상 가액을 실지취득가액으로 인정할 수 있고, 그와 같은 실지거래가액에 대한 입증책임은 처분청에 있다 할 것으로서(대법 87누536 1988.2.9. , 서울행정법원 2008구단18093, 2009.8.12. 같은 뜻), 장부상 쟁점부동산의 취득가액으로 계상된 쟁점가액에 대한 아무런 입증자료가 없음에도 처분청이 이를 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 장부상 계상된 쟁점가액은 실지취득가액이 아니며, 달리 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산한 가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」제96조 제1항 및 제114조에 의하여 양도차익의 계산은 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 한하여 환산가액 등에 의하여 추계결정할 수 있는 것으로, 청구인은 복식부기의무자로 쟁점부동산의 취득 당시 종합소득세 신고를 위하여 제출한 결산서 및 장부에 의하여 그 취득가액이 확인되고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 등 실제 내용대로 장부에 계상되었다고 보아야 할 것이다.

또한, 쟁점가액은 취득당시 기준시가보다 현저히 높은 가액이고, 쟁점부동산의 부동산등기부상 전세권 설정금액이 6억9천만원이고, 1997년말 대차대조표상 임대보증금으로 계상된 금액은 13억7천만원으로서 적정한 것으로 보이며, 쟁점부동산의 취득당시 금융기관에서 채권최고액을 10억1천1백만원으로 하여 근저당권을 설정한 점, 근저당권설정 및 가압류등기가 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후에 모두 해지된 점과 1997년 결산서상 장기차입금이 10억원, 임대보증금이 13억 7천만원으로, 자본금이 2,676,594,530원으로 계상되어 있고, 이는 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 전소유자로부터 승계한 금융채무 및 임대보증금, 계약금으로 지급된 자기자본 등으로 판단되므로, 쟁점가액에서 감가상각누계액을 차감한 후 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 알 수 없는 경우로 보아 환산한 취득가액으로 양도소득과세표준신고를 하였으나, 청구인이 작성한 장부에 의하여 취득가액이 확인되는 경우 이를 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 (2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2.～4. (생략)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)

제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2.～3. (생략)

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 2008.3.12. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도가액을 40억원(토지 18억 3천만원, 건물 21억8천만원)으로, 취득가액은 환산한 가액인 쟁점가액(토지 2,057,686,567원, 건물 1,903,149,274원)으로 하며, 기타필요경비를 57,088,401원으로 하여 양도차손(△17,924,242원)이 발생한 것으로 신고하였다.

(2) 청구인은 2008.2.18. (주)OOOOO과 쟁점부동산에 대한 양도계약을체결하면서 매매대금을 40억원으로, 특약사항으로 계약금 및 중도금을 대출금으로 대체하기로 하였고, 쟁점부동산에 대한 전세보증금 735백만원은 양수인이 승계하기로 한 것으로 매매계약서 등에 나타난다.

(3)쟁점부동산의 부동산등기부등본에는 청구인이 1996.10.24. 쟁점부동산을 취득한 이후인 1997.10.20. 채권최고액을 4억2천만원(①번저당권)과 11억2천만원(②번저당권)으로 하는 2건의 근저당권이, 1998.7.31. 채권최고액을 1억원(③번저당권)으로 하는 근저당권이,1999.7.28. 채권최고액을 1억1천5백만원(④저당권)으로 하는 근저당권이,1999.12.21. 채권최고액을 8억1천만원(⑥번저당권)으로 하는 근저당권이설정되었다가 ①,②,③,⑥번저당권은 2001.9.10. 말소되었고 같은 날 추가로 채권최고액을 26억원으로 하는 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.

(4)청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전에 쟁점부동산에는 OO상호신용금고가 1994.5.17. 채권최고액을 8억2천5백만으로 하는 근저당권과 1994.5.30. 채권최고액을 1억5천만원으로 하는 근저당권을 각각 설정하였다가 청구인이 쟁점부동산을 취득한 날에 해지되었고, 국민은행이 1995.4.10. 채권최고액을 3천6백만원으로 하는 근저당권을설정하였다가 1996.11.7. 해지된 것으로 처분청의 조사내용에 나타난다.

(5) 쟁점부동산의 전소유자가 소유할 당시 쟁점부동산의 일부에 3건의 전세권(전세금 6억9천만원)이 설정되어 있었던 것으로 나타난다.

(6)청구인은 1999년 귀속분 종합소득에 대하여 2000.5.31. 종합소득과세표준신고를 하면서 첨부한 1997년 결산서상 쟁점부동산의 취득가액은 812,603,318원으로, 장기차입금이 10억원으로, 임대보증금이 13억7천만원으로 각각 계상되어 있는 것으로 나타난다.

(7)부산지방국세청장이 2010년 5월에 청구인에 대하여 세무조사를실시한 뒤 작성한 양도소득세조사종결보고서상 조사내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점부동산은 한국콘도 인근 해변도로에 위치한 7층 건물로 보유기간내에 주로 모텔, 편의점, 노래방 등 임대용부동산으로 이용하다가 해운대 온천지구개발계획으로 양도후 부산도시개발공사에 수용되어 철거예정이다.

(나) 청구인은 1996년 10월 OOO로부터 쟁점부동산을 취득하였으나 취득관련 계약서, 대금결제 등 증빙서류가 없다고 제출하지 아니하였으며, 취득시점부터 양도시점까지 상당한 기간이 경과되어 실지취득가액이 불분명하다고 보아 실지양도가액과 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 신고하였고,쟁점부동산 취득 당시부터 2008년까지 종합소득과세표준 신고시 제출한 결산서에는 취득가액을 2,672백만원(토지 1,859백만원, 건물 813백만원), 감가상각비누계액을 101백만원으로 신고하여 양도시 취득가액이 2,571백만원임이 확인되므로 취득가액을 1,390백만원 과다신고한 것으로 조사되었으며,거래상대방으로부터 취득가액을 확인하기 위하여 OOO(OOOO OOOO OOO)에게 수차례 면담을 요청하였으나 가정사와 오래전의 사건으로 계약서 미보관 사유로 대면조사를 할 수는 없었다.

(8) 위의 사실관계에 비추어, 청구인이 작성한 장부상의 가액이 쟁점부동산의 실지취득가액이 아니라는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다.

(가) 일반적으로 실지취득가액을 처분청이 입증하여야 하는 것이 원칙이나, 결산서와 금융부채 및 임대차보증금 승계내역 등에 의하여 상당한 정도로 장부상 취득가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는 경우에는 청구인이 결산서상 취득가액이 실지취득가액이 아니라는 사실을 입증하여야 하는 것으로 보는 것이 「국세기본법」제16조의 근거과세의 원칙이나 제20조의 기업회계존중의 원칙에 비추어 타당하다고 보여진다.

(나) 청구인의 경우 쟁점부동산을 실지취득가액이 매매계약서 등 취득관련서류에 의하여 직접적으로 입증되지는 아니하나, 1997년 결산서상 장기차입금 10억원, 임대보증금 13억7천만원, 자본금으로 306,594,530원, 합계 2,676,594,530원이 계상되어 장부상 쟁점부동산의 취득가액으로 계상된 금액 2,672,081,818원과 유사한 점, 취득당시 기준시가(1,801,770,000원)보다 높은 수준인 점, 청구인이 1996.12.24. 쟁점부동산을 취득하였다가 2008.3.7. 이를 양도하여 11년 6개월을 보유하였음에도 전혀 부동산가격의 변동이 없다는 것은 사회통념상 특별한 사정이 없는 한 납득하기 어려운 점 등을 감안하면, 쟁점부동산의 실지취득가액에 대한 직접적인 증빙은 확인되지 아니한다 하더라도 청구인이 복식부기의무자로 쟁점부동산의 취득가액으로 결산서상 기재한 금액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이라고 하겠다.

(다) 따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 장부상의 취득가액을 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.