부동산을 취득하면서 유익비채권을 변제한 경우 필요경비 인정여부(경정)

OOO세무서장이 2009.3.10. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 207,445,020원의 부과처분은 청구인이 OOO공장용지 4,852㎡, 위 지상공장건물 2,430㎡ 및 미등기건물 3,126㎡를 취득하면서 주식회사 OOO에게 유익비채권으로 변제한 것으로 본 1억 2,000만원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.2.23. OOO 공장용지 4,852㎡, 위 지상 공장건물 2,430㎡ 및 미등기 건물 3,126㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO지원으로부터 13억 7,835만원에 경락받아 취득한 후, 2005.5.30. OOO”이라 한다) 외 1인(OOO)에게 양도하고, 2005.7.31. 양도가액을 14억 6,150만원, 취득가액을 13억 7,835만원, 기타 필요경비를 6,294만원으로 하여 양도차익 2,021만원을 산정하여 2005년 귀속 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산을 18억 3,400만원에 양도한 사실을 확인하여 과소신고분 3억 7,250만원을 당초 신고한 양도가액 14억 6,150만원에 가산하고 필요경비를 추가 인정하여 2009.3.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 207,445,020원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산 경매당시 임차인인 주식회사 OOO”라 한다)가 당해법인의 비용부담으로 쟁점부동산을 증축 및 보수공사를 하였으나, 임대인인 주식회사 OOO으로부터 비용상환을 받지 못하여 쟁점부동산에 대한 유익비채권이 있음을 이유로 법원에 유치권 신고를 하였다.

그리고, 유익비채권이 실제 변제되었는지 여부는 공사결과물의 존부 및 대금지급사실여부에 대한 입증에 의하여 판단하는 것이고, 유치권자가 신고한 공사비 중 미등기가건물 공사 결과물은 쟁점부동산 경매시 경매물건 공고문 및 감정물건내역서에 명시되어 있다.

처분청은 임차인인 OOO가 유익비채권과 관련된 부가가치세 신고를 한 사실이 없고, 고액체납자라는 이유로 청구인이 OOO에게 변제한 유익비채권 1억 2,000만원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득부대비용으로 인정하지 아니하였으나, 청구인은 OOO에게 쟁점부동산 양도당시 매수자인 OOO으로부터 양도대금으로 지급받은 현금 2억원 중 일부로서 당해 업체의 장부에 의하여 청구인이 변제한 사실이 확인되고, 유익비채권자인 임차인 OOO가 쟁점비용을 현금으로 변제받은 사실과 변제받은 현금의 사용내역서를 처분청에 제출하였으므로 쟁점비용을 쟁점부동산의 취득부대비용으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점비용과 관련하여 당시 임차인인 OOO이 2008.11.17. 작성한 확인서 이외에 실지 지급내역에 대한 구체적인 증빙자료를 제출하지 아니하였고, OOO이 쟁점비용을 지출한 사용처 및 지출처도 명확하지 아니하다.

쟁점부동산 양도시의 공장매매계약서상에 잔금일자(2005.5.30.)는 현 점유자의 명도 이후 쌍방 합의하여 잔금을 지급하기로 한다고 기재되어 있으나, OOO이 작성한 2005.5.30. 서약서에는 2005.6.3.까지 건물을 명도하여 주는 조건으로 쟁점비용을 수령하였다고 기재되어 있어, 쟁점부동산의 잔금청산 이후로 전후가 상반되어 있는 등으로 쟁점비용은 필요경비로 인정될 수 없다.

설령, 청구인이 임차인에게 쟁점비용을 변제하였다 하더라도 쟁점비용은 쟁점부동산의 소유권이전등기를 원활히 하기 위해서 지출한 간접비용에 불과하다고 할 것이므로 「소득세법」제97조 제1항 제4호에서 규정한 양도비 등의 필요경비로 인정하기도 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점비용을 쟁점부동산의 임차인인 OOO에게 변제한 것으로 보아 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에서 규정하는 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 시행령(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것)

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.2.23. 쟁점부동산을 13억 7,835만원에 주식회사 OOO으로부터 임의경매로 취득하여 소유권이전등기를 한 후, 쟁점부동산을 분할하여 이 중 264 지번의 필지(대지 2,642㎡, 공장건물 1,496㎡)는 OOO에게 9억 9,900만원에, 264-2 지번의 필지(대지 2,210㎡, 공장건물 469㎡)는 OOO에게 8억 3,500만원에 양도하고, 취득가액을 경매가액인 13억 7,835만원으로, 양도가액을 14억 6,150만원으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 한 사실이 OOO지원의 매각허가결정서, 쟁점부동산의 매매계약서 및 청구인의 2005년 귀속 양도소득세 과세표준 예정신고서 등에 의하여 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 18억 3,400만원에 OOO 및 OOO에게 양도한 사실을 확인하여 과소신고분 3억 7,250만원을 당초 신고한 양도가액에 가산하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 청구인의 2005년 귀속 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 나타난다.

(3) 쟁점부동산의 2005.3.2. 매매계약서(2매)를 보면, 쟁점부동산 중 264 지번의 대지 및 공장건물은 청구인과 OOO이 2005.3.2. 양도가액 9억 9,900만원에 계약을 체결하여 계약금 1억원을 지급하고, 잔금 8억 9,900만원은 2005.5.30. 지급한다고 기재되어 있으며, 특약사항에 잔금은 현 점유자의 명도 이후 쌍방합의하여 지급한다고 기재되어 있고,

또한, 264-2 대지 및 공장건물은 청구인과 OOO이 2005.3.2. 양도가액 8억 3,500만원에 계약을 체결하여 계약금 1억 2,000만원을 지급하고, 잔금 7억 1,500만원은 지급일이 기재되어 있지 아니하나, 특약사항에 잔금일자는 현 점유자의 명도 이후 쌍방합의하여 지급한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인이 쟁점부동산을 임의경매로 취득할 당시 당해 부동산을 임차하여 가구제조업을 영위하고 있던 OOO가 쟁점비용과 관련한 제시외건물(미등기가건물)을 실제 신축하고 청구인으로부터 공사비 상당액인 쟁점비용을 변제받았는지 여부와 관련하여

(가) OOO지원에서 공고한 쟁점부동산에 대한 경매상세정보를 보면, 경매개시일은 2003.11.24.이고, 채권자는 OOO, 채무자 겸 소유자는 주식회사 OOO이며, 토지(4,852㎡) 및 건물(5,556㎡)에 대한 감정가가 26억 4,562만원(최저감정가 12억 9,635만원)으로 기재되어 있고, 기타사항으로 제시외 건물(미등기가건물)에 대한 면적(3,126㎡), 감정가(1억 5,262만원)가 별도로 기재되어 있다.

(나) 임차인인 OOO는 2004.8.3. OOO지원에 공사견적서(3매), 공장감정평가표와 함께 유치권신고서를 제출하였는 바, 유치권 신고내용을 보면, OOO가 2004.10.28. 쟁점부동산의 소유자인 주식회사 OOO과 임대차계약을 체결하고 임대인의 허락을 얻어 쟁점부동산의 외벽공사, 바닥공사 등 대수선공사를 완료하고, 공사금액 6억 442만원을 지불하였기 때문에 쟁점부동산의 임의경매시 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 낙찰자로부터 위 공사비 등 유익비채권을 변제받을 때까지 쟁점부동산을 점유할 권리가 있어 유치권을 신고한다는 내용이다.

(다) 위 유치권신고서와 함께 제출한 공사견적서(3매) 중 OOO가 제시한 견적서를 보면, 견적서상 공사금액은 1억 6,065만원이고, 가구제조나 보관에 필요한 공장설치자재인 파이프(5종류) 1,344개, 지붕틀 3,250개, 아이젯트 90,000개, 사다리 다대 및 속살 291개, 기둥 다대 및 보조기둥 164개, 석가래 650개, 고주파열처리 20,190개, 단열재 320개 등의 물품내역이 기재되어 있고, 공장감정평가표를 보면, 공장용지(4,852㎡)의 감정가액은 14억 5,560만원, 공장건물(2,430㎡)의 감정가액은 8억 2,105만원, 제시외건물(미등기가건물, 3,126㎡)의 감정가액은 1억 5,262만원으로 평가되어 있다.

(라) OOO지원의 쟁점부동산 매각허가결정서를 보면,경매물건 외에 제시외건물(미등기가건물) 2-1(창고 철파이프조 천막지붕 단층)부터 2-8(창고 판넬조 판넬지붕 단층)까지 각 건물의 위치 및 구체적인 건물구조내역이 나타나 있다.

(마) 청구인은 유치권자인 OOO와 합의하여 쟁점비용을 변제하였다고 하면서 서약서 및 확인서 등을 이 건 심리자료로 제시하고 있는 바, 2005.5.30. 서약서 및 확인서(3매)를 보면, OOO은 청구인으로부터 1억 2,000만원을 변제받는 조건으로 쟁점부동산을 2005.6.3.까지 양도하겠다는 취지의 내용이 기재되어 있고, 2009.8.27. 확인서를 보면, OOO는 2005.5.30. 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수함에 있어 청구인의 요청에 따라 매매대금 중 2억원을 현금으로 지급하였다는 취지의 내용이 기재되어 있다.

그리고, OOO의 2005년도말 현재 대차대조표를 보면, OOO은 264-2 대지 및 공장건물을 8억 7,509만원에 취득한 사실이 나타나고, OOO 등을 보면, 2005.5.30. 6억원, 8,100만원, 5,000만원 합계 7억 3,100만원이 현금 등으로 출금된 내역이 나타난다. 청구인이 작성한 확인서를 보면, 2005.5.30. 경기도 OOO의 인근다방에서 쟁점부동산 잔금으로 OOO으로부터 2억원, OOO으로부터 1억원을 현금으로 지급받아 그 중 1억 2,000만원을 대기하고 있던 위 OOO에게 지급하였다는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(5) 다음으로 쟁점부동산 취득시 당해 부동산을 경락을 받은 청구인이 그 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있는지 여부와 관련하여

(가) 유치권에 대하여 「민법」제320조 제1항에서 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있고,「같은 법」제321조에서 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 또한, 「민사집행법」제91조 제1항에서 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다고 규정하고 있고, 같은법 제5항에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보건대,

(가) 먼저, 청구인이 쟁점비용을 OOO에게 변제할 의무가 있는지 여부와 관련하여 보면, 위 사실관계에서 살펴본바와 같이 민사집행법 제91조 제5항에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는 사실, 2005.2.23. 쟁점부동산을 임의경매로 취득하여 소유권이전등기를 경료한 사실, 쟁점비용과 관련한 제시외건물(미등기가건물)이 경매물건공고문, 감정평가표 및 건물개황도에 명시되어 있는 사실, 쟁점부동산의 임차인인 OOO가 자체 공사비를 지출하여 미등기가건물을 신축하여 사용하여 오다가 이 건 경매시 유치권 신고를 한 사실 등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점비용을 변제해야 할 의무가 있는 것으로 보여지고, 처분청의 의견과 같이 청구인이 단순히 쟁점부동산 소유권 이전등기의 편의를 위하여 사적계약에 의하여 임의로 지출한 비용으로 보기는 어렵다고 하겠다.

(나) 다음으로, 청구인이 쟁점비용을 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위하여 OOO에게 실지 지급하였는지 여부와 관련하여 보면, 청구인은 쟁점비용을 변제받는 조건으로 쟁점부동산을 명도하겠다는 서약서를 작성한 점, OOO이 청구인으로부터 1억 2,000만원을 변제받는 조건으로 쟁점부동산을 양도하기로 서약서를 작성한 점, OOO의 대차대조표에 쟁점부동산 중 264-2 대지 및 공장건물을 8억 7,509만원에 취득한 사실 및 OOO의 예금계좌에 2005.5.30. 현금 등 7억 3,100만원이 인출된 사실이 나타나는 점, OOO가 청구인으로부터 쟁점부동산 중 264-2 대지 및 공장건물을 매수하면서 매매대금 중 2억원을 현금으로 지급하였다고 진술한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산 중 264-2 대지 및 공장건물의 매매대금을 지급받아 OOO에게 쟁점비용을 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 하겠다.

그렇다면, 청구인이 쟁점부동산을 임의경매로 취득하면서 OOO에게 유익비채권을 변제한 것으로 본 쟁점비용은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득부대비용으로 보아 쟁점부동산의 양도차익 계산시 취득가액에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-소득세법 제97조 제1항 제1호 나목

유사 판례