국심1996경1769 (1997.04.11)

양도

기각

허위계약서 작성에 의한 거래에 해당하므로 이를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정한 거래라고 보아 토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제23조【양도소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 92.10.30(잔금지급일) OOOO공사로부터 경기도 광명시 OO동 OOO 소재 대지 12,152.1㎡(이하 “쟁점토지”라 하며, 쟁점토지의 2분의 1지분을 “청구인지분”이라 한다)를 청구인의 처인 OOO과 공동으로 취득하여, 91.5.20 (주) OO주택(대표이사 OOO이고 이하 “OO주택”이라 한다)과 쟁점토지중 3,084.31㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 양도하는 계약을 체결하였다가 94.4.20 (주) OO주택(OO주택이 93.6.10 OO주택으로 상호변경 되었으며 당시 대표이사는 OOO로 이하 “OO주택”이라 한다)과 쟁점토지①을 양도하기로 하는 계약을 무효로 하고 쟁점토지① 및 쟁점토지중 799.89㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)를 합한 3,884.2㎡를 양도하는 것으로 경개계약을 체결한 후 93.12.23 쟁점토지①②를 한 필지로 분할하여 94.5.3 OO주택에게 소유권이전등기를 경료하고 그 2분의 1 지분에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다

처분청은 청구인이 쟁점토지중 쟁점토지①②를 OO주택에게 양도한 행위를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당하는 거래로 투기성이 있다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 95.12.16 청구인에게 94년도분 양도소득세 598,406,800원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.2.8 심사청구를 거쳐 96.5.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

청구인은 중고자동차경매업을 영위하고자 92.10.30 청구인의 처인 OOO과 공동으로 OOOO공사로부터 쟁점토지를 취득함에 있어 청구인 및 위 OOO이 소유하고 있는 부동산 양도대금 등을 쟁점토지의 취득대금으로 사용하려고 하였으나, 위 OOO 소유의 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO, OO 대지 538.9㎡ 및 건물 2,247.47㎡가 수 차례의 신문광고에도 불구하고 팔리지 않아 부득이하게 쟁점토지의 일부인 쟁점토지①②를 양도하여 그 양도대금을 쟁점토지의 취득대금으로 사용하였으며, 다만 양수인인 OO주택의 요청에 의하여 검인계약서상의 금액을 낮추어 작성한 것 일뿐 동 검인계약서를 조세회피목적에 이용한 사실이 없고, 현재 쟁점토지중 양도하지 아니한 부분에서 청구인이 중고자동차경매업을 영위하고 있을 뿐만 아니라 쟁점토지①② 부분도 자동차매매시장으로 이용되는 등 쟁점토지 전체가 실수요 목적에 이용되고 있는 점등에 비추어 볼 때, 쟁점토지①②를 OO주택에게 양도한 것은 청구인의 자금형편에 의한 부득이한 것인데도 이를 투기거래라고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인 및 청구인의 처인 OOO은 91.5.20 OO주택에게 쟁점토지①을 양도하는 계약을 체결하고 잔금은 91.8.20 받기로 한 것으로서 93.12.14 쟁점토지가 청구인 앞으로 소유권이전등기 되기 전에 매매계약 및 잔금지급이 약정된 것이므로 미등기상태에서 매매한 것이고, 94.4.20 위 쟁점토지①에 추가하여 쟁점토지②를 OO주택에 양도하는 계약을 체결하였으며 쟁점토지①과 쟁점토지②를 한 필지로 쟁점토지에서 분할하여 OO주택에게 소유권이전 하여준 것으로서 실지거래가액은 4,315,500,000원이나 검인계약서에는 매매대금을 2,585,000,000원으로 작성하였는바, 쟁점토지①의 양도는 미등기양도와 허위계약서 작성에 의한 거래에 해당하고 쟁점토지②의 양도는 허위계약서 작성에 의한 거래에 해당하므로 이를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정한 거래라고 보아 쟁점토지①②의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지①②의 양도가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당하는 거래로 투기성이 있다고 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

쟁점토지①② 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 하면서, (마)목에서 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 청구인의 처인 OOO과 공동으로 90.9.24 OOOO공사와 쟁점토지 분양계약을 7,103,000,000원에 체결하였으나(계약금 1,420,600,000원, 중도금 90.12.23까지 2,130,900,000원, 잔금 91.3.23까지 3,551,500,000원), 계약내용대로 분양대금을 납부하지 못하여 연체료 780,118,960원을 부담하면서 92.10.30 잔금을 완납하였으며 93.12.14 청구인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였음이 분양계약서 및 등기부등본 등 관련자료에 의하여 확인되며, 쟁점토지를 취득하기 이전인 91.5.20 OO주택과 쟁점토지의 일부인 쟁점토지①을 3,315,000,000원에 양도하는 계약을 체결하였다가 94.4.30 OO주택과 쟁점토지① 양도계약을 무효로 하는 한편, 쟁점토지에서 한 필지로 분할된 쟁점토지①②를 4,315,000,000원(쟁점토지① 3,315,000,000원, 쟁점토지② 1,000,000,000원)에 양도하는 경개계약을 체결하고 94.5.3 OO주택에게 소유권이전등기를 경료하였음이 OO주택 대표이사 OOO의 각서, OO주택 대표이사 OOO의 확약서 및 등기부등본 등 관련자료에 의하여 확인된다.

한편, 청구인은 91.5.20 OO주택에 쟁점토지①을 양도하는 계약을 체결하면서 양도가액이 3,315,000,000원인데도, 이를 1,912,650,000원으로 하는 계약서를 작성하였고, 94.4.20 OO주택에 쟁점토지①과 쟁점토지②를 4,315,000,000원에 양도하면서 매매대금을 2,585,000,000원으로 하는 검인계약서를 작성하여 쟁점토지를 관할하는 광명시청에 토지거래신고를 하였음이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 91.5.20 쟁점토지①을 OO주택에 양도한 것은 미등기양도 및 허위계약서에 의한 거래에 해당하고, 94.4.20 쟁점토지②를 OO주택에 양도한 것은 허위계약서에 의한 거래로 투기성이 있다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인되는 반면, 청구인은 쟁점토지①②의 양도계약서가 허위로 작성된 사실은 인정하지만 쟁점토지의 취득경위, 쟁점토지①②의 양도경위와 그 이용실태 등에 비추어 투기성이 있다고 볼 수는 없으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 전시 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지①②를 OO주택에 4,315,000,000원에 양도하고도 검인계약서에는 매매가액을 2,585,000,000원으로 허위로 기재한 사실은 다툼이 없으므로 이 건 쟁점토지①②의 거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 거래에 해당함은 분명하고, 다만 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정될 수 있는지, 즉 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 단서규정에 해당하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는지 여부만이 문제된다고 하겠다.

살피건대, 청구인이 91.5.20 쟁점토지①을 OO주택에 양도할 때 동 OO주택의 대표이사 청구외 OOO이 작성한 각서를 보면 매도인이 매수인에게 발급할 영수증은 1,912,650,000원에 한함을 확인하고 실제 매매대금의 노출로 인한 불이익을 매수인이 부담하도록 약정하고 있고, 94.4.20 쟁점토지①②를 OO주택에 양도할 때 동 OO주택의 대표이사 청구외 OOO가 작성한 각서를 보더라도 쟁점토지①②에 대한 관인계약서 금액이외의 금액이 외부에 노출되어 발생하는 불이익을 매수인이 부담하도록 약정하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득할 때 OOOO공사와 체결한 약정내용을 보면 쟁점토지의 분할을 금지하고 있는데도(계약서 제4조) 청구인은 93.12.23 쟁점토지에서 쟁점토지①②를 분할하여 양도하였고, 쟁점토지의 분양대금을 완납하기 이전에는 이 분양계약에 따른 제 권리의무를 타인에게 양도하거나 용지의 사용권을 대여할 수 없도록 하고 있는데도(계약서 제8조) 청구인이 분양대금을 완납(92.10.30)하기 이전인 91.5.20 이미 쟁점토지①을 양도하는 계약을 체결한 점, 청구인이 쟁점토지중 양도하지 아니한 부분에서 법인을 설립하여 자동차경매업을 운영하고 있다고 하더라도 쟁점토지①②는 청구인이 전혀 실수요목적에 사용하지 않은 채 양도된 점, 쟁점토지①②의 실지양도차익이 1,681,739,810원으로 실지취득가액의 67.7%에 이르고 있는데도 청구인이 기준시가에 의하여 신고한 양도차익은 19,498,680원으로 실지양도차익의 1.16%에 불과한 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지①②의 거래는 단기매매차익을 목적으로 한 것으로 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 있는 것으로 인정된다 하겠다.

그렇다면, 처분청이 쟁점토지①②의 거래가 투기성이 있다고 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 전시 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세심판관 합동회의의 의결을 거쳐 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.