조심2008지0966 (2009.06.15)

재산

기각

집합상가건축물의 부속토지에 대한 재산세를 층별 실제거래가격, 위치, 이용상황 등을 고려하지 아니하고 시가표준액을 기준으로 부과고지 한 것은 적법함

지방세법 제111조【과세표준】

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가. 처분청은 청구인 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO OOO OOO OO OOOOOOOO OOOOO 제2층 제202호(판매시설 230.081㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)의 부속토지 66.2㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 재산세 과세대상을 별도합산과세대상으로 구분한 다음, 그 과세표준액을 182,447,200원으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 364,890원, 도시계획세 273,670원, 지방교육세 72,970원, 합계 711,530원을 2008.9.10. 청구인에게 부과고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.23. 처분청에 이의신청을 하고, 처분청은 2008.10.28. 이를 기각하는 결정을 하고 2008.10.30. 그 결정서를 청구인에게 송달하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2008.11.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인은 2006.10.20. 이 건 부동산을 경매로 161,600,000원에 취득하였고, 실제부동산 시장의 거래가격은 2억원 정도에 불과한데도,처분청은 이 건 부동산의 과세표준을 450,000,000원(건물 170,000,000원, 공시지가 280,688,000원)으로 하여 2008년도 건물분 재산세 452,190원, 토지분 재산세 711,530원을 부과고지하였다.

(2)상가전용 건물의 자산가치중 토지지분은 개별적으로 사용할 수 없는 특수성으로 한국감정원·일반감정원·대법원 금융기관 등의 가격 감정기준은 건물과 토지의 비율을 7대 3으로 하여 감정평가하고 있고, 일반적으로 상가전용건물의 토지지분은 층 구분 없이 건평기준비율로 지분을 나누어 분양등기하고 있으며, 집합상가건물의 특성상 1층 대비 2층 이상 층의 거래시가 및 분양가격은 5배 이상의 차이가 나고, 목이 좋고 나쁨에 따라 차이가 나는 것은 모두가 알고 있는 사실이다.

(3)불경기로 인한 임대수익률 하락으로 임대료를 제때에 받기 힘들 뿐만 아니라 이 건 부동산을 매각하고자 하여도 매각이 어렵고, 현재 이 건 부동산은 임대하지 못하여 공실상태로 있으며, 청구인을 포함한 상당수의 상가소유자는 불공정한 재산세로 고통을 받고 있다.

(3)청구인의 위와 같은 불합리한 재산세부과에 대하여 행정안전부 지방세담당관에게 질의한 바에 의하면, 지방세담당관도 잘못된 재산세 부과기준을 인지하고 있음을 시인하였고, 문제점을 개선하고자 연구용역 중에 있다는 답변을 들은바가 있고, 재산세의 성격은 재산가치 평가에 의하여 공평하게 부과하여야 조세정의를 실현하는 것이라 할 것인데, 위와 같은 불공평한 부과기준을 알고도 빠른 입법을 서두르지 않는 중앙정부와 지방행정 당국은 복지부동의 나쁜 표상이며 공평공세를 위해 이를 하루 빨리 개정하여야 할 것이다.

(4)상가건물에 대한 과세표준을 단독주택이나 아파트와 같이 소유지분 면적에 개별공시지가를 곱하여 산정하고, 이를 토대로 1층과 2층의 재산세를 동일하게 부과하는 것은 불합리하다 할 것이므로 2층 건물의 부속토지인 이 건 토지에 대한 재산세 등을 경감하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)이 건 토지에 대한 2008년도 토지분 재산세는 과세기준일 현재 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 2008.5.31. 공시된 2008년도 개별공시지가(4,240,000원/㎡)에 이 건 토지 면적을 곱하여 산정한 시가표준액(280,688,000원)에 2008년 과세표준액적용비율 65%를 적용하여 산출한 182,447,200원을 과세표준으로 하고, 이 건 토지는 건축물 부속토지에 해당되므로 재산세 과세대상을 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 산출하였다.

(2)이 건 토지에 대한 2008년 재산세는 위의 관련규정에 따라 2008년도 개별공시지가를 직접 적용하여 산정하는 것이 적법한 것이며, 개별공시지가에 대한 이의는 결정 고시되기 이전에 별도의 법적인 이의신청절차에 따라 행하여야 하는 것으로 이미 별도절차에 의해 확정·고시된 2008년 개별공시지가를 적용하여 부과한 재산세에 대하여 이의를 제기하는 것은 부적절한 것이며, 또한, 집합건물의 토지지분은 건물의 부속토지인 관련필지 모두의 지표평면상의 면적을 전체건물의 연면적에 비례하여 수평으로 구체적인 위치와 모양이 확정되지 아니한 채 공유지분의 형태로 안분한 것으로 토지가격은 건물소재 층이나 위치, 영업현황 등에 관계없이 일정한 것이므로 구분건물의 상황에 따라 거래가격에 큰 차이가 있는 현실을 앞세워 재산세액의 산출요소인 토지가격도 구분건물의 상황에 따라 차이가 있어야 한다는 청구인은 주장은 잘못이라 할 것이다.

(3)거래시가에 영향을 미치는 부동산 경기나 업종의 상황, 공급과 수요, 개별부동산의 구체적 특성 등 여러 복합적인 요소 중 당해 부속토지의 공시지가, 면적, 적용비율 등의 법규상의 특정된 상존요소 만이 과세표준 산출에 반영되고 기타 요소나 해당 건물을 이용한 영업실적 등 비상존적인 요소들을 반영하지 않는 현행 재산세 제도의 보편적 체제하에서 특정지역이나 특정인의 구체적인 거래시가 또는 체험시가를 충분히 반영하지 못하였다 하여 이를 현저히 부당하여 위법하다고 볼 수 없는 것이므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

집합상가건축물의 부속토지에 대한 재산세를 층별 실제거래가격, 위치, 이용상황 등을 고려하지 아니하고, 시가표준액을 기준으로 부과고지 한 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제111조 (과세표준) ②제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

제187조 (과세표준) ①토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은제111조제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.

(2) 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것, 이하 같다)

부칙 제5조(재산세 과세표준에 관한 적용특례) 제187조제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로 적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는 100분의 100으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가) OOO OOO OOO OO 1137-5번지는 그 면적이 348.5㎡이고, 청구인의 대지권비율은 66.2/348.5이다.

(나) 이 건 건축물은 OOO OOO OOO OO OOOOOOOO OOOOO의 2층으로서 구조는 철근콘크리트조, 용도는 판매시설, 면적은 230.081㎡(전유부분 : 140.757㎡, 공용부분 : 계단실 32.722㎡, 기계실 3.531㎡, 주차장 53.071㎡)이다.

(다) 이 건 토지에 대한 2008년도 재산세 과세내역은 다음과 같다.

(2) 쟁점에 대하여 본다.

(가) 지방세법 제187조 제1항에서는 토지에 대한 재산세의 과세표준을 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 하도록 규정하고 있고, 제111조 제2항에서는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 하도록 규정하고 있고, 구 지방세법부칙 제5조 제1호에서는 재산세 과세표준에 관한 적용특례로서 제187조 제1항의 개정규정에 불구하고 2008년도 과세표준을 시가표준액에 적용비율 100분의 65를 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있다.

(나) 2008년도 재산세 과세기준일인 2008.6.1. 현재 결정공시 된 이 건 토지의 개별공시지가가 1㎡당4,240,000원이므로 이 건 토지의 면적66.2㎡를 곱하여 산출한 이 건 토지의 시가표준액 280,688,000원에 구 지방세법 부칙 제5조 제1호에서 규정한 적용비율 100분의 65를 적용한 182,447,200원을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제1호 나목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 등을 부과고지하였으므로 이 건 토지에 대한 재산세 부과처분은 적법한 것으로 판단된다.

(다) 또한, 청구인은 경매가격이나 실거래가격보다 높은 이 건 토지의 시가표준액을 근거로 산출한 재산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것이므로(OOO OOOOO OO OOO OO OOOOOOOO OO OO), 처분청이 이 건 토지의 과세대상을 별도합산과세대상으로 구분한 다음, 과세대상 면적, 개별공시지가, 적용비율을 관련규정에 따라 적용하여 과세표준액을 산출한 것으로 보이므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 따라서, 처분청이 이 건 토지의 개별공시지가를 기준으로 과세표준액을 산출하여 부과한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.