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[사건번호]
[사건번호]조심2014서3598 (2014.12.16)
[세목]
[세목]양도[결정유형]재조사
[결정요지]
[결정요지]청구인이 양도가액이라고 주장하는 매매대금의 10%에 상당하는 ㅇㅇㅇ백만원을 계좌로 이체받았고, 잔금으로 지급받았다는 국민은행의 수표번호가 제시되어 있는 반면, 양수인이 제출한 계약서에는 매도인란에 ‘OOO의 代 OOO’로 기재되어 있을 뿐 청구인의 서명ㆍ날인이 존재하지 아니하고, 쟁점토지의 매매대금 지급에 관한 금융증빙은 존재하지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
[관련법령]
[관련법령] 소득세법 제196조 / 소득세법 제114조
[주 문]
OOO세무서장이 2014.3.4. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 답 2,823㎡의 실지양도가액 등을재조사하여 그 결과에 따라과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1997.9.2. OOO 답 2,823㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2003.10.2. 매매를 원인으로 2003.10.16. 쟁점토지 중 지분 2,823분의 1,392(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 김OOO에게, 쟁점토지 중 지분 2,823분의 1,431(이하 “쟁점②토지”라 한다)을 박OOO(김OOO과 박OOO를 이하 “양수인들”이라 한다)에게 각 소유권이전등기를 경료하고, 2003.12.29. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
나. OOO세무서장은 쟁점②토지의 양수인 박OOO에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 2003.10.16. 양도한 쟁점토지의 실지거래가액을 OOO원이라고 보아 실지거래가액 상이 과세자료를 처분청에 통보하였다.
다. 이에따라 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 당초 신고한 양도가액 OOO원을 부인하고, 그 양도가액을 OOO원으로 하여 2014.3.4. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.22. 이의신청을 거쳐 2014.7.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 사실은 있으나, 쟁점토지의 실제 양도가액은 청구인이 보관하고 있는 진정한 부동산 매매계약서(이하 “청구인 소유 계약서”라 한다)와 금융거래자료(매매가액의 10%에 상당하는 계약금 입금내역 및 잔금으로 지급한 수표번호)에 의해 확인되는 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)이므로 동 금액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
청구인의 이의신청에 대하여 처분청은 ① ‘청구인 소유 계약서’, 양도소득세 신고시 첨부한 허위계약서, 양수인들이 제시한 매매계약서(이하 “양수인 제시 계약서”라 한다), 청구인의 양도소득세 신고서 등 관련 서류들의 기명날인이 달라서 진실한 매매계약을 선별할 수 없으며, ② 설사 거래정황상 부동산 중개인들이 청구인의 양도금액과 양수인들의 양수금액의 차액을 중간에서 임의 유용한 사실이 있다 하더라도 그 돈은 청구인이 민사소송 등을 통해 권리를 주장하여야 하고, ③ 쟁점토지 매매거래가 부동산 중개인들의 미등기전매가 아닌 이상 청구인이 양수인들에게 직접 양도한 것으로 보아야 하며, ④ 양수인들의 매매대금 지급사실이 확인되어 이를 청구인의 양도가액으로 보아 양도소득세를 계산한 부과처분은 잘못이 없다 하여 기각결정을 하였는바,
① ‘양수인 제시 계약서’에만 ‘허OOO의 대리인 정OOO’로 기재되고 정OOO의 도장이 날인되었을 뿐, 나머지 모든 서류들에는 청구인의 기명날인이 되어 있는데 그렇다면 처분청은 정OOO가 청구인으로부터 대리권을 수여받은 자가 맞는지, ‘양수인 제시 계약서’가 유효한 계약서인지를 실지조사할 책임이 있음에도 이를 이행하지 아니하였으며, 또한 청구인은 ‘양수인 제시 계약서’를 OOO세무서에서 보여주기 이전에는 그 계약서를 본 바도 없고, 정OOO에게 대리권을 수여한 바도 없으며, 무권대리인인 정OOO의 대리행위를 추인하지도 않았기 때문에 ‘양수인 제시 계약서’는 「민법」제130조의 규정에 의하여 무효이고, 외관과 달리 정OOO와 양수인들이 공모하여 작성한 통정허위문서에 불과하므로 이에 근거한 양수인들의 주장은 제3자인 청구인의 주장에 대항할 수가 없음에도 불구하고 이를 활용하여 과세요건사실의 존재를 정확히 조사·입증하지 못한 상태에서 청구인에게 과세한 것은 매우 부당한 것이다.
② 처분청 설치 국세심사위원회에서 ‘부동산 중개인들의 미등기전매 사실이 있다 하여도 처분청이 관여할 문제가 아니고 청구인이 민사소송을 통해서 부동산 중개인들의 미등기전매차익을 부당이득금으로 반환받으면 되니 그에 해당하는 양도소득세는 청구인이 납부해야 한다’는 의미로 판단한 것으로 보이나, 이는 처분청이 ‘소득이 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여야 한다’는 「국세기본법」제14조 제1항의 실질과세의 원칙과 같은 법 제19조의 세무공무원의 재량의 한계를 위반한 것으로서, 부동산 중개인들의 미등기전매가 사실이라면 미등기전매차익에 대한 양도소득세의 납세의무자는 부동산 중개인들이 되어야 할 것이다.
③ 또한 위 국세심사위원회에서 ‘쟁점토지의 양도거래가 중개인들에 대한 미등기전매가 아닌 이상 청구인이 양수인들에게 직접 양도한 것으로 보아야 하고(이하 생략)’라고 판단한 부분에 대하여 보면, ‘청구인 소유 계약서’의 매수자란에 ‘최OOO외 3인’이라고 되어 있지만, ‘양수인 제시 계약서’의 매수자란에는 부동산중개인 최OOO이 빠지면서 양수인들 2명만이 양수한 것으로 되어 있고, 청구인과 최OOO이 작성한 약정서에는 ‘매도인은 매수인이 지정하는 이에게 이전서류 일체를 교부키로 하고(이하 생략)’라고 기재되어 있으며, 청구인이 최OOO에게 발송한 최고서에 ‘매매계약 체결 후 13일이 경과하였으나 아직까지 매수자가 특정되지 아니하여 OOO시청에 토지거래허가 공동신청을 하지 못하고 있는 실정인 바, (중략) 2003.9.10.까지는 귀하 외의 매수자 3인의 성함을 확정하여 토지거래허가신청을 할 수 있도록 협조해 주시기 바람’으로 기재되어 있고, OOO세무서장의 조사복명서에 의하면 ‘양수인 제시 계약서’의 매도자란에 ‘허OOO’이 아니라 ‘허OOO의 대리인 정OOO’라고 기재·날인되어 있는 것과, 양수인들이 정OOO에게 지급된 금전이 청구인에게 전부 지급되었다는 것을 입증하지는 못하였지만, 박OOO의 양수대금이 청구인에게 직접 지급된 것이 아니라 박OOO의 남편 문OOO의 돈이 정OOO를 거쳐서 청구인에게 지급되었다는 사실이 확인되어 있다는 것으로 보아 부동산 중개인들의 미등기전매가 위와 같이 충분히 입증되고 있기 때문에, 처분청이 부동산 중개인들의 미등기전매차익 OOO원을 양도가액에 포함시켜서 청구인에 대한 양도차익과 과세표준액을 산정하여 소득세를 부과한 것은 ‘실질과세의 원칙’ 및 ‘근거과세의 원칙’을 위반한 것이다.
④ 또한 위 국세심사위원회에서 ‘양수인들의 매매대금 지급사실이 직·간접적으로 명백하게 확인되어 이를 청구인의 양도가액으로 보아양도소득세를 계산한 부과처분은 잘못이 없다’고 판단하였는데, 그근거는 OOO세무서장의 조사복명서로 보이는바, 그 조사복명서에서 박OOO에 대한 조사시 제출받은 ‘양수인 제시 계약서’와 그의 남편 문OOO이 정OOO에게 지급한 OOO원의 통장사본을 확인했다는 것과 김OOO에게문의시 ‘수표로 정OOO에게 주었다’는 답변을 들었다는 내용 정도일것인데,‘박OOO의 남편 문OOO이 정OOO에게 이체한 OOO원이쟁점토지의 매매대금 중 일부일 수 있다’고 추정은 가능할지 모르나 단정할 수는 없다 할 것이다.
대법원은 ‘작성자들의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 자료의 증거가치는 쉽게 부인할 수 없다’고 판시(대법원 2002.12.6. 선고 2001두2560 판결 외 다수)하였는데도 처분청은 청구인이 제시한 증빙서류들을 증거에서 배제하였고,관련자들의 대질심문을 통해 구체적 실지조사가 가능함에도 이를 해태한 채 오로지 양수인들이 제시한 통정허위표시의 매매계약서 등의 자료만을 근거로 ‘매매대금 지급사실이 직·간접적으로 명백하게 확인된 것’으로 판단한바, 이와 같이 객관성·진정성을 인정받을 수 없음이 명백한 양수인들의 금전거래 전부를 청구인의 양도가액으로 보아 과세표준액을정하고 양도소득세를 부과하였음은 채증법칙, 근거과세의 원칙, 실질조사의 원칙을 위반한 것이다.
청구인이 연로하고 무지하여 부동산 중개인들에게 속아 부동산매매계약을 체결하고 약정서를 작성하면서, 매수자를 명확히 지정하지 않았고, 속칭 다운계약서를 작성하기로 하여 이에 따라 양도금액과 과세표준을 낮추어 양도소득신고를 한 사실에 대하여서는 후회하고 있으나, 처분청이 부동산 중개인들의 미등기전매를 추정하면서도 부동산 중개인들의 미등기전매차익이 존재하는지 여부와 양수인들이 주장하는 양수대금이 청구인의 양도대금으로 전부 지급되었는지 여부에 대한 실지조사를 통해 입증도 제대로 하지 아니한 상태에서, ‘부동산 중개인들의 미등기전매차익은 민사소송으로 반환받고 우선 그에 대한 양도소득세를 우선 납부하라’는 식으로 청구인에게 과세한 것은 납세의무자, 과세물건, 과세표준 등 과세요건사실의 적법성을 입증할 책임이 있는 처분청이 그러한 책임을 다하지 않았음은 물론 「국세기본법」상 실질과세의 원칙, 근거과세의 원칙, 세무공무원의 재량과 한계 등의 규정을 위반한 위법한 처분이다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점②토지의 양수자 박OOO의 배우자 문OOO은 2003.9.25. 청구인으로부터 쟁점②토지를 OOO원에 취득하였으나, 배우자 박OOO 명의로 등기하기 위해 청구인으로부터 박OOO가 취득한 것으로 계약서를 작성하였으며, 부동산매매계약서와 청구인의 대리인 정OOO에게 송금한 금융거래자료 사본 및 정OOO가 작성한 잔금수령 영수증을 제출하였다.
(2) 또한 쟁점①토지의 양수자김OOO에 대하여 조사한바,쟁점①토지의 실제 취득가액은 OOO백만원이나 정OOO의 권유로 다운 계약서를작성하였으며, 결제대금 중 OOO백만원은 2003.9.8. 현금출금하여 지급하였고, 잔금 OOO백만원은 당시 타 부동산 양도대금을 수령하여 지급한사실 등을 조사하여 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원임을 확인하였는바, 과세요건을 정확히 조사하지 아니하였다는 청구주장은 사실과 다르다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 쟁점토지를 양도한 가액이 OOO원인지, 아니면 OOO원인지 여부
나. 관련 법률
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, OOO세무서장은 쟁점②토지 양수자 박OOO의 양도소득세 취득가액 과다신고 혐의에 대한 세무조사를 하여 박OOO의 남편 문OOO이 계좌이체, 수표지급 등의 방법으로 쟁점②토지의 취득대금 OOO백만원을 정OOO에게 지급한 것으로 조사하였고, 이에 대한 계약서에도 동일 금액이 기재되어 있으며, 쟁점①토지 양수자 김OOO은 동 조사시 취득대금 OOO백만원을 현금 및 수표로 지급하였다고 진술하였고, 이에 대한 계약서에도 동일 금액이 기재되어 있다. 한편, 양수인 제시 계약서의 매도인란에는 ‘허OOO 代 정OOO’로 기재되어 있고 청구인의 인장은 날인되어 있지 않은 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인 소유 계약서의 매수인란에 ‘최OOO 외 3인’으로 기재되어 있고 최OOO의 인장만 날인되어 있으며, 매매대금은 청구인이 주장하는 금액과 동일금액인 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)이 기재되어 있고, 청구인의 OOO에서 2003.8.22. OOO원의 이체내역이 나타나며, 2003.10.16. 잔금 OOO원을 OOO은행 수표로 받았다고 주장하며 수표번호OOO를 제시하였다.
(3) 이상의사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점①토지의 양수자 김OOO의 진술내용, 쟁점②토지의 양수자 박OOO의 금융거래자료, 양수인 제시 계약서 등을 근거로 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이라는 의견이나,
청구인 소유 계약서에는 청구인이 주장하는 양도가액과 동일금액이 매매대금으로 기재되어 있고, 매수인이 ‘최OOO 외 3인’으로 되어 있어 김OOO, 박OOO로 특정되어 있지 아니하며, 매매대금의 10%에 상당한 OOO원의 금융거래 이체내역이 나타나고, 잔금으로 지급받았다는 OOO은행의 수표번호가 제시되어 있는 반면,
처분청이 제시한 ‘양수인 제시 계약서’의 매도인란에는 ‘허OOO의 代대 정OOO’로 기재되어 있을 뿐 청구인의 서명·날인이 존재하지 아니하고, 쟁점①토지의 매매대금 지급에 관한 금융거래자료 등이 존재하지 아니하며, 쟁점②토지의 매매대금이 청구인이 아닌 정OOO에게 지급된 것으로 조사되었고, 청구인이 2003.10.16. 잔금 OOO원을 수표로 지급받고 소유권이전등기서류를 정OOO에게 교부하였다고 주장하는 점 등에 비추어 최OOO, 정OOO 등 부동산중개업자들이 쟁점토지를 미등기전매하였을 가능성도 배제하기 어려우므로 청구인의 쟁점토지 양도에 따른 양도가액이 OOO원이라고 단정짓기는 어렵다 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액으로 본 OOO원과 청구인이 주장하는 양도가액 OOO원과 차액 OOO원이 부동산중개업자들이 미등기전매로 얻은 양도소득인지 여부 및 청구인의 쟁점토지 실지양도가액이 얼마인지를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.