조심2012서0403 (2012.02.29)

양도

기각

처분청은 ‘취득당시 시가표준액’은 취득일 이전 최근접 고시된 토지등급(84.7.1.자)을, ‘90.8.30. 시가표준액’은 이전 최근접 고시된 토지등급(90.8.8.자)을, ‘그 직전에 결정된 시가표준액’은 90.8.8.자 토지등급 고시일 직전 결정된 토지등급(90.1.1.자)을 각각 기준으로 하였는 바,- 이는 관련 법령에 따른 적법한 처분으로 판단됨

소득세법 제99조 / 소득세법 제114조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 1989.4.26. OOO답 3,620㎡,의 86.9/827.4지분(이하 “쟁점환지전토지”라 한다)을 취득하였고, 쟁점환지전토지는 1990.8.3. 같은 동OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)으로 각각 환지되었다.

나. 이후 청구인은 2009.11.3. 쟁점토지 외 2필지를 양도하고 양도소득세 신고시 양도가액OOO과 다른 2필지의 취득가액은 실지거래가액으로 하였으나, 쟁점토지에 대하여는 실제 거래가액을 입증할 자료가 없음을 이유로 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령제176조의2 제2항 제2호에 의한환산가액으로 취득가액을 산정함에 있어, 쟁점토지를 1990.8.30.이전에 취득한 관계로 「소득세법 시행령」제164조 제4항에 따라 “취득당시시가표준액”은 쟁점환지전토지에 대한 1984.7.1.자 토지등급OOO등급)을, “1990.8.30. 현재의 시가표준액”은 쟁점환지전토지에 대한 1990.1.1.자 토지등급(OOO등급)을, “그 직전에 결정된 시가표준액”은 쟁점환지전토지에 대한 1984.7.1.자 토지등급OOO등급)을 각각 기준으로 하여 “취득당시 기준시가”를 계산하였는바, (환산)취득가액을 OOO원으로 하였다.

다. 처분청은 2011.9.15.부터 같은 달 29.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 「소득세법 시행령」제164조 제4항에 따라 “취득당시 기준시가”를 산정함에 있어“1990.8.30. 현재의 시가표준액”은 쟁점토지에 대한 1990.8.8.자 토지등급(OOO)을, “그 직전에 결정된 시가표준액”은 쟁점환지전토지에 대한 1990.1.1.자 토지등급OOO)을 각각 기준으로 하여야 한다고 보아, (환산)취득가액을 OOO원으로 산정하는 등의 사유로 2011.11.23. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 환산취득가액이란 실제거래가액을 준용하는 것으로, 1990.8.30.개별공시지가가 공시되기 전에 취득한 경우에는 취득당시 실지 취득가액을 가장 잘반영할 수 있는 등급을 적용하는 것이 합리적이고, 쟁점환지전토지 및 쟁점토지의 경우 1990년 이후 재산세 과세에 활용할 목적으로 토지등급을 정기조정(1990.1.1.) 및 수시조정(1990.8.8.)한 특수한 경우에 해당하는데, 이를 기준으로 취득당시 기준시가를 산정할 경우 취득일(1989.4.26.) 이후 급등한 토지등급을 적용하게 되어 취득당시의 실지거래가액을 전혀 반영하지 못하는 불합리한 사정이 발생하게 되는바, 「소득세법 시행령」제164조 제4항에 따라쟁점토지의 취득당시 기준시가를 계산함에 있어 분모를 모두 쟁점토지의 취득일 이후에 고시된 토지등급으로 산정하여서는 아니되고, 정기조정일인 1990.1.1.고시된 토지등급 및 쟁점환지전토지의 취득일 이전에 고시된 1984.7.1.자 토지등급을 기준으로 함이 합리적이다.

(2) 토지구획정리사업의 시행으로 쟁점환지전토지에 대한 토지대장이 폐쇄되어 1984.7.1.부터 5년간 토지등급의 설정이 제외되다가, 청구인의 쟁점환지전토지를 취득일 직후인 1990.1.1.자로 등급이 새로이 수정고시되었는데, 토지가액에 급격한 변화가 있었다고 보이지 아니하는바 분자에 해당하는 “취득당시의 시가표준액”을 산정함에 있어 취득일 직후에 설정된 1990.1.1.자 토지등급을 기준으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」제164조 제4항에의하면 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 “1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × (취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액) / 2”로 계산하도록 규정하고 있는바,“취득당시시가표준액”은 쟁점환지전토지에 대한 1984.7.1.자 토지등급(157등급)을,“1990.8.30. 현재의 시가표준액”은 쟁점토지에 대한 1990.8.8.자 토지등급(OOO을, “그 직전에 결정된 시가표준액”은 쟁점환지전토지에 대한 1990.1.1.자 토지등급(182등급)을 각각 기준으로 하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 취득일(1989.4.26.) 당시 환산취득가액을 산정함에 있어 1990.8.30.현재 과세시가표준액을 1990.8.8.고시된 토지등급이 아닌 1990.1.1. 정기고시된 토지등급을 기준으로 할 수 있는지 여부

② 취득당시 과세표준액을 산정함에 있어, 취득일 이전에 최종 고시된 1984.7.1.자 토지등급이 아닌 취득일 직후에 고시된 1990.1.1.자 토지등급을 기준으로 할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는직전의 기준시가에 의한다.

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을취득당시의 시가표준액

기준으로 한 × ───────────────────

개별공시지가1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과

그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을

2로 나누어 계산한 가액

제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액,취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은2009.11.3. 쟁점토지 및 같은 동(등촌동) 소재 토지 2필지를 총양도가액OOO에 양도한 다음, 양도소득세 신고시 나머지 2필지에 대하여는 양도가액과 취득가액을 모두 실제 거래가액으로 하였으나, 쟁점토지의 경우 양도가액은 실제 거래가액인O,OOO,OOO,OOOO으로 하면서 취득가액은 환산가액인OOO,OOO,OOOO으로 하였는바, 그 사유에 대하여청구인은2005.11.17. 및 2007.11.1. 취득한 2필지에 대하여는매매계약서 등 실제 취득가액에 대한 증빙이 있으나, 쟁점토지에 대한 실제 취득가액의 증빙이 없었기 때문이라고 소명하였다.

(2) 쟁점환지전토지에 대하여는 환지절차 과정에서 1984.7.1. 이후 토지등급이 고시되지 아니하였고 잠정등급도 확인되지 아니하며, 취득일(1989.4.26.) 직후인 1990.1.1. 쟁점환지전토지에 대하여 토지등급이 고시된 다음, 환지확정일(1990.8.3.) 이후인 같은 해 8.8. 쟁점토지에 대한 토지등급이 고시되었다.

(3) 처분청은 아래 <표1>과 같이1990.8.30. 현재 시가표준액을 쟁점토지에 대한 1990.8.8.자토지등급에 따른 가액(B),그 직전 시가표준액을 1990.1.1.자 토지등급에 따른 가액(C),취득당시 시가표준액을 쟁점토지의 취득일 이전에 고시된 것으로는 가장 근접한 1984.7.1.자 토지등급을 기준으로 하여 쟁점토지의 취득당시 기준시가(/㎡)를 계산하여, 아래 <표2>와 같이 환산취득가액을 산정하였다.

<표1> 처분청의 취득당시 기준시가(/㎡)산정내역 (OO : O)

(4) 「소득세법」제97조 제1항, 제1호 나목, 같은 법 시행령 제163조 제12항,제176조의2 제2항 제2호에 의하면 환산취득가액을 “양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가”의 공식으로 산정하도록 규정하였는데, 이 경우1990.8.30. 개별공시지가 고시전에 취득한 토지의 “취득당시 기준시가”와 관련하여 「소득세법 시행령」제164조 제4항은 “1990.1.1.자 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / (1990.8.30. 현재 시가표준액 + 그 직전에 결정된 시가표준액) ÷ 2”의 방식에 따라 산정하도록 규정하였다.

(5) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대 처분청은“취득당시시가표준액”은 쟁점환지전토지의 취득일 이전으로는 가장 근접한 일자에 고시된 1984.7.1.자 토지등급OOO등급)을,“1990.8.30. 현재의 시가표준액”은 1990.8.30. 이전에 가장 근접한 쟁점토지에 대한 1990.8.8.자 토지등급을, “그 직전에 결정된 시가표준액”은 1990.8.8.자 토지등급의 고시일 직전에 결정된 쟁점환지전토지에 대한 1990.1.1.자 토지등급(OOO등급)을 각각 기준으로 하였는바, 이는 1990.8.30.이전에 취득한 토지의 “취득당시의 기준시가”를 산정하는 방식과 관련된 관련 법령에 따른 적법한 처분이라고 판단된다.

(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴보면 「소득세법 시행령」제164조 제4항은1990.8.30.이전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가를 계산함에 있어, “취득당시의 시가표준액”을 기준으로 하도록 규정하였는바, 쟁점환지전토지의 취득일(1989.4.26.) 직전에 고시된 1984.7.1.자 시가표준액을 기준으로 쟁점토지의 취득일(1989.4.26.)당시 시가표준액을 산정한 이 건 처분은 정당한다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.