부동산의 양도가 부당행위 부인대상에 해당되는 경우 양도당시의 기준시가를 시가로 볼 수 있는지의 여부

부동산의 양도가 부당행위부인대상에 해당되나 양도당시의 시가가 아닌 기준시가에 의하여 평가한 가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 시가로 인정할 수 없으므로 양도소득세 부과처분은 위법함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1991. 4. 1.자로 원고들에 대하여 한 각 양도소득세 금384,416,950원 및 방위세 금76,883,390원의 부과처분은 이를 모두 취소한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 이사건 부과처분의 경위

갑 제1, 2호증의 각3, 갑 제3호증의1, 2, 3, 갑 제5호증의2, 3, 4, 6내지 12, 갑 제6호증, 을 제1, 2호증의 각 1, 2, 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 1985. 3. 5. 소외 김ㅇㅇ의 4인으로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 218의 11대 608.2평방미터 및 같은동 218의 24대 521.8평방미터를 금512,700,000원에, 소외 김ㅁㅁ로부터 같은동 218의23대 521.9평방미터를 각 매수하고 같은해 4. 2. 소유권이전등기를 마쳐 이를 취득한 사실(원고들의 지분은 각 1/2이고, 위 218의24대 521.8평방미터 및 218의 13대 521.9평방미터가 1985. 9. 26. 의 218의11대 608.2평방미터에 합병되어 위 218의11대지가 1651.9평방미터가 되었음, 이하 합병된 토지를 이 사건 토지라고 한다.)원고들은 이사건 토지에 예식장용 건물을 신축하여 예식장영업을 하기로 마음먹고 1988. 4.경 ㅇㅇ예식장이라는 상호로 사업자등록을 하고, 지하2층 지상7층의 건물의 신축허가를 받아 1988. 4. 19.경 소외 ㅇㅇ종합건설 주식회사와 위 건물신축공사에 관한 도급계약을 체결하고 그 건물을 건축하던중 , 위 예식장영업을 개인명의로하는 것 보다는 주식회사를 설립하여 주식회사 명의로 영업하는 것이유리하다고 판단하고, 1988. 12. 7. 발행주식 50,000주 중 원고들이 각 15,000주씩 원고들의 아들인 소외 김XX, 김△△이각 10,000주씩 출자하여 소외 주식회사 ㅇㅇ(이하 소외 회사라고 한다)을 설립하고 원고 김♤♤가 대표이사에 취임한 사실, 원고들은 1988. 12. 26. 그들이 개인사업으로 하던 예식장영업 일체를 영업양도의 형식으로 소외 회사에게 양도하고 그 대금은 위 1988. 12. 25.당시 대차대조표상 자산총액에서 부채총액을 공제한 금1,310,382,582원으로 하되 계약금으로 금243,000,000원을 계약당일에, 중도금으로 금500,000,000원을 1989. 12. 31.까지, 잔금으로 금567,382,582원을 1990. 12. 31.까지 각 지급하기로 약정하였는데, 이 사건 토지의 장부상 가액은 원고들이 취득 당시 지급한 매매대금인 금749,550,000원에 이를 취득하기 위하여 지출한 취득세 및 등록세를 합한 금764,034,160원으로 기재되어 있었으므로, 결국 이사건 토지는 위 금 764,034,160원에 위 회사에 양도한 것으로 된 사실, 원고들이 1989. 12. 26. 이삭 토지에 관한 소유권이전등기를 소외 회사앞으로 마쳐주고, 이 사건 토지의 취득 및 양도가액이 모두 원고별로 금382,017,080원이어서 양도차익이 없다는 양도차익예정신고를 하였으나, 피고는 이사건 토지의 위 양도가액은 소유권이전등기시인 1989. 12. 26.경의 이사건 토지의 기준시가인 금1,884,487,520원(국세청장이 정하는 배율 방법에 의하여 평가한 금액)에 훨씬 미치지 못하는 금액으로 이사건 토지의 양도가 소득세법 제55조제1항, 소득세법시행령 제111조제1항제5호, 제2항제1호 소정의 특수관계있는 자인 소외 회사에게 이사건 토지를 시가에 미달하게 양도하여 양도소득의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당한다면서 이를 부인하고, 1991. 4. 1.자로 원고들에 대하여 이사건 토지의 취득시기를 1985. 4. 3.로, 양도시기를 1989. 12. 26.로 보고 각 그 당시의 기준시가(국세청장이 정하는 배율 방법에 의하여 평가한 가액)에 의하여 산출한 주문 기재의 양도소득세 및 방위세를 각 부과고지(이하 이사건 부과처분이라고 한다)한 사실을 인정할 수 있다.

2, 당사자의 주장

원고들의 주장은 다음과 같다.

가. 원고들은 개인사업으로 예식장영업을 하는 것보다 법인이 운영하는것이유리하다고 판단하여 소외 회사를 설립하고 이사건 토지를 포함한 영업일체를 위 회사에 양도한 것 뿐이고 원고들에게 조세 부담을 부당하게 감소시킬 의도가 전혀없었는데도 피고는 원고들의 위 행위계산이 소득세법 제55조제1항 소정의 부당행위계산에 해당한다고 보고 이사건 부과처분을 하였으므로 이사건 부과처분은 위법하다.

나. 소득세법시행령 제111조제2항제1호소정의 시가에 미달하게 자산을 양도 하였는지의 여부는 자산의 거래일을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 이 사건 토지의 거래일(영업양도양수 계약일)인 1988. 12. 25.의 기준시가는 금 858,740,214원이므로 이사건 토지를 금764,034,160원으로 양도한 것이 시가에 현저하게 저렴한 가액이라고 할 수 없어 부당행위재산에 해당하지 아니하는데도 피고는 이사건 토지의 소유권이전등기시인 1989. 12. 26.의 기준시가와 위 양도가액을 비교하여 시가에 미달하게 양도하였다고보고 원고들의 이사건 토지의 양도가 부당행위계산에 해당된다고 하였으므로 이사건 부과처분은 위법하다.

다. 원고들의 이사건 토지의 양도는 소득세법 제51조제6항, 소득세법시행령 제108조제2항 소정의 연불조건부양도이어서 같은 시행령 제53조제1항제3호에 의하여 첫부불금의 지급일인 1988.12. 25.이 이사건 토지의 양도시기인데 피고는 위 소유권이전등기시인 1989. 12. 26.을 양도시기로보고 이사건 부과처분을 하였으므로 이사건 부과처분은 이점에서 위법하다.

라. 원고들의 이사건 토지의 양도가 부당행위계산에 해당되어 부인된다고 하더라도 소득세법시행령 제170조제8항에 의하여 양도가액을 시가에의하여 계산하여야 하는데도 피고는 시가가 아닌 기준시가에 의하여 이사건 세액을 산출하였으므로 이사건 부과처분은 이점에서도 위법하다.

3. 판단

가. 원고들의 이사건 토지의 양도가 부당행위계산에 해당되는지 여부.

소득세법 제55조 소정의 부당행위계산은 그 행위나 계산이 소득세법시행령 제111조제1항 각호 소정의 특수관계자간의 거래이고 객관적으로 같은조 제2항 각호 소정의 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것이라면 족하고 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야하는 것은 아니고, 또 위 부당행위계산에 관한 법의취지기 일정한 특수관계자 사이의 일정거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 이를 부인하고 법령이 정하는 방법으로 정부가 소득금액을 계산하는 제도이므로 그것이 정상적이 거래인지 여부는 거래 당시를 기준으로 판단하여야 할 것인바, (대법원 1989. 6. 13. 선고 88누5273 판결참조) 소외 회사는 앞서 인정한 바와 같이 원고들 및 그들의 아들들이 총발행주식을 소유하고 있는 법인이므로 원고들과 소득세법시행령 제111조제1항제5호 소정의 특수관계에 있는 자에 해당함은 분명하고, 따라서 원고들의 이사건 토지의 양도가 그 거래일인 1988. 12. 25.당시의 시가에 미달하게 자산을 양도한 경우에 해당한다면 같은조 제2항제1호에 따라 이사건 토지의 양도는 부당행위계산에 해당한다고 할 것이며, 별도로 조세의 부담을 부당하게 감소시키려는 의도가 있어야 부당행위계산에 해당하는 것은 아니므로, 원고들의 위 2의 가항의 주장은 이유없으나, 이 경우의 시가는 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적인 교환가치를 의미한다고볼 것인데, 피고는 위 거래 당시인 1988. 12. 25. 당시의 시가와 이사건 토지의 양도가액을 비교하지 아니하고, 위 소유권이전등기시인 1989. 12. 26. 당시의 기준시가와 비료하여 위 양도가액이 위 기준시가에 미달되어 부당행위계산에 해당된다고 하였음에는 잘못이 있다고 할 것이다.

그런데, 갑 제5호증의18, 갑 제7호증의4, 5, 6의각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 이사건 토지의 위 거래일에 가까운 1989. 1. 1. 현재의 내무부의 과세시가표준액은 금409,671,200원(224등급의 단가 248,000원x면적1651.9)이고, 이에 국세청장이 정한 배율인 2.62.를 적용한 기준시가는 금1,073,338,544원인 사실, 원고들이 이사건 토지상에 앞서 본 지하2층 지상7층을 신축하기로 하고 그 공사도급계약을 위 ㅇㅇ종합건설주식회사와 체결하면서 1988. 1. 29. 이사건 토지에 관하여 근저당권을 설정하여주었는데, 그 채권최고액이 금 1,500,000,000원에 달하는 사실을 인정할 수 있는바, 원고들이 이사건 토지를 소외 회사에 양도한 가액인 금764,034,160원이 비록 위 1989. 1. 1. 당시의 내무부의 과세시가표준액은 초과한다고 하더라도, 국세청장이 정한 배율방법에 의하여 평가한 기준시가도 정상적인 거래에 있어서의 객관적인 교환가치인 시가보다는 통상 낮은데, [위 각 증거에 의하면 원고들이 이사건 토지를 취득한 1985. 4. 2. 당시의 내무부의 과세시가표준액은 금251,088,800원(214등급의 단가 152,000원x면적1651.9)이고, 그 당시의 국세청장이 정한 배율인 2.58을 적용한 시가는 금647,809,104원 이어서 모두 이사건 취득대금인 금749,550,000원보다 적은 사실을 인정할 수 있다] 위 양도가액은 위 기준시가보다도 적은 점,1988. 1. 29.에 이미 금1,500,000,000원을 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되어 있었던 점, 원고들의 이사건 토지의 취득대금인 금749,550,000원은 그 취득당시인 1985. 4. 2.경의 정상적인 거래에 의한 객관적인 교환가치에 해당한다고 할 것인데, 이 사건 토지를 양도한 1988. 12. 25.은 위 취득당시에 비하여 3년8개월이나 지났고 또 내무부 과세시가표준액(금251,088,800원에서 금 409,671,200원으로 상승) 및 기준시가(금647,809,104원에서 금1,073,338,544원으로 상승)가 모두 상승하였으므로 위 양도당시의 시가도 상당한 수준으로 상승하였다고 봄이 상당한 점등에 비추어 보면, 위 취득대금에 그 취득을 위하여 지출된 취득세액 및 등록세액만을 더한 금액인 위 금764,034,160원은 위 양도당시의 정상적인 거래에 의한 객관적인 교환가치인 시가에 미달하는 금액이라고 봄이 상당할 것이고, 따라서 원고들의 이사건 토지의 양도는 소득세법 시행령 제111조제2항 제1호 소정의 부당행위계산에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 양도가액을 위 양도거래 당시의 시가를 기준으로 하여 비교하지 아니하고 1989. 12. 26. 당시의 기준시가와 비교한 잘못은 있지만, 원고들의 이사건 토지의 양도를 부당행위계산에 해당한다고 보았음은 결과적으로 적법하다고 할 것이며, 원고들의 위 2의 나항의 주장도 이유없다.

나. 원고들의 이사건 토지의 양도가 부당행위계산에 해당되어 부인되는 경우 원고들에게 부과할 정당 세액

원고들의 이사건 토지의 양도가 부당행위계산에 해당하여 부인되므로 원고들이 부담하여야 할 정당세액에 관하여 보건대, 소득세법시행령 제170조제8항에는 같은 시행령 제111조 각호에 규정하는 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 소세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득 가액 또는 양도가액을 시가에 의하며 계산한다고 규정되어 있고, 이때의 시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미하며, 그와같은 시가를 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있다고 할 것이며,(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누2731 판결참조)또 그 시가의 기준시기는 이에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 아니하고 있으므로 소득세법 제27조, 같은법 시행령 제53조제1항제2호에 의하여 이사건 토지의 소유권이전등기일인 1989. 12. 26.로 봄이 상당하다고 할 것이다.(대법원 1989. 6. 13. 선고 88누5273 판결 참조)

원고들은 이사건 토지의 양도가 연불조건부양도라고 주장하면서 1회 부불금의 지급일인 1988. 12. 25.을 양도일로 보아야 한다고 주장하지만(위 2의 다항), 위1988. 12. 25.에 지급한 금원은 앞서 인정한 바와 같이 예식장 영업의 양도에 따른 대금의 계약금으로 지급한 것이고 이를 가리켜, 연불조건부양도에 있어서 부불금의 지급이라고는 볼 수 없으므로(계약금의 지급을 첫번째 부불금의 지급으로 보면 연불조건부양도에 있어서는 계약금의 지급만으로 양도된 것으로 보게 되어 다른 거래와 비교하여 볼 때 부당하게 된다)위 주장은 이유없다.

따라서 원고들의 이사건 토지의 양도에 대하여는 양도시기인 위 1989. 12. 26. 당시의 시가를 양도가액으로 취득 당시의 실지거래가액을 취득가액으로 하여 세액을 산출하여야 할 것인데도, 피고는 위 각 시기의 기준시가에 의하여 세액을 산출하였으므로 이사건 부과처분 중 정당하게 산출한 세액을 초과하는 부분은 위법하다고 할 것인바, 위 1989. 12. 26. 당시의 시가나 이에 관하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액을 알 수 있는 자료가 전혀 제출되어 있지 않는 이 사건에 있어서는 정당한 세액을 산출할수 없으므로 이사건 부과처분은 그전부를 취소할 수 밖에 없다고할 것이다.(대법원 1992. 7. 24. 선고 92누4840 판결 참조)

4. 결론

그렇다면, 이사건 부과처분은 위법하여 취소를 면할 수 없다고 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고들의 이사건 청구는 결국 이유있어 이를 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.