조심2009지0318 (2009.11.19)

재산

경정

환지예정지 지정 후 환지예정지가 아닌 종전토지에 대하여 재산세를 부과 고지한 것은 부당함

지방세법 제180조【정의】

처분청이 2008.10.10. 청구인에게 한재산세 127,970원, 도시계획세73,400원,지방교육세 25,590원, 합계 226,960원은 OOO OOO OOOOOOO 372-11 외 1필지 토지 164㎡ 중 비과세 대상토지를 제외한 135.78㎡에서 133.08㎡를 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분 개요

가.처분청은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는OOO OOO OOOO OOO 372-11 외 1필지 토지164㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 중 비과세대상 토지를 제외한135.78㎡를종합합산및 분리과세대상으로구분하고 동토지의 시가표준액에 구 「지방세법」(2005.12.31. 법률제7843호로 개정된 것) 부칙제5조 제1호의 적용비율(100분의65)을 곱하여산정한 가액153,910,770원을과세표준으로 하고 「지방세법」 제188조제1항 제1호 가목 및 다목의세율을 적용하여 산출한 재산세 127,970원, 도시계획세 73,400원,지방교육세 25,590원, 합계 226,960원을 2008.10.10. 청구인에게 부과고지 하였다.

나.청구인은 이에 불복하여 2008.12.1. 이의신청을 제기하였으나 2008.12.24. 이의신청 결정권자인 OO시장으로부터 기각 결정을 받고 2009.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 등 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 주위적 청구로이 건 토지 중 OOO OOO OOOO OOO 372-11 161㎡(이하“이 건 쟁점토지”라한다)는 「지방세법」제183조 제2항 제6호에서 「도시개발법」에 의하여 시행하는 환지방식에의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행에따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로정하지아니하고 체비지 또는보류지로 정한 경우에는 사업시행자를 납세의무자로 규정하고 있고, 「지방세법」에 동 조항을 둔 취지는 환지방식의 도시개발사업구역에 대하여는일반적인 재산세부과와같은 방식으로 재산세를 부과하는 것이 불가능하고, 도시개발조합의조합원들은 이미 각자 부담하여야 할 체비지의 일정부분을 토지로서 사업비를 부담하였고 동 사업비에는 사업기간동안의 재산세 등 각종 세금납부를 위한비용도 포함되어 있는 것이므로 과세관청은 합리적인 세액의징수를 위하여 사업시행자에게 사업구역 전체토지에 대한 세액을 일괄적으로 부과하여 이를 징수하고 이에 대하여 사업시행자인 도시개발조합은 토지 소유자들로부터 각 소유자의 토지면적과 가치에비례하여 기 제공된 토지로 조성한 체비지를 처분하여 세액을 납부하게 하기 위한 것인바, 이 건 도시개발사업의 정관 제48조에규정된 체비지 및 보유지의 관리처분에 대한 조항을 통하여이 건도시개발사업지구 내의토지소유자가 토지로 체비지를 부담하여이 건도시개발사업지구내에체비지가 지정되었으므로 이 건 쟁점토지를 포함한 이 건 도시개발사업지구 내에 소재한 모든토지는 「 지방세법」 제183조 제2항 제6호의규정에 의하여사업시행기간인 사업실시계획인가일부터 환지처분시까지는 조합원들의 세금납부를 위하여 비용을 징수하여 보관하고 있는OOOOOO구역 도시개발사업조합이 납세의무자가 되어야 함에도 법령의근거없이 청구인에게 이 건 쟁점토지에 대한재산세 등을 부과고지한처분은 위법하므로취소되어야 한다.

(2) 청구인은 예비적 청구로 설령, 이 건 쟁점토지가 과세대상이라 하더라도 「도시개발법」에 의한 환지방식에는 도시기반시설에 대한 부담금과 사업비를 토지소유자가 부담하게 되어 감보율이 존재하므로 도시개발사업으로 인하여 종전토지보다 가치가 높아진 토지를환지받더라도 종전토지면적보다 상당히 감소된 면적을 환지 받게 되므로 환지예정지의 공시지가를 적용하려면 재산세과세면적은 환지받을 면적으로 하여야 함에도 이 건 쟁점토지는 과세표준액 산정시 토지면적은 환지전의 면적을 과세면적으로하면서, 환지예정지의 개별공시지가를 적용하여 매우 높은 부당한과세표준액이 적용되었으므로 이는 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 주위적 청구에 대하여 보면, 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 관리처분계획에 따라 취득하게 되는 권리는, 재개발사업이 시행됨에 장차분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축시설에 대한소유권을 취득하기까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아야할 것(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO)이고, 종전의 토지및 건축물에 대한 재개발조합원의 권리는 분양처분에 의하여 비로소 새로운 대지 또는 건축시설로 변환된다고 볼 수 있어 분양처분이 있기 전까지는 종전의 토지 및 건축물이나 장차 부동산을취득할 수 있는 권리만이 취득의 대상이 될 수 있다는 점(OOOOOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO)에 비추어, 청구인이 사업비를 토지로 부담하여 환지계획을 통해 사업비로 충당될 체비지를정하여 사업이 진행된다고 하더라도 환지처분의 공고가 있기 전까지는 재산세 납세의무자를 토지소유자 외에 달리 볼 것은 아니라 하겠으므로 처분청이 재산세 과세기준일 현재 이 건 쟁점토지의 공부상 소유자인 청구인을 납세의무자로 하여 부과한 이 건재산세 등은 적법하다.

(2) 청구인의 예비적 청구에 대하여 보면, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 제1항에서는 국토해양부장관이 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로유사하다고인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여매년 공시기준일현재의 적정가격을 조사·평가하고, 같은 법 제19조의 규정에 의한중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재관할구역 안의 개별토지의 개별공시지가를 결정·공시하고, 표준지의 공시지가를 개별공시지가로 보아 개별공시지가를 재산정하지 않는 것으로 규정하고 있어 표준지 및 개별토지의 평가에 대해 공정성을 확보하고 있는바, 이 건 쟁점 토지는 OO OO OO구역 도시개발지구의N4블록 2롯트의 공시지가 1,760,000원을 적용하였으므로, 불합리한 개별공시지가를 적용하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

「도시개발법」에 의한 환지예정지 지정 후, 환지예정지가 아닌 종전토지에대하여 재산세를 부과 고지한 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제180조(정의) 재산세에서 사용하는 용의 정의는 다음과 같다

1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부에 등록대상이 되는 토지와 그밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

제181조(과세대상)재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다.

제183조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

②제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

6.「도시개발법」에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및도시환경정비사업에 한한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

제187조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.

제190조(과세기준일)재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

제191조(납기) ① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

제111조(과세표준) ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

(2)구지방세법 (2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것)

부칙 제5조(재산세 과세표준에 관한 적용특례) 제187조 제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는100분의100으로 한다.

(3) 도시개발법

제35조(환지예정지의 지정) ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 도시개발구역안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있는 경우에는 당해 환지예정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.

③ 시행자가 제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하고자하는 경우에는 관계토지소유자와 임차권자등에게 환지예정지의 위치·면적과 환지예정지 지정의 효력발생시기를 통지하여야 한다.

제36조(환지예정지 지정의 효과) ① 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자등은 환지예정지의 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다.

② 시행자는 제34조 제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정한 때에 당해 토지에 사용 또는 수익의 장애가 될 물건이 있거나 기타 특별한 사유가 있는 경우에는 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시할 날을 따로 정할 수 있다.

③ 환지예정지의 지정의 효력이 발생하거나 제2항의 규정에 의하여 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시하는 때에 당해 환지예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간 동안 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항의 규정에 의한 권리의 행사를 방해할 수 없다.

④시행자는 제33조의 규정에 의한 체비지의 용도로 환지예정지가지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.

⑤제47조 및 제48조의 규정은 임차권 등의 목적인 토지에 관하여환지예정지가 지정된 경우 임대료·지료 기타 사용료 등의 증감이나 권리의 포기 등에 관하여 이를 준용한다.

제41조 (청산금) ①환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우에그 과부족분에 대하여는 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 이를 청산하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 청산금은 환지처분을 하는 때에 이를 결정하여야 한다. 다만, 제29조 또는 제30조의 규정에 의하여 환지대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 이를 결정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1)2007.5.31.OO OO OO 도시개발구역(변경)지정·개발계획(변경)·실시계획 인가 고시(OOOOO O OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOOOOO)가 있었고,2007.8.24.이 건쟁점토지의 환지예정지가 지정(환지예정지 조서내용은 <표>와 같음)되었으며,2007.8.27.OO OO OO 도시개발구역지정·개발계획(변경)·실시계획(변경) 인가 고시(OOOOOOOOOOOOOOO)가 있은 사실을 제출된 자료에서 알 수 있다.

<표>환지예정지 조서 내용(단위 ㎡)

(2) 「 지방세법」 제183조 제2항 제6호에서「도시개발법」에 의하여시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 같은 조 제1항의 규정에 불구하고 사업시행자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고,동 조항에서 사업시행자를 납세의무자로 규정하고 있는 토지는도시개발사업등의 시행에 따른 환지계획에서 환지로 정하지아니하고 체비지 또는보류지로 정한 소정의 토지만을 의미하는 것으로 보아야 할 것이므로체비지가정하여진 도시개발사업구역내의 전체토지에대한 재산세를 사업시행자에게일괄적으로 부과하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

(3) 「 지방세법」 제183조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고있고, 「도시개발법」 제36조 제1항에서 환지예정지가 지정된 경우에는종전 토지의 소유자는 환지예정지의 지정의 효력발생일부터 환지처분의공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를행사할 수 있으나 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 환지예정지의 지정의 효력이 발생하거나제2항의 규정에 의하여 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시하는 때에당해 환지예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자 등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간동안 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항의규정에 의한 권리의 행사를 방해할 수 없다고 규정하고 있으므로 환지예정지의 지정의 효력발생일 이후부터는 종전 토지가 아닌 환지예정지를 대상으로 재산세를 부과하여야 할 것이다.

(4)2007.8.24. 환지예정지 지정되고 다음날 지정의 효력이 발생되어종전 토지인 이 건쟁점토지를 사용·수익할 수 없게되었고, 이 건 쟁점토지의 환지예정지에 대하여는 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있게 되었는바, 청구인은 위 환지예정지 지정의 효력발생일부터는 환지예정지에 대한 사용·수익이 가능하게 되었다고 보아야 하겠으므로이 건 쟁점토지에 대한 2008년도분재산세는 이 건 쟁점토지의 환지예정지 면적에 대하여 과세되어야하고,이 건 쟁점토지는 환지예정지 면적이 없는 금전청산대상토지인사실이 이 건 쟁점토지의환지예정지 조서에서 입증되므로 재산세과세대상에 해당하지 아니함에도처분청이 이 건 쟁점토지에 대하여재산세 등을 부과한 것은 잘못이있다하겠다.

따라서, 처분청이 이 건 토지 중 이 건 쟁점토지에 대하여 재산세 등을 부과고지 한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세법」제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에의하여 주문과 같이 결정한다.