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주택임대사업자의 필요경비 산입여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담1팀-986 | 소득 | 2007-07-11
문서번호

서면인터넷방문상담1팀-986 (2007. 07. 11)

세목

소득

요 지

주택임대소득(비과세 소득인 경우 제외)에 대하여 보증금·전세금만을 받는 경우에도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 필요경비에 산입하는 것이며, 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 취득일까지는 이를 자본적 지출로 고정자산의 취득가액에 산입하고, 취득일 이후 발생된 지급이자는 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

회 신

귀 질의1의 경우, 기질의회신문【서일46011-10842, 2002.06.25】 및 【소득46011-20012, 2000.07.14】을 참고하시기 바랍니다.○ 서일46011-10842, 2002.06.252001년 귀속분부터는 소득세법 시행령 제53조 제1항에 규정된 주택(당해 주택임대소득이 비과세소득인 경우는 제외)에 대하여는 보증금·전세금만을 받는 경우에도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입하는 것임.○ 소득46011-20012, 2000.07.14거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

관련법령

소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

본문

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- A 다세대 주택, B 원룸 다가구 주택 소유

- A, B주택 : 1층(월세받음), 2층(전세), 3층(본인거주)

- A, B주택 : 대출 1억(2000년도 토지공사로부터 토지분양받고 토지담보로 1억 대출받은 후 2005년 A, B주택 신축)에 대한 이자(2006년도분 6백만원)

- A, B주택 : 건물감가상각비, 수리비, 재산세등 공과금 4,000,000원(2006년)

○ 질의내용

(질의1) 지급이자 6백만원과 재산세 등 4백만원에 대하여 총임대면적 중 1층임대면적 상당금액에 대하여 필요경비가 인정되는지, 1,2층 임대면적에 상당하는 금액이 인정되는지 여부

(질의2)건물완공전 1억 대출에 대한 지급이자 6백만원은 토지부분에 대한 대출이자이므로 필요경비 대상에서 전액 제외되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제14조【과세표준의 계산】

②종합소득에 대한 과세표준(이하“종합소득과세표준”이라 한다)은 제16조 내지제47조의 2의 규정에 따라 계산한 이자소득금액 · 배당소득금액 ·부동산임대소득금액· 사업소득금액 · 근로소득금액 · 연금소득금액과기타소득금액의 합계액에서 종합소득공제를 한 금액으로 한다.

(2006.12.30. 개정)

소득세법 제18조【부동산임대소득】

① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】

①거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고보증금 · 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.(2001.12.31 개정)

소득세법 제27조【필요경비의 계산】

①부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006.12.30.개정)

소득세법 제33조【필요경비 불산입】

①거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)

10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

소득세법 시행령 제8조의 2【비과세 주택임대소득】

①법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득”이라 함은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을 제외한다)을 말한다.(2006.2.9. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다. (99.12.31 신설)

1.다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의주택으로 계산(99.12.31 신설)

2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.(2000.12.29 개정)

3.임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산

(99.12.31 신설)

4.본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산(99.12.31 신설)

소득세법 시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】

①법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는것”이라 함은상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서그 면적이 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를말한다. (2006. 2. 9. 개정)

1.건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)

③법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이영보다적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2005. 2. 19. 개정)

총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금 등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365(윤년의 경우에는 366)×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

④법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (2005. 2. 19. 개정)

총수입금액에 산입할 금액=당해 과세기간의 보증금 등의 적수×1/365(윤년의 경우에는 366)×정기예금이자율

소득세법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)

7. 사업용자산에 대한 비용

가. 사업용자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

나. 관리비와 유지비

8.사업과 관련있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에산입하지 아니하는 것을 제외한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

14. 사업용 고정자산의 감가상각비

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 (1997. 12. 31. 개정)

소득세법 시행령 제75조【건설자금의 이자계산】

①법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

②제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되,대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는자본적 지출 금액에서 이를 차감한다. (1998. 4. 1. 직제개정)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서일46011-10842, 2002.06.25

【제목】

주택임대업에 대한 소득금액계산시 2001년 귀속분부터는 보증금ㆍ전세금만 받는 경우도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 필요경비에 산입함

【질의】

주택임대업에 대한 소득금액계산시 보증금만 받고 있는 주택에 해당하는 감가상각비는 필요경비계산에서 제외해야 하는지,

기타 지출 필요경비인 재산세, 종합토지세, 건물수선비, 건물청소를 담당하고 있는 사람에게 지급한 인건비 등도 보증금만 받고 있는 주택에 해당하는 분을 필요경비계산에서 제외해야 하는지와 어떤 기준(면적기준 등)에 의해서 계산하는지.

【회신】

귀 질의의 경우 당해 다가구주택이 과세대상주택인지 여부가 불분명하여 분명히답할 수는 없으나, 2001년 귀속분부터는 소득세법시행령 제53조 제1항에 규정된 주택(당해 주택임대소득이 비과세소득인 경우는 제외)에 대하여는 보증금·전세금만을 받은 경우에도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입하는 것임.

○ 소득46011-20012, 2000.07.14

【제목】

사업용고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 그 취득일까지는 자본적 지출로서 취득가액에 산입하며, 그 이후 발생분은 필요경비에 산입함

【질의】

주상복합건물 매물이 있어 융자를 얻어 건물을 매입하였음.

본인의 경우 융자금이자 및 원금상환(3년 한시)은 임대료(총수입금)를 얻기위해 직접 사용된 부채이자로 볼 수 있다는 점에서 다음의 어느 경우에 해당하는지 질의함.

(A) 융자금 이자는 월세(총 수입)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자이므로필요경비로 인정됨.

(B) 융자이자는 사업용 고정자산의 매입제작 건설에 소요되는 자금을빌린 경우이므로 필요경비로 인정될 수 없음.

【회신】

거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조같은법 시행령제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적지출로 하여고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조같은법시행령 제55조의 규정에 의하여당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는것임.

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