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취득가액을 환산가액으로 산정시 양도비 인정여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 부동산거래관리과-132 | 양도 | 2010-01-26
문서번호

부동산거래관리과-132 (2010.01.26.)

세목

양도

요 지

환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의 기타 필요경비는 개산공제하는 것으로 양도비를 별도의 필요경비로 산입할 수 없음

회 신

거주자의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로써 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의 기타 필요경비는 「소득세법 시행령」제163조제6항각호의 금액으로 하는 것이므로 귀 질의의 양도비는 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

관련법령

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

본문

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실 관계

-양도가액은 실지거래가액으로 산정하였으나, 취득가액은 환산가액으로 산정하고, 필요경비는 개산공제하였음

○ 질의 내용

-이 경우 실지 양도비(중개수수료 등)를 필요경비로 공제할수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 생략

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정)

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 (2009. 12. 31. 개정)

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정)

2.그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다)또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액

(이하 생략)

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

①~⑤ 생략

⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정1997.12.31 부칙,1999.12.31 부칙,2000.12.29 부칙,2005.8.5 부칙,2009.2.4 부칙>

1. 토지

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3/100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건물

가.법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다)및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목또는 라목의 가액×3/100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의경우에는 3/1000)

나. 가목외의 건물

취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3/100(법 제104조제3항에규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

3.법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에규정된 미등기 양도자산을 제외한다)

취득당시의 기준시가×7/100

4. 제1호 내지 제3호외의 자산

취득당시의 기준시가×1/100

(이하 생략)

나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○서면인터넷방문상담4팀-245, 2006.02.10

자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로써 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의기타 필요경비는 「소득세법 시행령」제163조제6항 각호의 금액으로 하는 것입니다.

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